2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5003384-81.2025.4.03.6112 RELATOR: LUIS CARLOS HIROKI MUTA APELANTE: RANGEL RENATO DIAS DO PRADO ADVOGADO do(a) APELANTE: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO Trata-se de ação ajuizada por Rangel Renato Dias do Prado em face da Caixa Econômica Federal – CEF, fundada em alegadas irregularidades no procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária. O autor afirmou ter celebrado financiamento habitacional com a CEF e reconheceu que, em razão de dificuldades financeiras, deixou de adimplir algumas prestações. Sustentou que não teria sido regularmente intimado para purgar a mora nem comunicado das datas dos leilões, designados para 02/12/2025 e 09/12/2025. Requereu a declaração de nulidade do procedimento e indenização por perdas e danos no valor de R$ 331.196,38 (ID 379915345). Em emenda à inicial, esclareceu que não pretendia a anulação ou sustação dos atos expropriatórios, delimitando o pedido à indenização por danos materiais. Afirmou que o valor pretendido resultaria da diferença entre R$ 534.718,55, indicado como valor do primeiro leilão, e R$ 203.522,17, correspondente à dívida (ID 379915356). A emenda foi recebida pelo Juízo (ID 379915357). A sentença julgou improcedente o pedido. Considerou comprovada a regular intimação para purgação da mora e a comunicação dos leilões e afastou a existência de vício no procedimento. Condenou o autor ao pagamento das custas e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça (ID 379915396). Em apelação, o autor sustenta a ausência de intimação pessoal das datas dos leilões e invoca precedentes que admitiam a purgação da mora até a arrematação. Requer a declaração de nulidade da consolidação e do procedimento de execução, o reconhecimento do direito de purgar a mora ou, subsidiariamente, sua conversão em perdas e danos (ID 379915397). Preparo não recolhido em razão da gratuidade da justiça. Houve contrarrazões. É o relatório. VOTO A Excelentíssima Senhora Juíza Federal Convocada ELIANA MARCELO (Relatora): Senhores Desembargadores, a controvérsia consiste em verificar a regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária e dos atos subsequentes, bem como a existência de fundamento para a indenização por perdas e danos pretendida pelo autor. A alienação fiduciária de imóvel é disciplinada por procedimento próprio. Diante do inadimplemento, o artigo 26 da Lei 9.514/1997 exige a constituição em mora do devedor, mediante intimação para pagamento das parcelas vencidas e dos demais encargos legais e contratuais. Tratando-se de financiamento destinado à aquisição ou construção de imóvel residencial, o artigo 26-A assegura ao fiduciante, até a averbação da consolidação, a possibilidade de pagar as parcelas vencidas e as despesas correspondentes, hipótese em que o contrato convalesce. Decorrido o prazo sem pagamento, a propriedade é consolidada em favor do credor fiduciário. A partir desse momento, incide o regime estabelecido pelo art. 27 da Lei 9.514/1997, inclusive quanto à realização dos leilões e ao direito de preferência assegurado ao antigo fiduciante. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.288, definiu que, após as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017, uma vez consolidada a propriedade fiduciária sem a purgação da mora, não é mais possível o restabelecimento do contrato mediante pagamento das parcelas vencidas, permanecendo ao devedor apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997. No caso concreto, o inadimplemento é incontroverso. A própria parte autora afirmou que deixou de pagar as prestações do financiamento em razão de dificuldades financeiras (ID 379915345). Além disso, a certidão expedida pelo Registro de Imóveis demonstra que o autor foi pessoalmente intimado para purgar a mora e que o prazo transcorreu em 25/10/2024 sem pagamento (ID 379915362). Trata-se de certidão emitida por delegatário do serviço registral, dotado de fé pública, cuja presunção relativa de veracidade não foi afastada por elemento concreto de prova em sentido contrário. A certidão de matrícula revela, na sequência, a consolidação da propriedade fiduciária em 03/01/2025 (ID 379915348). Quanto aos leilões, o art. 27, § 2º-A, determina que suas datas, horários e locais sejam comunicados ao devedor por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. A documentação juntada pela CEF contém notificações extrajudiciais endereçadas ao autor tanto no endereço cadastrado em Presidente Prudente quanto no próprio imóvel objeto da garantia. Nelas constam o primeiro leilão, designado para 02/12/2025, e o segundo, para 09/12/2025, além da informação sobre o direito de preferência e sobre as condições para seu exercício (IDs 379915367 e 379915368). Ainda que não se considere suficientemente demonstrado o recebimento pessoal dessas correspondências, o conjunto dos autos revela que o autor teve ciência inequívoca dos certames com antecedência. A presente ação foi ajuizada em 10/11/2025, antes da realização de qualquer dos leilões, e a própria petição inicial indicou precisamente as datas de 02/12/2025 e 09/12/2025 e seus respectivos horários (ID 379915345). Portanto, a finalidade da comunicação prevista no art. 27, § 2º-A, foi alcançada. O autor tinha conhecimento prévio dos leilões e, consequentemente, oportunidade de exercer o direito de preferência previsto no § 2º-B. