5002748-92.2024.4.03.6325

Intimação

TRF3 · 43º Juiz Federal da 15ª TR SP · Acórdão

PODER JUDICIÁRIO Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais Seção Judiciária de São Paulo 15ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual RECURSO INOMINADO CÍVEL 460 Nº 5002748-92.2024.4.03.6325 RELATOR: FABIO IVENS DE PAULI RECORRENTE: INGRIDY BODARIO DE SOUZA ADVOGADO do(a) RECORRENTE: CAMILA GRANDINI CUNHA - SP317270-A ADVOGADO do(a) RECORRIDO: FABIANO FERRARI LENCI - SP192086-A ADVOGADO do(a) RECORRIDO: VINICIUS BORGES NAVARRO - SP376309-A ADVOGADO do(a) RECORRIDO: JEFERSON ALEX SALVIATO - SP236655-A RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 393 - SPE LTDA. RELATÓRIO Dispensado o relatório. VOTO Trata-se de recursos inominados interpostos por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 393 - SPE LTDA e pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face da sentença proferida nos autos da ação declaratória de nulidade cumulada com repetição de indébito. Inconformada, a incorporadora interpôs recurso inominado, sustentando, preliminarmente, nulidade da sentença por julgamento extra petita, ao argumento de que o magistrado teria determinado o recálculo do contrato de financiamento e a conversão dos valores pagos em amortização do débito sem que tais providências tenham sido requeridas na petição inicial. Afirma não ter ocorrido atraso na entrega do imóvel, aduzindo que a celebração do contrato de financiamento teria configurado novação contratual, com fixação de novo prazo de conclusão da obra. Argumenta que o empreendimento obteve “habite-se” em 16/10/2024 e que a unidade foi entregue em 20/12/2024, dentro do prazo contratual de sessenta dias úteis após a expedição do documento. Sustenta, ainda, que os encargos de construção são decorrentes do contrato firmado entre a mutuária e a instituição financeira, não sendo valores percebidos pela incorporadora, razão pela qual não poderia ser responsabilizada. Requer a reforma integral da sentença. A Caixa Econômica Federal sustenta a nulidade da sentença por julgamento extra petita, ao argumento de que não houve pedido na petição inicial de recálculo do débito financiado ou de imputação dos encargos pagos às prestações do financiamento. Assim, alega violação ao princípio da congruência e requer a reforma da sentença para que seja julgado improcedente o pedido. Apresentadas contrarrazões. É o relatório. A sentença se encontra assim fundamentada: "Fixadas estas premissas, passo à análise do caso concreto. A parte autora celebrou contrato de aquisição de imóvel residencial na planta com a Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda (Id. 336798950), que prevê a conclusão das obras de construção civil para 30/09/2023, com a possibilidade de prorrogação em até 180 (cento e oitenta) dias, sem ônus para o contratado, de modo que o prazo fatal dar-se-ía em 28/03/2024. Para viabilizar tal aquisição, a parte autora também celebrou contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal (Id. 336799951), que prevê o pagamento de encargos de construção (“juros de obra”) até a data limite para a entrega do empreendimento pela incorporadora imobiliária (21/05/2024), admitida a prorrogação por até 06 (seis) meses, decorrendo daí o prazo fatal para 21/11/2024. À luz do contrato de financiamento habitacional em que interviram a parte autora, a incorporadora imobiliária e o agente financeiro, é nítida a atuação da Caixa Econômica Federal na fiscalização das obras mediante: a) o acompanhamento da execução da construção do empreendimento residencial; b) a liberação dos recursos à incorporadora imobiliária conforme a evolução do cronograma físico-financeiro previamente aprovado; c) o pagamento da última parcela à incorporadora imobiliária, condicionada à verificação da conclusão total da construção do empreendimento residencial e de que nele foram investidos todos os valores anteriormente repassados; d) a contratação de seguro a cargo da incorporadora imobiliária, com cobertura para a conclusão das obras de construção do empreendimento residencial e dos riscos de engenharia, bem assim como a indenização decorrente de danos físicos nos imóveis e de responsabilidade civil do construtor, sendo mantido até a entrega da edificação e a obtenção do respectivo “Habite-se”, expedido pelo Poder competente. Nota-se, ainda, que a Caixa Econômica Federal ampliou indevidamente