5002569-19.2024.8.24.0125

Intimação

TJSC · Diretoria de Recursos e Incidentes · DESPACHO/DECISÃO

Apelação Nº 5002569-19.2024.8.24.0125/SC APELANTE: ZILDA DE SOUZA FARINHAS (RÉU) ADVOGADO(A): RAUL GONCALVES LOPES BRUNHARA (OAB PR081926) APELADO: FELIPPE GABRIEL PINHEIRO DE OLIVEIRA MARQUES (AUTOR) ADVOGADO(A): LELIA REGINA CAMPOS DE OLIVEIRA TERNES (OAB SC032320) ADVOGADO(A): LUCAS ROCHA MENDES (OAB SC044734) ADVOGADO(A): PAULO HENRIQUE MENDONCA DOS REIS (OAB SC048619) DESPACHO/DECISÃO FELIPPE GABRIEL PINHEIRO DE OLIVEIRA MARQUES ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização em face de ZILDA DE SOUZA FARINHAS perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Itapema, a qual julgou parcialmente procedentes as pretensões aduzidas na exordial. A lide restou assim delimitada, consoante exposto no relatório da sentença da lavra do magistrado CESAR AUGUSTO VIVAN (eVENTO 43): RELATÓRIO FELIPPE GABRIEL PINHEIRO DE OLIVEIRA MARQUES ajuizou a presente ação em face de ZILDA DE SOUZA FARINHAS, ambos devidamente qualificados, aduzindo, em síntese, que vendeu o "Apartamento 401, localizado na Avenida Nereu Ramos, n. 5195, Ed. England Residence, zona 01, Meia Praia, Itapema, SC" para a requerida, que obrigou-se a realizar os pagamentos dos valores previstos no contrato, entretanto tornou-se inadimplente. Ao final, pugnou pela procedência dos pedidos para declarar rescindido o contrato firmado, declarar o direito de retenção das benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel (sem direito à indenização), condenar a requerida "ao pagamento do valor referente a arras, comissão de corretagem, encargos moratórios relativos às prestações não pagas, taxas de fruição (calculado até a inversão da posse do imóvel), e eventuais encargos propter rem do imóvel (como IPTU, Taxa de Lixo e outros), abatido o valor pago pela ré, cujo cálculo total nesta data é R$ 128.586,51", bem como "ao pagamento de eventuais benfeitorias necessárias em razão de irregularidades que prejudiquem a habitabilidade do imóvel". A requerida foi citada e apresentou contestação, arguindo preliminarmente a ausência das condições da ação. No mérito, sustentou que não houve pagamento a título de arras (tampouco há previsão contratual nesse sentido). No mais, argumentou pela improcedência dos pedidos (17.1). Houve réplica (23.1). As partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir (24.1), oportunidade em que o autor pugnou pelo julgamento antecipado do mérito e a requerida pela produção de prova testemunhal (28.1 e 30.1). Foi indeferido o pedido de produção de prova testemunhal (34.1). A requerida na sequência também pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (39.1). Vieram os autos conclusos. Na parte dispositiva da decisão constou: DISPOSITIVO Ante o exposto, resolvendo o mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor para: a) DECLARAR rescindido o contrato particular de cessão de compromisso de compra e venda de bem imóvel celebrado entre as partes, por culpa da requerida; b) DETERMINAR a reintegração de posse do imóvel em favor do autor, devendo a requerida desocupar o bem no prazo de 30 (trinta) dias. Decorrido o prazo fixado, expeça-se mandado de reintegração de posse, autorizado, desde já, o reforço policial se necessário; c) CONDENAR a requerida a pagar ao autor a taxa mensal de fruição do imóvel, no percentual de 0,75% do valor atualizado do contrato (conforme índice estabelecido na fundamentação), desde o dia 10.02.2023 até a efetiva desocupação do imóvel, cujo valor deverá ser apurado em sede de liquidação; d) CONDENAR a requerida ao pagamento de todos os eventuais débitos tributários e condominiais referentes ao imóvel, bem como de todos os danos eventualmente causados no imóvel, até a data da efetiva desocupação, que deverão ser apurados em sede de liquidação, tendo em vista que o imóvel ainda não foi desocupado; e) DETERMINAR a retenção pelo autor do valor de R$ 346.300,00 (trezentos e quarenta e seis mil e trezentos reais) referente às arras pagas pela requerida, sobre o qual deverá incidir juros e correção