2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Osasco Rua Avelino Lopes, 281/291, Centro, Osasco - SP - CEP: 06090-035 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003852-54.2026.4.03.6130 AUTOR: NAYADE MARCELA DE FREITAS SANTOS, WILLIAM FIALHO DO NASCIMENTO ADVOGADO do(a) AUTOR: MARIANA ROTTA WCZASSEK - SP500259 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação anulatória de ato jurídico, intentada sob o rito comum por NAYADE MARCELA DE FREITAS SANTOS e outro, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com pedido de tutela provisória de urgência para que seja determinada a suspensão do prosseguimento da execução extrajudicial, em especial dos leilões designados para datas iminentes. Informam os autores que firmaram contrato de financiamento imobiliário com a ré no ano de 2013 e que, por dificuldades financeiras, deixaram de honrar regularmente as parcelas do contrato. Afirmam que em nenhum momento foram intimados para realizarem a purgação da mora, tampouco para participar dos leilões designados, sustentando a irregularidade do procedimento extrajudicial iniciado pela ré. Juntou documentos. A CEF apresentou contestação, sustentando a regularidade do procedimento executório extrajudicial e pugnando pela improcedência dos pedidos- id. 603481748-fls. 80/106. O feito foi redistribuído a este Juízo (id. 603485173). Vieram os autos conclusos. É o breve relato. DECIDO. Defiro os benefícios da gratuidade judiciária aos autores-ids. 603481748-fls. 21/31, 603586624 e 603586621), nos termos do art. 99, §3º, do CPC. Inicialmente consigno que o artigo 300 do CPC/2015 prevê que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). No presente caso, pretende a parte autora seja declarada a suspensão e posterior anulação do processo de execução extrajudicial do imóvel, objeto da garantia. Dos documentos acostados aos autos, extrai-se que os autores firmaram contrato de financiamento imobiliário com a ré, para a aquisição do imóvel em tela, em julho de 2013, comprometendo-se a pagar o montante financiado de R$ 108.238,49 acrescido dos encargos contratuais em 300 parcelas mensais, cujo valor da prestação inicial somava o montante de R$ 874,35 (id. 603481748-fl. 46). Verifico ainda a adoção expressa da Lei nº 9514/97. Nos moldes dos artigos 26 e 27 Lei nº 9514/97, in verbis: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (...) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) No caso concreto, a despeito das alegações da parte autora, nada nos autos denota a irregularidade do procedimento extrajudicial a cargo da ré. A averbação da consolidação da propriedade foi anotada na matrícula do imóvel em 25 de junho de 2026, aparentemente de modo regular (id. 603481748-fl. 48). Não se pode olvidar que a medida liminar para suspender os leilões deve ser deferida apenas no caso de a parte comprovar sua intenção de quitar a dívida, na forma prevista em lei (TRF3, AI 5000468-87.2019.4.03.0000, 1a Turma, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, DJe 25.4.2019). Adicionalmente, dos documentos acostados pela CEF se extrai que a autora teve prévia ciência da data e horários dos leilões designados, tendo condições de exercer o seu direito de preferência (id. 603481748-fls. 145/151). Quanto ao alegado direito de purgar a mora na forma do Decreto nº 70/66, sob o argumento de que a celebração do contrato se deu antes do advento da Lei nº 13465/17, é cediço que havia controvérsias na jurisprudência a respeito do marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017. Urge ressaltar, contudo, que a temática foi afetada à apreciação do Colendo STJ, em sede de recursos repetitivos (Tema nº 1288) nos seguintes termos: “Definir se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência.”; sendo certo que apenas foi determinada a “suspensão dos recursos especiais ou agravos em recursos especiais em segunda instância e/ou no STJ, cujos objetos coincidam com o da matéria afetada”. Consoante tese firmada no julgamento dos recursos especiais paradigmas, publicados na data de 17/12/2025: (...) "a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997". Assim sendo, o Colendo STJ pacificou o entendimento de que: a Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. Em análise de cognição sumária, não se vislumbra a violação das regras do procedimento extrajudicial iniciado pela ré, a autorizar a imediata interferência do poder judiciário. Ausente os requisitos que autorizam a concessão da tutela de urgência; impõe-se o seu indeferimento. Ante o exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, devendo a demanda prosseguir em seus trâmites normais. Intimem-se as partes para que requeiram e especifiquem as provas, no prazo de 15 dias. Na mesma oportunidade, a CEF deverá complementar a documentação carreada aos autos, com os comprovantes de intimação dos mutuários para a purgação da mora ou certidão do cartório que ateste tal circunstância, nos termos do artigo 26, §1º, da Lei nº 9514/97, sob pena de julgamento do processo no estado em que se encontra. Sem prejuízo, deverão as partes esclarecer se o imóvel já foi arrematado/alienado, informando os dados dos arrematantes para a citação, se for o caso. Publique-se. Intime-se. Expeça-se o necessário. Osasco, data da assinatura eletrônica. LETICIA MENDES MARTINS DO REGO BARROS Juíza Federal Substituta