o prazo para o término da obra que foi inicialmente ajustado entre a parte autora e a incorporadora imobiliária, causando prejuízos ao mutuário. Vale dizer, a instituição financeira demandada estipulou forçosamente uma data posterior para a finalização da construção do empreendimento residencial, fato que não condiz com a realidade da relação jurídico-material. Digo forçosamente porque o adquirente não tem escolha quanto aos termos estipulados unilateralmente pelo agente financeiro ao assinar o contrato de mútuo habitacional. Ou ele assina o contrato tal como lhe é apresentado ou acaba por não adquirir o imóvel. Mas esse novo prazo para a conclusão das obras, criado artificialmente pela Caixa Econômica Federal, não tem o condão de mudar o que foi anteriormente pactuado entre a parte autora e a incorporadora imobiliária, isto é, o término da construção do empreendimento deve ser exatamente aquele fixado no primeiro ajuste (“in casu”, 28/03/2024), já considerado o prazo de tolerância. Consoante a tese firmada na repercussão geral afetada ao Tema n.º 996 do Superior Tribunal de Justiça, o contrato de aquisição de unidades autônomas em construção deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, sendo ilícita a cobrança dos encargos de construção (“juros de obra”) do mutuário após essa data. O julgado em questão restou assim ementado: “RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 1.729.593/SP, 2ª Seção, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, votação unânime, DJe de 27/09/2019 - grifos nossos). Destaque-se que o contrato de financiamento habitacional celebrado com a Caixa Econômica Federal é bastante claro ao mencionar que a responsabilidade do mutuário pelos encargos de construção (“juros de obra”) é a data original de conclusão. Extrapolado o prazo, esses encargos continuam sendo devidos, mas o contrato celebrado entre as partes prevê que essa cobrança passa à incorporadora imobiliária, decorrendo daí a inexistência de responsabilidade solidária entre esta (Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda) e o mutuário (parte autora). As alegadas novações que a Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda teria pactuado para com a parte autora não interferem na ilicitude da cobrança, pois elas dizem respeito à regularidade da obrigação de conclusão da obra, e não ao direcionamento da cobrança dos encargos de construção (“juros de obra”). Por outro lado, não será cabível a devolução em dobro dos encargos de construção (“juros de obra”) à parte autora, por não se vislumbrar a má-fé da Caixa Econômica Federal no cumprimento do contrato, apesar de ela não ter acionado o seguro-garantia de término de obra pela fiadora da operação. Vale lembrar que a Caixa Econômica Federal, a despeito das falhas cometidas, possui tradição centenária e goza de respeito da coletividade na condução de suas operações de crédito imobiliário. A jurisprudência da Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça inclusive é firme no sentido de que a repetição em dobro do indébito prevista no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor pressupõem tanto a existência de pagamento indevido quanto a má-fé do credor, situação que não ocorre em relação à fiscalização deficiente do cumprimento do cronograma físico-financeiro e à interpretação contratual equivocada conferida pelas rés (AgInt no AREsp 2.034.993/DF, 3ªT., Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 27/06/2022, v.u. DJe 29/06/2022). Já em relação às parcelas mensais relativas às comissões pecuniárias destinadas ao Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), entendo não serem passíveis de devolução à parte autora, considerando que essa garantia foi criada com destinação específica, qual seja, de cobrir o saldo devedor do financiamento imobiliário em caso de morte e invalidez permanente do mutuário (Lei n.º 4.380/1964, artigos 14 e 15-A; Lei n.º 9.514/1997, artigo 5º, IV; Lei n.