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a nulidade quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca da realização do ato, ainda que se discuta a regularidade formal da comunicação. Veja-se: AgInt no AREsp 3.020.630, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJEN de 8/6/2026: “(...) 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, embora a regra geral exija a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais, a demonstração de sua ciência inequívoca supre a exigência formal e afasta a nulidade do ato expropriatório. 2. No caso dos autos, o Tribunal de origem, soberano na análise do acervo fático-probatório, concluiu expressamente pela existência de ciência inequívoca da parte agravante quanto à data aprazada para os leilões, uma vez que ajuizou a ação anulatória antes da realização da primeira praça, instruindo-a com cópia do próprio edital do leilão. 3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido, para afastar a premissa de ciência inequívoca e acolher a tese de nulidade por ausência de intimação pessoal formal, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 4. Estando o acórdão recorrido em perfeita consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, incide também, na espécie, o óbice intransponível da Súmula n. 83/STJ. Agravo interno improvido. Também se verifica que a consolidação da propriedade ocorreu em 03/01/2025, enquanto o primeiro leilão foi designado para 02/12/2025 (IDs 379915361 e 379915366). O intervalo ultrapassa o prazo previsto no artigo 27 da Lei 9.514/1997. A inobservância desse prazo, contudo, não invalida automaticamente o procedimento. No REsp 1.649.595, o STJ assentou que o prazo previsto no artigo 27 não possui natureza decadencial e que sua extrapolação constitui mera irregularidade, incapaz de desfazer a consolidação ou restaurar a situação anterior, servindo apenas para impedir que a demora imputável ao credor agrave a posição patrimonial do fiduciante. Nesse sentido: REsp 1.649.595, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe de 16/10/2020: “ (...) O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. (...).” Nos autos, não foi demonstrado dano patrimonial específico provocado pelo intervalo entre a consolidação e os leilões. A pretensão indenizatória formulada pelo autor possui fundamento diverso: sustenta que teria direito à diferença entre o valor de R$ 534.718,55 e a dívida de R$ 203.522,17. A premissa não encontra respaldo na disciplina legal nem na documentação. O edital identifica, para o imóvel de matrícula nº 87.079, o valor de R$ 534.718,55 para o primeiro leilão, R$ 203.522,17 para o segundo leilão e R$ 203.000,00 no campo correspondente ao valor de avaliação (ID 379915366, f. 122 – item 449). Assim, o montante de R$ 331.196,38 pretendido resulta simplesmente da diferença entre o valor estabelecido para o primeiro leilão e o valor indicado para o segundo, não correspondendo a patrimônio que devesse ser restituído ao fiduciante. O art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997 estabelece que, havendo venda do imóvel, o credor deve entregar ao fiduciante a importância que efetivamente sobejar do produto obtido, depois de deduzidos a dívida, as despesas e os encargos legais. O direito ao recebimento do saldo, portanto, pressupõe a existência de produto da alienação superior às obrigações dedutíveis e não decorre da simples diferença entre valores indicados no edital. De outro lado, se não houver lance suficiente no segundo leilão, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação, ficando o credor investido na livre disponibilidade do imóvel, nos termos do artigo 27, § 5º. A legislação não prevê, nessa situação, o pagamento ao antigo fiduciante da diferença entre o valor atribuído ao bem e o saldo da dívida. A propósito: REsp 2.198.371, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJEN de 7/4/2026: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO DE DIFERENÇA. RECURSO PROVIDO. 