5002853-77.2026.8.21.0048

Intimação

TJRS · 1ª Vara Cível da Comarca de Farroupilha · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5002853-77.2026.8.21.0048/RS AUTOR: GABRIELA POZZA ADVOGADO(A): MORGANA CRISTINA TONDIN VIEIRA (OAB RS066000) ADVOGADO(A): FERNANDA PAULA TONDIN (OAB RS084665) RÉU: FELTRIN INCORPORADORA LTDA. ADVOGADO(A): RODRIGO VALENTINI (OAB RS049348) ADVOGADO(A): RAFAEL GUSTAVO PORTOLAN COLLODA (OAB RS049766) ADVOGADO(A): JOICE DE CONTO PEGORARO (OAB RS078363) RÉU: CONDOMINIO EDIFICIO RESIDENCIAL E COMERCIAL SOLAR DA PRACA ADVOGADO(A): FRANCIELE BOSCHETTI RECHE (OAB RS079537) DESPACHO/DECISÃO Vistos. 1. Da preliminar suscitada A parte requerida, Feltrin Incorporadora Ltda., em sua contestação, suscita preliminar de prescrição da pretensão reparatória deduzida pela autora, com fundamento no art. 205 do Código Civil, que estabelece prazo prescricional geral de dez anos. Sustenta, em síntese, que o empreendimento recebeu habite-se em 23/04/2013, que a unidade autônoma foi entregue ao primeiro adquirente ainda no ano de 2013 (conforme termo de vistoria e recebimento) e que a presente ação somente foi ajuizada em 2026, aproximadamente treze anos após a conclusão e entrega do empreendimento. Conclui que, mesmo sob a interpretação mais favorável à autora, o prazo prescricional decenal estaria integralmente transcorrido. A parte requerente, em réplica, rebate a tese arguindo que os vícios discutidos são ocultos e progressivos, cuja identificação técnica somente se tornou possível após a realização do laudo de engenharia. Afirma que o prazo prescricional não pode ter início automático com a expedição do habite-se, sendo necessário considerar o momento em que houve ciência inequívoca do vício e de sua origem técnica. 2. Do exame da preliminar 2.1. Natureza da pretensão e prazo aplicável A parte autora deduz pretensão de reparação civil fundada em vícios construtivos presentes na fachada do edifício, especificamente deficiências nas pingadeiras, falhas de vedação de esquadrias e problemas de estanqueidade, que estariam causando infiltrações na unidade habitacional adquirida em maio de 2025. A parte demandada assevera a incidência do prazo prescricional geral de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil, contado a partir da entrega do empreendimento em 2013. A aplicação do prazo decenal à pretensão indenizatória fundada em responsabilidade civil é, de fato, o entendimento amplamente consolidado na jurisprudência, inclusive para casos que envolvem vícios construtivos em imóveis que configurem responsabilidade extracontratual ou contratual sem prazo específico. No caso dos autos, a própria ementa juntada pela autora na petição inicial, reconhece expressamente essa incidência ao indicar que, para vícios construtivos de difícil constatação, "aplica-se o prazo prescricional do art. 205 do Código Civil." Esse ponto, portanto, não é controvertido. 2.2. Do termo inicial da prescrição: a teoria da actio nata em sua feição subjetiva A questão central não é qual prazo se aplica, mas quando ele passou a fluir. E é precisamente nesse ponto que a tese da incorporadora não se sustenta diante do conjunto probatório dos autos. O art. 189 do Código Civil dispõe que a pretensão nasce com a violação do direito. Contudo, o ordenamento civil brasileiro adota, para fins de contagem do prazo prescricional, a chamada teoria da actio nata em sua dimensão subjetiva, segundo a qual o prazo somente começa a correr quando o titular conhece, ou poderia razoavelmente conhecer, o fato constitutivo da sua pretensão e sua autoria. Essa orientação é corolário dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório, e se aplica com especial relevo nos casos de vícios ocultos, cuja natureza impede ao prejudicado a ciência imediata do dano e de sua causa. Nos autos, a própria incorporadora trouxe como documento o laudo de inspeção de Fachada elaborado pela AJUST Engenharia Diagnóstica, datado de 30/01/2024, produzido por iniciativa do condomínio. Esse laudo identifica anomalias como pingadeiras sem sulco (anomalia construtiva/funcional), pingadeiras com caimento insuficiente (anomalia endógena) e itens de vedação de esquadria craquelados (anomalia funcional), concluindo que os problemas têm origem em falhas executivas e no envelhecimento de elementos cuja vida útil se encontra expirada. O laudo também registra que, dentre os apartamentos vistoriados, 85% apresentam patologias relacionadas a infiltrações, o que afasta qualquer qualificação de evento isolado ou episódico. Por outro lado, o laudo de avaliação da Caixa Econômica Federal, elaborado em 08/04/2025 por ocasião do financiamento contratado pela própria autora para a aquisição da unidade, não registrou qualquer apontamento de problemas aparentes relacionados a infiltrações. Esse dado é relevante porque indica que as manifestações patológicas não eram visíveis ou perceptíveis ao tempo da compra, sendo compatíveis com a natureza oculta e progressiva do vício, que somente se tornou identificável após o início da ocupação e da ocorrência de eventos de precipitação. A autora adquiriu o imóvel em maio de 2025, conforme demonstra o registro R.7/36.488 da matrícula do imóvel, e o laudo técnico particular elaborado pela Coutinho Engenharia, com vistoria realizada em 24/01/2026, foi o instrumento técnico que permitiu identificar as patologias e correlacioná-las às falhas existentes na fachada e nas áreas comuns do edifício. Ou seja, somente a partir da elaboração desse laudo é que a autora obteve ciência qualificada da origem técnica do vício, condição necessária para o exercício efetivo da pretensão. 