5003048-03.2026.8.24.0073

Intimação

TJSC · 2ª Vara Cível da Comarca de Timbó · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 5003048-03.2026.8.24.0073/SC AUTOR: ANTONIO EDUARDO DIAS POLICARPO ADVOGADO(A): ROSIANE FARIAS (OAB SC036797) DESPACHO/DECISÃO 1. Trata-se de ação de obrigação de fazer e de não fazer cumulada com imissão na posse, tutela inibitória e indenização por danos materiais e morais, com a qual a parte autora, ANTONIO EDUARDO DIAS POLICARPO, pessoa idosa, pretende, ao início da lide, a concessão de tutela provisória de urgência para que os réus — a Comissão Permanente de Compradores do Residencial Império e os litisconsortes Lucas Dariva Chiamenti, Valdir Arcangelo Girardi e Loja de Conveniência JJ Ltda. —, permitam-lhe o livre e irrestrito acesso ao empreendimento e às unidades autônomas n. 501 e n. 701, com as vagas de garagem n. 01, 16, 17 e 20, promovam sua imediata imissão na posse direta dos imóveis, entreguem-lhe as chaves, controles, senhas e demais meios de acesso, abstenham-se de impedir, restringir ou condicionar o exercício da posse e de praticar, perante a Prefeitura Municipal de Timbó, qualquer ato tendente à obtenção do "habite-se" das suas unidades sem a sua participação, tudo sob pena de multa diária e mediante autorização, se necessário, de força policial e arrombamento. Argumentou, em síntese, que adquiriu da incorporadora MP Construtora, Incorporadora e Instaladora Ltda. ME, por Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda firmados em 18.10.2022, as referidas unidades, cujo preço, no total de R$ 850.000,00, foi integralmente quitado à vista, com registro dos direitos aquisitivos na matrícula n. 13.653 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Timbó (registros R.13 a R.18), circunstância que lhe confere direito real de aquisição (evento 1 – MATRIMÓVEL11 e MATRIMÓVEL12). Asseverou que a incorporadora paralisou e abandonou a obra, tornando-se insolvente, o que ensejou a realização da Assembleia Geral Extraordinária, na qual os compromissários compradores, destituíram a incorporadora e elegeram a Comissão ré para conduzir a conclusão do empreendimento mediante aportes rateados, tendo a ata, ainda, previsto a perda dos direitos sobre a unidade pelo inadimplemento de duas parcelas (evento 1 – ATA6). Aduziu que, em 28.5.2026, ao dirigir-se ao empreendimento, foi impedido de ingressar por moradores do Residencial, sob a alegação de suposto débito, e que, embora tenha conseguido adentrar o edifício e alcançar suas unidades, constatou que apenas os seus imóveis permaneciam inacabados, com porta aparentemente arrombada e materiais expostos, atribuindo a terceiro não identificado a informação de que "a obra estaria paralisada para ele". É o relatório. Decido. Da prioridade de tramitação. Comprovada a condição de pessoa idosa da parte autora (70 anos de idade, nascida em 13/05/1956 — Evento 1, INIC1 e RG3), e não havendo oposição dos réus (Evento 47, CONT1), defiro e mantenho a prioridade de tramitação, nos termos do art. 1.048, inciso I, do Código de Processo Civil, e do art. 71 da Lei nº 10.741/2003, anotando-se. Do momento processual e da cognição. Anoto, de início, que o pedido de tutela não foi apreciado inaudita altera parte e que a parte ré já compareceu e apresentou contestação com reconvenção, instruída com robusto acervo documental (Evento 47). A deliberação, portanto, dá-se sob contraditório já instaurado, em cognição sumária, e a essa luz devem ser aferidos os requisitos das medidas requeridas. Da tutela provisória de urgência. Atenta aos requisitos da tutela de urgência (art. 300 do Código de Processo Civil), observo que a titularidade do direito real de aquisição da parte autora, com quitação integral do preço, é, em si, incontroversa: os registros R.13 a R.18 da matrícula nº 13.653 (Evento 1, MATRIMÓVEL12, e Evento 47, ANEXO4) documentam os direitos aquisitivos, e a própria parte ré reconhece a quitação (Evento 47, CONT1). Não há, quanto ao pagamento do preço à incorporadora, dúvida a resolver. Sucede que a probabilidade do direito, para fins de tutela de urgência, não se afere pela mera existência do registro, mas pela plausibilidade da pretensão tal como deduzida e em face de quem foi deduzida — e, nesse ponto, o contraditório instaurado revelou controvérsia relevante, incompatível, neste