1. Frustrado o segundo leilão extrajudicial previsto no art. 27 da Lei 9.514/1997, a dívida se extingue compulsoriamente, as partes ficam exoneradas de suas obrigações e a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário. Precedentes. 2. Nessas circunstâncias, não há obrigação do credor fiduciário de restituir ao devedor a diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o montante do débito, não se configurando enriquecimento sem causa. Precedentes. (...)” ApCiv 5016076-27.2020.4.03.6100, Rel. Des. Fed. ALESSANDRO DIAFERIA, DJEN Data: 17/10/2025: “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DÍVIDA EXTINTA APÓS LEILÕES FRUSTRADOS. RECURSO DESPROVIDO. (...) III. Razões de decidir Não havendo arrematação em segundo leilão, aplica-se o art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, que estabelece a extinção da dívida, com recíproca quitação, sem direito à restituição dos valores pagos. Tese de julgamento: “1. (...). 2. Frustrados os leilões extrajudiciais e consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, a dívida é extinta, sem direito à restituição dos valores pagos.” Consequentemente, tampouco o art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/1997 assegura a indenização pretendida. A possibilidade de resolução de determinadas controvérsias em perdas e danos não cria direito indenizatório autônomo. A reparação pressupõe a demonstração de ato ilícito, prejuízo efetivo e nexo causal, não bastando a simples consolidação da propriedade em decorrência do inadimplemento ou a diferença aritmética entre os valores constantes do edital. Nesse contexto, a prova documental demonstra que o autor foi constituído em mora, não efetuou o pagamento no prazo legal, teve a propriedade consolidada em favor da CEF e possuía ciência prévia das datas designadas para os leilões. Não ficou demonstrado vício capaz de invalidar o procedimento nem dano material correspondente ao montante postulado. Ante o exposto, nego provimento à apelação. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 1% os honorários advocatícios fixados na sentença, mantida a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRAZO PARA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. MERA IRREGULARIDADE. PERDAS E DANOS. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais fundado em supostas irregularidades na execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, após consolidação da propriedade em favor do credor. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) saber se foram regulares a constituição em mora e a comunicação dos leilões; (ii) saber se a realização do leilão após o prazo legal invalida o procedimento; e (iii) saber se existe direito à indenização correspondente à diferença entre valores indicados no edital. III. Razões de decidir 3. A certidão registral comprova a intimação pessoal para purgação da mora e possui presunção relativa de veracidade, não afastada por prova em sentido contrário. Após a consolidação, não se admite o restabelecimento do contrato mediante pagamento da mora, subsistindo apenas o direito de preferência. 4. A ciência inequívoca das datas e horários dos leilões, demonstrada pelo ajuizamento da ação antes dos certames com indicação precisa dessas informações, afasta eventual nulidade decorrente de deficiência formal na comunicação. 5. A extrapolação do prazo previsto para realização do leilão constitui mera irregularidade e não desfaz a consolidação, ausente prejuízo patrimonial decorrente especificamente da demora. 6. O direito à restituição pressupõe produto efetivo da alienação superior à dívida e aos encargos. A simples diferença entre valores indicados para os leilões não constitui dano indenizável nem saldo devido ao antigo fiduciante. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A ciência inequívoca e prévia das datas dos leilões afasta a nulidade fundada em deficiência formal de sua comunicação. 2. A realização do leilão após o prazo legal não invalida a consolidação da propriedade quando não demonstrado prejuízo decorrente da demora. 3. A diferença entre valores indicados no edital não gera, por si só, direito à indenização, que pressupõe efetivo prejuízo patrimonial.” ________________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, e 98, § 3º; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 26-A, 27, §§ 2º-A, 2º-B, 4º e 5º, e 30, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.288; STJ, AgInt no AREsp nº 3.020.630, Rel. Min. Humberto Martins, DJe 08.06.2026; STJ, REsp nº 1.649.595, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 16.10.2020; STJ, REsp nº 2.198.371, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 07.04.2026; TRF3, Apelação Cível nº 5016076-27.2020.4.03.6100, DJe 17.10.2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO Relatora do Acórdão