º 11.977/2009, artigo 20, § 1º). E cumpriu seu papel: se houvesse sinistralidade, haveria a competente cobertura securitária para o evento. No que atina à pretendida compensação de danos morais pela cobrança indevida de encargos de construção (“juros de obra”) e o adiamento do início da fase de amortização do capital emprestado, entendo que tais eventos não geraram à parte autora transtornos psicológicos além do que o homem médio está apto a suportar. Consoante abalizada lição do Desembargador Sergio Cavalieri Filho (in “Programa de Responsabilidade Civil”, São Paulo: Atlas), “só se deve reputar como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos”. Não há vinculação direta e automática entre o inadimplemento contratual e o dano moral (“in re ipsa”), cujo cabimento é excepcional e desde que gerador de transtornos consideráveis e de ofensa anormal aos direitos personalíssimos do ofendido, o que, na hipótese tratada nos presentes autos, não restou sequer demonstrado. Nessa linha de pensamento, a doutrina e a jurisprudência vêm se afinando no sentido de que não é qualquer lesão que gera dano moral. É necessário que desborde os limites da tolerabilidade (STJ, 3ªT., REsp 1.221.756/RJ, Rel. Min. Massami Uyeda, j. 02/02/2012, v.u., DJ 10/02/2012), sendo que o inadimplemento de disposições contratuais, por serem previsíveis e de certo modo corriqueiras, não tem o condão de gerar danos à esfera íntima dos indivíduos. Corroboram tais assertivas o seguinte julgado: “AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1. - Dissídio jurisprudencial comprovado. 2.- ‘O inadimplemento de contrato, por si só, não acarreta dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. É certo que a inobservância de cláusulas contratuais pode gerar frustração na parte inocente, mas não se apresenta como suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo, até porque o descumprimento de obrigações contratuais não é de todo imprevisível.’ (REsp 876.527/RJ). 3.- Agravo improvido.” (STJ, 3ª Turma, AgRg no AREsp 287.870/SE, Rel. Min. Relator Sidnei Beneti, julgado em 14/05/2013, votação unânime, DJe de 05/06/2013). Presente esse panorama, o pedido exordial comporta parcial acolhida. Em face do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para (CPC, artigo 487, I): (I) cominar à Rodobens Incorporadora Imobiliária 393 - SPE Ltda a responsabilidade pelos encargos de construção (“juros de obra”) devidos à Caixa Econômica Federal a partir de 28/03/2024; (II) condenar a Caixa Econômica Federal a: a) dar início à fase de amortização do saldo devedor do contrato de financiamento imobiliário n.º 8.7877.1181369-1 (A+J) a partir de 28/03/2024, recalculando-se o novo valor da prestação mensal; b) segregar os valores dos encargos de construção (“juros de obra”) eventualmente garantidos pela incorporadora do empreendimento residencial até a data do trânsito em julgado, na qualidade de fiadora da operação, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa da parte autora; c) imputar as quantias pagas indevidamente a título de encargos de construção (“juros de obra”) às prestações vencidas (A+J) a partir de 28/03/2024; d) recalcular o saldo devedor do mútuo habitacional em questão, mediante a incorporação das diferenças apuradas em favor do agente fiduciário entre o início da amortização do saldo devedor (28/03/2024) e a data do trânsito em julgado; (III) ratificar por sentença a tutela provisória de urgência concedida nestes autos (Id. 338796313), convolando-a em tutela definitiva; (IV) denegar o pedido de reparação civil de danos morais deduzido em face das rés. Para fins de imputação ao pagamento (CC, artigos 354 e 355) e recálculo do saldo devedor, o montante pago indevidamente pela parte autora será atualizado monetariamente (correção monetária e juros de mora), segundo o Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal (Resolução CJF n.º 267/2013, com as alterações promovidas pela Resolução CJF n.º 784/2022 - devedor não fazenda pública), cujos preceitos encontram-se em consonância com a jurisprudência pacificada por nossos Tribunais Superiores (STF, Tema n.º 810, RE 870.947/SE; STJ, Tema n.º 905, REsp 1.495.146/MG)". A controvérsia recursal abrange, em síntese, a duas questões: (i) eventual ocorrência de julgamento extra petita; e (ii) legalidade da cobrança dos encargos de construção após o prazo contratual de entrega do imóvel. Inicialmente, afasto a alegação de nulidade da sentença por julgamento extra petita. A análise da petição inicial revela que a pretensão da parte autora consiste na declaração de ilegalidade da cobrança dos encargos de construção após o prazo contratual de entrega do imóvel, bem como na restituição dos valores indevidamente pagos e na adequação da relação contratual a essa realidade jurídica. Nesse contexto, as determinações constantes da sentença, especialmente