5003211-57.2026.8.24.0113

Intimação

TJSC · 1ª Vara Cível da Comarca de Camboriú · DESPACHO/DECISÃO

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 5003211-57.2026.8.24.0113/SC EXEQUENTE: MAR DI CAPRI ADVOGADO(A): CLAUDIO MARCELO BAIAK (OAB SC057666) DESPACHO/DECISÃO A parte exequente requer a retificação do polo passivo da presente execução, ao fundamento de que o imóvel gerador dos débitos condominiais foi adquirido por terceiro em procedimento de alienação promovido pela Caixa Econômica Federal. Pleiteia, ainda, a inclusão da instituição financeira na qualidade de interessada, para efetuar o pagamento e sub-rogar-se no débito, assim como o arresto do bem (evento 31.1). Decido. 1. Inclusão do adquirente no polo passivo É cediço que a obrigação condominial, por ser propter rem, acompanha a coisa e vincula o titular do direito real, respondendo o adquirente pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multa e juros moratórios (CC, art. 1.345). Todavia, a responsabilização do adquirente pressupõe a existência de relação material com o imóvel, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. STJ. 2ª Seção. REsp 1345331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 (Recurso Repetitivo - Tema 886) (Info 560). Essa responsabilização material não conduz à extensão automática do título executivo, que se formou entre partes diversas (CPC, arts. 506 e 513, § 5º). A viabilidade dessa medida e sua compatibilidade com os limites subjetivos da coisa julgada dependem do prévio contraditório do adquirente (CPC, arts. 9º e 10), que não integrou a relação processual objeto de execução. 2. Responsabilidade da Caixa Econômica Federal Ainda que a despesa de condomínio se trate de dívida propter rem, não há como cobrá-la, diretamente, da credora fiduciária, a qual detém a posse indireta do imóvel. Para demandá-la pelo pagamento da dívida condominial, exige-se a consolidação da posse. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo n. 1266, visa definir a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente por dívida de condomínio. Todavia, não houve suspensão nacional dos processos, de maneira que é viável, em sede de cumprimento de sentença, a penhora do imóvel, enquanto não decidida a questão. Cito, a propósito, a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Resp n. 2059278: "CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido" (STJ, Resp n.º 2059278, Quarta Turma, Relator Ministro Marco Buzzi, Dje 23/5/2023 - grifei). Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência do TJSC: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. DECISÃO RECORRIDA QUE DEFERIU, APENAS, O PEDIDO DE PENHORA DOS DIREITOS CREDITÓRIOS SOBRE O IMÓVEL QUE ORIGINOU A DÍVIDA, DIANTE DA EXISTÊNCIA DE GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. AVENTADA POSSIBILIDADE DE PENHORA SOBRE O PRÓPRIO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE PARA SALDAR DÍVIDA CONDOMINIAL CONTRAÍDA PELO DEVEDOR FIDUCIANTE. SUBSISTÊNCIA. DÍVIDA ORIUNDA DO INADIMPLEMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS QUE É VINCULADA AO BEM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS QUE CONSTITUI, POR SI, GARANTIA AO PAGAMENTO DA DÍVIDA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE. DECISÃO QUE MERECE REFORMA. "[...] 2. A NATUREZA PROPTER REM SE VINCULA DIRETAMENTE AO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE A COISA. POR ISSO, SE SOBRELEVA AO DIREITO DE QUALQUER PROPRIETÁRIO, INCLUSIVE DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POIS ESTE, NA CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO SUJEITO À UMA CONDIÇÃO RESOLUTIVA, NÃO PODE SER DETENTOR DE MAIORES DIREITOS QUE O PROPRIETÁRIO PLENO.3. EM EXECUÇÃO POR DÍVIDA CONDOMINIAL MOVIDA PELO CONDOMÍNIO EDILÍCIO É POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO DÉBITO, AINDA QUE ESTEJA ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, TENDO EM VISTA A NATUREZA DA DÍVIDA CONDOMINIAL, NOS TERMOS DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. [...]" (RESP N. 2.059.278/SC, RELATOR MINISTRO MARCO BUZZI, RELATOR PARA ACÓRDÃO MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, JULGADO EM 23/5/2023, DJE DE 12/9/2023)". RECURSO CONHECIDO E PROVIDO". (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5024336-03.2024.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 06-06-2024). Ante o exposto, antes de deliberar sobre a sucessão processual e sobre a penhora do imóvel: a) Cite-se CRYSTIAN MATTOSO DE OLIVEIRA, pessoalmente, no endereço indicado pela exequente, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifeste-se sobre a aquisição da unidade, a eventual imissão na posse, a responsabilidade pelos débitos condominiais que gravam o imóvel (CC, art. 1.345) e o pedido de sua inclusão no polo passivo, facultando-se-lhe, no mesmo prazo, o pagamento do débito ou a impugnação que entender cabível; e b) Cite-se a Caixa Econômica Federal para que, tendo interesse, quite a dívida condominial (caso em que se subrogará nos direitos do exequente) e apresente o saldo devedor do contrato referente à aquisição do imóvel. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, voltem os autos conclusos para deliberação sobre a sucessão no polo passivo e a penhora do imóvel, ou, se for o caso, sobre a necessidade de a pretensão contra o adquirente ser deduzida pela via própria. Desde logo, defiro, caso haja requerimento expresso, a expedição da certidão para averbação premonitória, na forma do art. 828 do CPC. Intime-se. Cumpra-se.