5003611-43.2024.8.24.0048

Intimação

TJSC · Divisão de Recursos aos Tribunais Superiores · DESPACHO/DECISÃO

RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 5003611-43.2024.8.24.0048/SC APELANTE: JOAO GUILHERME NERY SANDES ROCHA (AUTOR) ADVOGADO(A): CAROLINA PAVAO DA SILVA (OAB SC035851) ADVOGADO(A): BRIGGIDA GABRIELE ROCHA (OAB SC061164) APELADO: VETTER EMPREENDIMENTOS LTDA (RÉU) ADVOGADO(A): ROQUE POFFO JUNIOR (OAB SC008020) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto pela parte recorrente, com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal. O apelo visa reformar acórdão proferido pela 8ª Câmara de Direito Civil, assim ementado: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. EMPREENDIMENTO SUBMETIDO AO REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ART. 67-A, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. RETENÇÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 50% COM DESCONTOS ADICIONAIS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MARKETING. ACOLHIMENTO. VALIDADE DA CLÁUSULA PENAL DE ATÉ 50% NOS EMPREENDIMENTOS SUBMETIDOS AO REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE, CONTUDO, DE CUMULAÇÃO COM OUTROS ENCARGOS QUE CONDUZA À RETENÇÃO GLOBAL SUPERIOR AO LIMITE LEGAL. CASO CONCRETO EM QUE A SOMA DOS DESCONTOS (CLÁUSULA PENAL, COMISSÃO DE CORRETAGEM E DESPESAS ACESSÓRIAS) RESULTA EM RETENÇÃO APROXIMADA DE 81,7% DOS VALORES PAGOS. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO ART. 67-A, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. LIMITE LEGAL QUE OSTENTA NATUREZA INDENIZATÓRIA GLOBAL. NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO DO EXCEDENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DO SALDO REMANESCENTE SOB O ARGUMENTO DE ALCANCE DO RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO. INVIABILIDADE. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA QUE SUBORDINA O PAGAMENTO DA SEGUNDA PARCELA AO ATINGIMENTO DE PERCENTUAL MÍNIMO DE ADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO ADQUIRENTE. CONFIGURAÇÃO DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA (ART. 125 DO CÓDIGO CIVIL) NÃO IMPLEMENTADA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 1.022, inciso II e parágrafo único, inciso II, e 489, inciso II e § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, no que concerne à negativa de prestação jurisdicional decorrente de alegada omissão e fundamentação aparente quanto à autonomia jurídica da comissão de corretagem e à existência de fundamento legal específico para sua dedução fora do limite atribuído à pena convencional. Sustenta que, embora tenha oposto embargos de declaração, o Tribunal de origem apenas reiterou a conclusão do acórdão anterior, sem examinar o art. 67-A, inciso I, da Lei n. 4.591/1964, argumento que reputa central e apto a infirmar a conclusão adotada. Afirma que “ao afirmar a inexistência de fundamento legal específico que autorizasse a dedução autônoma da comissão de corretagem, o acórdão desconsiderou que tal fundamento é, justamente, o art. 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/64, dispositivo expressamente invocado pela recorrente e que, todavia, jamais foi analisado”. Alega, ainda, que a qualificação da insurgência como mero inconformismo não supriria o exame do fundamento deduzido, razão pela qual postula a anulação do acórdão integrativo para novo julgamento dos aclaratórios. Quanto à segunda controvérsia, pela alínea “a” do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 67-A, inciso I, c/c § 5º, da Lei n. 4.591/1964, no que tange à possibilidade de dedução autônoma e cumulativa da comissão de corretagem em relação à pena convencional de até 50% nos empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação. Argumenta que o inciso I autoriza a dedução integral da comissão de corretagem, enquanto o § 5º eleva exclusivamente o limite da pena convencional prevista no inciso II, não instituindo teto global para todas as rubricas. Defende que a comissão remunera serviço de intermediação, possui causa jurídica própria e não se confunde com a natureza sancionatória e indenizatória da cláusula penal. Afirma que “o limite reservado à pena convencional não pode ser transposto para rubrica de natureza diversa, dotada de fundamento legal próprio”. Sustenta, assim, que a interpretação adotada esvaziou a eficácia do inciso I e requer o restabelecimento da dedução autônoma da comissão de corretagem, com a exclusão do respectivo valor da condenação restitutória. É o relatório. Preliminarmente, consigna-se que a demonstração da relevância da questão federal, mediante fundamentação em tópico específico, prevista nos arts. 105, § 2º, da Constituição Federal e 1.035-A do CPC, somente será exigida nos recursos especiais interpostos contra acórdãos publicados a partir de 3 de setembro de 2026, data da entrada em vigor da Lei n. 15.484/2026. Presentes os pressupostos extrínsecos, passa-se ao exame da admissibilidade recursal. Quanto à primeira controvérsia, o recurso excepcional não merece ser