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TRF3 · Gab. 42 - DES. FED. CARLOS MUTA · Acórdão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 5002456-47.2019.4.03.6143 RELATOR: LUIS CARLOS HIROKI MUTA APELANTE: FYP ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA, RUBI LIMEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELANTE: CASSIO ALCANTARA CARDOSO - SP184300-A ADVOGADO do(a) APELADO: ADRIANA LUNA EVANGELISTA - SP383665-A ADVOGADO do(a) APELADO: CLAUDICEIA DE OLIVEIRA - SP243418-A APELADO: EDUARDA PEREIRA ROCHA ASSISTENTE: PAULO CESAR PINTO, MARIANA FACCA GALVAO FAZUOLI ASSISTENTE: PAULO CESAR PINTO, MARIANA FACCA GALVAO FAZUOLI RELATÓRIO Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão assim ementado: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS INTERNOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUANTO ÀS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS COM AS EMPRESAS DO EMPREENDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO DE MÚTUO. RECURSO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. Caso em exame 1. Agravos internos interpostos contra decisão monocrática proferida em ação de conhecimento que discutiu rescisão de promessa de compra e venda, confissão de dívida e contrato de mútuo com alienação fiduciária, além de restituição de valores e indenização por danos morais, sob alegação de falha no dever de informação e ausência de comunicação acessível em contrato de compra e venda de imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal (CEF). II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a CEF possui legitimidade quanto às obrigações assumidas diretamente perante as empresas envolvidas no empreendimento; (ii) saber se o contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei 9.514/1997, pode ser rescindido. III. Razões de decidir 3. A legitimidade da CEF deve ser aferida conforme a função exercida na relação contratual. A instituição é parte legítima quando atua como executora de política pública federal de promoção de moradia, mas não quando sua atuação se limita à condição de agente financeiro. 4. No caso, a atuação da instituição financeira restringiu-se à concessão do crédito, à constituição da garantia fiduciária e ao acompanhamento da evolução da obra para fins de liberação das parcelas do financiamento, sem responsabilidade técnica pela edificação, pela execução da obra, pela escolha da construtora ou pela entrega do imóvel. 5. A controvérsia relativa à ausência de comunicação adequada sobre obrigação de pagamento assumida pela adquirente diz respeito a ajuste firmado diretamente com as empresas envolvidas no empreendimento, sem participação da instituição financeira. 6. O contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia submete-se ao regime da Lei 9.514/1997, o que afasta a rescisão judicial do financiamento com restituição dos valores pagos quando a relação discutida com a instituição financeira é de mútuo, e não de compra e venda. 7. O provimento do agravo interno da instituição financeira prejudica o exame do agravo interno das empresas envolvidas no empreendimento. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo interno da CEF provido. Agravo interno das construtoras prejudicado. Tese de julgamento: “1. A instituição financeira que atua apenas como agente financeiro em contrato habitacional não possui legitimidade passiva quanto às obrigações assumidas diretamente entre adquirente, vendedora e construtora. 2. O acompanhamento da evolução da obra para fins de liberação de parcelas do financiamento não caracteriza responsabilidade técnica da instituição financeira pela construção ou entrega do imóvel. 3. O contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei nº 9.514/1997, não se submete à rescisão judicial com restituição dos valores pagos quando a relação jurídica com a instituição financeira é de financiamento.” A autora, ora embargante, apontou que o acórdão incorreu em contradições, obscuridades e omissões na medida em que (1) embora tenha reconhecido a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal, não determinou a remessa dos autos à Justiça Estadual; (2) desconsiderou a natureza acessória do contrato de mútuo habitacional firmado com o agente financeiro, à luz do princípio da gravitação jurídica; (3) concluiu pelo desinteresse da embargante na manutenção do contrato, quando, na verdade, existe apenas a impossibilidade de cumprimento das obrigações assumidas em decorrência de falha do agente bancário, e; (4) condenou a autora ao pagamento de honorários indevidamente e não individualizou o percentual dos honorários devidos a cada réu. Houve contrarrazões. É o relatório. VOTO A Excelentíssima Senhora Juíza Federal Convocada Eliana Marcelo (Relatora): Senhores Desembargadores, verifica-se dos autos que os embargos de declaração não apontam vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material sanáveis na via eleita, mas mera impugnação ao acórdão embargado, que teria incorrido em error in judicando, desvirtuando, pois, a própria natureza do recurso, que não é a de reapreciar a causa como pretendido. O acórdão embargado expressamente consignou que a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal se restringe às pretensões fundadas em suposta ausência de informação adequada sobre o valor pactuado diretamente com a construtora, que devem ser deduzidas perante a Justiça Estadual, conforme evidenciam os seguintes trechos: “[...] A legitimidade da CEF deve ser aferida conforme a função por ela exercida na relação contratual. A instituição é parte legítima quando atua como executora de política pública federal voltada à promoção de moradia. Não o é, contudo, quando sua atuação se limita à condição de agente financeiro. Nesse sentido: AREsp n. 2.937.350/RJ, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, DJEN de 13/11/2025: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL EM CONTRATOS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. (...) 3. O entendimento do STJ é pacífico no sentido de que a legitimidade passiva da CEF depende da natureza de sua atuação no contrato: é legítima se atuar como agente executor de políticas federais para promoção de moradia; não o é se atuar como mera agente financeira. 4. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal depende da natureza de sua atuação no contrato firmado. A instituição é parte ilegítima quando atua como mero agente financeira, sendo responsável apenas pela liberação de empréstimos e cobrança de encargos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação. 5. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que afasta a responsabilidade da Caixa Econômica Federal por danos relacionados ao atraso na entrega de imóvel quando sua atuação se limita à condição de agente financeiro em sentido estrito. (...).” No caso, a autora e a CEF firmaram contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do PMCMV, com recursos do FGTS (ID 320356182). O contrato destinou-se ao financiamento da aquisição de terreno e da construção de imóvel residencial urbano, correspondente à fração ideal de 0,2838%, vinculada ao futuro Apartamento nº 53, Bloco 01, do Condomínio Varandas Jardim do Lago, no Loteamento Residencial Rubi, em Limeira/SP. Participaram do contrato: Rubi Limeira Empreendimentos Imobiliários Ltda., como vendedora; Eduarda Pereira Rocha (autora), como adquirente e devedora fiduciante; FYP Engenharia e Construções Ltda., como interveniente construtora, incorporadora e fiadora; e a CEF, como credora fiduciária. Ressalte-se que o imóvel não foi construído com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), hipótese regida pela Lei 10.188/2001, em que a CEF atua como agente executor de política pública federal voltada à promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Embora o financiamento tenha sido firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, trata-se de imóvel escolhido pelos próprios adquirentes no mercado imobiliário, com financiamento de parte do preço por contrato celebrado com a CEF. Essa circunstância é relevante porque a simples vinculação do contrato ao PMCMV não basta, por si só, para atribuir à CEF responsabilidade pela construção. É necessário verificar se a instituição financeira assumiu obrigações relacionadas à execução da obra, à escolha da construtora, à elaboração do projeto, à fiscalização técnica da edificação ou à entrega do imóvel. No caso, não há elemento que indique atuação da CEF como incorporadora, construtora, agente promotora do empreendimento ou executora direta de política habitacional. Sua participação limitou-se à concessão do crédito, à constituição da garantia fiduciária e ao acompanhamento da evolução da obra para fins de liberação das parcelas do financiamento. O próprio instrumento contratual afasta a responsabilidade técnica da CEF pela edificação, ao prever que o acompanhamento da obra pela engenharia da instituição teria finalidade restrita à medição do andamento da construção e à verificação da aplicação dos recursos. Confira-se (ID 320356182, f. 4): 4. LIBERAÇÃO DAS PARCELAS E EXECUÇÃO DAS OBRAS (...) 4.1 O acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CAIXA, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para o efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação, pelo que será cobrado, a título de tarifa de vistoria com medicação de obra, a cada visita ordinária, o valor correspondente à tabela de taxas/ tarifas fixadas pela CAIXA para esse tipo de serviço, vigente na data do evento. (destaquei) Desse modo, as vistorias realizadas pela CEF não descaracterizam sua condição de agente financeiro. Elas não tiveram por finalidade dirigir a obra, fiscalizar tecnicamente a construção ou garantir sua qualidade, mas apenas resguardar o interesse da instituição na correta aplicação dos recursos financiados, sobretudo porque o imóvel constitui garantia do contrato. Por isso, não implicam assunção de responsabilidade pela execução da obra. Além disso, a própria petição inicial indica que o valor questionado pela autora foi pactuado diretamente com a construtora, e não com a CEF. A autora afirma que, além do financiamento contratado com a instituição financeira, assumiu, por meio de instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado com a construtora, a obrigação de pagar-lhe a quantia de R$ 28.057,05, em 21 parcelas mensais de R$ 1.336,05. Sustenta, ainda, que assumiu essa obrigação sem plena ciência dos termos contratados, por ser deficiente auditiva e ter dificuldade de compreensão de textos escritos. Desse modo, a controvérsia relativa à ausência de comunicação adequada sobre essa obrigação diz respeito a ajuste celebrado diretamente com a construtora e a vendedora, sem participação da CEF. Ressalte-se, ainda, que o mútuo firmado com a CEF destinou-se à aquisição do terreno e à construção do imóvel residencial, no valor total de R$ 176.112,50, composto por R$ 140.500,00 de financiamento, R$ 33.499,50 de recursos próprios e R$ 2.113,00 de desconto complementar concedido pelo FGTS. Por outro lado, o instrumento de confissão de dívida, assinado pela autora, pelas empresas envolvidas no empreendimento e por duas testemunhas, indica que o preço ajustado foi de R$ 176.112,50, a ser pago da seguinte forma: R$ 28.057,05 em 21 parcelas mensais de R$ 1.336,05; R$ 5.342,45 em parcela única, no momento da expedição do habite-se; e R$ 142.613,00 mediante recursos próprios ou financiamento obtido perante a CEF (ID 320356183, f. 3). Evidencia-se, portanto, que a obrigação controvertida, no valor de R$ 28.057,05, não decorre do mútuo firmado com a CEF, mas de ajuste autônomo celebrado com as empresas responsáveis pelo empreendimento. A CEF participou apenas da operação de financiamento e da constituição da garantia fiduciária, sem assumir responsabilidade pela pactuação, comunicação ou cobrança das parcelas previstas no instrumento particular firmado com a construtora. Assim, ainda que a autora sustente não ter compreendido plenamente os termos da obrigação assumida, em razão de sua deficiência auditiva e da alegada dificuldade de compreensão de textos escritos, tal controvérsia não autoriza o reconhecimento da legitimidade da CEF. Eventual vício de informação ou falha na formação da vontade deve ser imputado às partes que participaram diretamente do ajuste questionado, especialmente à construtora e à vendedora, e não à instituição financeira que apenas concedeu o crédito habitacional. Logo, ausente a demonstração de que a CEF tenha atuado como incorporadora, construtora, agente promotora do empreendimento ou executora direta de política habitacional, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva e, consequentemente, afastada a competência da Justiça Federal, nos termos do artigo 109, I, da CF, para apreciar pedidos fundados na alegada ausência de informação adequada sobre valor pactuado diretamente com a construtora. Eventuais questionamentos relativos à ausência de informação adequada sobre a obrigação assumida, à validade do instrumento de confissão de dívida ou à cobrança das parcelas pactuadas diretamente com a construtora devem ser deduzidos em face das empresas responsáveis pelo empreendimento, perante a Justiça Estadual. Por consequência, fica prejudicada a análise das demais teses recursais relacionadas ao mérito da obrigação controvertida. A esse respeito, seguem precedentes do STJ e desta Corte: REsp 897.045, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe de 15/4/2013: “RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE. 3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto. 4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7). REsp 1.534.952, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 14/2/2017: “RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CEF. AUSÊNCIA. AGENTE FINANCEIRO. 