2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5003966-20.2025.4.03.6100 RELATOR: LUIS CARLOS HIROKI MUTA APELANTE: PATRICIA DE MEIRELES DE JESUS ADVOGADO do(a) APELANTE: CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA - SP398417-A ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANO FERRARI LENCI - SP192086-A ADVOGADO do(a) APELADO: SIMONE MARQUES NERIS - SP232855-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO Trata-se de ação ajuizada por Patrícia de Meireles de Jesus em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial relativo ao imóvel dado em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997). A sentença julgou improcedentes os pedidos. Considerou comprovada a regular intimação da devedora para purgar a mora, reconheceu a validade da consolidação da propriedade e concluiu que, após esse ato, não mais seria possível a purgação, restando apenas o direito de preferência. Assentou, ainda, que a autora teve ciência prévia das datas dos leilões. Condenou-a ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça (ID 383601106). Em apelação, a autora sustenta que deveria ter sido admitida a purgação da mora até a alienação do imóvel. Afirma que o direito de preferência não foi efetivamente assegurado, pois a CEF teria deixado de fornecer informações suficientes sobre a dívida e não teria possibilitado a aquisição nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Questiona, ainda, a constitucionalidade e a regularidade do procedimento, inclusive quanto ao prazo para realização dos leilões. Noticia posterior venda do imóvel e requer, alternativamente, a prestação de contas e a apuração de eventual saldo em seu favor (ID 383601107). Ausente o preparo em razão da gratuidade da justiça. Houve contrarrazões. É o relatório. VOTO A Excelentíssima Senhora Juíza Federal Convocada ELIANA MARCELO (Relatora): Senhores Desembargadores, a controvérsia consiste em verificar a regularidade da execução extrajudicial promovida pela CEF, especialmente quanto à intimação para purgação da mora, à possibilidade de restabelecimento do contrato após a consolidação, ao exercício do direito de preferência e à existência de eventual saldo em favor da devedora após a alienação do imóvel. Inicialmente, destaca-se que o STF, no Tema 982, fixou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” A alienação fiduciária de imóvel sujeita-se ao procedimento estabelecido nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, o devedor deve ser intimado para satisfazer as prestações vencidas e os demais encargos no prazo legal. Não purgada a mora, a propriedade é consolidada em favor do fiduciário. Tratando-se de financiamento destinado à aquisição de imóvel residencial, a purgação pode ocorrer até a averbação da consolidação. Após esse marco, o vínculo não pode ser restabelecido mediante simples pagamento das prestações vencidas, subsistindo, até o segundo leilão, apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel nas condições estabelecidas no artigo 27, § 2º-B. A matéria foi uniformizada pelo STJ no Tema 1.288, no qual se fixou a seguinte tese: “a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.” A autora celebrou com a CEF, em 10/4/2019, contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, relativo ao imóvel de matrícula nº 132.789 do 2º Registro de Imóveis de São Paulo (IDs 383601024 e 383601025). A inadimplência é incontroversa, uma vez que a própria autora reconhece na petição inicial que deixou de pagar as prestações da obrigação. A alegação de ausência de intimação pessoal, contudo, não encontra respaldo nos autos. A matrícula registra o procedimento de constituição em mora e a subsequente consolidação da propriedade em 11/11/2024 ID 383601025, f. 6 – Av.6), atos praticados por oficial de registro no exercício de função dotada de fé pública, nos termos do artigo 3º da Lei 8.935/1994. sem que tenha sido apresentado elemento concreto capaz de infirmar a presunção relativa de veracidade do registro. Como o ato foi praticado após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017 e a mora não havia sido purgada, não mais era possível restabelecer o contrato mediante pagamento das parcelas vencidas. Aplicável diretamente a segunda hipótese do Tema 1.288/STJ, restando à devedora apenas o exercício do direito de preferência. Não prospera, assim, a pretensão recursal de purgar a mora até a alienação do imóvel. O entendimento anterior, fundado na aplicação subsidiária do artigo 34 do Decreto-Lei 70/1966 e invocado pela apelante, não rege os atos de consolidação ocorridos sob o regime introduzido pela Lei 13.465/2017. O direito de preferência, por sua vez, foi adequadamente disponibilizado. A CEF encaminhou comunicação à devedora informando a realização do primeiro leilão em 25/2/2025 e do segundo em 7/3/2025, ambos às 10h e por meio eletrônico. A correspondência indicou expressamente o direito de preferência, o procedimento para seu exercício e o valor atualizado de R$ 170.686,23, sujeito aos acréscimos posteriores legalmente previstos (IDs 383601091, 383601094 e 383601095). Além disso, a presente ação foi ajuizada em 18/2/2025, antes de qualquer dos certames, circunstância que demonstra ciência inequívoca da autora acerca da execução e das datas designadas. Nesse sentido: AgInt no AREsp 3.020.630, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJEN de 8/6/2026: “(...) 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, embora a regra geral exija a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais, a demonstração de sua ciência inequívoca supre a exigência formal e afasta a nulidade do ato expropriatório. 2. No caso dos autos, o Tribunal de origem, soberano na análise do acervo fático-probatório, concluiu expressamente pela existência de ciência inequívoca da parte agravante quanto à data aprazada para os leilões, uma vez que ajuizou a ação anulatória antes da realização da primeira praça, instruindo-a com cópia do próprio edital do leilão. 