monetária nos termos estabelecidos na fundamentação; f) DETERMINAR a retenção pelo autor do valor de R$ 73.700,00 (setenta e três mil e setecentos reais) referente à comissão de corretagem, sobre o qual deverá incidir juros e correção monetária nos termos estabelecidos na fundamentação; g) DETERMINAR a retenção das benfeitorias eventualmente realizadas pela requerida no imóvel, sem direito à indenização, conforme previsão expressa do contrato. Deverá ser realizada a compensação do valor da condenação com o valor que já foi pago pela requerida, que também deverá ser atualizado monetariamente pelo índice previsto no contrato, desde a data do pagamento. Após a compensação, eventual sobra do valor que foi pago pela requerida deverá ser restituído de maneira imediata e em parcela única, devidamente atualizado pelo índice previsto no contrato. Considerando a sucumbência mínima do autor, condeno a requerida ao pagamento da totalidade das custas processuais (art. 86, parágrafo único, do CPC) e dos honorários advocatícios do procurador do autor, os quais fixo em 10% do valor total da condenação (art. 85, §2º, do CPC). Indefiro o benefício da gratuidade da justiça postulado pela requerida, tendo em vista que não comprovada a alegada hipossuficiência financeira (ademais, a própria requerida ofertou ao autor o valor de R$ 200.000,00 à vista, e mais R$ 320.000,00 em 30 dias, na proposta de acordo formulada na contestação, o que por si só demonstra sua capacidade financeira). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Irresignada, a parte Ré apresentou Recurso de Apelação (Evento 49). Em sequência, apresentou manifestações no sentido de que seu antigo causídico teve seus poderes revogados em 08/01/2026, pugnando pela desconsideração da peça recursal em questão (Evento 55, PET1, evento 58, PET1, evento 59, PET1). Subsequentemente, a parte Ré apresentou nova peça de Recurso de Apelação. Em suas razões recursais (Evento 60, REC1), a Apelante alegou, em síntese, que: (i) a ausência de prévia interpelação válida impede a resolução contratual; (ii) o pagamento inicial constitui princípio de pagamento, e não arras, ou deve ter sua retenção reduzida equitativamente; (iii) a taxa de fruição deve ser reduzida para 0,5% ao mês; e (iv) o CUB é inadequado para a atualização da base de cálculo da taxa de fruição. Ao final, pugnou pelo provimento do recurso a fim de extinguir o processo sem resolução do mérito por ausência de prévia interpelação ou, subsidiariamente, afastar ou reduzir a retenção do pagamento inicial, reduzir a taxa de fruição para 0,5% ao mês, substituir o CUB pelo INPC ou IGP-M e redistribuir os ônus sucumbenciais. A parte Apelada apresentou contrarrazões ao Recurso de Apelação (Evento 71). Foram distribuídos os autos. Foi intimada a Apelante para comprovar a sua hipossuficiência que justifique a concessão da gratuidade processual ou o recolhimento do preparo (Evento 8), tendo a recorrente apresentado peticionamento (Evento 13) acompanhado de documentação. É o relatório. DECIDO Inicialmente, faz-se necessária a análise de questões preliminares/prejudiciais do mérito recursal. Sabe-se que "’No sistema recursal brasileiro, vigora o cânone da unicidade ou unirrecorribilidade recursal, segundo o qual, manejados dois recursos pela mesma parte contra uma única decisão, a preclusão consumativa impede o exame do que tenha sido protocolizado por último. Precedentes’ (STJ, AgInt nos EAg 1.213.737/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Corte Especial, j. em 26-8-2016).” (TJSC, Apelação n. 0301809-35.2017.8.24.0026, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. José Agenor de Aragão, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 12-05-2022). O caso concreto, contudo, apresenta peculiaridade que afasta a aplicação automática do entendimento nesses exatos moldes. A Apelante sustenta que os poderes conferidos aos procuradores responsáveis pela interposição do primeiro recurso foram revogados em 8-1-2026, antes, portanto, de seu protocolo no evento 49, ocorrido em 29-1-2026. O encadeamento dos atos praticados