admitido. Em juízo preliminar de admissibilidade, verifica-se que o acórdão recorrido enfrentou adequadamente os pontos necessários à resolução da controvérsia, não se constatando, neste exame inicial, omissão, negativa de prestação jurisdicional ou deficiência de fundamentação. Nessa perspectiva, a pretensão recursal revela-se voltada ao reexame da matéria já devidamente apreciada. Ressalte-se que a Câmara analisou expressamente as teses da parte recorrente, concluindo, no julgamento dos aclaratórios, que: No presente caso, a parte apelada/embargante sustenta a existência de omissão no julgado, por ausência de enfrentamento da tese de que a comissão de corretagem possui natureza jurídica distinta da cláusula penal prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, razão pela qual sua dedução deveria ocorrer de forma autônoma em relação ao limite de retenção de 50% estabelecido para empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação. Todavia, sem razão. No caso concreto, verifica-se que o acórdão embargado apreciou de forma suficiente e fundamentada a controvérsia relativa à possibilidade de cumulação da cláusula penal com outras verbas deduzidas por ocasião do distrato, concluindo que o limite previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 constitui teto máximo global de retenção. Com efeito, constou expressamente do voto condutor (evento 15, RELVOTO1): "Ainda que se admita a validade da cláusula penal de 50%, não se mostra legítima, no caso, a cumulação desse percentual com rubricas autônomas de corretagem, despesas administrativas e marketing, sem demonstração de fundamento legal específico que autorize tais abatimentos para além do teto legal. A soma dessas parcelas conduz, na prática, à quase perda integral das quantias pagas, em descompasso com a disciplina legal do distrato e com os princípios da boa-fé objetiva, da proporcionalidade e do equilíbrio contratual." O art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64 estabelece que, quando submetida a incorporação ao regime do patrimônio de afetação, admite-se a estipulação de pena “até o limite de 50% da quantia paga”. O dispositivo legal não autoriza a retenção de 50% acrescida de outras deduções que conduzam, na prática, à retenção de percentual superior ao teto estabelecido. A interpretação sistemática do dispositivo conduz ao entendimento de que o percentual fixado constitui limite máximo global de retenção, sob pena de esvaziamento do comando normativo. Admitir que, além da multa de 50%, possam ser cumulativamente descontadas outras verbas que elevem a retenção a patamares significativamente superiores tornaria inócua a limitação imposta pelo legislador." Por fim, o acórdão esclareceu expressamente que: [...] "não se afirma a ilicitude abstrata da cobrança de comissão de corretagem ou de despesas administrativas. O que se reconhece, no caso concreto, é que tais verbas não podem ser cumulativamente deduzidas quando conduzam a retenção global superior ao teto legal de 50%, sob pena de afronta direta ao art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64." Desse modo, observa-se que a tese invocada pela parte embargante foi efetivamente apreciada, ainda que em sentido contrário aos seus interesses. A circunstância de o acórdão não ter acolhido a interpretação defendida pela parte quanto à autonomia da comissão de corretagem não configura omissão, mas mero inconformismo com a conclusão adotada pelo Colegiado. Segundo o entendimento da Corte Superior, "inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem se manifesta de modo fundamentado acerca das questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos autos, porquanto julgamento desfavorável ao interesse da parte não se confunde com negativa ou ausência de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 2.768.634/GO, rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, j. em 30-4-2025). Quanto à segunda controvérsia, a admissão do apelo excepcional encontra impedimento nos enunciados das Súmulas 5, 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça. Isso porque o acórdão recorrido dirimiu a controvérsia mediante interpretação das cláusulas contratuais aplicáveis à espécie e com base no conjunto fático-probatório dos autos, concluindo em conformidade com a jurisprudência consolidada da Corte Superior. Vale destacar do aresto impugnado: Da retenção contratual e da cumulação de encargos A apelante sustenta que a retenção promovida pela incorporadora é ilegal e abusiva, porquanto ultrapassa o limite de 50% dos valores pagos e decorre da cumulação da cláusula penal com outras cobranças, tais como comissão de corretagem, despesas administrativas, custos de marketing e honorários advocatícios. Afirma que, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, a retenção, em empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação, encontra teto legal de 50% da quantia paga, não sendo admissível a criação de deduções paralelas sem amparo legal específico, sobretudo quando o resultado prático importa