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5003711-76.2021.8.08.0006
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Intimação
TJES · Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA · Acórdão
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 5003711-76.2021.8.08.0006 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CLAUDIO DE PAIVA LIMA e outros APELADO: CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA RELATOR(A): SÉRGIO RICARDO DE SOUZA ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESOLUÇÃO POR FATO IMPUTÁVEL AOS COMPRADORES. RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por compradores contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de restituição de valores e de indenização por danos morais, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada contra loteadora, sob o fundamento de que a retenção integral dos valores pagos estaria amparada no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018. Os apelantes sustentam a abusividade da retenção integral de R$ 9.667,75 pagos em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e requerem a limitação da retenção a 20%, com devolução do saldo corrigido e acrescido de juros legais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano celebrado após a Lei nº 13.786/2018 e submetido ao CDC, é lícita a retenção integral dos valores pagos pelos compradores, ou se os descontos previstos no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser compatibilizados com os arts. 51, IV, e 53 do CDC. III. RAZÕES DE DECIDIR A resolução contratual decorre da impossibilidade superveniente dos compradores de prosseguir no pagamento das parcelas, circunstância que afasta a restituição integral, mas não autoriza a perda total das prestações pagas. A relação jurídica configura relação de consumo, pois os compradores figuram como destinatários finais do lote, enquanto a ré atua profissionalmente no mercado imobiliário. O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autoriza a dedução de encargos em caso de resolução contratual por fato imputável ao adquirente, mas essa previsão deve ser interpretada sistematicamente com o CDC nas relações de consumo. O art. 53 do CDC declara nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, e o art. 51, IV, do CDC veda cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou contrariem a boa-fé e a equidade. A retenção integral dos R$ 9.667,75 pagos pelos compradores configura perda total das prestações e impõe desvantagem desproporcional ao consumidor. A Súmula 543 do STJ assegura a restituição imediata das parcelas pagas em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, de forma integral quando a culpa for exclusiva do vendedor ou parcialmente quando o comprador der causa ao desfazimento. O REsp nº 2.117.412/SP, da Terceira Turma do STJ, admite a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 em contratos de loteamento urbano submetidos ao CDC e celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas limita a soma das retenções a 25% dos valores efetivamente pagos pelo consumidor, ressalvada a taxa de fruição, quando cabível. O percentual de retenção de 20% requerido pelos compradores é razoável e proporcional, pois remunera as despesas administrativas e operacionais da vendedora sem gerar enriquecimento sem causa nem perda substancial do montante pago pelo consumidor. A comissão de corretagem e a taxa administrativa ficam absorvidas pelo percentual de retenção fixado, pois não podem ser somadas de modo a eliminar integralmente o direito de restituição do consumidor. A restituição deve ocorrer em parcela única, pois a orientação da Súmula 543 do STJ prevalece, na relação de consumo, sobre a previsão de restituição parcelada do art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979. A correção monetária incide desde cada desembolso, por constituir recomposição do valor da moeda, aplicando-se o índice contratual previsto, no caso o IGPM. Os juros de mora incidem a partir da citação, pois o Tema 1.002 do STJ fixa o trânsito em julgado como termo inicial apenas para compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018 e em hipótese diversa da examinada. A improcedência do pedido de indenização por danos morais deve ser mantida, pois a reforma da sentença limita-se ao afastamento da retenção integral dos valores pagos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido, mantida a improcedência do pedido de indenização por danos morais. Tese de julgamento: 1. O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 deve ser compatibilizado com os arts. 51, IV, e 53 do CDC quando o contrato de promessa de compra e venda de lote urbano configurar relação de consumo. 2. A resolução contratual por fato imputável ao comprador autoriza a restituição parcial dos valores pagos, mas não legitima a retenção integral das prestações. 