entre os eventos 49 e 60, aliado à documentação apresentada e à urgência com que os profissionais envolvidos comunicaram o equívoco, confere verossimilhança à alegação. Com efeito, a irregularidade foi informada à meia-noite de 30-1-2026, seguida, no mesmo dia, pela manifestação dos antigos procuradores, que reconheceram a revogação dos poderes e requereram o desentranhamento da Apelação por eles interposta, bem como pela apresentação de novo recurso pelo advogado regularmente constituído. Nesse contexto, mostra-se razoável considerar ineficaz o recurso do evento 49 e conhecer da Apelação do evento 60, tempestivamente interposta e representativa da manifestação de vontade processual da Apelante. A solução não acarreta prejuízo ao Apelado, que apresentou contrarrazões a ambas as insurgências. Ademais, os recursos são substancialmente equivalentes quanto às principais teses de mérito, diferenciando-se apenas pela substituição de questões acessórias suscitadas exclusivamente em uma ou outra peça. Também não se verifica inovação apta a impedir o conhecimento da Apelação. Os argumentos apontados pelo Apelado como novos constituem, em sua essência, contextualização e aprofundamento das teses já deduzidas na contestação, especialmente quanto às circunstâncias da contratação, à ausência de prévia constituição em mora, à natureza do pagamento inicial e à desproporcionalidade das consequências econômicas impostas pela sentença. Parte das alegações e dos elementos apresentados destina-se, ainda, a fundamentar o pedido autônomo de gratuidade da justiça formulado em grau recursal. Tal providência é admissível, pois o benefício pode ser requerido no recurso, conforme expressamente autorizado pelo art. 99 do Código de Processo Civil. Não há, portanto, indevida ampliação dos limites objetivos da controvérsia. Ademais, quanto à gratuidade da justiça, o art. 5º, LXXIV, da Constituição da República dispõe que “o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos”. Ademais, como preconiza a lei adjetiva, o juiz somente poderá indeferir o pedido de justiça gratuita se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade (art. 99, § 2º, CPC). É entendimento deste Tribunal de Justiça que “Se a declaração de hipossuficiência e o comprovante de renda da parte constituem provas suficientes de que os custos do processos podem prejudicar o seu próprio sustento, ou o sustento familiar, impositiva é a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita, nos termos da Lei n. 1.060/50 e da Constituição da República” (TJSC, Agravo de Instrumento n. 4022465-78.2018.8.24.0900, de Balneário Camboriú, relatoria do signatário, Primeira Câmara de Direito Público, j. 04-12-2018). Não obstante, o parâmetro geral de hipossuficiência financeira adotado por este Tribunal de Justiça, para as pessoas, físicas, utiliza “os mesmos critérios utilizados pela Defensoria Pública do Estado de Santa Catarina, dentre os quais o percebimento de renda mensal líquida inferior a três salários mínimos, considerado o desconto de valores provenientes de aluguel e de meio salário mínimo por dependente” (TJSC, AC n. 2014.057811-1, rel. Des. Robson Luz Varella), com a ressalva de eventual excepcionalidade, considerando as peculiaridades de cada caso. Nessa linha, não se pode ignorar que o Supremo Tribunal Justiça fixou as seguintes teses vinculantes em sede de julgamento de seu Tema Repetitivo de n. 1.178, em 17/09/2025: i) É vedado o uso de critérios objetivos para o indeferimento imediato da gratuidade judiciária requerida por pessoa natural. ii) Verificada a existência nos autos de elementos aptos a afastar a presunção de hipossuficiência econômica da pessoa natural, o juiz deverá determinar ao requerente a comprovação de sua condição, indicando de modo preciso as razões que justificam tal afastamento, nos termos do art. 99, § 2º, do CPC. iii) Cumprida a diligência, a adoção de parâmetros objetivos pelo magistrado pode ser realizada em caráter meramente suplementar e desde que não sirva como fundamento exclusivo para o indeferimento do pedido de gratuidade. Assim, os referidos