5003193-42.2024.8.13.0459

Intimação

TJMG · Vara Única da Comarca de Ouro Branco

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ouro Branco / Vara Única da Comarca de Ouro Branco Rua: Olga Roberta Pereira, 17, Centro, Ouro Branco - MG - CEP: 36420-000 PROCESSO Nº: 5003193-42.2024.8.13.0459 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Cláusulas Abusivas] AUTOR: GILSON ADAO RIBEIRO TEODORO CPF: 101.284.016-64 RÉU: BASE URBANISMO INCORPORADORA S/A CPF: 65.176.539/0001-41 SENTENÇA Vistos. I – RELATÓRIO GILSON ADÃO RIBEIRO TEODORO ajuizou ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com restituição de valores pagos em face de BASE URBANISMO INCORPORADORA S/A. Alega que, em 09/09/2016, celebrou com a requerida o Contrato de Promessa de Compra e Venda nº 81, referente ao lote nº 12, quadra 03, do Loteamento Jardim Monte Belo, em Ouro Branco/MG, pelo preço inicial de R$ 69.840,00, mediante sinal e pagamento parcelado (IDs 10358639235 e 10358660065). Afirma que, diante de dificuldades financeiras, deixou de adimplir as prestações, sobrevindo a resolução do contrato após notificações extrajudiciais. Insurge-se contra a Cláusula Décima Oitava, que, para a hipótese de inadimplemento do comprador, prevê, além da perda do sinal, retenção de 20% das quantias pagas, 5% do valor total do contrato a título de corretagem, 2% do valor total do contrato por publicidade e 5,83% das quantias pagas por encargos tributários, bem como restituição parcelada. Requer a redução da retenção para 10% e a devolução, em parcela única, de 90% dos valores pagos (ID 10358655218). A requerida contestou no ID 10536982613. Sustentou, em síntese, a validade integral do contrato, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a incidência da disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018 e a legitimidade das deduções previstas contratualmente. Informou, ainda, a existência da ação de consignação em pagamento nº 5001040-07.2022.8.13.0459, na qual foram realizados depósitos destinados à restituição do valor que reputava devido. Houve impugnação à contestação no ID 10554481502. Por meio da decisão de ID 10685525957, foram rejeitadas as questões processuais pendentes, mantida a gratuidade da justiça, reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor, distribuído o ônus da prova e indeferidas as provas suplementares requeridas pela ré, reconhecendo-se a suficiência da prova documental e a possibilidade de julgamento antecipado. As partes não requereram ajustes ao saneamento (IDs 10724453784 e 10737122093). Nos presentes autos, a parte autora informou que a ação de consignação em pagamento nº 5001040-07.2022.8.13.0459 já havia sido sentenciada, circunstância posteriormente considerada na decisão de saneamento de ID 10685525957. Os documentos juntados pela requerida no ID 10536963834 comprovam depósitos judiciais vinculados àquela demanda, que totalizam nominalmente R$ 22.052,94. Não há, contudo, nestes autos, prova de levantamento pelo autor, de efetiva disponibilização dos valores em seu favor ou de restituição à requerida. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. A controvérsia é essencialmente documental e jurídica, e os requerimentos probatórios formulados pelas partes já foram apreciados no saneamento de ID 10685525957. A incidência do Código de Defesa do Consumidor, a manutenção da gratuidade e a disciplina do ônus probatório também foram objeto daquela decisão, sem pedido posterior de ajuste, razão pela qual o julgamento parte das premissas processuais então fixadas. 2.1. Da resolução do contrato e da legislação aplicável O contrato foi celebrado em 09/09/2016 (ID 10358639235). A primeira notificação extrajudicial, ID 10358644734, apontou parcelas inadimplidas e advertiu sobre a possibilidade de resolução. Posteriormente, na notificação de ID 10358646452, datada de 22/11/2021, a requerida comunicou expressamente a resolução do negócio por inadimplemento do comprador. Não se discute, portanto, inadimplemento imputável à vendedora. O desfazimento decorreu do inadimplemento do próprio adquirente, circunstância que autoriza a retenção de parcela das quantias pagas para compensação dos efeitos econômicos da ruptura. A requerida invoca a Lei nº 13.786/2018, que introduziu disciplina específica para as consequências do desfazimento dos contratos imobiliários. Ocorre que o negócio jurídico foi celebrado em 2016. As consequências econômicas decorrentes da extinção do contrato devem ser examinadas segundo a disciplina vigente ao tempo de sua celebração, sem aplicação retroativa da Lei nº 13.786/2018 para modificar conteúdo contratual anteriormente constituído. Aplicam-se, assim, as normas do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor e a orientação jurisprudencial consolidada para os contratos imobiliários anteriores à Lei nº 13.786/2018. 