5002698-92.2025.8.13.0481

Intimação

TJMG · 1ª Vara Cível da Comarca de Patrocínio · Despacho

REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE Nº 5002698-92.2025.8.13.0481/MG AUTOR: MAPA CONSTRUTORA LTDA ADVOGADO(A): EDILSON REZENDE JUNIOR (OAB GO034153) ADVOGADO(A): CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVÃO (OAB GO024294) ADVOGADO(A): ARINILSON GONCALVES MARIANO (OAB GO018478) RÉU: ANA PAULA MACHADO DE SANTANA ARAUJO ADVOGADO(A): SANDRA REGINA ZIRONDI DE ABREU (OAB MG163868) DESPACHO Vistos etc. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Perdas e Danos proposta por MAPA CONSTRUTORA LTDA. em face de FRANCISCO JOSÉ VALENTIM ARAÚJO e ANA PAULA MACHADO DE SANTANA ARAÚJO, todos qualificados nos autos. Sustenta a autora que os requeridos adquiriram o lote de terreno urbano nº 464, da quadra 11, do loteamento Residencial Jardim Esplanada, situado em Patrocínio/MG, mediante contrato de promessa de compra e venda, identificado como Venda nº 529, celebrado em 10/04/2015, pelo valor histórico de R$ 69.006,05. Aduz que os réus incorreram em mora a partir de 20/10/2023, relativamente à parcela 4/65, circunstância que teria ensejado a propositura da presente demanda, na qual pretende a resolução do contrato, cumulada com a reintegração de posse e indenização por perdas e danos. A decisão que indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse foi proferida no Evento 6. Posteriormente, o requerido Francisco José Valentim Araújo foi citado pessoalmente por Oficial de Justiça no evento 52, tendo se recusado a assinar o mandado. Transcorrido o prazo legal sem apresentação de contestação, a autora requereu a decretação de sua revelia e, ainda, a citação por edital da requerida Ana Paula Machado de Santana Araújo. Este Juízo indeferiu, naquele momento, a citação ficta e determinou a realização de novas diligências para localização da requerida, o que culminou em seu comparecimento espontâneo aos autos. A requerida Ana Paula apresentou contestação no Evento 71. Em preliminar, alegou a perda superveniente do interesse processual da autora e, no mérito, sustentou a quitação integral do débito contratual, invocando os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório. Relatou que, em 23/02/2026, os requeridos efetuaram o pagamento de boleto emitido pela própria autora no valor de R$ 60.000,00, destinado à regularização contratual, além do pagamento de R$ 6.000,00 diretamente aos patronos da autora, a título de honorários contratuais exigidos para a composição. Informou, ainda, que as parcelas vincendas vêm sendo regularmente pagas e, inclusive, com antecedência. Ao final, requereu a condenação da autora por litigância de má-fé, sob o argumento de que, embora tivesse recebido os valores mencionados, deixou de informar o fato ao Juízo durante meses e, mesmo após o recebimento, requereu a decretação da revelia do corréu e a citação da requerida por edital. A autora apresentou réplica no Evento 99. Admitiu o recebimento dos valores de R$ 60.000,00 e R$ 6.000,00, mas sustentou que o pagamento realizado no curso da demanda não seria suficiente para afastar a mora anteriormente constituída. Alegou, ainda, a existência de saldo devedor residual referente a encargos moratórios, juros e penalidades contratuais, requerendo o prosseguimento do feito para apuração e eventual cobrança desses valores. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, nos termos do Evento 101, as partes se manifestaram nos Eventos 106 e 107. Os réus requereram o julgamento antecipado parcial do mérito, com fundamento no art. 356 do Código de Processo Civil, bem como o reconhecimento da litigância de má-fé da autora e, subsidiariamente, a produção de prova oral, mediante depoimento pessoal e prova testemunhal, ou de prova pericial contábil. A autora, por sua vez, prestou esclarecimentos acerca dos boletos e protestou pela produção de provas documentais e periciais contábeis. É o necessário. Passo ao saneamento e à organização do processo, na forma do art. 357 do Código de Processo Civil. Quanto ao pedido de gratuidade da justiça formulado pela requerida Ana Paula Machado de Santana Araújo no Evento 71, verifico que foi apresentada declaração de hipossuficiência, acompanhada de documento de identidade e fatura da CEMIG. Consta, ainda, dos autos que a requerida exerce a atividade de cuidadora de idosos. A contratação de advogado particular, por si só, não constitui fundamento suficiente para afastar a presunção de insuficiência econômica decorrente da declaração apresentada, conforme expressamente estabelece o art. 99, § 4º, do Código de Processo Civil. Não havendo, até o momento, elementos concretos capazes de infirmar a presunção prevista no § 3º do mesmo dispositivo, defiro à requerida Ana Paula Machado de Santana Araújo os benefícios da gratuidade da justiça. No que se refere à situação processual do requerido Francisco José Valentim Araújo, verifica-se que ele foi regularmente citado em 23/02/2026 e não apresentou contestação no prazo legal, razão pela qual se caracteriza sua revelia, nos termos dos arts. 344 e 345 do Código de Processo