3. A comissão de corretagem e a taxa administrativa devem ser absorvidas pelo percentual de retenção fixado quando sua cobrança cumulada conduzir à perda total dos valores pagos pelo consumidor. 4. A restituição parcial das parcelas pagas em contrato imobiliário submetido ao CDC deve ocorrer em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação. 5. A reforma da sentença quanto à restituição dos valores pagos não implica, por si só, procedência do pedido de indenização por danos morais. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 2º; CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, § 1º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp nº 2.117.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025; STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 1.379.692/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 02.12.2019, DJe 05.12.2019; STJ, AgInt no AREsp nº 1.985.060/ES, Quarta Turma, j. 25.04.2022; TJES, Apelação Cível nº 5003891-29.2022.8.08.0048, Rel. Desª Janete Vargas Simões, 1ª Câmara Cível, j. 05.07.2024. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ ACÓRDÃO Decisão: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Órgão julgador vencedor: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal VOTOS VOGAIS Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal) Acompanhar Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal) Acompanhar ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ RELATÓRIO _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ NOTAS TAQUIGRÁFICAS ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTO VENCEDOR VOTO Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por CLAUDIO DE PAIVA LIMA e LUCIMERE GONCALVES DE PAIVA LIMA contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Regional Cível, Família, Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos e Meio Ambiente de Aracruz e Ibiraçu/ES, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada em face de CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA. A sentença julgou improcedentes os pedidos de restituição de valores e de indenização por danos morais, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, ao fundamento de que as retenções realizadas pela vendedora estariam amparadas no art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979, com redação dada pela Lei n.º 13.786/2018. Em suas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, que a retenção integral dos valores pagos é abusiva; que a retenção deve ser limitada a 20% do montante adimplido; que a comissão de corretagem e as taxas administrativas não podem conduzir à perda total das parcelas pagas; e que a devolução deve ser acrescida de correção monetária desde cada desembolso e de juros legais. Contrarrazões no evento ID. n.º 19367056, pugnando pelo desprovimento do recurso. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A controvérsia recursal consiste em definir se, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano celebrado após a Lei n.º 13.786/2018, é lícita a retenção integral dos valores pagos pelos compradores, ou se, por se tratar de relação de consumo, os descontos previstos no art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979 devem ser compatibilizados com os arts. 51, IV, e 53 do CDC. Dos autos, extrai-se que os apelantes firmaram contrato de promessa de compra e venda para aquisição do Lote n.º 13, Quadra 10, do Loteamento Morada Park, em Aracruz/ES, tendo adimplido, segundo a ficha financeira e o cálculo de distrato apresentados, a quantia de R$ 9.667,75. O próprio cálculo da apelada indicou retenção integral desse valor, mediante abatimento de comissão de corretagem e taxa administrativa, resultando em saldo zero a restituir. Também se verifica que a resolução contratual decorreu da impossibilidade superveniente dos compradores de prosseguir no pagamento das parcelas pactuadas. Portanto, o desfazimento do ajuste deve ser atribuído aos promitentes compradores, e não à vendedora, o que afasta a restituição integral, mas não autoriza a perda total das parcelas pagas. Embora o art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979 autorize, em caso de resolução contratual por fato imputável ao adquirente, a dedução de determinados encargos, inclusive cláusula penal, despesas administrativas e comissão de corretagem, a incidência dessa norma não afasta o controle de abusividade próprio das relações de consumo. A relação jurídica examinada é de consumo, pois os compradores figuram como destinatários finais do lote, enquanto a ré atua profissionalmente no mercado imobiliário. Nessa hipótese, a Lei n.