critérios objetivos não podem ser adotados para fins de indeferimento da benesse da justiça gratuita. No caso concreto, embora o rendimento mensal declarado pela Apelante, de aproximadamente R$5.000,00, supere o parâmetro ordinariamente utilizado por esta Corte para a presunção de hipossuficiência, as particularidades do caso justificam a concessão da gratuidade da justiça. A Apelante é pessoa idosa, apresenta quadro de saúde fragilizado e está submetida a tratamento médico contínuo, circunstâncias que acarretam despesas relevantes e comprometem parcela substancial de sua renda. Soma-se a isso a recente redução de seu patrimônio, relacionada tanto ao insucesso do negócio jurídico discutido nestes autos quanto às dificuldades enfrentadas em outras operações patrimoniais relatadas no recurso. Considerado esse conjunto, o pagamento das despesas processuais mostra-se capaz de comprometer sua subsistência, impondo-se o deferimento da benesse. Contudo, como se trata de pedido autônomo fundado, parcialmente, em documentação e fatos inéditos, necessária ressalva de que tal benefício deve ser concedido com efeito ex nunc, não retroagindo à atos processuais pretéritos. Consoante este entendimento aos precedentes deste Tribunal de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÓRIO QUE DEFERIU O BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA COM EFEITOS EX NUNC. INSURGÊNCIA DO EXECUTADO. ALEGAÇÃO DE QUE A JUSTIÇA GRATUITA POSSUI EFEITOS EX TUNC. TESE RECHAÇADA. JUSTIÇA GRATUITA OSTENTA NATUREZA PROSPECTIVA. IRRETROATIVIDADE DO BENEFÍCIO. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Conforme jurisprudência desta corte, a concessão dos benefícios da justiça gratuita irradia efeitos ex nunc, isto é, não retroagem aos atos processuais pretéritos. Incidência da Súmula 83/STJ no ponto" (STJ, AgInt no AREsp 1839409/PR, rel. Min Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. em 16-8-2021). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5043889-70.2023.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 14-12-2023). Assim, o benefício serve para fins de preparo recursal e para a eventual suspensão de encargos futuros. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Saliento ser plenamente possível o julgamento do presente recurso por decisão unipessoal, haja vista que, sobre a matéria de direito, a posição desta Corte de Justiça é uniforme, sendo necessário destacar a possibilidade de julgamento monocrático do feito, com lastro no art. 132, XV e XVI, do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça, os quais dispõem que são atribuições do relator, além de outras previstas na legislação processual, “negar provimento a recurso nos casos previstos no inciso IV do art. 932 do Código de Processo Civil ou quando esteja em confronto com enunciado ou jurisprudência dominante do Tribunal de Justiça” ou "depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento a recurso nos casos previstos no inciso V do art. 932 do Código de Processo Civil ou quando a decisão recorrida for contrária a enunciado ou jurisprudência dominante do Tribunal de Justiça". Além disso, o art. 932, VIII, do Código de Processo Civil, preconiza que incumbe ao relator "exercer outras atribuições estabelecidas no regimento interno do tribunal". Desta feita, não há que se falar em prejuízo ao julgamento monocrático deste feito. Pois bem. Primeiramente, a Apelante sustenta que a resolução contratual estaria inviabilizada pela ausência de prévia interpelação válida para constituição em mora. A tese, contudo, não comporta acolhimento. A própria Apelante reconhece que recebeu a notificação encaminhada pela Autora por meio do aplicativo WhatsApp, conforme informado na petição inicial (Evento 1). Sua insurgência limita-se à afirmação genérica de que a comunicação “beira o absurdo, não tendo o condão de constituí-la em mora”, sem indicar objetivamente qualquer vício relacionado ao conteúdo da mensagem, à identificação da destinatária, ao número utilizado, à autoria da comunicação ou à efetiva ciência da cobrança. A utilização de aplicativo de