2.2. Da Cláusula Décima Oitava e do percentual de retenção A Cláusula Décima Oitava prevê, cumulativamente, em caso de resolução imputável ao comprador: 1) perda do sinal; 2) retenção de 20% do valor efetivamente quitado; 3) retenção correspondente a 5% do valor total do contrato por corretagem; 4) retenção correspondente a 2% do valor total do contrato por publicidade; 5) retenção de 5,83% das quantias pagas por encargos tributários; 6) restituição parcelada em número de parcelas correspondente aos pagamentos realizados. A resolução causada pelo comprador não impede a restituição parcial das prestações pagas. A Súmula 543 do STJ estabelece que, nas promessas de compra e venda submetidas ao regime consumerista, a restituição deve ocorrer parcialmente quando o adquirente der causa ao desfazimento. Também é legítima a existência de cláusula penal destinada a compensar os prejuízos normalmente decorrentes da ruptura. Todavia, o controle judicial de seu conteúdo é imposto tanto pelo art. 413 do Código Civil quanto pelos arts. 51, IV, e 51, § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor, quando o resultado contratual colocar o consumidor em desvantagem exagerada. No caso, a própria simulação de rescisão elaborada pela requerida em 09/03/2022, ID 10358638447, apurou R$ 35.109,24 como total das parcelas corrigidas e realizou descontos no montante de R$ 13.056,30, compreendendo sinal, retenção de 20%, percentual de 5% calculado sobre o produto, IPTU e despesas de notificações. O resultado evidencia que as deduções contratuais não se restringem a uma cláusula penal compensatória moderada, mas permitem a incidência cumulativa de diversas rubricas sobre bases distintas. Além disso, não foi demonstrada a existência de prejuízo concreto que justifique retenções adicionais. A requerida não comprovou efetiva fruição do imóvel pelo autor, tampouco apresentou prova individualizada do dispêndio de valores correspondentes aos percentuais fixos previstos para publicidade, corretagem ou encargos tributários que autorizasse sua cumulação com a cláusula penal. A mera identificação de corretor na proposta de compra e venda não demonstra, por si só, que a requerida tenha suportado despesa específica no montante contratualmente prefixado de 5% do valor integral do negócio. De igual modo, a simulação interna de rescisão comprova a metodologia utilizada pela requerida, mas não comprova a efetiva ocorrência de cada uma das despesas que nela foram lançadas. Nessas circunstâncias, mostra-se suficiente a retenção global de 10% das quantias pagas, percentual capaz de compensar as despesas ordinárias decorrentes da contratação e de seu desfazimento, sem impor ao consumidor perda desproporcional. A retenção de 10% deverá ser global, abrangendo os efeitos econômicos da resolução e impedindo a cumulação com a perda integral do sinal e com os percentuais contratuais previstos para corretagem, publicidade, encargos tributários ou outras despesas administrativas não especificamente comprovadas. Por consequência, a Cláusula Décima Oitava não é integralmente inválida, pois permanece legítima a previsão de resolução pelo inadimplemento e de retenção compensatória. São inexigíveis, contudo, as disposições que estabelecem retenção superior ao percentual ora fixado, a perda autônoma do sinal e as demais deduções cumulativas. 2.3. Da restituição e da forma de pagamento Reconhecida a retenção de 10%, o autor faz jus à restituição de 90% das quantias efetivamente pagas à requerida em execução do contrato, inclusive o sinal, sem as demais deduções previstas na Cláusula Décima Oitava. A restituição deverá ocorrer em parcela única. A previsão contratual de devolução em tantas parcelas quantos tenham sido os pagamentos realizados não prevalece diante da orientação consolidada na Súmula 543 do STJ para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018. Registro, ainda, que não é possível adotar diretamente R$ 32.533,65 como total histórico incontroverso dos desembolsos. Embora esse valor apareça na inicial e na simulação de rescisão de ID 10358638447, o documento o apresenta no campo correspondente ao “principal” das parcelas corrigidas. Por outro lado, o demonstrativo analítico posteriormente juntado pela própria requerida no ID 10536963834 apresenta discriminação diversa dos pagamentos e dos encargos recebidos. A divergência não impede o julgamento do mérito. O direito