1. Cinge-se a controvérsia a definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade para responder pelo atraso na entrega de imóvel financiado com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). 2. O exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado com tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional, ora como agente meramente financeiro, em que não responde por pedidos decorrentes de danos na obra financiada, ora como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, em que responde por mencionados danos. Precedente. 3. Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir. 4. No caso dos autos, considerando-se que a participação da CEF na relação jurídica sub judice ocorreu exclusivamente na qualidade de agente operador do financiamento para fim de aquisição de unidade habitacional, a instituição financeira não detém legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega do imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).” ApCiv 5005628-09.2023.4.03.6126, Rel. Des. Fed. AUDREY GASPARINI, DJEN Data: 08/04/2025: “PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. IMÓVEL FINANCIADO. RECURSOS DO FGTS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONDIÇÃO DE MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. (...) Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal, quando atua meramente como agente financeiro no contrato de financiamento habitacional, não responde por vícios construtivos do imóvel adquirido. A vistoria realizada pelo agente financeiro destina-se exclusivamente à avaliação da garantia do mútuo, não implicando responsabilidade pelos defeitos da construção. A sucumbência recursal enseja a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. ApCiv 5000626-31.2017.4.03.6106, Rel. Des. Fed. HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, DJEN Data: 03/10/2023: “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO LIBERAÇÃO DE RECURSOS PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE PRÉDIO POR CONSTRUTORA DE CONFIANÇA DO MUTUÁRIO. ATUAÇÃO DA CEF APENAS COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO ESTADUAL. 1. O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento. 2. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel. 3. Conclui-se, portanto, que a CEF não financiou, in casu, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Pelas informações constantes nos autos constata-se que o terreno foi adquirido de terceiro e com a CEF foi celebrado contrato de mútuo para empréstimo de recursos financeiros que foram utilizados para aquisição do terreno e construção do imóvel por construtora escolhida e contratada pelo próprio autor. 4. Portanto, não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel construído, já que não participou da elaboração do empreendimento e não operou como agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda. 5. Ressalte-se que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. 6. Desse modo, cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de terreno de terceiro e construção de imóvel, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel. 7. Por conseguinte, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre a parte autora e a corré remanescente. 8. De ofício, declaro a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da CEF. Extinção do processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal. Remessa dos autos à Justiça Estadual. [...]”. Por outro lado, o acórdão proferido reconheceu a legitimidade passiva da instituição financeira relativamente ao pedido de resolução do contrato de mútuo com alienação fiduciária, uma vez que figura como parte do negócio jurídico celebrado. Assim, a medida adequada, diferentemente do que sustenta a embargante, era o julgamento dos pedidos de competência da Justiça Federal e não a remessa integral dos autos à Justiça Estadual: “[...] Remanesce, todavia, a legitimidade da CEF quanto ao pedido de resolução do contrato de mútuo com alienação fiduciária, regido pela Lei 9.514/1997 [...]”. O princípio da gravitação jurídica aplicável aos contratos acessórios não impede a discussão judicial e autônoma do contrato acessório, mas apenas implica na extensão dos efeitos de eventual nulidade do contrato principal ao acessório. Logo, a simples pretensão de rescindir o contrato de compra e venda não autoriza a rescisão imediata do contrato de mútuo, tampouco obsta a apreciação dessa avença quando há pedido específico sobre ela. Ademais, o pronunciamento judicial é claro ao considerar que, na esteira da jurisprudência, a alegação de dificuldades financeiras, acompanhada de pedido de rescisão contratual, caracteriza o desinteresse na manutenção do negócio e autoriza a aplicação das normas que regem a consolidação da propriedade. Vejamos: “[...] Entretanto, por se tratar de mútuo com alienação fiduciária em garantia, o pedido de resolução fundado no desinteresse da autora em continuar pagando as prestações, seja por dificuldades financeiras, seja por falta de planejamento, configura ruptura antecipada do contrato e atrai a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, ainda que não haja mora. Por isso, não é cabível a rescisão do contrato nem a devolução dos valores pagos. Nesse sentido: REsp n. 2.114.469/PR, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJEN de 12/3/2026: “RECURSO ESPECIAL E AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que a quitação da dívida, contraída no contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, deve se dar na forma dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, considerando que o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato. (...).” REsp n. 1.930.085/AM, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe de 18/8/2022: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CARACTERIZADA. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997. (...) 3. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. (...).” ApCiv 5008048-30.2021.4.03.6102, Rel. Des. RENATA LOTUFO, DJEN DATA: 24/10/2023: “APELAÇÃO CÍVEL. SFH. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADES FINANCEIRAS. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. TEMA 1.095 DO STJ. INAPLICABILIDADE DO CDC. - Uma vez obtido o financiamento pela Caixa Econômica Federal, em 27/05/2021, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a rescisão contratual, devendo ser exigida a aplicação da Lei 9.514/97. (...) Dessa forma, o pedido de resolução do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte autora em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não havido mora no pagamento das prestações, configura a quebra antecipada do contrato, decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. (...).” ApCiv 5006467-43.2022.4.03.6102, Rel. Des. Fed. AUDREY GASPARINI, DJEN Data: 28/05/2024: “PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. 