mensagens não torna a notificação inválida quando demonstrados o encaminhamento ao canal de comunicação utilizado pela parte e a ciência inequívoca acerca do inadimplemento. Cabia à Apelante apontar concretamente a irregularidade capaz de retirar a eficácia do ato, ônus do qual não se desincumbiu. Com efeito, “Incumbe ao réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, não bastando a negativa genérica” (ApCiv 5019508-93.2023.8.24.0033, 5ª Câmara de Direito Civil, Relatora GLADYS AFONSO, julgado em 12/05/2026). Desse modo, reconhecida a existência da notificação e ausente impugnação específica quanto à sua validade, não há fundamento para afastar a constituição em mora ou reconhecer a ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo. Rejeita-se, portanto, a preliminar. Superada tal preliminar, adentra-se no mérito principal do Recurso de Apelação. A controvérsia deve ser solucionada, inicialmente, à luz das disposições livremente pactuadas, pois a força obrigatória do contrato impõe às partes o cumprimento das obrigações assumidas, ressalvada a incidência das normas cogentes e dos mecanismos legais de controle da validade e do equilíbrio da avença. Sabe-se que o contrato faz lei entre as partes, de modo que estas se obrigam, nos limites da tratativa e da lei, à efetiva execução do que foi contratado. Assim preconiza a legislação civil: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. Nesse sentido, da jurisprudência: “Os pactos devem ser cumpridos e o contrato faz lei entre as partes mas não têm o condão de derrogar as leis imperativas, cogentes, por isso que emanadas da natureza soberana do Estado” (REsp n. 1.850/RS, relator Ministro Waldemar Zveiter, Terceira Turma, julgado em 27/3/1990, DJ de 16/4/1990, p. 2876). “o contrato faz lei entre as partes, conforme o princípio da pacta sunt servanda, e somente pode ser modificado em caso de mútuo acordo” (TJSC, ApCiv 5121281-51.2022.8.24.0023, 5ª Câmara de Direito Civil, Relatora para Acórdão CLÁUDIA LAMBERT DE FARIA, julgado em 16/09/2025). Ainda, segundo o Prof. Orlando Gomes, em lição extraída da obra "Contratos" (7ª ed., Forense, 1979, pág. 40), "o princípio da força obrigatória dos contratos consubstancia-se na regra de que o contrato faz lei entre as partes. Por isso, tendo ele sido celebrado em observância a todos os pressupostos e requisitos, deve ser executado pelas partes que nele anuíram". Estabelecida essa premissa, cumpre examinar a natureza jurídica do pagamento inicial realizado pela Apelante. Nessa linha, “As arras constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).” (REsp n. 1.669.002/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/9/2017, DJe de 2/10/2017). As arras constituem pacto acessório e, por isso, não podem ser presumidas. A atribuição dessa natureza jurídica a determinado pagamento exige estipulação contratual expressa e suficientemente determinada, especialmente quando se pretende extrair do instituto a consequência gravosa prevista no art. 418, I, do Código Civil, consistente na perda integral da quantia entregue. Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência deste Tribunal de Justiça: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DOS RÉUS. MÉRITO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. INEXECUÇÃO POR PARTE DOS RÉUS. RESILIÇÃO UNILATERAL OPERADA PELO AUTOR MEDIANTE DENÚNCIA NOTIFICADA (ARTS. 473 E 599 DO CC). EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS, AINDA QUE PARCIAL, NÃO COMPROVADA PELOS RÉUS (ART; 373, II, DO CPC). ALEGADO PAGAMENTO DE ENTRADA A TÍTULO DE ARRAS (ART. 418 DO CC). INSUBSISTÊNCIA. SINAL PARA GARANTIA DA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO QUE NÃO PODE SER PRESUMIDO. PACTO ACESSÓRIO QUE DEVE SER EXPRESSAMENTE PREVISTO NO CONTRATO. INEXISTENTE PREVISÃO CONTRATUAL NESSE SENTIDO, EXSURGE IMPOSSÍVEL O RECONHECIMENTO DE PAGAMENTO DE ENTRADA A TÍTULO DE ARRAS. NATUREZA JURÍDICA DE ADIMPLEMENTO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DA RETENÇÃO. DEVIDA A DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELO AUTOR A FIM DE EVITAR-SE ENRIQUECIMENTO INDEVIDO DOS RÉUS (ART. 884, DO CC). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. (TJSC, ApCiv 0305683-57.2014.8.24.0018, 8ª Câmara de Direito Civil, Relator JOÃO MARCOS BUCH, D.E. 14/11/2023). EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. I. CASO EM EXAME: Ação de rescisão de contrato cumulada com restituição de valores, em que a parte autora adquiriu dois apartamentos em construção e efetuou o pagamento de mais de R$ 170.000,00. O prazo de entrega era fevereiro de 2023, com tolerância de 180 dias, mas as unidades não foram entregues. A parte autora pleiteia a rescisão dos contratos e a devolução dos valores pagos em dobro, acrescidos de correção monetária e juros. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão em discussão consiste em: (i) Determinar se os valores pagos a título de entrada configuram arras e, portanto, devem ser devolvidos com o equivalente, conforme o artigo 418, II, do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR: (ii) O contrato não estipulou expressamente o pagamento de arras, mas apenas de entrada, que é um adiantamento do pagamento previsto pelo bem. A jurisprudência entende que as arras não se presumem e devem ser expressamente previstas no contrato. (iii) A cláusula de multa por inadimplemento contratual deve ser majorada para 30% do valor pago pela adquirente, por reciprocidade. Demandado que deu causa ao ajuizamento e deve suportar integralmente a verba sucumbencial. IV. DISPOSITIVO: (iv) Recurso parcialmente provido para majorar a multa contratual e impôr exclusivamente ao réu os ônus da sucumbência. Sem honorários recursais. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 418, II; Código de Processo Civil, art. 487, inc. I. Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação n. 0305683-57.2014.8.24.0018; TJSP, Apelação Cível 1004290-05.2021.8.26.0358. (TJSC, ApCiv 5042332-42.2024.8.24.0023, 6ª Câmara de Direito Civil, Relator MARCOS FEY PROBST, julgado em 24/06/2025). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. PRETENDIDA RETENÇÃO DE PARCELA NO VALOR DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS) A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DE QUE O REFERIDO PAGAMENTO POSSUÍA TAL NATUREZA. ARRAS QUE, NA CONDIÇÃO DE PACTO ACESSÓRIO, NÃO SE PRESUMEM. RESSARCIMENTO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO AUTOR A TÍTULO DE IPTU DURANTE O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA DOS RÉUS. CELEBRAÇÃO DE ACORDO ENTRE O AUTOR E O FISCO PARA A QUITAÇÃO DA VERBA EM ATRASO DURANTE O CURSO DA LIDE. CONDENAÇÃO QUE DEVE PARTIR DOS VALORES DAS PARCELAS INDICADOS NO ALUDIDO ACORDO, COM O ACRÉSCIMO DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS LEGAIS A PARTIR DE SUA CELEBRAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0028085-77.2008.8.24.0064, de São José, rel. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 10-03-2020). No caso do contrato entabulado entre as partes (Evento 1), a cláusula 2.1 estabelece que R$420.000,00 seriam pagos à vista no ato da assinatura do contrato. Desse montante, R$346.300,00 seriam transferidos diretamente à Autora, enquanto R$73.700,00 seriam destinados ao pagamento da comissão de corretagem. Em nenhum momento, porém, o contrato atribui expressamente ao pagamento de R$346.300,00 a natureza de arras. A cláusula 2.1, alínea “a”, limita-se a qualificá-lo como parte do pagamento à vista, sem vinculá-lo a qualquer garantia acessória, prefixação de perdas e danos ou consequência indenizatória decorrente do inadimplemento. As expressões “arras” e “sinal” aparecem apenas nas cláusulas destinadas a disciplinar as consequências da resolução contratual. A cláusula 9ª faz referência genérica à devolução do “sinal” na hipótese de resolução causada pela Autora, enquanto a cláusula 10ª dispõe que, em caso de resolução imputável à Ré, seriam devidas “as arras/sinal”. Nenhuma dessas disposições identifica qual parcela do preço possuiria essa natureza, tampouco estabelece correspondência entre tais expressões e o montante de R$346.300,00. A previsão genérica de