Civil. Entretanto, a revelia não conduz, no caso concreto, à automática presunção de veracidade de todos os fatos alegados na petição inicial. Isso porque há pluralidade de réus e a corré Ana Paula apresentou contestação, circunstância expressamente contemplada pelo art. 345, I, do Código de Processo Civil. Ademais, as questões controvertidas dizem respeito a relação jurídica comum aos requeridos, especialmente quanto à existência, extensão e efeitos dos pagamentos realizados no curso do processo e à própria possibilidade de resolução do contrato. Assim, embora reconhecida a revelia formal do requerido Francisco, não incidem, em relação às questões comuns aos litisconsortes, os efeitos materiais previstos no art. 344 do Código de Processo Civil. A contestação apresentada pela corré deverá ser considerada na apreciação das matérias comuns aos demandados, inclusive para fins de formação do convencimento judicial. A requerida também suscitou a perda superveniente do interesse processual da autora, ao argumento de que o débito contratual teria sido integralmente quitado. A preliminar, contudo, não merece acolhimento neste momento. O interesse processual deve ser aferido à luz da necessidade e da utilidade da tutela jurisdicional pretendida. No caso, a ação foi ajuizada sob a alegação de inadimplemento contratual, sendo incontroverso que, quando da propositura da demanda, segundo a narrativa inicial, havia parcelas em atraso. O pagamento de R$ 60.000,00 somente ocorreu em 23/02/2026, portanto no curso do processo. Além disso, permanece controvertida questão relevante acerca do alcance jurídico desse pagamento. Enquanto os réus sustentam que o valor foi pago para regularização integral da situação contratual, a autora reconhece o recebimento, mas afirma que ainda subsistiriam encargos moratórios, juros e penalidades decorrentes do atraso. Desse modo, não é possível reconhecer, desde logo, a perda do interesse processual, pois a controvérsia sobre a extensão da quitação e sobre os efeitos do pagamento realizado no curso da demanda repercute diretamente nos pedidos formulados na inicial. A questão deverá ser examinada no mérito, à luz do conjunto probatório. Rejeito, portanto, a preliminar de perda superveniente do interesse processual. A relação jurídica discutida nos autos decorre de contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre adquirentes e empresa que atua profissionalmente no mercado imobiliário, razão pela qual, em princípio, incidem as normas de proteção do Código de Defesa do Consumidor, conforme a orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive por meio da Súmula 297, quando presentes os requisitos da relação de consumo. Isso não significa, contudo, que toda controvérsia contratual deva ser solucionada automaticamente em favor de uma das partes, mas que a interpretação do negócio deve observar, entre outros, os princípios da boa-fé objetiva, da transparência, do equilíbrio contratual e da função social do contrato, além das normas específicas de proteção do consumidor, quando aplicáveis. No caso concreto, são fatos incontroversos, até o presente momento, a existência do contrato, a alegação de inadimplemento a partir de 20/10/2023, o ajuizamento da demanda, o pagamento de R$ 60.000,00 mediante boleto emitido pela própria autora em 23/02/2026, o pagamento adicional de R$ 6.000,00 aos patronos da autora e a continuidade dos pagamentos das parcelas contratuais vincendas. A controvérsia concentra-se, essencialmente, na finalidade e no alcance do pagamento de R$ 60.000,00, isto é, se o valor foi recebido pela autora como condição para regularização integral do contrato, com afastamento dos encargos decorrentes da mora, ou se representou apenas pagamento parcial do débito, permanecendo exigíveis outros valores a título de juros, multa ou demais encargos contratuais. Também constitui questão controvertida a existência de eventual saldo devedor residual e, ainda, a configuração, ou não, de litigância de má-fé por parte da autora em razão da ausência de comunicação imediata ao Juízo acerca dos pagamentos realizados. Quanto ao ônus da prova, aplica-se, em princípio, a regra estabelecida pelo art. 373 do Código de Processo Civil. Incumbe aos réus demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado pela autora, notadamente o pagamento e a alegada regularização da obrigação contratual. Quanto a esse ponto, já existem nos autos documentos relativos aos pagamentos realizados. À autora, por sua vez, compete demonstrar os fatos constitutivos de seu direito e, caso pretenda sustentar a existência de saldo residual capaz de justificar a manutenção da pretensão resolutória ou a cobrança de valores adicionais, deverá indicar de forma clara a origem, a base contratual e a composição desse saldo, discriminando os encargos eventualmente incidentes e os pagamentos realizados pelos réus. A controvérsia deverá ser apreciada, ainda, à luz dos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, especialmente quanto à função social do contrato, à boa-fé objetiva e aos deveres de lealdade e cooperação que devem orientar a execução das