º 13.786/2018 e o CDC devem ser interpretados de forma sistemática, de modo que os descontos legalmente previstos não podem produzir resultado incompatível com os arts. 51, IV, e 53 do CDC. O art. 53 do CDC reputa nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações. O art. 51, IV, por sua vez, considera abusivas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. À luz desses dispositivos, a retenção integral dos R$ 9.667,75 pagos pelos apelantes configura perda total das prestações e impõe desvantagem desproporcional ao consumidor. Ainda que a resolução tenha decorrido de fato imputável aos compradores, a consequência jurídica adequada é a restituição parcial, e não a absorção completa do montante pago. Esse entendimento se harmoniza com a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente quando o comprador der causa ao desfazimento. No mesmo sentido, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp n.º 2.117.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 02/09/2025, assentou que, em contratos de loteamento urbano submetidos ao CDC e celebrados após a Lei n.º 13.786/2018, os descontos previstos no art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979 devem ser observados como regra geral, mas a soma das retenções não pode ultrapassar 25% dos valores efetivamente pagos pelo consumidor, ressalvada a taxa de fruição, quando cabível. Vejamos o entendimento deste egrégio TJ/ES: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESCISÃO UNILATERAL PELA COMPRADORA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO (LOTE). ART. 32-A, DA LEI Nº 13.786/2018. COMPATIBILIZAÇÃO COM O CDC. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO DOS VALORES. JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES STJ E TJES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. A aplicação do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018 deve ser compatibilizada com os princípios norteadores das relações consumeristas. […] 4. A retenção por parte da vendedora do valor equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago pelos autores atende ao propósito de ressarcimento pelo distrato debatido nos autos. [...] 6. Apelação conhecida e parcialmente provida. Vitória, 24 de junho de 2024. RELATORA (TJES, 1ª Câmara Cível, APELAÇÃO CÍVEL, 50038912920228080048, Des. JANETE VARGAS SIMOES, JULGADO em 05/07/2024) Assim, não procede a tese defensiva de aplicação literal do art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979 para justificar a ausência de qualquer valor a restituir. A legislação específica disciplina os encargos do distrato, mas sua aplicação, nas relações de consumo, deve respeitar o limite material imposto pelo CDC, especialmente a vedação à perda total das prestações pagas. No caso concreto, os apelantes requerem a limitação da retenção a 20% dos valores pagos. O percentual postulado é razoável e proporcional, pois remunera as despesas administrativas e operacionais ordinariamente suportadas pela vendedora com a celebração e o desfazimento do negócio, sem conduzir ao enriquecimento sem causa e sem impor ao consumidor a perda substancial do montante adimplido. Sobre o valor pago de R$ 9.667,75, a retenção de 20% corresponde a R$ 1.933,55. Por consequência, os apelantes fazem jus à restituição de 80% do montante adimplido, equivalente, em valor nominal, a R$ 7.734,20. As rubricas de comissão de corretagem e taxa administrativa ficam absorvidas pelo percentual de retenção ora fixado. Não é possível admitir que tais encargos, somados, eliminem integralmente o direito de restituição reconhecido ao consumidor. A restituição deverá ocorrer em parcela única. A previsão de restituição parcelada constante do art. 32-A, § 1º, da Lei n.º 6.766/1979 não prevalece, na hipótese de relação de consumo, sobre a orientação da Súmula 543 do STJ, que determina a devolução imediata das parcelas pagas, ainda que parcialmente, quando a resolução for imputável ao comprador. No tocante aos consectários legais, é imperioso consignar, desde logo, que a “[...] jurisprudência é firme no sentido de que a correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser analisados até mesmo de ofício, de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a modificação de seu termo inicial, não configura julgamento extra petita nem reformatio in pejus" (AgInt no AgInt no AREsp 1.379.692/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 2/12/2019, DJe de 5/12/2019). Desta feita, a correção monetária deve incidir desde cada desembolso, por se tratar de simples recomposição do valor da moeda (STJ - AgInt no AREsp: 1985060 ES 2021/0295094-1, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA). Como a restituição corresponde a 80% dos valores pagos, deverá ser apurado, em liquidação, o percentual de 80% sobre cada parcela efetivamente adimplida, com correção monetária a partir do respectivo pagamento, observado o índice contratual, se houver, ou, na sua ausência, o índice judicial aplicável. Os juros de mora, por sua vez, devem incidir a partir da citação. O Tema 1.002 do STJ fixou o trânsito em julgado como termo inicial dos juros apenas para compromissos de compra e venda anteriores à Lei n.