perda ou devolução de “arras/sinal” não supre a ausência de estipulação válida do pacto acessório. Não se pode atribuir a determinada parcela a natureza de arras apenas porque o contrato, ao tratar das consequências do inadimplemento, emprega expressão desacompanhada da identificação do respectivo valor. A interpretação mais racional e consentânea com o conteúdo integral da avença é a de que os R$346.300,00 constituem entrada e princípio de pagamento do preço. O contrato é insuficiente quanto à instituição das arras, pois não individualiza seu valor nem esclarece qual pagamento teria sido realizado sob essa modalidade. A conclusão é reforçada pela dimensão da quantia cuja retenção foi autorizada. O montante de R$346.300,00 corresponde a aproximadamente 38% do preço total de R$915.000,00, percentual manifestamente incompatível com a função ordinariamente atribuída às arras confirmatórias. A propósito, “[...] já se firmou a orientação jurisprudencial no STJ, no sentido de que a fixação das arras confirmatórias se dá em percentual inferior a 20% do valor do bem, variando, mais precisamente, entre 10% e 20%” (REsp n. 1.513.259/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 16/2/2016, DJe de 22/2/2016). Não se mostra admissível, portanto, presumir que parcela correspondente a 38% do preço teria sido entregue como arras, sobretudo quando a cláusula de pagamento a apresenta apenas como quantia paga à vista. A adoção da interpretação acolhida na sentença implicaria conferir à expressão genérica constante das cláusulas rescisórias alcance que não encontra respaldo na disciplina específica do preço. Consequentemente, o montante de R$346.300,00 deve ser considerado princípio de pagamento e incluído entre os valores sujeitos à restituição e ao encontro de contas decorrente da resolução contratual. A quantia poderá ser compensada com os encargos legitimamente imputáveis à Ré, mas não pode ser integralmente retida pela Autora sob a denominação de arras. Impõe-se, assim, a reforma da sentença nesse ponto, com o afastamento da retenção de R$346.300,00 prevista na alínea “e” do dispositivo. A Apelante também pretende a redução da taxa de fruição de 0,75% para 0,5% ao mês. A pretensão não merece acolhimento, contudo. A resolução do contrato impõe o retorno das partes ao status quo ante. Como a Ré permaneceu na posse e usufruiu do imóvel durante o período de inadimplemento, é devida indenização correspondente à fruição do bem, sob pena de enriquecimento sem causa. A cláusula 10ª, alínea “d”, prevê expressamente, como consequência da resolução contratual imputável à Ré, o pagamento dos valores correspondentes à fruição do imóvel no equivalente a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a transmissão da posse até sua restituição. A disposição é clara e deve ser observada. Trata-se de relação contratual estabelecida entre particulares, sem demonstração de que a Autora exerça profissionalmente atividade de incorporação, construção ou comercialização de imóveis. Não se caracteriza, portanto, relação de consumo capaz de justificar o controle da cláusula segundo os parâmetros próprios do Código de Defesa do Consumidor. Além disso, o percentual de 0,75% não se mostra, em abstrato, excessivo ou incompatível com a finalidade indenizatória da verba. A jurisprudência desta Corte admite, inclusive, taxa superior quando prevista contratualmente e adequada à compensação pelo uso do imóvel. Nesse sentido, “A taxa de fruição de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel é devida desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, como justa compensação pelo uso do bem sem contraprestação, não havendo abusividade ou onerosidade excessiva.” (TJSC, ApCiv 0302520-55.2018.8.24.0139, 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, Relator GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI, D.E. 06/02/2026). A Apelante não apresentou qualquer elemento concreto que demonstre incompatibilidade entre o encargo contratual e o valor locatício de imóveis semelhantes na região. Tampouco produziu prova de que o percentual pactuado