5004093-27.2020.8.13.0148

Intimação

TJMG · 1ª Vara Cível da Comarca de Lagoa Santa

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Lagoa Santa / 1ª Vara Cível da Comarca de Lagoa Santa Alameda Doutora Vilma Edelweiss Santos, 65, Fórum Desembargador Edésio Fernandes, Lundcea, Lagoa Santa - MG - CEP: 33239-060 PROCESSO Nº: 5004093-27.2020.8.13.0148 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: WLADIMIR ZLOCCOWICK MAIA CPF: 901.720.006-53 e outros RÉU: VITORIA PARTICIPACOES SOCIETARIAS LTDA CPF: 10.691.171/0001-68 e outros Sentença Vistos. Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com pedido indenizatório ajuizada por Wladimir Zloccowick Maia e Denise Helena França Marques Maia em face de Vitória Participações Societárias Ltda., Jair Gonçalves Bastos Filho e Vitória da União Participações Societárias Ltda. Narram os autores, em síntese, que celebraram contrato de promessa de compra e venda referente ao lote nº 23, quadra nº 02, do Loteamento Vitória Golf II, pelo valor de R$ 340.000,00 (trezentos e quarenta mil reais), tendo efetuado o pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de sinal. Afirmam que, posteriormente, constataram a existência de débitos tributários incidentes sobre o imóvel, inclusive submetidos à cobrança judicial, circunstância que teria inviabilizado a regular utilização do bem para a finalidade pretendida. Sustentam que notificaram a promitente vendedora para regularização da pendência, sem solução, razão pela qual suspenderam o pagamento das parcelas subsequentes e ajuizaram a presente demanda. Requerem a resolução do contrato por culpa da promitente vendedora, a restituição do valor pago, a incidência da multa contratual, indenização por danos morais e pelo denominado desvio produtivo, atribuindo responsabilidade solidária aos requeridos. Regularmente citados, Vitória Participações Societárias Ltda., Vitória da União Participações Societárias Ltda. e Jair Gonçalves Bastos Filho apresentaram contestação no ID nº 9480875394. Suscitaram, preliminarmente, a ilegitimidade ativa de Denise Helena França Marques Maia e a ilegitimidade passiva dos corréus Jair Gonçalves Bastos Filho e Vitória da União Participações Societárias Ltda. No mérito, defenderam, em síntese, que o autor Wladimir tinha conhecimento da existência do débito tributário anteriormente à celebração do contrato; que os tributos anteriores à aquisição permaneceriam sob responsabilidade da vendedora; que não houve demonstração de impedimento à transferência ou utilização do imóvel; e que os próprios autores incorreram em inadimplemento ao suspenderem o pagamento das parcelas. Houve réplica no ID nº 9599660104, na qual os autores reiteraram os argumentos iniciais. Em razão da não localização do corréu Wilson Masao Kuzuhara, os autores desistiram da demanda em relação a ele, conforme ID nº 10486405255, pedido homologado no ID nº 10524359292, ocasião em que o processo foi extinto, sem resolução do mérito, quanto ao referido requerido. Na mesma oportunidade, o feito foi saneado, reconhecendo-se a desnecessidade de produção de outras provas. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. I – Das preliminares I.I - Da ilegitimidade ativa Os requeridos suscitam a ilegitimidade ativa de Denise Helena França Marques Maia, ao fundamento de que não figura como promissária compradora no instrumento contratual objeto da demanda. A preliminar merece parcial acolhimento. Com efeito, o instrumento contratual identifica exclusivamente Wladimir Zloccowick Maia como promissário comprador, figurando Denise Helena França Marques Maia apenas na qualidade de sua cônjuge. Assim, não sendo parte da relação contratual, Denise não possui legitimidade para formular, em nome próprio, pretensões especificamente decorrentes do contrato, notadamente sua resolução, restituição do sinal e aplicação da cláusula penal. Diversamente, possui legitimidade para deduzir pretensão indenizatória fundada em dano extrapatrimonial que sustenta ter suportado pessoalmente, porquanto, nesse aspecto, a legitimidade decorre da própria titularidade do direito afirmado. Com efeito, os autores sustentam que a aquisição do imóvel se destinava à construção da residência do casal e que a frustração do negócio teria repercutido no planejamento familiar de ambos. Desse modo, acolho parcialmente a preliminar, reconhecendo a ilegitimidade ativa de Denise Helena França Marques Maia exclusivamente quanto às pretensões de natureza contratual, prosseguindo-se quanto aos pedidos indenizatórios fundados em danos que afirma ter pessoalmente