3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido, para afastar a premissa de ciência inequívoca e acolher a tese de nulidade por ausência de intimação pessoal formal, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 4. Estando o acórdão recorrido em perfeita consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, incide também, na espécie, o óbice intransponível da Súmula n. 83/STJ. Agravo interno improvido. Quanto ao prazo para realização do leilão, o artigo 27 da Lei 9.514/1997, na redação vigente ao tempo dos atos, estabelece que o credor promoverá o certame em até 60 dias contados da consolidação. No caso, a consolidação ocorreu em 11/11/2024 e o primeiro leilão foi realizado em 25/2/2025, de modo que o prazo legal foi efetivamente ultrapassado. A inobservância desse prazo, contudo, não invalida automaticamente o procedimento. O STJ assentou que o prazo previsto no artigo 27 não possui natureza decadencial e que sua extrapolação constitui mera irregularidade, incapaz de desfazer a consolidação ou restaurar a situação anterior, servindo apenas para impedir que a demora imputável ao credor agrave a posição patrimonial do fiduciante. Nesse sentido: REsp 1.649.595, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe de 16/10/2020: “ (...) O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. (...).” Por fim, a situação verificada após os leilões afasta igualmente a pretensão subsidiária de prestação de contas para apuração de saldo de arrematação. A CEF informou que o imóvel foi submetido ao primeiro leilão em 25/2/2025 e ao segundo em 7/3/2025, sem interessados em ambas as praças. Encerrados os dois certames, anunciou que o bem seria disponibilizado posteriormente para venda na modalidade Licitação Aberta (ID 383601085). Assim, frustrados os leilões, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação, ficando o credor investido na livre disponibilidade do imóvel, nos termos do artigo 27, § 5º, não havendo se falar em prestação de contas ou em restituição de quantias ao devedor. A propósito: REsp 2.198.371, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJEN de 7/4/2026: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO DE DIFERENÇA. RECURSO PROVIDO. 1. Frustrado o segundo leilão extrajudicial previsto no art. 27 da Lei 9.514/1997, a dívida se extingue compulsoriamente, as partes ficam exoneradas de suas obrigações e a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário. Precedentes. 2. Nessas circunstâncias, não há obrigação do credor fiduciário de restituir ao devedor a diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o montante do débito, não se configurando enriquecimento sem causa. Precedentes. (...)” ApCiv 5016076-27.2020.4.03.6100, Rel. Des. Fed. ALESSANDRO DIAFERIA, DJEN Data: 17/10/2025: “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DÍVIDA EXTINTA APÓS LEILÕES FRUSTRADOS. RECURSO DESPROVIDO. (...) III. Razões de decidir Não havendo arrematação em segundo leilão, aplica-se o art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, que estabelece a extinção da dívida, com recíproca quitação, sem direito à restituição dos valores pagos. Tese de julgamento: “1. (...). 2. Frustrados os leilões extrajudiciais e consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, a dívida é extinta, sem direito à restituição dos valores pagos.” Ausente ilegalidade no procedimento de consolidação e alienação fiduciária, ficam afastados os pedidos de indenização por danos materiais e morais. Diante do julgamento definitivo do mérito recursal, fica prejudicado o pedido de tutela provisória formulado na apelação. Ante o exposto, nego provimento à apelação. Desprovido o recurso, majoro em 1% os honorários advocatícios fixados na sentença, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, mantida a suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, § 3º, do mesmo diploma. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO POSTERIOR. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. PRAZO PARA REALIZAÇÃO DO CERTAME. MERA IRREGULARIDADE. LEILÕES FRUSTRADOS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. PRESTAÇÃO DE CONTAS INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de nulidade da execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, de restabelecimento do financiamento e de apuração de eventual saldo em favor da devedora. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o procedimento extrajudicial e a constituição em mora são regulares; (ii) saber se é possível purgar a mora após a consolidação da propriedade; (iii) saber se foram assegurados o direito de preferência e a ciência dos leilões; e (iv) saber se a frustração dos certames gera direito à prestação de contas ou à restituição de valores. III. Razões de decidir 3. O procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional, e o registro imobiliário comprova a constituição em mora e a consolidação da propriedade, sem prova capaz de infirmar a presunção de veracidade dos atos registrais. 4. Consolidada a propriedade após a Lei 13.465/2017, sem purgação anterior da mora, não é possível restabelecer o financiamento, subsistindo apenas o direito de preferência (Tema 1.288/STJ). A comunicação encaminhada à devedora e sua ciência inequívoca dos certames demonstram a possibilidade de exercício desse direito. 5. A extrapolação do prazo legal para realização do leilão constitui mera irregularidade e não invalida a consolidação, ausente prejuízo decorrente da demora. Frustrados os dois leilões, extingue-se a dívida, com recíproca quitação, sem direito à prestação de contas ou à restituição de diferença entre o valor do imóvel e o saldo devedor. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. Consolidada a propriedade após a Lei nº 13.465/2017, sem purgação anterior da mora, o devedor conserva apenas o direito de preferência previsto na Lei nº 9.514/1997. 2. A extrapolação do prazo para realização do leilão não invalida o procedimento sem demonstração de prejuízo, e a frustração dos dois certames extingue a dívida, sem direito à prestação de contas ou restituição de valores.” ______________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, e 98, § 3º; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27, §§ 2º-B e 5º; Lei nº 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: STF, Tema nº 982; STJ, Tema Repetitivo nº 1.288; STJ, AgInt no AREsp nº 3.020.630, Rel. Min. Humberto Martins, DJe 08.06.2026; STJ, REsp nº 1.649.595, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 16.10.2020; STJ, REsp nº 2.198.371, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 07.04.2026; TRF3, Apelação Cível nº 5016076-27.2020.4.03.6100, DJe 17.10.2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO Relatora do Acórdão