exceda a rentabilidade ordinária do bem ou resulte em prestação manifestamente desproporcional ao proveito econômico obtido com sua ocupação. A simples alegação de que a jurisprudência costuma adotar o percentual de 0,5% não basta para afastar a cláusula contratual. A revisão judicial exige demonstração concreta da abusividade ou da onerosidade excessiva, não sendo suficiente indicar a existência de percentual inferior aplicado em situações distintas. Mantém-se, portanto, a taxa de fruição no percentual de 0,75% ao mês, incidente desde a imissão da Ré na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Não obstante, embora deva ser preservado o percentual contratual de 0,75%, merece acolhimento a insurgência quanto à utilização do CUB para a atualização da base de cálculo da taxa de fruição. A força obrigatória do contrato também impede que sejam impostos encargos não expressamente convencionados. O respeito à avença exige a aplicação de suas disposições nos limites em que foram efetivamente estabelecidas, sem ampliação de obrigações por interpretação extensiva. O contrato não prevê que a base de cálculo da taxa de fruição seja atualizada pelo CUB. A incidência desse índice foi estipulada especificamente na cláusula 2.3, que disciplina a parcela de R$465.000,00, com vencimento em 7-2-2024. A cláusula 2.3.3 também restringe sua incidência aos valores relativos à correção monetária da obrigação ali prevista. Por sua vez, a cláusula 10ª, alínea “d”, limita-se a estabelecer que a taxa de fruição incidirá sobre o “valor atualizado do contrato”, sem definir qual índice deverá ser utilizado para essa finalidade. Não se pode estender à taxa de fruição o índice previsto especificamente para a atualização de determinada parcela do preço. A ausência de indicação expressa impede a adoção do CUB, especialmente porque se trata de índice relacionado à variação dos custos da construção civil, enquanto o imóvel já estava concluído e foi entregue à Ré no momento da contratação. Diante da lacuna contratual, aplica-se o índice legal de atualização monetária. Nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, quando não houver índice convencionado ou previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, o IPCA, apurado e divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. A base de cálculo da taxa de fruição deverá, portanto, corresponder ao valor do contrato atualizado pelo IPCA, observada a incidência temporal da legislação vigente. Mantém-se o percentual mensal de 0,75%, calculado desde a transmissão da posse até a efetiva desocupação, afastada apenas a aplicação do CUB para a atualização da respectiva base de cálculo. Da verba honorária Com a reforma da sentença, sendo sucumbente em menor parte do pedido a Ré, faz-se necessária a redistribuição do ônus sucumbencial, isto pois “A inversão dos ônus da sucumbência é conseqüência lógica e por imposição legal do acórdão que reforma a sentença, e ainda que não haja expressa manifestação a respeito os valores respectivos devem ser incluídos na execução do julgado” (REsp 650.203⁄RN, Rel. Min. Eliana Calmon, DJU 21.02.05). Considerando a extensão da reforma promovida em decorrência do parcial provimento da Apelação, distribuo a sucumbência na proporção de 50% pela Ré e 50% pela Autora. Subsiste a condenação da Ré ao pagamento dos honorários advocatícios do procurador do Autor em 10% do valor total da condenação, devendo o Autor, de outro modo, ser condenado ao pagamento honorários advocatícios do procurador da Ré em 10% do valor do proveito econômico da Ré (valor dos pedidos julgados improcedentes - art. 85, §2º, do CPC). Não preenchidos os pressupostos para a majoração da verba advocatícia ante o parcial provimento do recurso (Tema 1.059/STJ). É o quanto basta. DISPOSITIVO Ante o exposto, por decisão monocrática terminativa, conheço do Recurso de Apelação e dou-lhe parcial provimento para, apenas, afastar a retenção, a título de arras, do montante de R$ 346.300,00, bem como para determinar que a base de cálculo da taxa de fruição seja atualizada pelo IPCA, em substituição ao CUB.