o início da fase de amortização do financiamento e o recálculo do saldo devedor com imputação dos valores pagos indevidamente, não constituem inovação no objeto da lide, mas mero desdobramento lógico do acolhimento da pretensão deduzida em juízo. Com efeito, reconhecida a ilegalidade da cobrança dos encargos de construção após o prazo contratual de entrega do imóvel, torna-se necessária a recomposição da relação obrigacional entre as partes, o que envolve o recálculo dos valores do contrato de financiamento e a correta imputação das quantias pagas indevidamente. Assim, não se verifica violação dos limites da lide. Assentada tal questão, a sentença não merece reparos. Conforme se extrai dos autos, a parte autora celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta com a incorporadora, estabelecendo prazo de entrega em 30/09/2023, com tolerância de 180 dias, resultando no prazo final de 28/03/2024 (ID. 345626070, fls.03): Posteriormente, foi celebrado contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal, que previu prazo diverso para a conclusão da obra, admitindo cobrança de encargos de construção até data posterior (ID. 345626071, fls.02) Todavia, como bem observado pelo Juízo de origem, o prazo relevante para aferição da legalidade da cobrança dos encargos de construção é aquele estabelecido no contrato de compra e venda do imóvel, acrescido do período de tolerância. Isso porque a fixação do prazo de entrega do imóvel constitui obrigação própria da incorporadora no âmbito da relação contratual firmada com o adquirente, não podendo ser unilateralmente modificada por cláusula constante do contrato de financiamento celebrado com a instituição financeira. Nesse sentido, a ampliação do prazo para conclusão da obra prevista no contrato de financiamento não tem o condão de alterar o prazo originalmente pactuado entre adquirente e incorporadora, tampouco de transferir ao consumidor os riscos decorrentes do atraso na execução do empreendimento. Dessa forma, ultrapassado o prazo final de entrega do imóvel, no caso, 28/03/2024, mostra-se indevida a cobrança de encargos de construção diretamente da mutuária, cabendo à incorporadora assumir tal responsabilidade perante a instituição financeira, conforme previsto nas cláusulas contratuais que regem o financiamento. Não prospera a alegação de novação contratual sustentada pela incorporadora. A celebração do contrato de financiamento habitacional constitui negócio jurídico distinto, destinado a viabilizar economicamente a aquisição do imóvel, não implicando substituição ou extinção das obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda, especialmente no que se refere ao prazo de entrega da unidade imobiliária. Portanto, não há de se falar em novação capaz de modificar o prazo originalmente pactuado entre adquirente e incorporadora. Nesse contexto, revelou-se correta a sentença ao reconhecer a ilegalidade da cobrança dos encargos de construção após 28/03/2024, atribuindo à incorporadora a responsabilidade pelos valores correspondentes e determinando o recálculo do contrato de financiamento para refletir tal circunstância. Ante o exposto, nego provimento aos recursos interpostos por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 393 - SPE LTDA e pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, mantendo integralmente a sentença recorrida. Condeno as rés ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ENCARGOS DE CONSTRUÇÃO (“JUROS DE OBRA”). ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA AFASTADA. RECÁLCULO DO FINANCIAMENTO E IMPUTAÇÃO DOS VALORES INDEVIDAMENTE PAGOS COMO CONSEQUÊNCIAS LÓGICAS DA PRETENSÃO DEDUZIDA. PRAZO DE ENTREGA FIXADO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, ACRESCIDO DA TOLERÂNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO PELO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE NOVAÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA DOS ENCARGOS APÓS 28/03/2024. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA PELOS VALORES CORRESPONDENTES. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSOS DAS RÉS DESPROVIDOS. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Turma Recursal dos Juizados Especiais Federais da 3ª Região, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso da parte autora, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. FABIO IVENS DE PAULI Relator do Acórdão