5003789-22.2026.4.03.6100

Intimação

TRF3 · 7ª Vara Cível Federal de São Paulo · Sentença

PODER JUDICIÁRIO 7ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003789-22.2026.4.03.6100 AUTOR: ADIEL ARCANJO DA SILVA, FLAVIANE SANTOS NONATO DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: LUCAS ELISEI CAMPELLO TEOFILO - SP406508 ADVOGADO do(a) AUTOR: MILENA RODRIGUEZ - SP393401 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FABIANO FERRARI LENCI - SP192086 SENTENÇA Trata-se de ação proposta por ADIEL ARCANJO DA SILVA e FLAVIANE SANTOS NONATO DA SILVA em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando a revisão do contrato de financiamento habitacional firmado entre as partes, para: 1) afastar a capitalização mensal de juros decorrente da utilização do Sistema Francês de Amortização – Tabela Price, determinando o recálculo das prestações e do saldo devedor mediante juros simples, pelo Método de Gauss ou taxa nominal linear; 2) declarar abusiva a cobrança dos encargos incidentes durante a fase de construção; 3) reconhecer a ilegalidade das tarifas administrativas e da contratação do seguro habitacional, sob alegação de venda casada; e 4) condenar a ré à repetição dos valores que teriam sido indevidamente pagos, com possibilidade de compensação com o saldo devedor. Narram ter sido firmado com a ré, em 13/09/2024, o “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – Recursos do FGTS”, nº 8.7877.2049583-4, no valor de R$ 237.665,21, pelo prazo de 420 meses, destinado à aquisição de terreno e construção da unidade habitacional nº 1202, Torre 1, do empreendimento “Vivaz Parque Prime Freguesia do Ó” (ID 551615668). Afirmam, em síntese, que: 1) o sistema de amortização Price provocaria a incidência de juros compostos e amortização negativa, pois o saldo devedor aumentaria mesmo com o pagamento regular dos encargos; 2) a diferença entre a taxa nominal de 7,66% ao ano e a taxa efetiva de 7,9347% ao ano demonstraria a prática de anatocismo; 3) os encargos cobrados na fase de construção não amortizariam o principal e seriam excessivamente onerosos; 4) os seguros habitacionais MIP e DFI teriam sido impostos sem possibilidade de escolha da seguradora, caracterizando venda casada; 5) seriam indevidas as tarifas administrativas previstas na avença; e 6) o recálculo pelo Método de Gauss resultaria em prestação mensal de R$ 1.482,77 e saldo devedor de R$ 153.120,16 em janeiro de 2026. Requereram a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Juntaram procuração e documentos. Na decisão ID 552083132, foi concedido o benefício da justiça gratuita, restando indeferido o pedido de tutela de urgência. Contestação apresentada pela CEF (ID 574733782), pleiteando o indeferimento da gratuidade da justiça e, quanto ao mérito, a improcedência dos pedidos. Em réplica (ID 575841430), a autora reiterou os termos da petição inicial, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o pedido de inversão do ônus da prova e a necessidade de realização de perícia contábil para apuração do alegado anatocismo, da amortização negativa e dos encargos da fase de obra. Por meio da decisão ID 587565930, foi mantida a gratuidade da justiça, rejeitando-se a impugnação formulada pela CEF. Ato contínuo, restaram indeferidos os pedidos de produção de provas pericial e oral, Os autores reiteraram o pedido de perícia contábil no ID 588413382. No despacho ID 592963705, consignou-se a suficiência da análise realizada por intermédio da decisão de saneamento ID 587565930. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. O C. Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo a possibilidade de incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação de forma mitigada, de acordo com o caso concreto. No caso em apreço, todavia, no que tange ao pedido de inversão do ônus da prova, mesmo admitida a hipossuficiência da parte autora, esse privilégio processual não se justifica, eis que constante nos autos toda a documentação necessária ao julgamento da lide, em especial o contrato que embasa a demanda, não havendo motivo fundado para que se inverta o ônus probatório. Quanto ao mérito propriamente dito, a ação é improcedente, não havendo razões que justifiquem a pretendida revisão contratual e o consequente ressarcimento pleiteado. O contrato nº 8.7877.2049583-4 (ID 551615668) firmado pelas partes refere-se a financiamento habitacional no valor de R$ 237.665,21, pelo Sistema Francês de Amortização – Tabela Price, no prazo de 420 meses, à taxa nominal de 7,6600% ao ano e efetiva de 7,9347% ao ano. O instrumento prevê prestação inicial de amortização e juros no valor de R$ 1.629,67, tarifa de administração de R$ 25,00 e prêmios de seguros no valor inicial de R$ 58,30, totalizando encargo inicial de R$ 1.712,97. A parte autora defende, em síntese, a existência de cláusulas contratuais abusivas em razão da: a) capitalização mensal de juros e utilização da Tabela Price; b) cobrança de encargos na fase de construção; c) cobrança de tarifa de administração; e d) imposição dos seguros habitacionais. Ao firmarem a avença, os contratantes tomaram conhecimento e aceitaram as condições expressamente dispostas no instrumento. De início, a modificação do sistema de amortização do saldo devedor para o método de “juros simples”, denominado Método de Gauss, afigura-se descabida. Não cabe ao Poder Judiciário alterar a pedido de uma das partes, portanto unilateralmente, as cláusulas contratuais pactuadas, não podendo impor a aplicação de outro sistema de amortização quando não previsto no contrato, sob pena de ferir os princípios contratuais da autonomia de vontade e o “pacta sunt servanda”. Quanto a tal impossibilidade, vale trazer a colação o entendimento esposado pelo E. TRF 3ª Região: SFH. CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE TERRENO, MÚTUO PARA OBRAS COM OBRIGAÇÕES E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. SISTEMA SAC. TAXA DE JUROS E CAPITALIZAÇÃO. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. PRÊMIO DE SEGURO. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. É firme a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Ação Direta de Inconstitucionalidade n° 2.591-DF, DJ 29/09/2006, p. 31) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) quanto à aplicabilidade dos princípios do Código de Defesa do Consumidor aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. 2. O contrato prevê a utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC), segundo o qual a parcela inicial é calculada mediante a divisão do valor financiado (saldo devedor) pelo número de parcelas e o acréscimo dos juros referentes ao primeiro mês, havendo o redimensionamento do encargo a cada período de doze meses, com base no saldo devedor atualizado, no prazo remanescente e nos juros contratados, e não implica capitalização de juros ou onerosidade excessiva do tomador do empréstimo. 3. Estabelece a Súmula n. 422, do STJ que "O art. 6º, e, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH." Somente com o advento da Lei nº 8.692, de 28/07/1993, foi estabelecida, em seu art. 25, a limitação da taxa de juros aplicada aos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, a 12% (doze por cento) ao ano. 4. À inexistência de vedação legal, é legítima a cobrança da Taxa de Administração, estipulada livremente em contrato. Precedentes. 5. A cláusula de cobrança de seguro encontra previsão legal e só seria considerada abusiva caso comprovado que tivesse sido obstada a contratação do seguro junto à instituição de preferência do mutuário ou que as quantias cobradas a esse título seriam significativamente superiores àquelas praticadas no mercado, o que não ocorreu na espécie. 6. É evidente a ciência, pela parte autora, dos encargos legais da contratação, não sendo possível a revisão das cláusulas pactuadas, ante o genérico fundamento de abusividade das mesmas, sob pena de ofensa aos princípios do pacta sunt servanda e da segurança jurídica. 7. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000042-08.2024.4.03.6303, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 12/08/2025, DJEN DATA: 15/08/2025) Ademais, as modificações pleiteadas não se afiguram devidas, pois inexistem as ilegalidades/omissões apontadas, tal como se passa a demonstrar. No que tange ao sistema de amortização da dívida pactuado entre as partes (PRICE), conforme entendimento do TRF da 3ª Região, “A legislação sobre o anatocismo, ao mencionar "capitalização de juros" ou "juros sobre juros", não se refere a conceitos da matemática financeira, sendo de todo regular a utilização de taxa de juros efetiva com capitalização mensal, derivada de taxa de juros nominal com capitalização anual, ainda quando aquela seja ligeiramente superior a esta. Tampouco se refere a juros compostos ou a sistemas de amortização que deles se utilizem. Como conceito jurídico "capitalização de juros" pressupõe o inadimplemento e um montante de juros devidos, vencidos e não pagos e posteriormente incorporados ao capital para que incidam novos juros sobre ele. Não há no ordenamento jurídico brasileiro proibição absoluta de tal prática, sendo permitida mesmo pela Lei de Usura (artigo 4º do Decreto 22.626/33), com frequência anual, sendo este o critério de interpretação da Súmula 121 do STF. III - Na esteira da Súmula 596 do STF, desde a MP 1.963-17/00, atual MP 2.170-36/01, admite-se como regra geral para o sistema financeiro nacional a possibilidade de se pactuar capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano. Há na legislação especial do SFH autorização expressa para a capitalização mensal de juros desde a edição da Lei 11.977/09 que incluiu o Artigo 15-A na Lei 4.380/64. (REsp 973827/RS julgado pelo artigo 543-C do CPC). Ademais, a Súmula 539 do STJ reforçou a possibilidade de aplicação da capitalização de juros inferior a um ano para os contratos ligados ao SFH a partir da edição da MP 1.963-17/00, desde que expressamente pactuada. IV - Não existe vedação legal à utilização da Tabela Price (SFA), do SAC ou do Sacre, estes sistemas de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro no contrato, enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade, cada um deles possui uma configuração própria de vantagens e desvantagens. Na ausência de nulidade na cláusula contratual que preveja a utilização de qualquer um destes sistemas, na ausência de óbices à prática de juros compostos, não se justifica a revisão do contrato para a adoção do Método Gauss”. – AC 5029241-15.2018.4.03.6100 DJ 08/02/2022). Não se desconhece a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários, o que poderia sugestionar a inversão do ônus probatório, porém, sobretudo no que tange ao financiamento imobiliário do SFH, regido por legislação cogente e contrato no qual impera o princípio do pacta sunt servanda, as medidas protetivas referidas não incidem a partir de formulações genéricas de abusividade ou excessiva onerosidade da obrigação, devendo existir o apontamento e comprovação de ilicitudes concretas para tanto, o que não se verifica no caso dos autos. Sendo assim, não há qualquer irregularidade na utilização do Sistema de Amortização PRICE que justifique a revisão do contrato de financiamento firmado pelas partes, conforme entendimento do E. TRF da 3ª Região sobre o tema. Veja-se: “APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CDC. TAXA DE JUROS. SISTEMA SAC. FORMA DE AMORTIZAÇÃO. ANATOCISMO. INOCORRÊNCIA. 1. No julgamento dos recursos aplicar-se-á o CPC/73. 2. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras e, portanto, aos contratos bancários. Não decorre daí, todavia, a conclusão automática de que todo e qualquer contrato de adesão, tal como definido no art. 54 do CDC, seja ilegal ou abusivo. É necessário que se demonstre a ilegalidade de cada uma das cláusulas impugnadas. 3. O contrato previu que as prestações mensais seriam calculadas de acordo com o Sistema de Amortização Constante (SAC), o qual, assim como o Sistema de Amortização Crescente (SACRE) e o Sistema Francês de Amortização (Tabela Price), por si só, não pode ser considerado ilegal. 4. Acerca do momento de sua atualização da dívida, é legal a correção do saldo devedor antes de sua amortização pelo pagamento da prestação mensal, não ocorrendo violação ao art. 6º, c, da Lei 4.380/64. Nesse sentido, foi editada a Súmula nº 450 pelo Superior Tribunal de Justiça. 