º 13.786/2018, nos quais o comprador pleiteava a resolução do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada. Tratando-se, aqui, de contrato celebrado após a Lei dos Distratos e de pretensão de restituição fundada no controle de abusividade das retenções aplicadas, deve prevalecer a regra geral da mora nas obrigações contratuais, com incidência dos juros legais a partir da citação. Dessa forma, a sentença deve ser parcialmente reformada para afastar a retenção integral dos valores pagos, limitar a retenção a 20% do montante adimplido e determinar a restituição de 80% aos apelantes, mantida a improcedência do pedido de danos morais. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação interposto por CLAUDIO DE PAIVA LIMA e LUCIMERE GONÇALVES DE PAIVA LIMA e DOU-LHE PROVIMENTO para: a) limitar a retenção contratual a 20% dos valores efetivamente pagos pelos apelantes; b) condenar a apelada à restituição de 80% dos valores pagos, correspondente, em valor nominal, a R$ 7.734,20, a ser paga em parcela única; c) determinar que a quantia a ser restituída corresponda a 80% (oitenta por cento) de todos os valores desembolsados, corrigidos monetariamente pelo IGPM, conforme previsto contratualmente; Em razão da reforma da sentença, inverto os ônus sucumbenciais para condenar a parte apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. É como voto. _________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTOS ESCRITOS (EXCETO VOTO VENCEDOR) DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA: Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele DAR PROVIMENTO para: a) limitar a retenção contratual a 20% dos valores efetivamente pagos pelos apelantes; b) condenar a apelada à restituição de 80% dos valores pagos, correspondente, em valor nominal, a R$ 7.734,20, a ser paga em parcela única; c) determinar que a quantia a ser restituída corresponda a 80% (oitenta por cento) de todos os valores desembolsados, corrigidos monetariamente pelo IGPM, conforme previsto contratualmente; Em razão da reforma da sentença, invertem-se os ônus sucumbenciais para condenar a parte apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 14ª SESSÃO ORDINÁRIA EM PLENÁRIO VIRTUAL - QUARTA-FEIRA 12/08/2026 12:00 VOTO Manifesto-me por acompanhar a relatoria. É como voto. Des. ALDARY NUNES JUNIOR Vogal Voto-vogal lançado em 08/o8/2026
Intimação
TJES · Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA · Acórdão
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 5003711-76.2021.8.08.0006 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CLAUDIO DE PAIVA LIMA e outros APELADO: CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA RELATOR(A): SÉRGIO RICARDO DE SOUZA ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESOLUÇÃO POR FATO IMPUTÁVEL AOS COMPRADORES. RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por compradores contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de restituição de valores e de indenização por danos morais, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada contra loteadora, sob o fundamento de que a retenção integral dos valores pagos estaria amparada no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018. Os apelantes sustentam a abusividade da retenção integral de R$ 9.667,75 pagos em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e requerem a limitação da retenção a 20%, com devolução do saldo corrigido e acrescido de juros legais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano celebrado após a Lei nº 13.786/2018 e submetido ao CDC, é lícita a retenção integral dos valores pagos pelos compradores, ou se os descontos previstos no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser compatibilizados com os arts. 51, IV, e 53 do CDC. III. RAZÕES DE DECIDIR A resolução contratual decorre da impossibilidade superveniente dos compradores de prosseguir no pagamento das parcelas, circunstância que afasta a restituição integral, mas não autoriza a perda total das prestações pagas. A relação jurídica configura relação de consumo, pois os compradores figuram como destinatários finais do lote, enquanto a ré atua profissionalmente no mercado imobiliário. O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autoriza a dedução de encargos em caso de resolução contratual por fato imputável ao adquirente, mas essa previsão deve ser interpretada sistematicamente com o CDC nas relações de consumo. O art. 53 do CDC declara nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, e o art. 51, IV, do CDC veda cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou contrariem a boa-fé e a equidade. A retenção integral dos R$ 9.667,75 pagos pelos compradores configura perda total das prestações e impõe desvantagem desproporcional ao