5003859-73.2026.4.03.6315

Intimação

TRF3 · 3ª Vara Gabinete JEF de Sorocaba · Sentença

PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Gabinete JEF de Sorocaba Avenida Antônio Carlos Comitre, 295, Parque Campolim, Sorocaba - SP - CEP: 18047-620 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5003859-73.2026.4.03.6315 EXEQUENTE: RESIDENCIAL TUCUNARE ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: MURILO BATISTA DE ALMEIDA - SP333498 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de execução de título extrajudicial proposta pelo RESIDENCIAL TUCUNARE originalmente em face de Herick Henrique de Alcantara Gallieiro e Bruna Regina Batista Gallieiro, objetivando a satisfação de crédito referente a taxas condominiais ordinárias/ extraordinárias da unidade autônoma nº 35, do referido residencial, matriculada sob o nº 197.420 no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP. O débito exequendo refere-se às competências de outubro de 2019 a setembro de 2020, conforme demonstrativo de débito anexo à inicial (ID. 575009294, Pág. 53-55), bem como das cotas vincendas. O feito foi inicialmente distribuído à Justiça Estadual (4ª Vara Cível da Comarca de Sorocaba/SP). No curso do processo, houve a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), averbada em 03/06/2025 (ID. 575009297 - Pág. 34, Av. 4) e a parte autora requereu o prosseguimento da execução em face da CEF. Aquele Juízo, acolheu o pedido da exequente e, em razão da sucessão processual no polo passivo pela empresa pública federal, o Juízo Estadual declinou da competência (ID. 575009297 - Pág. 37), sendo os autos remetidos a este Juizado Especial Federal. A CEF apresentou embargos à execução (ID. 592426756), arguindo, em síntese, que a responsabilidade pela quitação das despesas condominiais foi integralmente transferida ao adquirente do imóvel, Sr. Eliel Pereira de Paula, CPF 226.669.968-75, desde a data da alienação do imóvel, em 29/01/2026, na modalidade venda on-line, sendo de responsabilidade do adquirente o pagamento dos débitos até o limite de 10% do valor de avaliação do imóvel, que corresponde a R$ 18.100,00, extinguindo-se a responsabilidade da CAIXA após a referida alienação. A parte ré efetuou o depósito judicial no valor de R$ 1.429,94 a título de garantia do juízo (ID. 592426764). Intimada, a parte exequente não se manifestou-se sobre a defesa da ré. É o relatório. Decide-se. II. FUNDAMENTAÇÃO RESPONSABILIDADE NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA As despesas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, acompanhando o imóvel. No entanto, quando o bem é objeto de alienação fiduciária em garantia, a responsabilidade é regida por legislação específica que mitiga a regra geral. O Art. 27, § 8º da Lei 9.514/1991 estabelece que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel até a data da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Complementarmente, o Art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil determina que o credor fiduciário apenas responde pelos encargos após ser imitido na posse direta do bem ou consolidar a propriedade plena por realização da garantia. A jurisprudência do STJ (REsp n. 2.234.819/DF; REsp 1.731.735/SP) firmou que a responsabilidade do credor fiduciário só se configura após a consolidação da propriedade e a imissão na posse. Neste ponto, alinhado à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3), adota-se o entendimento de que a responsabilidade do credor fiduciário (CEF) pelas cotas condominiais só se inicia com a consolidação da propriedade e/ou imissão na posse, não retroagindo para alcançar débitos pretéritos, que são de responsabilidade pessoal e exclusiva do devedor fiduciante. Nesse sentido: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE DIRETA. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM LEILÃO. ASSUNÇÃO EXPRESSA DOS DÉBITOS PELO ARREMATANTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR As despesas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, acompanhando o bem imóvel e vinculando o responsável pela titularidade ou posse direta da unidade. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, a legislação especial estabelece regra específica quanto à responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o bem. O art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 dispõe que o fiduciante responde pelo pagamento de impostos, taxas e contribuições condominiais até a data em que o credor fiduciário venha a ser imitido na posse direta do imóvel. O Código Civil, em seu art. 1.368-B, parágrafo único, prevê que o credor fiduciário somente passa a responder pelos encargos incidentes sobre o imóvel após tornar-se proprietário pleno e ser imitido na posse direta do bem. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento de despesas condominiais somente surge após a consolidação da propriedade acompanhada de imissão na posse direta do imóvel. No caso concreto, a execução foi proposta para cobrança de despesas condominiais referentes ao período de julho de 2022 a novembro de 2024. Parte do período é anterior à consolidação da propriedade em favor da CEF, ocorrida em 01/07/2024, circunstância que afasta sua responsabilidade pelos encargos anteriores. Após a consolidação da propriedade, o imóvel foi submetido a leilão público, tendo sido arrematado em 26/11/2024 por terceira adquirente. No termo de arrematação e no edital do leilão consta declaração expressa da arrematante no sentido de que eventuais débitos condominiais incidentes sobre o imóvel seriam de sua responsabilidade. Diante dessas circunstâncias, as despesas condominiais objeto da execução não podem ser imputadas à CEF, o que evidencia sua ilegitimidade passiva para figurar na demanda. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido para extinguir o processo sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Condenação da parte embargada ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, além das custas e demais ônus processuais. Tese de julgamento: “1. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, o devedor fiduciante responde pelas despesas condominiais enquanto detiver a posse direta do bem. 2. O credor fiduciário somente responde por encargos incidentes sobre o imóvel após a consolidação da propriedade acompanhada de imissão na posse direta. 3. A arrematação do imóvel em leilão público com assunção expressa dos débitos pelo adquirente afasta a responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais discutidas na execução”. Legislação relevante citada: Lei nº 9.514/1997, art. 27, §8º; CC, art. 1.368-B, parágrafo único; CPC, art. 485, VI; CPC, art. 85, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.731.735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13.11.2018, DJe 22.11.2018; STJ, REsp 1.696.038/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 28.08.2018, DJe 03.09.2018; TRF3, ApCiv 0016254-76.2011.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Otavio Peixoto Junior, j. 21.08.2020; TRF3, AI 5001885-80.2016.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 21.06.2017; TRF3, ApCiv 5005559-31.2018.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 22.08.2020. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000059-35.2025.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 24/03/2026, DJEN DATA: 30/03/2026) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. TRANSMISSÃO DA POSSE AO CREDOR. RESPONSABILIDADE PELAS COTAS A PARTIR DESTA DATA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) II. Questão em discussão A controvérsia consiste em definir: (i) se a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, é responsável pelo pagamento das cotas condominiais anteriores à consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) se houve prescrição quinquenal das parcelas exigidas. III. Razões de decidir O contrato de alienação fiduciária de imóvel, regido pela Lei nº 9.514/1997, desdobra a posse, tornando o devedor fiduciante possuidor direto e o credor fiduciário possuidor indireto. Com a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, extingue-se a posse direta do fiduciante e transfere-se ao fiduciário a posse do bem, ainda que este não se imita fisicamente no imóvel, pois passa a deter a plenitude dos poderes inerentes à propriedade. Nessa linha, o art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997, e o art. 1.368-B, p.u., do Código Civil estabelecem que o fiduciante responde pelos encargos condominiais até a data da consolidação da propriedade, momento em que a responsabilidade se desloca para o credor fiduciário. A jurisprudência do STJ, em consonância com o Tema Repetitivo nº 886, reconhece que a relação de posse e domínio é determinante para a obrigação propter rem, cabendo ao titular do domínio consolidado responder pelas cotas condominiais a partir da consolidação. No caso concreto, a matrícula demonstra que a propriedade fiduciária consolidou-se em nome da CEF em setembro de 2019. Assim, as despesas condominiais anteriores a essa data são de responsabilidade exclusiva do fiduciante, enquanto as posteriores devem ser suportadas pela CEF. Quanto à prescrição, aplica-se o prazo quinquenal do art. 206, §5º, I, do Código Civil, não verificado no caso, pois a execução foi ajuizada tempestivamente. IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento parcialmente provido, para reconhecer que a responsabilidade da Caixa Econômica Federal limita-se às cotas condominiais vencidas a partir da consolidação da propriedade fiduciária (setembro de 2019). Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária transmite ao credor fiduciário a posse e a responsabilidade pelas obrigações propter rem vinculadas ao imóvel. 2. A responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais inicia-se a partir da consolidação da propriedade fiduciária, e não antes dela." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23 e 27, §8º; CC/2002, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; CC, art. 206, §5º, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.731.735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13.11.2018, DJe 22.11.2018; STJ, AgInt no AREsp nº 2.074.722/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 23.08.2022, DJe 09.09.2022; TRF3, ApCiv nº 5004400-66.2018.4.03.6128, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1ª Turma, j. 12.05.2025. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5022314-53.