5. A previsão de juros nominais e efetivos no contrato de financiamento não representa a aplicação de 2 (dois) índices distintos, mas sim de um único índice, uma vez que os juros efetivos decorrem da aplicação mensal dos juros nominais, cuja taxa é anual. 6. Apelação desprovida.”. (g.n.). (ApCiv 0006371-87.2011.4.03.6106, DESEMBARGADOR FEDERAL NINO TOLDO, TRF3 - DÉCIMA PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:28/06/2019.) Observe-se também que, nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a imposição da contratação do seguro habitacional foi historicamente instituída pela Lei nº 4.380/64, mantida esta exigência, após sucessivas alterações legislativas, pela Lei nº 11.977/2009 e no que tange a condições e valores, tal contratação é regulada por meio da Circular SUSEP nº 111, de 03/12/1999. A partir de tal conjunto normativo, extrai-se que o valor do prêmio do seguro envolve complexa cobertura, que abrange não apenas os riscos de danos físicos ao imóvel (DFI), mas também fatores relativos aos riscos de morte e invalidez permanente dos mutuários (MIP). As simples alegações de excessividade do valor cobrado pela instituição financeira não são suficientes a ensejar a revisão dos termos contratados e a limitação da respectiva cobrança a um percentual que o autor considere viável, pois não houve a comprovação da abusividade praticada. Do mesmo modo, não existe ilegalidade ou abuso na cobrança de Taxa de Administração, desde que haja previsão contratual para sua incidência, como é o caso dos autos (ID 551615668, páginas 2/3). No que tange à cobrança dos prêmios de seguro, nota-se haver previsão contratual para tanto nas cláusulas C.1 e 23 do contrato (ID 551615668, páginas 3 e 20/23), nas quais o devedor/fiduciante compromete-se a pagá-los. Conforme previsto na cláusula 23.5, foi contratado, por livre escolha, “o Seguro Habitacional Apólice de Morte e Invalidez Permanente (MIP) nº 1106100000032 e Apólice de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) nº 1106500000032, processo SUSEP nº 15414.001497/2010-79 de emissão da Seguradora TOO SEGUROS, tendo a CAIXA como estipulante e/ou beneficiária, com o Custo Efetivo de Seguro Habitacional (CESH) de 6,5678%”. A obrigatoriedade de tal contratação também não configura venda casada, a qual exige a comprovação de que as quantias cobradas a título de seguro sejam consideravelmente superiores às taxas praticadas por outras seguradoras em operação similar, ou de que a parte autora pretende exercer a faculdade de contratar seguro junto à instituição de sua preferência, o que não ocorre no caso dos autos. Nesse sentido, vale citar julgado do E. TRF 3ª Região: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. CDC. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO. SEGURO OBRIGATÓRIO. AUSÊNCIA DE VENDA CASADA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PURGAÇÃO DA MORA ANTES DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I - O CDC se aplica às instituições financeiras (Súmula 297 do STJ), mas as cláusulas dos contratos do SFH observam legislação cogente imperando o princípio pacta sunt servanda. A teoria da imprevisão e o princípio rebus sic standibus requerem a demonstração de que não subsistem as circunstâncias fáticas que sustentavam o contrato, justificando o pedido de revisão contratual. Mesmo nos casos em que se verifica o prejuízo financeiro, a nulidade pressupõe a incidência dos termos do artigo 6º, V, artigo 51, IV e § 1º do CDC, sendo o contrato de adesão espécie de contrato reconhecida como regular pelo próprio CDC em seu artigo 54. II - O artigo 14 da Lei nº 4.380/64 e os artigos 20 e 21 do Decreto-lei 73/66, preveem a obrigatoriedade de contratação de seguro para os imóveis que são objeto e garantia de financiamento pelas normas do SFH. A alegação de venda casada só se sustenta se as quantias cobradas a título de seguro forem consideravelmente superiores às taxas praticadas por outras seguradoras em operação similar, ou se a parte Autora pretender exercer a faculdade de contratar o seguro junto à instituição de sua