consumidor. A Súmula 543 do STJ assegura a restituição imediata das parcelas pagas em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, de forma integral quando a culpa for exclusiva do vendedor ou parcialmente quando o comprador der causa ao desfazimento. O REsp nº 2.117.412/SP, da Terceira Turma do STJ, admite a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 em contratos de loteamento urbano submetidos ao CDC e celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas limita a soma das retenções a 25% dos valores efetivamente pagos pelo consumidor, ressalvada a taxa de fruição, quando cabível. O percentual de retenção de 20% requerido pelos compradores é razoável e proporcional, pois remunera as despesas administrativas e operacionais da vendedora sem gerar enriquecimento sem causa nem perda substancial do montante pago pelo consumidor. A comissão de corretagem e a taxa administrativa ficam absorvidas pelo percentual de retenção fixado, pois não podem ser somadas de modo a eliminar integralmente o direito de restituição do consumidor. A restituição deve ocorrer em parcela única, pois a orientação da Súmula 543 do STJ prevalece, na relação de consumo, sobre a previsão de restituição parcelada do art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979. A correção monetária incide desde cada desembolso, por constituir recomposição do valor da moeda, aplicando-se o índice contratual previsto, no caso o IGPM. Os juros de mora incidem a partir da citação, pois o Tema 1.002 do STJ fixa o trânsito em julgado como termo inicial apenas para compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018 e em hipótese diversa da examinada. A improcedência do pedido de indenização por danos morais deve ser mantida, pois a reforma da sentença limita-se ao afastamento da retenção integral dos valores pagos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido, mantida a improcedência do pedido de indenização por danos morais. Tese de julgamento: 1. O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 deve ser compatibilizado com os arts. 51, IV, e 53 do CDC quando o contrato de promessa de compra e venda de lote urbano configurar relação de consumo. 2. A resolução contratual por fato imputável ao comprador autoriza a restituição parcial dos valores pagos, mas não legitima a retenção integral das prestações. 3. A comissão de corretagem e a taxa administrativa devem ser absorvidas pelo percentual de retenção fixado quando sua cobrança cumulada conduzir à perda total dos valores pagos pelo consumidor. 4. A restituição parcial das parcelas pagas em contrato imobiliário submetido ao CDC deve ocorrer em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação. 5. A reforma da sentença quanto à restituição dos valores pagos não implica, por si só, procedência do pedido de indenização por danos morais. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 2º; CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, § 1º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp nº 2.117.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025; STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 1.379.692/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 02.12.2019, DJe 05.12.2019; STJ, AgInt no AREsp nº 1.985.060/ES, Quarta Turma, j. 25.04.2022; TJES, Apelação Cível nº 5003891-29.2022.8.08.0048, Rel. Desª Janete Vargas Simões, 1ª Câmara Cível, j. 05.07.2024. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ ACÓRDÃO Decisão: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Órgão julgador vencedor: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal VOTOS VOGAIS Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal) Acompanhar Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal) Acompanhar ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ RELATÓRIO _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ NOTAS TAQUIGRÁFICAS ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTO VENCEDOR VOTO Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por CLAUDIO DE PAIVA LIMA e LUCIMERE GONCALVES DE PAIVA LIMA contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Regional Cível, Família, Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos e Meio Ambiente de Aracruz e Ibiraçu/ES, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada em face de CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA. A sentença julgou improcedentes os pedidos de restituição de valores e de indenização por danos morais, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, ao fundamento de que as retenções realizadas pela vendedora estariam amparadas no art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979, com redação dada pela Lei n.