obrigações. O pagamento realizado no curso da demanda não pode ser analisado de maneira isolada. É necessário verificar a finalidade atribuída ao pagamento, o conteúdo do documento que o originou, eventual comunicação entre as partes e a conduta posterior dos contratantes. O simples recebimento de determinada quantia, por si só, não permite concluir automaticamente que houve quitação integral de todas as obrigações decorrentes da mora; da mesma forma, não é possível presumir, sem análise dos documentos, que o pagamento tenha sido meramente parcial quando realizado mediante boleto emitido pela própria credora para finalidade específica de regularização. Também deverá ser considerada a conduta posterior da autora, especialmente porque ela reconheceu expressamente o recebimento dos valores. Eventual pretensão de resolução do contrato fundada em inadimplemento que tenha sido substancialmente superado no curso da relação contratual deverá ser examinada em conformidade com os princípios da boa-fé objetiva, da conservação dos negócios jurídicos e da proporcionalidade, sem que isso implique, por si só, o reconhecimento automático da chamada teoria do adimplemento substancial. Com efeito, a aplicação dessa teoria depende das circunstâncias concretas do caso, não sendo suficiente a mera existência de pagamentos posteriores para afastar a possibilidade de resolução contratual. De igual modo, o reconhecimento de eventual saldo de encargos moratórios não conduz necessariamente, por si só, à resolução do contrato, devendo ser analisada a relevância do inadimplemento remanescente, a conduta das partes e a disciplina contratual e legal aplicável. No tocante à litigância de má-fé, o art. 80 do Código de Processo Civil estabelece hipóteses específicas para sua caracterização, entre elas a alteração da verdade dos fatos e a atuação processual de forma temerária ou com finalidade manifestamente indevida. A aplicação das penalidades previstas no art. 81 do mesmo diploma exige, contudo, a demonstração de conduta processual dolosa ou manifestamente desleal, não bastando a existência de divergência entre as partes acerca da interpretação dos fatos ou do direito aplicável. No caso, o fato de a autora ter reconhecido o recebimento dos valores na réplica constitui elemento relevante para a análise da questão, mas a caracterização da litigância de má-fé dependerá da verificação da conduta processual efetivamente adotada e da existência, ou não, de intenção de alterar a verdade dos fatos ou induzir o Juízo a erro. A questão, portanto, permanece controvertida e será apreciada por ocasião da sentença, após a análise do conjunto documental. Quanto às provas requeridas, observo que o art. 370 do Código de Processo Civil confere ao Juízo o poder-dever de determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e de indeferir aquelas que se mostrarem inúteis ou meramente protelatórias. Os réus requereram a produção de prova oral, mediante depoimento pessoal do representante da autora e oitiva de testemunhas, com o objetivo de demonstrar o contexto das tratativas que teriam culminado na emissão do boleto de R$ 60.000,00 e no abatimento dos encargos. No entanto, considerando o objeto específico da controvérsia e o reconhecimento expresso, pela própria autora, do recebimento dos valores, entendo que a prova oral, neste momento, não se mostra necessária. A questão central consiste em verificar o conteúdo objetivo da obrigação, a finalidade do boleto emitido, a imputação do pagamento e a existência de eventual saldo remanescente, elementos que podem ser aferidos, em princípio, mediante os documentos já juntados aos autos. Assim, indefiro a produção de prova oral, por reputá-la desnecessária ao esclarecimento das questões controvertidas, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Quanto à prova pericial contábil, embora requerida pelas partes, também não se mostra necessária, por ora. A existência de eventual saldo deverá ser demonstrada mediante memória discriminada de cálculo, com indicação do valor principal, das parcelas vencidas, dos pagamentos realizados, das datas de cada pagamento e dos encargos contratuais ou legais incidentes. A controvérsia acerca da validade jurídica desses encargos constitui matéria a ser solucionada pelo Juízo, ao passo que eventual operação aritmética decorrente de parâmetros já estabelecidos no contrato não exige, necessariamente, conhecimento técnico especializado. Ressalva-se, contudo, que, caso a análise da documentação revele posteriormente a existência de questão contábil que não possa ser solucionada mediante simples cálculo aritmético, o Juízo poderá determinar a realização da prova técnica que se mostrar efetivamente necessária, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil. Diante desse cenário, considero o processo saneado e delimitadas as questões relevantes para o julgamento. Intimem-se as partes para, querendo, apresentarem alegações finais no prazo comum de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, certifique-se e remetam-se os autos imediatamente conclusos para prolação de sentença. Intimem-se. Cumpra-se.