suportado. I.II - Da ilegitimidade passiva Também merece acolhimento a preliminar arguida por Jair Gonçalves Bastos Filho e Vitória da União Participações Societárias Ltda. O contrato foi celebrado exclusivamente com Vitória Participações Societárias Ltda., que figura como promitente vendedora. É certo que o art. 47 da Lei nº 6.766/79 prevê responsabilidade solidária quando o loteador integrar grupo econômico ou financeiro. Entretanto, a incidência da norma não decorre simplesmente da existência do grupo, exigindo que a pessoa física ou jurídica cuja responsabilização se pretende seja beneficiária, de qualquer forma, do loteamento ou desmembramento irregular. No caso concreto, embora existam elementos indicando relação empresarial entre os requeridos, não foi demonstrado concretamente que Jair Gonçalves Bastos Filho ou Vitória da União Participações Societárias Ltda. tenham sido beneficiários do negócio jurídico específico ou do loteamento irregular, na forma exigida pelo dispositivo. De igual modo, a desconsideração da personalidade jurídica não pode ser utilizada como mecanismo automático de extensão das obrigações da sociedade aos seus integrantes, sem demonstração dos pressupostos legais pertinentes. Assim, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva de Jair Gonçalves Bastos Filho e Vitória da União Participações Societárias Ltda., extinguindo o processo em relação a eles, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. II - Do mérito Inexistindo outras preliminares ou questões a serem conhecidas de ofício, passo ao julgamento do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, enquadrando-se o autor no conceito de consumidor e a requerida no de fornecedora, razão pela qual incidem as disposições do Código de Defesa do Consumidor. A controvérsia consiste em verificar se a existência de débitos tributários incidentes sobre o imóvel configurou inadimplemento imputável à promitente vendedora capaz de justificar a resolução do contrato. E, nesse ponto, entendo que assiste razão ao autor. O instrumento contratual contém disposição particularmente relevante para a solução da controvérsia. No quadro-resumo, no campo destinado aos “ônus sobre o imóvel”, consta expressamente a informação “Não há”. Além disso, a cláusula oitava estabelece expressamente que todos os tributos e demais encargos que, até a celebração do negócio, tivessem incidido sobre o imóvel seriam de responsabilidade da promitente vendedora. Portanto, independentemente da discussão acerca da possibilidade imediata de transferência do imóvel, a própria avença atribuiu à requerida obrigação inequívoca de responder pelos tributos incidentes anteriormente à contratação. Não se desconhece que, antes da celebração do negócio, o autor teve ciência da existência de pendência tributária. Com efeito, na conversa ocorrida em 29/09/2020, Wladimir questionou o preposto da requerida acerca do IPTU e afirmou ter tomado conhecimento da pendência judicial. Na mesma oportunidade, contudo, recebeu a informação de que havia IPTU em atraso, “mas, a cada vendido está sendo quitado”. A própria réplica reconhece o teor desse diálogo. A ciência da existência da pendência, nesse contexto, não equivale à aceitação de que ela permaneceria sobre o imóvel. Ao contrário, a informação prestada antes da contratação, interpretada conjuntamente com a cláusula oitava e com a declaração contratual de inexistência de ônus, legitimava a expectativa de que a promitente vendedora providenciaria a regularização da situação tributária relativa ao lote negociado. E isso não ocorreu em tempo razoável. Os documentos juntados demonstram que a situação fiscal persistiu muito além da celebração do contrato. Em abril de 2022, ainda constavam débitos de IPTU referentes aos exercícios de 2020 e 2021, submetidos a confissão e parcelamento pela própria Vitória Participações Societárias Ltda. De igual modo, a garantia posteriormente apresentada pela requerida não afasta o inadimplemento verificado. A carta-fiança somente foi emitida em 18/02/2022, destinando-se à garantia da execução fiscal nº 0029281-15.2017.8.13.0148, no limite de R$ 1.454.451,00 (um milhão, quatrocentos e cinquenta e quatro mil, quatrocentos e cinquenta e um reais). A constituição posterior de garantia no processo fiscal não tem o condão de afastar retroativamente o inadimplemento contratual existente quando a promitente vendedora foi instada a solucionar a pendência. Nesse cenário, não prospera a tese de que o comprador teria sido o primeiro inadimplente. A suspensão do pagamento das parcelas