2.3. Da inaplicabilidade da contagem a partir da entrega da obra à autora atual A incorporadora pretende que o prazo prescricional seja contado a partir de 2013, data da entrega do empreendimento ao primeiro adquirente. Esse raciocínio, contudo, não se aplica à pretensão exercida pela atual proprietária. A autora não integrou a relação jurídica originária com a incorporadora. Ela adquiriu o imóvel no mercado secundário em maio de 2025, não tendo participado da entrega da obra, não tendo assinado o termo de vistoria e recebimento de 2013 e não tendo, naquela ocasião, qualquer relação contratual com a Feltrin Incorporadora Ltda. Sua pretensão possui fundamento próprio, decorrente do dano que passou a sofrer em sua esfera jurídica após a aquisição do bem, e o respectivo prazo prescricional somente poderia ter início a partir do momento em que ela, titular da pretensão, passou a ter condições de exercê-la. Aceitar a tese da ré equivaleria a admitir que a autora estava sujeita a um prazo que já havia começado a correr antes mesmo de ela ter adquirido o imóvel, antes de ter qualquer vínculo com as partes envolvidas e antes de ter sofrido qualquer dano. Esse entendimento não encontra amparo no ordenamento jurídico e conduziria à situação de alguém que adquire um bem em situação regular, passa a sofrer danos decorrentes de vícios construtivos ocultos e já nasce com a pretensão prescrita, o que contraria a própria racionalidade do sistema. 2.4. Do vício construtivo de caráter oculto e progressivo Reforça esse entendimento a natureza específica dos vícios debatidos nos autos. Não se trata de defeito visível ou de fácil constatação. As infiltrações descritas pelos laudos técnicos têm como causa problemas na fachada, em pingadeiras com caimento insuficiente e em elementos de vedação, patologias que só se manifestam progressivamente, com maior intensidade em períodos de chuva, e que demandam inspeção técnica especializada para identificação de sua origem. Esse caráter oculto e progressivo é reconhecido pela própria evento 1, INIC1 inicial, que descreve o vício como "de natureza oculta e progressiva, cuja manifestação ocorre ao longo do tempo, não sendo detectável no momento da entrega da obra ou da aquisição do bem pela parte autora". Também o laudo de avaliação da Caixa Econômica Federal, datado de 08/04/2025, não identificou qualquer anomalia aparente relacionada a infiltrações, o que corrobora a afirmação de que o defeito não era perceptível ao tempo da aquisição. Nesse contexto, é juridicamente inviável fixar o termo inicial da prescrição em uma data anterior à própria possibilidade de conhecimento do vício, sob pena de violação ao princípio da actio nata em sua dimensão subjetiva e ao próprio conceito de acesso à justiça. 2.5. Da ausência de consumação do prazo prescricional Ainda que se considerasse como termo inicial a data do laudo do condomínio (janeiro de 2024), que foi o primeiro momento documentalmente identificado nos autos em que ficou caracterizado o contexto geral das patologias da edificação com base em inspeção técnica especializada, a presente ação foi distribuída em 21/04/2026 (EVENTO 1), portanto apenas dois anos e três meses depois. O prazo decenal do art. 205 do Código Civil estaria, nessa hipótese, longe de se consumar. Da mesma forma, se considerado o momento em que a autora adquiriu o imóvel e passou a sofrer pessoalmente os danos (maio de 2025), a ação foi ajuizada em menos de um ano. Em qualquer das perspectivas razoáveis de contagem do prazo, não há prescrição a ser reconhecida. Diante do exposto, rejeito a preliminar de prescrição da pretensão reparatória suscitada pela ré Feltrin Incorporadora Ltda. 3. Quanto às demais preliminares arguidas pelas partes demandadas em contestação, entendo que se confundem com o mérito, razão pela qual serão apreciadas quando do julgamento do feito. 4. No mais, intimem-se as partes para dizerem de forma específica e fundamentada as provas que pretendem produzir, justificando a pertinência e comprovando a sua necessidade, devendo juntar o rol de testemunhas, sob pena de preclusão e perda da prova. Prazo: 15 dias. O silêncio ou o protesto genérico por produção de provas serão interpretados como desinteresse na produção de outras provas, declarando-se encerrada a instrução, com posterior intimação das partes para apresentação de memoriais. 5. Por fim, façam-se os autos conclusos para julgamento. Intimações agendadas.