momento, com a excepcionalidade das medidas satisfativas postuladas. Em primeiro lugar, a obrigação de entregar a unidade e de imitir o adquirente na posse é, em regra, do promitente vendedor, a teor do art. 1.418 do Código Civil: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Os réus não figuram como promitentes vendedores nos instrumentos de 18/10/2022, não receberam o preço e não sucederam a incorporadora na respectiva posição contratual, sendo que a matrícula identifica a incorporadora MP Construtora como promitente vendedora de todas as unidades (Evento 47, ANEXO4). A destituição fundada no art. 43, VI, da Lei nº 4.591/1964 transferiu à Comissão a atribuição de conduzir a conclusão da obra, e não, ao menos em juízo de cognição sumária, a posição contratual de quem prometeu vender. Em segundo lugar, a via da imissão na posse ostenta natureza petitória e funda-se no domínio, não havendo lugar para conversão em possessória. PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - REQUISITOS ESSENCIAIS - POSSE PRETÉRITA - INEXISTÊNCIA - PRETENSÃO BASEADA NA PROPRIEDADE - FUNGIBILIDADE - AÇÃO PETITÓTIA - IMPOSSIBILIDADE - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - INDEFERIMENTO DA INICIAL - MANUTENÇÃO 1 Conforme já expressou este Tribunal, é carecedor de ação possessória, por falta de interesse de agir, consubstanciada na utilização da via inadequada, quem jamais exerceu a posse sobre o bem pleiteado. Àquele que detém o domínio, ou quaisquer de seus desdobramentos, cabe apenas valer-se de ação petitória, como o são a de imissão de posse e a reivindicatória (AC n. 2001.005199-0, Des. Luiz Carlos Freyesleben). 2 Há fungibilidade entre as ações possessórias (interdito proibitório, manutenção e reintegração de posse), isto é, as demandas destinadas a assegurar o jus possessionis, ou entre as petitórias (reivindicatória e imissão de posse), que visam defender a propriedade, ou o jus possidendi. É inadequado, todavia, quando o pedido de proteção da posse tem por fundamento o domínio, converter a demanda possessória em petitória. (TJSC, ApCiv 5002096-71.2022.8.24.0135, 5ª Câmara de Direito Civil, Relator LUIZ CÉZAR MEDEIROS, julgado em 20/05/2025) A parte autora qualifica-se, corretamente, como titular de direito real de aquisição (art. 1.417 do Código Civil) — direito a adquirir, e não domínio já consolidado —, e a matrícula, no atual estágio, registra promessas de compra e venda, sem escritura definitiva, sem averbação da construção e sem individualização das unidades, tanto que o empreendimento ainda não obteve o “habite-se”. Ademais, os demandados não são terceiros ocupantes destituídos de título de natureza real, mas eles próprios adquirentes e órgão de representação da coletividade dos compromissários, o que afasta a subsunção linear à hipótese em que o promissário comprador se imite na posse frente a quem não ostenta título dessa natureza. Há, pois, controvérsia jurídica séria sobre a adequação da via e a suficiência do título para fins de imissão liminar, a demandar cognição exauriente. Em terceiro lugar, quanto ao pedido correlato de nulidade da cláusula de perda de direitos, os réus declararam expressamente não pretender aplicá-la à parte autora e comprovaram que a Assembleia Geral de 29/07/2026 optou pela via da cobrança judicial dos aportes (Evento 47, ANEXO14), deduzindo a respectiva pretensão em reconvenção — circunstância que, ao menos em cognição sumária, esvazia a urgência da declaração pretendida. No ponto, não é demais observar que o adquirente é - em princípio - responsável pelos aportes necessários à conclusão da obra, senão vejamos: Apelação – AÇÃO DE COBRANÇA – Associação – Construção por administração (a preço de custo) – Associação constituída para ultimar a conclusão das obras do empreendimento "Enseada Residence" – Adquirente associado responsável pelos aportes aprovados em assembleia para construção da obra – Obrigação legal e contratual – Exegese do artigo 58 da Lei 4.591/64 – RECONVENÇÃO – Inadimplemento contratual – Pretensão dos réus-reconvintes ao pagamento de aluguel, rescisão do contrato e devolução de valores – Inadimplemento da associação autora-reconvinda não verificado – Comissão de adquirentes que não recebeu diretamente o valor – Prazo de conclusão da obra ampliado em assembleia – Desligamento do contrato