º 13.786/2018. Em suas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, que a retenção integral dos valores pagos é abusiva; que a retenção deve ser limitada a 20% do montante adimplido; que a comissão de corretagem e as taxas administrativas não podem conduzir à perda total das parcelas pagas; e que a devolução deve ser acrescida de correção monetária desde cada desembolso e de juros legais. Contrarrazões no evento ID. n.º 19367056, pugnando pelo desprovimento do recurso. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A controvérsia recursal consiste em definir se, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano celebrado após a Lei n.º 13.786/2018, é lícita a retenção integral dos valores pagos pelos compradores, ou se, por se tratar de relação de consumo, os descontos previstos no art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979 devem ser compatibilizados com os arts. 51, IV, e 53 do CDC. Dos autos, extrai-se que os apelantes firmaram contrato de promessa de compra e venda para aquisição do Lote n.º 13, Quadra 10, do Loteamento Morada Park, em Aracruz/ES, tendo adimplido, segundo a ficha financeira e o cálculo de distrato apresentados, a quantia de R$ 9.667,75. O próprio cálculo da apelada indicou retenção integral desse valor, mediante abatimento de comissão de corretagem e taxa administrativa, resultando em saldo zero a restituir. Também se verifica que a resolução contratual decorreu da impossibilidade superveniente dos compradores de prosseguir no pagamento das parcelas pactuadas. Portanto, o desfazimento do ajuste deve ser atribuído aos promitentes compradores, e não à vendedora, o que afasta a restituição integral, mas não autoriza a perda total das parcelas pagas. Embora o art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979 autorize, em caso de resolução contratual por fato imputável ao adquirente, a dedução de determinados encargos, inclusive cláusula penal, despesas administrativas e comissão de corretagem, a incidência dessa norma não afasta o controle de abusividade próprio das relações de consumo. A relação jurídica examinada é de consumo, pois os compradores figuram como destinatários finais do lote, enquanto a ré atua profissionalmente no mercado imobiliário. Nessa hipótese, a Lei n.º 13.786/2018 e o CDC devem ser interpretados de forma sistemática, de modo que os descontos legalmente previstos não podem produzir resultado incompatível com os arts. 51, IV, e 53 do CDC. O art. 53 do CDC reputa nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações. O art. 51, IV, por sua vez, considera abusivas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. À luz desses dispositivos, a retenção integral dos R$ 9.667,75 pagos pelos apelantes configura perda total das prestações e impõe desvantagem desproporcional ao consumidor. Ainda que a resolução tenha decorrido de fato imputável aos compradores, a consequência jurídica adequada é a restituição parcial, e não a absorção completa do montante pago. Esse entendimento se harmoniza com a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente quando o comprador der causa ao desfazimento. No mesmo sentido, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp n.º 2.117.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 02/09/2025, assentou que, em contratos de loteamento urbano submetidos ao CDC e celebrados após a Lei n.º 13.786/2018, os descontos previstos no art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979 devem ser observados como regra geral, mas a soma das retenções não pode ultrapassar 25% dos valores efetivamente pagos pelo consumidor, ressalvada a taxa de fruição, quando cabível. Vejamos o entendimento deste egrégio TJ/ES: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESCISÃO UNILATERAL PELA COMPRADORA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO (LOTE). ART. 32-A, DA LEI Nº 13.786/2018. COMPATIBILIZAÇÃO COM O CDC. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO DOS VALORES. JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES STJ E TJES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. A aplicação do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018 deve ser compatibilizada com os princípios norteadores das relações consumeristas. […] 4. A retenção por parte da vendedora do valor equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago pelos autores atende ao propósito de ressarcimento pelo distrato debatido nos autos. [...] 