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 12/12/2025, DJEN DATA: 19/12/2025) CASO CONCRETO A prova documental demonstra que a consolidação da propriedade ocorreu em 03/06/2025. O débito cobrado engloba taxas vencidas antes e depois deste marco (ID 575009297, Pág. 26-31). Após a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, o documento de ID 592426765 comprova que, diante do resultado negativo tanto no primeiro quanto no segundo leilão, em 20/10/2025, a dívida foi extinta e, como decorrência, o imóvel voltou ao regime normal de propriedade, no domínio pleno do credor fiduciário (AV. 5). Logo em seguida, em 03/03/2026, o imóvel foi alienado a terceiro (R. 6). A questão controvertida exige uma análise detalhada sobre a natureza da responsabilidade do credor fiduciário após a consolidação da propriedade. Com o insucesso dos dois leilões previstos no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, operou-se a extinção da dívida do devedor fiduciante, conforme o § 4º do artigo 26 do referido diploma legal. A partir deste marco temporal, a CEF deixou de atuar apenas como credora fiduciária para consolidar a propriedade plena do imóvel em seu patrimônio, passando a deter todos os atributos da propriedade, inclusive o dever de arcar com as despesas propter rem. É imperioso destacar que, uma vez consolidada a propriedade plena após os leilões negativos, o imóvel passa a integrar o ativo da instituição financeira com todas as suas responsabilidades inerentes. A tese de que a CEF teria responsabilidade limitada ao teto de 10% (conforme aventado nos embargos) dependeria da prova cabal de que tal condição foi estabelecida no edital de venda ao terceiro adquirente (Sr. Eliel Pereira de Paula). Segundo o Edital de Licitação Caixa nº 0045/0325 - CPVE/RE (ID 592426762), que regeu a venda do imóvel objeto da lide, os itens 17.2, 17.2.1 e 17.2.3 estabeleceram o seguinte: "17.2. Cada imóvel possui regras específicas quanto ao responsável pelo pagamento de despesas de natureza propter rem, que variam conforme a estratégia da CAIXA. 17.2.1. As informações de pagamento de despesas propter rem estão descritas na página do anúncio do imóvel, conforme segue: (...) 17.2.3. Condomínio:  O comprador paga até 10% do Valor de Avaliação do imóvel e a CAIXA paga o que exceder esse limite;  A CAIXA paga toda a dívida condominial." Ocorre que a ré não colacionou aos autos a "página do anúncio do imóvel" — documento que, segundo os itens 17.2 e 17.2.1 do Edital nº 0045/0325, é o único capaz de definir a regra de repartição de custos aplicável ao caso. Tratando-se de documento que integra o procedimento de venda gerido exclusivamente pela CEF, sua ausência configura falta de prova de fato impeditivo do direito do condomínio, nos moldes do art. 373, II, do CPC. Não havendo prova de que a CEF se desonerou parcialmente do passivo condominial ao vender o imóvel, prevalece a sua responsabilidade integral pelo débito condominial existente a partir da data em que se tornou proprietária plena (após os leilões negativos). Por conseguinte, a pretensão da CEF de limitar sua responsabilidade a 10% do valor de avaliação carece de suporte probatório. Ao alienar o bem a terceiro (R. 6, em 03/03/2026), a CEF já detinha o domínio pleno e a responsabilidade exclusiva pelo adimplemento das cotas vencidas durante o período em que o bem permaneceu sob sua titularidade exclusiva, não havendo que se falar em "dívida extinta" quanto à obrigação do proprietário perante o condomínio. Em suma, a CEF, na qualidade de proprietária plena do imóvel quando da alienação a terceiro (03/03/2026), responde pelas taxas condominiais vencidas até aquele momento, e, ante a ausência de prova da cláusula de limitação de responsabilidade, sua condenação ao pagamento integral do débito é medida que se impõe. Quanto aos encargos moratórios, estes devem seguir a sistemática prevista na Convenção do Condomínio e no Código Civil (art. 395), computando-se correção monetária pelos índices oficiais (Tabela da Justiça Federal) e juros de mora de 1% ao mês, a contar de cada vencimento, visto tratar-se de obrigação positiva e líquida (mora ex re), nos termos do art. 397 do Código Civil. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para: A) RECONHECER a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pelo adimplemento integral das taxas condominiais exigidas na inicial, uma vez que a ré não logrou comprovar a incidência da cláusula de limitação ao teto de 10% prevista em seu edital, ônus que lhe incumbia (art. 373, II, CPC). B) CONDENAR a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento do débito exequendo atualizado, acrescido de correção monetária pelos índices da Tabela da Justiça Federal, juros de mora de 1% ao mês a contar de cada vencimento, e multa moratória de 2% sobre o principal, conforme previsto na convenção condominial, até a data do efetivo pagamento. C) AUTORIZAR, desde já, o levantamento do valor depositado judicialmente (ID. 592426764) em favor de RESIDENCIAL TUCUNARÉ, mediante a expedição de mandado de levantamento eletrônico ou alvará, deduzindo-se o montante do valor total da condenação, cujo remanescente deverá ser atualizado e quitado pela ré. Sem custas e honorários advocatícios (Art. 55 da Lei nº 9.099/1995). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as baixas de estilo.