1. A parte autora celebrou com a Caixa Econômica Federal contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Minha Casa Verde Amarela - Recursos do FGTS. 2. Inaplicabilidade do CDC ao caso. 3. Contrato realizado sob a égide da Lei 4.380/64, portanto, uma vez tomada a quantia necessária perante o banco para a aquisição de imóvel junto a terceiro, incumbe ao mutuário restituir o capital disponibilizado, visto que a relação firmada entre a parte autora e a CEF não é de compra e venda, mas de mútuo. 4. Pedido para restituição dos valores adimplidos destituído de qualquer plausibilidade. Precedentes. (...)” Portanto, deve ser julgado improcedente o pedido de rescisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia. Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno da CEF para reconhecer, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, sua ilegitimidade passiva e, consequentemente, afastar a competência da Justiça Federal, nos termos do artigo 109, I, da CF, para apreciar os pedidos fundados na alegada ausência de informação adequada sobre valor pactuado diretamente com a construtora, os quais deverão ser deduzidos, se for o caso, perante a Justiça Estadual. Julgo, ainda, improcedente, com fundamento no artigo 487, I, do CPC, o pedido de rescisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária, regido pela Lei 9.514/1997 [...]”. Por consequência do não conhecimento de parte dos pedidos e da improcedência dos pedidos conhecidos, as despesas processuais devem ser custeadas pela autora, não havendo condenação indevida ao pagamento de honorários advocatícios. Também não há omissão por ausência de individualização, pois é possível verificar precisamente alíquota e base de cálculo para alcance do valor devido pela autora, em partes iguais, aos patronos dos réus: “[...] Nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC, condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça [...]”. Importa registrar, ademais, que discordância com a conclusão adotada na análise de fatos ou do direito aplicável, e mesmo a atribuição de diferente relevância fático-probatória ou jurídica a qualquer ponto suscitado pela parte na narrativa de sua pretensão, não configuram vícios sanáveis na via dos embargos de declaração. Como se observa, não se trata de omissão ou qualquer outro vício sanável na via eleita, pois o que se pretende é rediscutir a matéria decidida, alegando que houve error in judicando, o que não se presta à discussão em embargos de declaração. Se tal motivação é equivocada ou insuficiente, fere as normas apontadas (artigo 1.023, CPC; Lei 9.514/1997) ou contraria julgados ou jurisprudência, deve a embargante veicular recurso próprio para a impugnação do acórdão e não rediscutir a matéria em embargos de declaração. Tratados todos os pontos de relevância e pertinência à demonstração de que não houve qualquer vício no julgamento, é expresso o artigo 1.025 do Código de Processo Civil em enfatizar que se consideram incluídos no acórdão os elementos suscitados pela embargante, ainda que inadmitido ou rejeitado o recurso, para efeito de prequestionamento, aperfeiçoando-se, pois, com os apontamentos destacados o julgamento cabível no âmbito da Turma. Ante o exposto, rejeito os embargos de declaração. É como voto. EMENTA EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE PARCIAL DA CEF. INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. REDISCUSSÃO DE MÉRITO. RECURSO REJEITADO. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos pela autora contra acórdão que deu provimento ao agravo interno da Caixa Econômica Federal (CEF) para reconhecer sua ilegitimidade passiva quanto a obrigações firmadas entre a adquirente e a construtora, e julgar improcedente o pedido de rescisão do contrato de mútuo. 2. A embargante aponta omissões e contradições, alegando que o acórdão: (i) não determinou a remessa dos autos à Justiça Estadual após reconhecer a ilegitimidade da CEF; (ii) desconsiderou a natureza acessória do contrato de mútuo; (iii) equivocou-se ao concluir pelo seu desinteresse na manutenção do contrato; e (iv) a condenou indevidamente em honorários, sem a devida individualização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A controvérsia consiste em definir se o acórdão embargado incorreu nos vícios de omissão e contradição apontados pela embargante ou se o recurso representa mera tentativa de rediscussão do mérito da causa, finalidade para a qual os embargos de declaração são inadequados. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Os embargos de declaração não se prestam ao reexame de matéria já decidida (error in judicando), mas apenas para sanar os vícios do art. 1.022 do CPC, inocorrentes no caso. 5. O acórdão foi claro ao reconhecer a ilegitimidade da CEF apenas para as questões relativas ao ajuste entre a autora e a construtora, mas manteve sua legitimidade para o pedido de rescisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária, do qual é parte. Assim, a competência da Justiça Federal persistiu para o julgamento deste último, afastando a necessidade de remessa integral do feito. 6. A alegação de desinteresse ou impossibilidade de pagamento por parte do adquirente, em contratos com alienação fiduciária, não leva à rescisão judicial com devolução de parcelas, mas atrai a aplicação do rito de consolidação da propriedade previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme jurisprudência pátria. 7. Tendo a autora sucumbido integralmente nos pedidos apreciados pela Justiça Federal, sua condenação ao pagamento dos honorários é consectário legal. O acórdão fixou o percentual global e determinou a divisão em partes iguais entre os patronos dos réus, o que é suficiente para a liquidação. 8. As alegações da embargante denotam mero inconformismo com o resultado, devendo a insurgência ser veiculada por meio de recurso próprio, considerando-se a matéria prequestionada para tal fim (art. 1.025 do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: 1. Não se prestam os embargos de declaração à rediscussão de matéria já decidida quando ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, devendo a parte insatisfeita com o error in judicando valer-se do recurso apropriado. 2. Reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF apenas para parte dos pedidos, e remanescendo sua legitimidade para outros, a competência da Justiça Federal persiste para o julgamento destes últimos, não havendo omissão pela não remessa integral do feito à Justiça Estadual. 3. Inexiste contradição no acórdão que, por um lado, afasta a responsabilidade da CEF por obrigações entre adquirente e construtora e, por outro, julga improcedente o pedido de rescisão do contrato de mútuo, com base na aplicação da Lei nº 9.514/1997, que rege a matéria. __________ Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 1.022 e 1.025; Lei nº 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.114.469/PR; STJ, REsp n. 1.930.085/AM. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, rejeitar os embargos de declaração, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO Relatora do Acórdão