reconhecido é quantificável mediante simples cálculo aritmético, a partir dos pagamentos efetivamente comprovados e dos parâmetros estabelecidos nesta sentença, sem necessidade de reabertura da instrução. As quantias que compuserem a base restitutória deverão ser corrigidas monetariamente desde cada desembolso, pelo índice de correção monetária previsto no contrato, sem incidência dos juros remuneratórios contratuais de 0,5% ao mês. Quanto aos juros de mora, tratando-se de resolução imputável ao comprador e de obrigação restitutória cujo montante somente é definitivamente definido judicialmente, incidem a partir do trânsito em julgado, pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil. 2.4. Dos depósitos realizados na ação de consignação Os documentos juntados pela requerida no ID 10536963834 comprovam a realização de depósitos judiciais vinculados à ação nº 5001040-07.2022.8.13.0459, no total nominal de R$ 22.052,94. Não há, nestes autos, prova de que o autor tenha levantado os valores, de que estejam efetivamente disponíveis em seu favor ou de que tenham sido restituídos à requerida. Por isso, os depósitos não podem ser tratados, desde logo, como pagamento da obrigação, mas tampouco podem ser desconsiderados, sob pena de duplicidade de satisfação. No cumprimento de sentença, deverão ser abatidos os valores que se comprove terem sido efetivamente levantados pelo autor ou que estejam efetivamente disponíveis para levantamento ou transferência em seu favor. A situação dos depósitos deverá ser comprovada, antes do cálculo definitivo, mediante documento idôneo extraído da ação consignatória. O abatimento observará o valor efetivamente recebido ou, se o numerário ainda estiver depositado à disposição do autor, o saldo atualizado da conta judicial na data da apuração. Eventual quantia restituída à requerida não será abatida. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para: a) DECLARAR confirmada a resolução do Contrato de Promessa de Compra e Venda nº 81, referente ao lote nº 12, quadra 03, do Loteamento Jardim Monte Belo, operada em razão do inadimplemento do autor; b) DECLARAR parcialmente inexigível a Cláusula Décima Oitava, no que prevê perda autônoma do sinal, retenção superior a 10% das quantias pagas, deduções cumulativas de percentuais relativos a corretagem, publicidade, encargos tributários e demais despesas não especificamente comprovadas, bem como restituição parcelada; c) REDUZIR a retenção global da requerida para 10% das quantias efetivamente pagas pelo autor em execução do contrato, nela compreendidos os efeitos compensatórios decorrentes da resolução contratual; d) CONDENAR a requerida a restituir ao autor, em parcela única, 90% das quantias comprovadamente pagas em execução do contrato, inclusive o sinal, sem outras deduções além da retenção global de 10% ora estabelecida; e) determinar que as parcelas integrantes da restituição sejam corrigidas monetariamente, desde cada desembolso, pelo índice de correção monetária previsto contratualmente, sem incidência dos juros remuneratórios contratuais de 0,5% ao mês, acrescidas de juros de mora, pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, a partir do trânsito em julgado; f) determinar que o montante devido seja apurado por simples cálculo aritmético em cumprimento de sentença, observados os pagamentos documentalmente comprovados e os critérios fixados neste decisum; g) determinar que, na apuração do saldo, sejam abatidos os valores vinculados aos depósitos realizados no processo nº 5001040-07.2022.8.13.0459 somente se e na medida em que se comprove terem sido efetivamente levantados pelo autor ou estarem efetivamente disponíveis para levantamento ou transferência em seu favor. A situação dos depósitos deverá ser comprovada, antes do cálculo definitivo, mediante documento idôneo extraído da ação consignatória. O abatimento observará o valor efetivamente recebido ou, se o numerário ainda estiver depositado à disposição do autor, o saldo atualizado da conta judicial na data da apuração. Eventual quantia restituída à requerida não será objeto de abatimento. Embora a procedência seja formalmente parcial, o autor decaiu de parcela mínima de sua pretensão, pois obteve a resolução, a limitação da retenção ao percentual postulado e a restituição em parcela única. Assim, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a requerida ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, eventual cumprimento observará os parâmetros acima estabelecidos. Ouro Branco, data da assinatura eletrônica. THIAGO ARÔXA DE CASTRO CAMPOS Juiz de Direito Vara Única da Comarca de Ouro Branco