subsequentes ocorreu em contexto no qual a requerida não havia cumprido obrigação contratualmente assumida, sendo aplicável a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil. Configurado o inadimplemento da promitente vendedora, mostra-se cabível a resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil. III - Da restituição dos valores Reconhecida a resolução do contrato por culpa da requerida, as partes devem retornar ao estado anterior à contratação. É incontroverso o pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de sinal, circunstância expressamente prevista no instrumento contratual. Assim, a requerida deverá restituir integralmente ao autor o montante desembolsado, devidamente atualizado. IV - Da cláusula penal A cláusula 11 do contrato estabelece que, em caso de inadimplemento de quaisquer de suas cláusulas ou condições, o contratante inadimplente ficará sujeito ao pagamento, à parte inocente, de multa equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor total da negociação. A previsão possui caráter bilateral, alcançando, portanto, o inadimplemento imputável à promitente vendedora. Considerando que o valor total do negócio foi fixado em R$ 340.000,00 (trezentos e quarenta mil reais), a cláusula penal corresponde a R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), sendo devido o seu pagamento ao autor. V - Dos danos morais Diversa é a conclusão quanto à indenização extrapatrimonial. O inadimplemento contratual, por si só, não caracteriza dano moral, sendo indispensável a demonstração de circunstância excepcional capaz de atingir direitos da personalidade. Embora seja compreensível a frustração decorrente do desfazimento do negócio e da impossibilidade de concretização do planejamento de construção narrado pelos autores, os elementos constantes dos autos não demonstram repercussão concreta que ultrapasse os transtornos inerentes ao inadimplemento contratual. Não houve demonstração de inscrição indevida em cadastro restritivo, perda da moradia, exposição vexatória ou qualquer outra circunstância excepcional capaz de justificar compensação extrapatrimonial. Por conseguinte, improcedem os pedidos de indenização por danos morais. VI - Do desvio produtivo Também não merece acolhimento o pedido autônomo de indenização pelo denominado desvio produtivo. Embora a teoria possa ser aplicada às relações de consumo quando demonstrada perda relevante e injustificada do tempo útil do consumidor em razão de falha do fornecedor, sua invocação não dispensa demonstração concreta da repercussão experimentada. No caso, as diligências realizadas para obtenção de informações, envio de notificação e tentativa de solução extrajudicial inserem-se no contexto do próprio conflito contratual, não tendo sido demonstradas circunstâncias excepcionais que justifiquem indenização autônoma. Ademais, não se admite a multiplicação de rubricas indenizatórias a partir dos mesmos fatos sem demonstração de prejuízos distintos. O pedido deve, portanto, ser rejeitado. VII - Dispositivo Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a preliminar de ilegitimidade ativa de Denise Helena França Marques Maia, exclusivamente quanto às pretensões de natureza contratual, e ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva de Jair Gonçalves Bastos Filho e Vitória da União Participações Societárias Ltda., extinguindo o feito, quanto a estes e na extensão acima delimitada, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Quanto ao mais, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC, extinguindo o feito, com resolução do mérito, para: a) declarar resolvido o contrato de promessa de compra e venda referente ao lote nº 23, quadra nº 02, do Loteamento Vitória Golf II; b) condenar Vitória Participações Societárias Ltda. à restituição de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação; c) condenar Vitória Participações Societárias Ltda. ao pagamento da multa contratual de R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), acrescida de correção monetária e juros de mora a partir da citação. Diante da sucumbência recíproca, distribuo proporcionalmente entre as partes as custas e despesas processuais, nos termos do art. 86 do CPC. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte adversa, observada a proporção da sucumbência de cada litigante e vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 14, do CPC. Transitada em julgado, arquivem-se os autos, com baixa. P.R.I.C. Lagoa Santa, data da assinatura digital. Fabiana G. S. Ferreira de Melo - Juíza de Direito da 1ª Vara Cível -