TRF3 · Gab. 42 - DES. FED. CARLOS MUTA · Acórdão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 5002456-47.2019.4.03.6143 RELATOR: LUIS CARLOS HIROKI MUTA APELANTE: FYP ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA, RUBI LIMEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELANTE: CASSIO ALCANTARA CARDOSO - SP184300-A ADVOGADO do(a) APELADO: ADRIANA LUNA EVANGELISTA - SP383665-A ADVOGADO do(a) APELADO: CLAUDICEIA DE OLIVEIRA - SP243418-A APELADO: EDUARDA PEREIRA ROCHA ASSISTENTE: PAULO CESAR PINTO, MARIANA FACCA GALVAO FAZUOLI ASSISTENTE: PAULO CESAR PINTO, MARIANA FACCA GALVAO FAZUOLI RELATÓRIO Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão assim ementado: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS INTERNOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUANTO ÀS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS COM AS EMPRESAS DO EMPREENDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO DE MÚTUO. RECURSO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. Caso em exame 1. Agravos internos interpostos contra decisão monocrática proferida em ação de conhecimento que discutiu rescisão de promessa de compra e venda, confissão de dívida e contrato de mútuo com alienação fiduciária, além de restituição de valores e indenização por danos morais, sob alegação de falha no dever de informação e ausência de comunicação acessível em contrato de compra e venda de imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal (CEF). II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a CEF possui legitimidade quanto às obrigações assumidas diretamente perante as empresas envolvidas no empreendimento; (ii) saber se o contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei 9.514/1997, pode ser rescindido. III. Razões de decidir 3. A legitimidade da CEF deve ser aferida conforme a função exercida na relação contratual. A instituição é parte legítima quando atua como executora de política pública federal de promoção de moradia, mas não quando sua atuação se limita à condição de agente financeiro. 4. No caso, a atuação da instituição financeira restringiu-se à concessão do crédito, à constituição da garantia fiduciária e ao acompanhamento da evolução da obra para fins de liberação das parcelas do financiamento, sem responsabilidade técnica pela edificação, pela execução da obra, pela escolha da construtora ou pela entrega do imóvel. 5. A controvérsia relativa à ausência de comunicação adequada sobre obrigação de pagamento assumida pela adquirente diz respeito a ajuste firmado diretamente com as empresas envolvidas no empreendimento, sem participação da instituição financeira. 6. O contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia submete-se ao regime da Lei 9.514/1997, o que afasta a rescisão judicial do financiamento com restituição dos valores pagos quando a relação discutida com a instituição financeira é de mútuo, e não de compra e venda. 7. O provimento do agravo interno da instituição financeira prejudica o exame do agravo interno das empresas envolvidas no empreendimento. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo interno da CEF provido. Agravo interno das construtoras prejudicado. Tese de julgamento: “1. A instituição financeira que atua apenas como agente financeiro em contrato habitacional não possui legitimidade passiva quanto às obrigações assumidas diretamente entre adquirente, vendedora e construtora. 2. O acompanhamento da evolução da obra para fins de liberação de parcelas do financiamento não caracteriza responsabilidade técnica da instituição financeira pela construção ou entrega do imóvel. 3. O contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei nº 9.514/1997, não se submete à rescisão judicial com restituição dos valores pagos quando a relação jurídica com a instituição financeira é de financiamento.” A autora, ora embargante, apontou que o acórdão incorreu em contradições, obscuridades e omissões na medida em que (1) embora tenha reconhecido a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal, não determinou a remessa dos autos à Justiça Estadual; (2) desconsiderou a natureza acessória do contrato de mútuo habitacional firmado com o agente financeiro, à luz do princípio da gravitação jurídica; (3) concluiu pelo desinteresse da embargante na manutenção do contrato, quando, na verdade, existe apenas a impossibilidade de cumprimento das obrigações assumidas em decorrência de falha do agente bancário, e; (4) condenou a autora ao pagamento de honorários indevidamente e não individualizou o percentual dos honorários devidos a cada réu. Houve contrarrazões. É o relatório. VOTO A Excelentíssima Senhora Juíza Federal Convocada Eliana Marcelo (Relatora): Senhores Desembargadores, verifica-se dos autos que os embargos de declaração não apontam vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material sanáveis na via eleita, mas mera impugnação ao acórdão embargado, que teria incorrido em error in judicando, desvirtuando, pois, a própria natureza do recurso, que não é a de reapreciar a causa como pretendido. O acórdão embargado expressamente consignou que a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal se restringe às pretensões fundadas em suposta ausência de informação adequada sobre o valor pactuado diretamente com a construtora, que devem ser deduzidas perante a Justiça Estadual, conforme evidenciam os seguintes trechos: “[...] A legitimidade da CEF deve ser aferida conforme a função por ela exercida na relação contratual. A instituição é parte legítima quando atua como executora de política pública federal voltada à promoção de moradia. Não o é, contudo, quando sua atuação se limita à condição de agente financeiro. Nesse sentido: AREsp n. 2.937.350/RJ, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, DJEN de 13/11/2025: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL EM CONTRATOS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. (...) 3. O entendimento do STJ é pacífico no sentido de que a legitimidade passiva da CEF depende da natureza de sua atuação no contrato: é legítima se atuar como agente executor de políticas federais para promoção de moradia; não o é se atuar como mera agente financeira. 4. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal depende da natureza de sua atuação no contrato firmado. A instituição é parte ilegítima quando atua como mero agente financeira, sendo responsável apenas pela liberação de empréstimos e cobrança de encargos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação. 5. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que afasta a responsabilidade da Caixa Econômica Federal por danos relacionados ao atraso na entrega de imóvel quando sua atuação se limita à condição de agente financeiro em sentido estrito. (...).” No caso, a autora e a CEF firmaram contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do PMCMV, com recursos do FGTS (ID 320356182). O contrato destinou-se ao financiamento da aquisição de terreno e da construção de imóvel residencial urbano, correspondente à fração ideal de 0,2838%, vinculada ao futuro Apartamento nº 53, Bloco 01, do Condomínio Varandas Jardim do Lago, no Loteamento Residencial Rubi, em Limeira/SP. Participaram do contrato: Rubi Limeira Empreendimentos Imobiliários Ltda., como vendedora; Eduarda Pereira Rocha (autora), como adquirente e devedora fiduciante; FYP Engenharia e Construções Ltda., como interveniente construtora, incorporadora e fiadora; e a CEF, como credora fiduciária. Ressalte-se que o imóvel não foi construído com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), hipótese regida pela Lei 10.188/2001, em que a CEF atua como agente executor de política pública federal voltada à promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Embora o financiamento tenha sido firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, trata-se de imóvel escolhido pelos próprios adquirentes no mercado imobiliário, com financiamento de parte do preço por contrato celebrado com a CEF. Essa circunstância é relevante porque a simples vinculação do contrato ao PMCMV não basta, por si só, para atribuir à CEF responsabilidade pela construção. É necessário verificar se a instituição financeira assumiu obrigações relacionadas à execução da obra, à escolha da construtora, à elaboração do projeto, à fiscalização técnica da edificação ou à entrega do imóvel. No caso, não há elemento que indique atuação da CEF como incorporadora, construtora, agente promotora do empreendimento ou executora direta de política habitacional. Sua participação limitou-se à concessão do crédito, à constituição da garantia fiduciária e ao acompanhamento da evolução da obra para fins de liberação das parcelas do financiamento. O próprio instrumento contratual afasta a responsabilidade técnica da CEF pela edificação, ao prever que o acompanhamento da obra pela engenharia da instituição teria finalidade restrita à medição do andamento da construção e à verificação da aplicação dos recursos. Confira-se (ID 320356182, f. 4): 4. LIBERAÇÃO DAS PARCELAS E EXECUÇÃO DAS OBRAS (...) 4.1 O acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CAIXA, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para o efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação, pelo que será cobrado, a título de tarifa de vistoria com medicação de obra, a cada visita ordinária, o valor correspondente à tabela de taxas/ tarifas fixadas pela CAIXA para esse tipo de serviço, vigente na data do evento. (destaquei) Desse modo, as vistorias realizadas pela CEF não descaracterizam sua condição de agente financeiro. Elas não tiveram por finalidade dirigir a obra, fiscalizar tecnicamente a construção ou garantir sua qualidade, mas apenas resguardar o interesse da instituição na correta aplicação dos recursos financiados, sobretudo porque o imóvel constitui garantia do contrato. Por isso, não implicam assunção de responsabilidade pela execução da obra. Além disso, a própria petição inicial indica que o valor questionado pela autora foi pactuado diretamente com a construtora, e não com a CEF. A autora afirma que, além do financiamento contratado com a instituição financeira, assumiu, por meio de instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado com a construtora, a obrigação de pagar-lhe a quantia de R$ 28.057,05, em 21 parcelas mensais de R$ 1.336,05. Sustenta, ainda, que assumiu essa obrigação sem plena ciência dos termos contratados, por ser deficiente auditiva e ter dificuldade de compreensão de textos escritos. Desse modo, a controvérsia relativa à ausência de comunicação adequada sobre essa obrigação diz respeito a ajuste celebrado diretamente com a construtora e a vendedora, sem participação da CEF. Ressalte-se, ainda, que o mútuo firmado com a CEF destinou-se à aquisição do terreno e à construção do imóvel residencial, no valor total de R$ 176.112,50, composto por R$ 140.500,00 de financiamento, R$ 33.499,50 de recursos próprios e R$ 2.113,00 de desconto complementar concedido pelo FGTS. Por outro lado, o instrumento de confissão de dívida, assinado pela autora, pelas empresas envolvidas no empreendimento e por duas testemunhas, indica que o preço ajustado foi de R$ 176.112,50, a ser pago da seguinte forma: R$ 28.057,05 em 21 parcelas mensais de R$ 1.336,05; R$ 5.342,45 em parcela única, no momento da expedição do habite-se; e R$ 142.613,00 mediante recursos próprios ou financiamento obtido perante a CEF (ID 320356183, f. 3). Evidencia-se, portanto, que a obrigação controvertida, no valor de R$ 28.057,05, não decorre do mútuo firmado com a CEF, mas de ajuste autônomo celebrado com as empresas responsáveis pelo empreendimento. A CEF participou apenas da operação de financiamento e da constituição da garantia fiduciária, sem assumir responsabilidade pela pactuação, comunicação ou cobrança das parcelas previstas no instrumento particular firmado com a construtora. Assim, ainda que a autora sustente não ter compreendido plenamente os termos da obrigação assumida, em razão de sua deficiência auditiva e da alegada dificuldade de compreensão de textos escritos, tal controvérsia não autoriza o reconhecimento da legitimidade da CEF. Eventual vício de informação ou falha na formação da vontade deve ser imputado às partes que participaram diretamente do ajuste questionado, especialmente à construtora e à vendedora, e não à instituição financeira que apenas concedeu o crédito habitacional. Logo, ausente a demonstração de que a CEF tenha atuado como incorporadora, construtora, agente promotora do empreendimento ou executora direta de política habitacional, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva e, consequentemente, afastada a competência da Justiça Federal, nos termos do artigo 109, I, da CF, para apreciar pedidos fundados na alegada ausência de informação adequada sobre valor pactuado diretamente com a construtora. Eventuais questionamentos relativos à ausência de informação adequada sobre a obrigação assumida, à validade do instrumento de confissão de dívida ou à cobrança das parcelas pactuadas diretamente com a construtora devem ser deduzidos em face das empresas responsáveis pelo empreendimento, perante a Justiça Estadual. Por consequência, fica prejudicada a análise das demais teses recursais relacionadas ao mérito da obrigação controvertida. A esse respeito, seguem precedentes do STJ e desta Corte: REsp 897.045, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe de 15/4/2013: “RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE. 3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto. 4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7). REsp 1.534.952, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 14/2/2017: “RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CEF. AUSÊNCIA. AGENTE FINANCEIRO. 1. Cinge-se a controvérsia a definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade para responder pelo atraso na entrega de imóvel financiado com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). 