sacrifício patrimonial excessivo ao consumidor. Defende, ainda, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, ao argumento de que a solução adotada na sentença acabou por admitir retenção substancialmente superior ao limite legal. O inconformismo prospera. É incontroverso que o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação, circunstância que autoriza, na forma do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 13.786/2018, a estipulação de cláusula penal de até 50% da quantia paga pelo adquirente, em caso de resolução do contrato por sua iniciativa ou inadimplemento. Nesse contexto, não há ilegalidade, em tese, na previsão contratual de retenção de 50%, desde que respeitado o teto legal. No caso concreto, contudo, a retenção não se limitou ao percentual máximo autorizado. Conforme se extrai dos autos, a apelante efetuou pagamentos que totalizam R$ 144.085,28 (evento 1, INIC1, pg. 4). Por ocasião da resolução contratual, porém, foram promovidos os seguintes descontos: multa por distrato, no importe de R$ 72.042,64; comissão de corretagem, no valor de R$ 31.310,01; e custos administrativos e de marketing, no montante de R$ 14.408,53 (evento 1, NOT17, p. 3). Assim, o total retido alcançou R$ 117.761,18, com restituição de apenas R$ 26.324,00 à adquirente. Em termos percentuais, a retenção efetiva corresponde a aproximadamente 81,7% do total pago, o que evidencia manifesta extrapolação do limite legal previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. Ainda que se admita a validade da cláusula penal de 50%, não se mostra legítima, no caso, a cumulação desse percentual com rubricas autônomas de corretagem, despesas administrativas e marketing, sem demonstração de fundamento legal específico que autorize tais abatimentos para além do teto legal. A soma dessas parcelas conduz, na prática, à quase perda integral das quantias pagas, em descompasso com a disciplina legal do distrato e com os princípios da boa-fé objetiva, da proporcionalidade e do equilíbrio contratual. O art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64 estabelece que, quando submetida a incorporação ao regime do patrimônio de afetação, admite-se a estipulação de pena “até o limite de 50% da quantia paga”. O dispositivo legal não autoriza a retenção de 50% acrescida de outras deduções que conduzam, na prática, à retenção de percentual superior ao teto estabelecido. A interpretação sistemática do dispositivo conduz ao entendimento de que o percentual fixado constitui limite máximo global de retenção, sob pena de esvaziamento do comando normativo. Admitir que, além da multa de 50%, possam ser cumulativamente descontadas outras verbas que elevem a retenção a patamares significativamente superiores tornaria inócua a limitação imposta pelo legislador. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, ainda sob a sistemática anterior à Lei n. 13.786/2018, firmou entendimento no sentido de que o percentual de retenção possui natureza indenizatória global, abrangendo todas as despesas decorrentes da extinção contratual, inclusive comissão de corretagem, não sendo admitida cumulação que eleve o montante retido além do limite fixado. Nesse sentido: “Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor.” (REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 01/12/2020) Embora o precedente trate de contratos firmados antes da vigência da Lei do Distrato, sua razão de decidir permanece aplicável, pois o legislador, ao elevar o teto para até 50% nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, não alterou a natureza do percentual como limite indenizatório máximo, tampouco autorizou retenção cumulativa além desse patamar. Ressalte-se, ainda, que não se afirma a ilicitude abstrata da cobrança de comissão de corretagem ou de despesas administrativas. O que se reconhece, no caso concreto, é que tais verbas não podem ser cumulativamente deduzidas quando conduzam a retenção global superior ao teto legal de 50%, sob pena de afronta direta ao art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64. Desse modo, deve ser reformada a sentença para reconhecer que a retenção não pode ultrapassar 50% do montante pago pelo adquirente, determinando-se a restituição da quantia que exceder tal limite. Por conseguinte, impõe-se o reconhecimento da abusividade da retenção operada, devendo a restituição ser recalculada de modo a observar o limite legal aplicável ao caso. Logo, considerando que 50% de R$ 144.085,28 corresponde a R$ 72.042,64, e que foram retidos R$ 117.761,18, impõe-se a devolução do excedente, no importe de R$ 45.718,54, acrescido de correção monetária e juros nos moldes fixados na sentença. Nesse cenário, constata-se que o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sendo inviável afastar a conclusão adotada sem a apreciação do ajuste celebrado e o revolvimento do conjunto fático‑probatório, providências incompatíveis com a via estreita do recurso especial. Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, NÃO ADMITO o recurso especial. Intimem-se.