6. Apelação conhecida e parcialmente provida. Vitória, 24 de junho de 2024. RELATORA (TJES, 1ª Câmara Cível, APELAÇÃO CÍVEL, 50038912920228080048, Des. JANETE VARGAS SIMOES, JULGADO em 05/07/2024) Assim, não procede a tese defensiva de aplicação literal do art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979 para justificar a ausência de qualquer valor a restituir. A legislação específica disciplina os encargos do distrato, mas sua aplicação, nas relações de consumo, deve respeitar o limite material imposto pelo CDC, especialmente a vedação à perda total das prestações pagas. No caso concreto, os apelantes requerem a limitação da retenção a 20% dos valores pagos. O percentual postulado é razoável e proporcional, pois remunera as despesas administrativas e operacionais ordinariamente suportadas pela vendedora com a celebração e o desfazimento do negócio, sem conduzir ao enriquecimento sem causa e sem impor ao consumidor a perda substancial do montante adimplido. Sobre o valor pago de R$ 9.667,75, a retenção de 20% corresponde a R$ 1.933,55. Por consequência, os apelantes fazem jus à restituição de 80% do montante adimplido, equivalente, em valor nominal, a R$ 7.734,20. As rubricas de comissão de corretagem e taxa administrativa ficam absorvidas pelo percentual de retenção ora fixado. Não é possível admitir que tais encargos, somados, eliminem integralmente o direito de restituição reconhecido ao consumidor. A restituição deverá ocorrer em parcela única. A previsão de restituição parcelada constante do art. 32-A, § 1º, da Lei n.º 6.766/1979 não prevalece, na hipótese de relação de consumo, sobre a orientação da Súmula 543 do STJ, que determina a devolução imediata das parcelas pagas, ainda que parcialmente, quando a resolução for imputável ao comprador. No tocante aos consectários legais, é imperioso consignar, desde logo, que a “[...] jurisprudência é firme no sentido de que a correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser analisados até mesmo de ofício, de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a modificação de seu termo inicial, não configura julgamento extra petita nem reformatio in pejus" (AgInt no AgInt no AREsp 1.379.692/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 2/12/2019, DJe de 5/12/2019). Desta feita, a correção monetária deve incidir desde cada desembolso, por se tratar de simples recomposição do valor da moeda (STJ - AgInt no AREsp: 1985060 ES 2021/0295094-1, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA). Como a restituição corresponde a 80% dos valores pagos, deverá ser apurado, em liquidação, o percentual de 80% sobre cada parcela efetivamente adimplida, com correção monetária a partir do respectivo pagamento, observado o índice contratual, se houver, ou, na sua ausência, o índice judicial aplicável. Os juros de mora, por sua vez, devem incidir a partir da citação. O Tema 1.002 do STJ fixou o trânsito em julgado como termo inicial dos juros apenas para compromissos de compra e venda anteriores à Lei n.º 13.786/2018, nos quais o comprador pleiteava a resolução do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada. Tratando-se, aqui, de contrato celebrado após a Lei dos Distratos e de pretensão de restituição fundada no controle de abusividade das retenções aplicadas, deve prevalecer a regra geral da mora nas obrigações contratuais, com incidência dos juros legais a partir da citação. Dessa forma, a sentença deve ser parcialmente reformada para afastar a retenção integral dos valores pagos, limitar a retenção a 20% do montante adimplido e determinar a restituição de 80% aos apelantes, mantida a improcedência do pedido de danos morais. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação interposto por CLAUDIO DE PAIVA LIMA e LUCIMERE GONÇALVES DE PAIVA LIMA e DOU-LHE PROVIMENTO para: a) limitar a retenção contratual a 20% dos valores efetivamente pagos pelos apelantes; b) condenar a apelada à restituição de 80% dos valores pagos, correspondente, em valor nominal, a R$ 7.734,20, a ser paga em parcela única; c) determinar que a quantia a ser restituída corresponda a 80% (oitenta por cento) de todos os valores desembolsados, corrigidos monetariamente pelo IGPM, conforme previsto contratualmente; Em razão da reforma da sentença, inverto os ônus sucumbenciais para condenar a parte apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. É como voto. _________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTOS ESCRITOS (EXCETO VOTO VENCEDOR) DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA: Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele DAR PROVIMENTO para: a) limitar a retenção contratual a 20% dos valores efetivamente pagos pelos apelantes; b) condenar a apelada à restituição de 80% dos valores pagos, correspondente, em valor nominal, a R$ 7.734,20, a ser paga em parcela única; c) determinar que a quantia a ser restituída corresponda a 80% (oitenta por cento) de todos os valores desembolsados, corrigidos monetariamente pelo IGPM, conforme previsto contratualmente; Em razão da reforma da sentença, invertem-se os ônus sucumbenciais para condenar a parte apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 14ª SESSÃO ORDINÁRIA EM PLENÁRIO VIRTUAL - QUARTA-FEIRA 12/08/2026 12:00 VOTO Manifesto-me por acompanhar a relatoria. É como voto. Des. ALDARY NUNES JUNIOR Vogal Voto-vogal lançado em 08/o8/2026
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