2. O exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado com tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional, ora como agente meramente financeiro, em que não responde por pedidos decorrentes de danos na obra financiada, ora como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, em que responde por mencionados danos. Precedente. 3. Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir. 4. No caso dos autos, considerando-se que a participação da CEF na relação jurídica sub judice ocorreu exclusivamente na qualidade de agente operador do financiamento para fim de aquisição de unidade habitacional, a instituição financeira não detém legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega do imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).” ApCiv 5005628-09.2023.4.03.6126, Rel. Des. Fed. AUDREY GASPARINI, DJEN Data: 08/04/2025: “PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. IMÓVEL FINANCIADO. RECURSOS DO FGTS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONDIÇÃO DE MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. (...) Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal, quando atua meramente como agente financeiro no contrato de financiamento habitacional, não responde por vícios construtivos do imóvel adquirido. A vistoria realizada pelo agente financeiro destina-se exclusivamente à avaliação da garantia do mútuo, não implicando responsabilidade pelos defeitos da construção. A sucumbência recursal enseja a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. ApCiv 5000626-31.2017.4.03.6106, Rel. Des. Fed. HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, DJEN Data: 03/10/2023: “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO LIBERAÇÃO DE RECURSOS PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE PRÉDIO POR CONSTRUTORA DE CONFIANÇA DO MUTUÁRIO. ATUAÇÃO DA CEF APENAS COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO ESTADUAL. 1. O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento. 2. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel. 3. Conclui-se, portanto, que a CEF não financiou, in casu, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Pelas informações constantes nos autos constata-se que o terreno foi adquirido de terceiro e com a CEF foi celebrado contrato de mútuo para empréstimo de recursos financeiros que foram utilizados para aquisição do terreno e construção do imóvel por construtora escolhida e contratada pelo próprio autor. 4. Portanto, não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel construído, já que não participou da elaboração do empreendimento e não operou como agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda. 5. Ressalte-se que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. 6. Desse modo, cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de terreno de terceiro e construção de imóvel, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel. 7. Por conseguinte, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre a parte autora e a corré remanescente. 8. De ofício, declaro a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da CEF. Extinção do processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal. Remessa dos autos à Justiça Estadual. [...]”. Por outro lado, o acórdão proferido reconheceu a legitimidade passiva da instituição financeira relativamente ao pedido de resolução do contrato de mútuo com alienação fiduciária, uma vez que figura como parte do negócio jurídico celebrado. Assim, a medida adequada, diferentemente do que sustenta a embargante, era o julgamento dos pedidos de competência da Justiça Federal e não a remessa integral dos autos à Justiça Estadual: “[...] Remanesce, todavia, a legitimidade da CEF quanto ao pedido de resolução do contrato de mútuo com alienação fiduciária, regido pela Lei 9.514/1997 [...]”. O princípio da gravitação jurídica aplicável aos contratos acessórios não impede a discussão judicial e autônoma do contrato acessório, mas apenas implica na extensão dos efeitos de eventual nulidade do contrato principal ao acessório. Logo, a simples pretensão de rescindir o contrato de compra e venda não autoriza a rescisão imediata do contrato de mútuo, tampouco obsta a apreciação dessa avença quando há pedido específico sobre ela. Ademais, o pronunciamento judicial é claro ao considerar que, na esteira da jurisprudência, a alegação de dificuldades financeiras, acompanhada de pedido de rescisão contratual, caracteriza o desinteresse na manutenção do negócio e autoriza a aplicação das normas que regem a consolidação da propriedade. Vejamos: “[...] Entretanto, por se tratar de mútuo com alienação fiduciária em garantia, o pedido de resolução fundado no desinteresse da autora em continuar pagando as prestações, seja por dificuldades financeiras, seja por falta de planejamento, configura ruptura antecipada do contrato e atrai a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, ainda que não haja mora. Por isso, não é cabível a rescisão do contrato nem a devolução dos valores pagos. Nesse sentido: REsp n. 2.114.469/PR, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJEN de 12/3/2026: “RECURSO ESPECIAL E AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que a quitação da dívida, contraída no contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, deve se dar na forma dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, considerando que o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato. (...).” REsp n. 1.930.085/AM, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe de 18/8/2022: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CARACTERIZADA. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997. (...) 3. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. (...).” ApCiv 5008048-30.2021.4.03.6102, Rel. Des. RENATA LOTUFO, DJEN DATA: 24/10/2023: “APELAÇÃO CÍVEL. SFH. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADES FINANCEIRAS. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. TEMA 1.095 DO STJ. INAPLICABILIDADE DO CDC. - Uma vez obtido o financiamento pela Caixa Econômica Federal, em 27/05/2021, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a rescisão contratual, devendo ser exigida a aplicação da Lei 9.514/97. (...) Dessa forma, o pedido de resolução do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte autora em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não havido mora no pagamento das prestações, configura a quebra antecipada do contrato, decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. (...).” ApCiv 5006467-43.2022.4.03.6102, Rel. Des. Fed. AUDREY GASPARINI, DJEN Data: 28/05/2024: “PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. 