2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO 13ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5003077-32.2026.4.03.6100 AUTOR: CONDOMINIO VARANDAS JARAGUA REPRESENTANTE: PAULA APARECIDA DE ARAUJO ADVOGADO do(a) AUTOR: MARCO ANTONIO SEVERINO DE SOUZA - SP211363 REPRESENTANTE do(a) AUTOR: PAULA APARECIDA DE ARAUJO REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de demanda proposta por CONDOMÍNIO VARANDAS JARAGUÁ em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pretendendo o pagamento de valor correspondente a taxas condominiais vencidas desde 07/03/2019, além daquelas vincendas, referente à unidade 74-A localizada junto ao condomínio requerente. A ação foi inicialmente distribuída em face de EMERSON L. DE C. B. e SHEILA S. R. B. como execução de título extrajudicial perante a 5ª Vara Cível do Foro Reg. XII da Comarca de São Paulo. Noticiada a consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição bancária, a execução foi redirecionada à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com reconhecimento da competência da Justiça Federal (id 546645413 - Pág. 33). Redistribuída a demanda perante a 9ª Vara Cível Federal de São Paulo, sobreveio nova decisão de declínio por conta do valor da causa (id 559246938). Novamente redistribuída perante este Juizado Especial Federal competente, a demanda foi processada como ação de cobrança (id 577548577). Citada, a CEF apresentou defesa (id 590287972), oportunidade em que pugnou pela improcedência da demanda. É a síntese do necessário. Decido. Ratifico todos os atos processuais praticados e passo diretamente ao julgamento do feito. DAS TAXAS CONDOMINIAIS A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. Assim, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se no momento da consolidação de sua propriedade plena em relação ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel. É o que prevê o § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/97: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Na hipótese em comento, do registro atualizado do imóvel, emitido aos 27/10/2025 (id 546645413 - Pág. 325 a 328), infere-se que, perante terceiros, a teor do que dispõe o art. 1.245 do Código Civil, a propriedade do imóvel atualmente recai sobre a empresa pública apontada como ré, cabendo a ela a responsabilidade pelas despesas propter rem, vez que ocorreu aos 02/07/2025, em seu favor, a consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente ação, correspondente à unidade 74-A, integrante do condomínio autor, objeto da matrícula nº 213.290 do 18° Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo. A bem da completude, cumpre observar que não constam nos autos quaisquer elementos mínimos de prova de que terceiro esteja em posse direta do imóvel, de modo que se mantém a precitada conclusão. Aliás, não é outra a disposição do art. 1.368-B do CC/02: Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Nesse contexto, resta afastada a preliminar de ilegitimidade passiva e reconhecida a responsabilidade da CEF. No mais, considerando que a ré não demonstrou quitação dos valores, devida sua condenação ao pagamento dos encargos condominiais correspondentes às prestações em cobrança, devidas desde 07/03/2019, consoante planilha de cálculos juntada aos autos (id 546645413 - Pág. 294 a 298). Aliás, aponto que, em referida planilha, estão acusados valores de taxas condominiais congruentes com os boletos juntados aos autos (id 546645413 - Pág. 85 a 90), motivos pelos quais ficam repelidas as alegações da ré no sentido de que estariam ausentes documentos indispensáveis ao ajuizamento da demanda. Da mesma forma, entendo devida a condenação das parcelas vincendas no curso da demanda até a satisfação da obrigação, conforme disposto no artigo 323 do CPC, in verbis: "Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. Quanto aos consectários legais, a correção monetária não constitui um plus, mas mero instrumento de preservação da expressão monetária da dívida, de sorte que deve incidir a partir do vencimento de cada obrigação. Por se tratar de parcelas vencidas no período subsequente ao ingresso em juízo, aplicam-se os índices oficiais previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal. A multa moratória e os juros são devidos por todos aqueles que vierem a integrar o condomínio, a qualquer título. Trata-se de obrigação condominial que possui a mesma natureza propter rem das despesas principais rateadas, não havendo qualquer razão para distinção de tratamento. Quanto ao importe da multa, até a entrada em vigor do novo Código Civil, aplica-se o percentual estabelecido na convenção, observado o limite de 20% (vinte por cento), nos termos do § 3º do art. 12 da Lei n. 4.591/64; e a partir da vigência do novo Código Civil, até o limite de 2% (dois por cento), por força de seu art. 1.336, § 1º. No caso em tela, todas as cotas condominiais datam de meses posteriores à entrada em vigor do novo Código Civil. Os juros de mora, por sua vez, são de 1% (um por cento) ao mês, a partir do vencimento de cada parcela, em razão de expressa previsão no artigo 12, § 3º, da Lei nº 4.591/64, independentemente de qualquer notificação (dies interpellat pro homine). Por fim, quanto aos demais encargos processuais e honorários advocatícios incluídos na planilha de débitos acostada com a inicial (id 546645413 - Pág. 298), com razão a parte ré, sendo cabível a exclusão de tais valores do montante da condenação diante da jurisprudência firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no seguinte sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. I CASO EM EXAME 1. Ação de execução referente a cotas condominiais inadimplidas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/10/2024 e concluso ao gabinete em 10/12/2024. II QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em definir se é cabível a inclusão, em execução de cotas condominiais, do valor correspondente aos honorários convencionais pelo condomínio exequente. III RAZÕES DE DECIDIR 3. Ao tratar do custo do processo, o Código de Processo Civil, em seus artigos 84 e 85, imputa ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo. Diversamente, os gastos extraprocessuais - aqueles realizados por uma das partes fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não podem ser imputados à outra parte. 4. É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio. IV DISPOSITIVO 5. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp 2.187.308-TO, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025, DJEN 19/6/2025). DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO para condenar a Caixa Econômica Federal - CEF ao pagamento das parcelas relativas às despesas condominiais vencidas entre os meses de 03/2019 a 07/2025, consoante planilha do id 546645413, fls. 294 a 298 - excluídos os valores imputados nas linhas outras despesas” (honorários advocatícios, custas processuais e diligências cartorárias) -, bem como as que se vencerem no curso da demanda até o trânsito em julgado, com multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total, juros de mora de 1% (um por cento) a partir do vencimento de cada prestação, e correção monetária, na forma da Resolução CJF nº 990/2026. Sem condenação em custas e honorários neste Juizado, nos termos dos artigos 55 da Lei nº 9.099/95 e 1º da Lei nº 10.259/01. Publicada e registrada neste ato. Intimem-se as partes. São Paulo, na data da assinatura eletrônica. SABRINA BONFIM DE ARRUDA PINTO Juíza Federal Substituta