de aquisição de unidade que deve observar os termos do estatuto social – Desligamento do interessado que deve ocorrer mediante a cessão de suas cotas – Sentença mantida por seus próprios fundamentos – Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1013257-22.2022.8.26.0223; Relator (a): Carlos Castilho Aguiar França; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2024; Data de Registro: 31/10/2024) (sem destaques no original) Do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Ainda que se pudesse superar o requisito anterior, o perigo de dano não se apresenta contemporâneo nem atual. O único episódio narrado data de 28/05/2026, foi superado no mesmo dia — com o ingresso da parte autora no edifício — e não veio acompanhado de qualquer fato posterior, seja no ajuizamento (julho de 2026), seja na emenda. A falta de contemporaneidade entre o fato invocado e a pretensão de urgência infirma a alegação de risco iminente. Já os bens tidos por ameaçados de deterioração ou subtração são, pela própria narrativa da inicial, “materiais e pertences de construção”, cuja titularidade é controvertida, tanto mais quando a parte autora afirma jamais ter recebido as chaves ou sido imitida na posse. Por fim, a obtenção do “habite-se” constitui ato administrativo de regularização da edificação, de interesse de toda a coletividade de adquirentes — inclusive da parte autora, à vista da necessária individualização das matrículas —, não se qualificando, em si, como dano. Da irreversibilidade e do perigo de dano inverso. Incide, ainda, o óbice do art. 300, § 3º, do Código de Processo Civil. A imissão liminar na posse, com entrega de chaves e autorização de arrombamento e requisição de força policial, tal como requerida, importaria medida satisfativa, apta a exaurir o próprio objeto da lide, contra ente despersonalizado e sem patrimônio próprio, em edifício ainda sem “habite-se” e sem matrículas individualizadas. Já a ordem de abstenção quanto ao “habite-se” projetaria efeitos sobre terceiros adquirentes que custearam a conclusão da obra e que não integram a lide, e sobre o Município de Timbó, igualmente estranho ao processo. O perigo de dano inverso, portanto, supera aquele que a medida busca evitar. Da tutela provisória de evidência. A tutela de evidência foi requerida com fundamento no art. 311, inciso IV, do Código de Processo Civil. A hipótese legal pressupõe a inexistência de contraprova apta a gerar dúvida razoável. Ocorre que, apresentada a contestação (Evento 47, CONT1) com impugnação especificada dos fatos e instruída com vasta documentação — atas assembleares, contrato de administração da obra, balancete contábil, demonstrativo de rateio e certidão de inteiro teor da matrícula (Docs. 1 a 21) —, ficou afastado o próprio pressuposto do dispositivo, o que torna inviável a tutela de evidência neste momento processual. Consigno, por relevante, que o indeferimento ora proferido não encerra juízo definitivo sobre o mérito, tampouco chancela eventual conduta de autotutela, matéria que remanesce integralmente sujeita à cognição exauriente e poderá, à luz da instrução e da resposta apresentada, conduzir a solução diversa, na exata dicção do art. 296 do Código de Processo Civil, que reserva à tutela provisória a nota da precariedade. Ante o exposto, indefiro os pedidos de tutela provisória de urgência e de evidência. 2. Defiro a prioridade de tramitação, por ser a parte autora pessoa idosa (art. 1.048, inciso I, do Código de Processo Civil, e art. 71 da Lei n. 10.741/2003). Anote-se. 3. Tendo os réus apresentado contestação com reconvenção (Evento 47 – CONT1), recebo a reconvenção, à vista da presença dos requisitos do art. 343 do Código de Processo Civil, e determino a intimação da parte autora-reconvinda, na pessoa de sua procuradora, para, no prazo de 15 (quinze) dias, a ela responder (art. 343, § 1º, do Código de Processo Civil). 4. No mesmo prazo, intime-se a parte autora para apresentar réplica, manifestando-se sobre as preliminares e os documentos que acompanham a contestação (arts. 350 e 351 do Código de Processo Civil). 5. Após, voltem os autos conclusos para deliberação quanto ao saneamento e organização do processo (art. 357 do Código de Processo Civil), oportunidade em que serão apreciadas as questões processuais pendentes e as provas a produzir. Intimem-se.