1. A parte autora celebrou com a Caixa Econômica Federal contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Minha Casa Verde Amarela - Recursos do FGTS. 2. Inaplicabilidade do CDC ao caso. 3. Contrato realizado sob a égide da Lei 4.380/64, portanto, uma vez tomada a quantia necessária perante o banco para a aquisição de imóvel junto a terceiro, incumbe ao mutuário restituir o capital disponibilizado, visto que a relação firmada entre a parte autora e a CEF não é de compra e venda, mas de mútuo. 4. Pedido para restituição dos valores adimplidos destituído de qualquer plausibilidade. Precedentes. (...)” Portanto, deve ser julgado improcedente o pedido de rescisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia. Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno da CEF para reconhecer, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, sua ilegitimidade passiva e, consequentemente, afastar a competência da Justiça Federal, nos termos do artigo 109, I, da CF, para apreciar os pedidos fundados na alegada ausência de informação adequada sobre valor pactuado diretamente com a construtora, os quais deverão ser deduzidos, se for o caso, perante a Justiça Estadual. Julgo, ainda, improcedente, com fundamento no artigo 487, I, do CPC, o pedido de rescisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária, regido pela Lei 9.514/1997 [...]”. Por consequência do não conhecimento de parte dos pedidos e da improcedência dos pedidos conhecidos, as despesas processuais devem ser custeadas pela autora, não havendo condenação indevida ao pagamento de honorários advocatícios. Também não há omissão por ausência de individualização, pois é possível verificar precisamente alíquota e base de cálculo para alcance do valor devido pela autora, em partes iguais, aos patronos dos réus: “[...] Nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC, condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça [...]”. Importa registrar, ademais, que discordância com a conclusão adotada na análise de fatos ou do direito aplicável, e mesmo a atribuição de diferente relevância fático-probatória ou jurídica a qualquer ponto suscitado pela parte na narrativa de sua pretensão, não configuram vícios sanáveis na via dos embargos de declaração. Como se observa, não se trata de omissão ou qualquer outro vício sanável na via eleita, pois o que se pretende é rediscutir a matéria decidida, alegando que houve error in judicando, o que não se presta à discussão em embargos de declaração. Se tal motivação é equivocada ou insuficiente, fere as normas apontadas (artigo 1.023, CPC; Lei 9.514/1997) ou contraria julgados ou jurisprudência, deve a embargante veicular recurso próprio para a impugnação do acórdão e não rediscutir a matéria em embargos de declaração. Tratados todos os pontos de relevância e pertinência à demonstração de que não houve qualquer vício no julgamento, é expresso o artigo 1.025 do Código de Processo Civil em enfatizar que se consideram incluídos no acórdão os elementos suscitados pela embargante, ainda que inadmitido ou rejeitado o recurso, para efeito de prequestionamento, aperfeiçoando-se, pois, com os apontamentos destacados o julgamento cabível no âmbito da Turma. Ante o exposto, rejeito os embargos de declaração. É como voto. EMENTA EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE PARCIAL DA CEF. INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. REDISCUSSÃO DE MÉRITO. RECURSO REJEITADO. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos pela autora contra acórdão que deu provimento ao agravo interno da Caixa Econômica Federal (CEF) para reconhecer sua ilegitimidade passiva quanto a obrigações firmadas entre a adquirente e a construtora, e julgar improcedente o pedido de rescisão do contrato de mútuo. 2. A embargante aponta omissões e contradições, alegando que o acórdão: (i) não determinou a remessa dos autos à Justiça Estadual após reconhecer a ilegitimidade da CEF; (ii) desconsiderou a natureza acessória do contrato de mútuo; (iii) equivocou-se ao concluir pelo seu desinteresse na manutenção do contrato; e (iv) a condenou indevidamente em honorários, sem a devida individualização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A controvérsia consiste em definir se o acórdão embargado incorreu nos vícios de omissão e contradição apontados pela embargante ou se o recurso representa mera tentativa de rediscussão do mérito da causa, finalidade para a qual os embargos de declaração são inadequados. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Os embargos de declaração não se prestam ao reexame de matéria já decidida (error in judicando), mas apenas para sanar os vícios do art. 1.022 do CPC, inocorrentes no caso. 5. O acórdão foi claro ao reconhecer a ilegitimidade da CEF apenas para as questões relativas ao ajuste entre a autora e a construtora, mas manteve sua legitimidade para o pedido de rescisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária, do qual é parte. Assim, a competência da Justiça Federal persistiu para o julgamento deste último, afastando a necessidade de remessa integral do feito. 6. A alegação de desinteresse ou impossibilidade de pagamento por parte do adquirente, em contratos com alienação fiduciária, não leva à rescisão judicial com devolução de parcelas, mas atrai a aplicação do rito de consolidação da propriedade previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme jurisprudência pátria. 7. Tendo a autora sucumbido integralmente nos pedidos apreciados pela Justiça Federal, sua condenação ao pagamento dos honorários é consectário legal. O acórdão fixou o percentual global e determinou a divisão em partes iguais entre os patronos dos réus, o que é suficiente para a liquidação. 8. As alegações da embargante denotam mero inconformismo com o resultado, devendo a insurgência ser veiculada por meio de recurso próprio, considerando-se a matéria prequestionada para tal fim (art. 1.025 do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: 1. Não se prestam os embargos de declaração à rediscussão de matéria já decidida quando ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, devendo a parte insatisfeita com o error in judicando valer-se do recurso apropriado. 2. Reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF apenas para parte dos pedidos, e remanescendo sua legitimidade para outros, a competência da Justiça Federal persiste para o julgamento destes últimos, não havendo omissão pela não remessa integral do feito à Justiça Estadual. 3. Inexiste contradição no acórdão que, por um lado, afasta a responsabilidade da CEF por obrigações entre adquirente e construtora e, por outro, julga improcedente o pedido de rescisão do contrato de mútuo, com base na aplicação da Lei nº 9.514/1997, que rege a matéria. __________ Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 1.022 e 1.025; Lei nº 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.114.469/PR; STJ, REsp n. 1.930.085/AM. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, rejeitar os embargos de declaração, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO Relatora do Acórdão
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