preferência. III - A legislação sobre o anatocismo, ao mencionar "capitalização de juros" ou "juros sobre juros", não se refere a conceitos da matemática financeira, sendo de todo regular a utilização de taxa de juros efetiva com capitalização mensal, derivada de taxa de juros nominal com capitalização anual, ainda quando aquela seja ligeiramente superior a esta. Tampouco se refere a juros compostos ou a sistemas de amortização que deles se utilizem. Como conceito jurídico "capitalização de juros" pressupõe o inadimplemento e um montante de juros devidos, vencidos e não pagos e posteriormente incorporados ao capital para que incidam novos juros sobre ele. Não há no ordenamento jurídico brasileiro proibição absoluta de tal prática, sendo permitida mesmo pela Lei de Usura (artigo 4º do Decreto 22.626/33), com frequência anual, sendo este o critério de interpretação da Súmula 121 do STF. IV - Na esteira da Súmula 596 do STF, desde a MP 1.963-17/00, atual MP 2.170-36/01, admite-se como regra geral para o sistema financeiro nacional a possibilidade de se pactuar capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano. Há na legislação especial do SFH autorização expressa para a capitalização mensal de juros desde a edição da Lei 11.977/09 que incluiu o Artigo 15-A na Lei 4.380/64. (REsp 973827/RS julgado pelo artigo 543-C do CPC). Ademais, a Súmula 539 do STJ reforçou a possibilidade de aplicação da capitalização de juros inferior a um ano para os contratos ligados ao SFH a partir da edição da MP 1.963-17/00, desde que expressamente pactuada. V - Não existe vedação legal à utilização da Tabela Price (SFA), do SAC ou do Sacre, estes sistemas de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro no contrato, enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade, cada um deles possui uma configuração própria de vantagens e desvantagens. Na ausência de nulidade na cláusula contratual que preveja a utilização de qualquer um destes sistemas, na ausência de óbices à prática de juros compostos, não se justifica a revisão do contrato para a adoção do Método Gauss. (...) XIX - Apelação parcialmente provida tão somente para reconhecer a possibilidade de purgação da mora até a data de arrematação do imóvel, bem como de utilização do saldo do FGTS para tais finalidades, sem prejuízo do regular prosseguimento da execução. Considerando a sucumbência mínima da CEF, mantida a condenação em honorários nos termos da sentença apelada. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5004722-10.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 09/03/2021, DJEN DATA: 12/03/2021). Também não procede a alegação de abusividade dos denominados “juros de obra”. Tais encargos correspondem à remuneração do capital efetivamente liberado durante a fase de construção e encontram previsão expressa no contrato. Não há demonstração de que tenham sido cobrados após a conclusão da obra ou após o termo contratual de entrega. Ao contrário, o prazo contratual para construção e legalização se estende até 12/07/2027 (ID 551615668, página 2), data ainda não alcançada no período objeto da demanda. O próprio instrumento prevê que, em caso de atraso superior a seis meses além do prazo original, os encargos mensais passarão a ser de responsabilidade da construtora, incorporadora ou entidade organizadora. Não se verifica, assim, a situação de atraso apta a justificar o afastamento dos encargos da fase de obra. Uma vez não verificadas as abusividades apontadas pela parte autora no tocante à prática de anatocismo (ou indevida capitalização de juros), bem como quanto à indevida cobrança de seguro, taxas de administração e demais encargos acessórios, não há que falar em revisão do saldo devedor da contratação para fins de repetição, tampouco em exclusão de encargos moratórios. Diante do exposto, julgo IMPROCEDENTE a ação, a teor do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor dado à causa, nos termos do § 2º do artigo 85, do CPC, observados os benefícios da gratuidade de justiça concedida em favor da parte autora no ID 552083132. P.R.I. São Paulo, na data desta assinatura eletrônica.