5002221-10.2025.8.24.0046

Intimação

TJSC · Vara Única da Comarca de Palmitos · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 5002221-10.2025.8.24.0046/SC AUTOR: ADERGEAN GOLLMANN ROSSET ADVOGADO(A): NILSON RIGONI (OAB SC005908) ADVOGADO(A): PIETRO RIGONI (OAB SC056631) ADVOGADO(A): NILTON CÉSAR RIGONI (OAB SC014059) RÉU: ANAIR ROSSET ADVOGADO(A): FERNANDA CAROLINA SCHLOGEL DE FREITAS (OAB PR063584) RÉU: JORGE ROSSET ADVOGADO(A): FERNANDA CAROLINA SCHLOGEL DE FREITAS (OAB PR063584) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c adjudicação compulsória de bem imóvel e indenização ajuizada por ADERGEAN GOLLMANN ROSSET contra ANAIR ROSSET e JORGE ROSSET, todos qualificados. Narrou o autor, na inicial, que, em 02/10/2024 firmou com os réus contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural, por meio do qual adquiriu parte ideal da parte noroeste do Lote Rural n. 62, com área de 60.000m², sem benfeitorias, demarcada conjuntamente e caraterizada na matrícula n. 12.798 do CRI desta Comarca. Na mesma data e pelo mesmo instrumento particular, os réus doaram uma área de aproximadamente 1.113,34m², ad mensuram, do mesmo imóvel, destinada à abertura de uma estrada de acesso à área vendida, com largura de 4,5m em toda a extensão, de modo que o negócio envolveu a área total de 61.113,34m². A compra e venda foi realizada pelo valor de R$ 740.000,00, dos quais, R$ 400.000,00 foram pagos no ato da assinatura do contrato por meio de transferência bancária e o restante, no valor de R$ 340.000,00 foi pago em duas parcelas de R$ 170.000,00 cada, uma paga em 20/01/2025 e a outra em 21/07/2025. Segundo a cláusula quarta do contrato, fixaram prazo peremptório e improrrogável para a outorga da escritura, de até 30 dias após o pagamento da última parcela, vencida e paga em 21/07/2025. O autor ingressou na posse do imóvel desde a aquisição, cumpriu a obrigação de pagar e solicitou ao Tabelionato a lavratura da escritura pública, comunicando aos vendedores para outorga final, os quais não compareceram para formalizar a escritura, donde a razão da presente, por meio da qual buscam a concessão de provimento jurisdicional que adjudique o imóvel adquirido e condene os réus ao pagamento de 10% do valor do contrato (R$ 74.000,00), conforme cláusula penal estipulada. O autor emendou a inicial e adequou o valor da causa (ev. 13.1). A tentativa conciliatória resultou inexitosa (ev. 56.1). Os réus apresentaram contestação (ev. 58.1) acompanhada de documentos. Como teses defensivas, alegaram que são tios do autor, idosos e vulneráveis e suportam excessivo desgaste emocional em razão dos fatos. Mencionaram que adquiriram o imóvel da matrícula n. 12.798 no ano de 2010, época em que não havia meios de levantamento topográfico precisos e a matrícula foi aberta com área de 120.435,00m², descrição precária da confrontação e sem medidas lineares. No ano de 2019 houve desmembramento de uma área de 40.000,0m² para venda a Jaime Rosset, pai do autor, remanescendo área de 80.435,00m², que permaneceu com a descrição constante na matrícula, sem indicações mais precisas. Em 19/07/2024, Jaime Rosset adquiriu para o filho/autor a área de 60.000,00m², do total remanescente de 80.435,00m² e, antes de assinar o contrato, em razão da necessidade de especializar o bem, com a finalidade de inserir medidas lineares ao imóvel, às 14h do dia 27/08/2024, procedeu-se ao levantamento topográfico, realizado pelo Engenheiro Agrônomo Gabriel Roberto Piccoli, que apurou área diversa da descrita na matrícula, ou seja, 88.260,14m², resultando em acréscimo de 7.825,14m² ao que está descrito na matrícula. Por tal razão, fez-se necessário efetuar a retificação administrativa do imóvel. Argumentaram que não há dúvidas acercada da aquisição ou do ponto geográfico da área adquirida e o autor tinha ciência da necessidade de regularização prévia do imóvel e, em 18/12/2024, protocolaram pedido de retificação complexa junto ao Registro de Imóveis de Palmitos, o qual expediu nota devolutiva solicitando documentos complementarem e a notificação dos confrontantes Jaime Rosset e Odacir Chini, ao que os réus se manifestaram solicitando que a notificação fosse enviada apenas a Jaime Rosset, a qual foi realizada em 20/01/2025, com prazo de 15 dias úteis para eventual impugnação, esta apresentada pelo pai do autor em 31/01/2025, na qual imputou ao profissional falsidade dos dados constantes em plantas e memoriais descritivos apresentados. Ausente consenso entre as partes e a impossibilidade de solução administrativa, em 02/04/2025 a registradora suscitou dúvida registral, que é objeto do processo n. 0025510-05.2025.8.24.0710 que tramita junto ao SEI e aguarda julgamento. Mencionaram que a minuta de escritura pública não foi finalizada, o que torna falsa a afirmação de que os réus se negaram a assinar os documentos, porque a declaração subscrita pela escrevente do Tabelionato indica ausência de consenso entre as partes como causa da não conclusão do ato notarial. Alegaram que sempre foram proativos e envidaram esforços mediante envio da documentação pertinente para a concretização do ato e havia concordância do autor. No entanto, apesar de ciente dos entraves e da colaboração dos réus, passou a adotar postura contraditória e afirmar que a escritura não foi lavrada porque ausentes documentos dos vendedores e também, a ameaçar executar o contrato. Em setembro de 2025 o engenheiro agrônomo havia iniciado tratativas e envio da documentação para que o Tabelionato elaborasse a minuta e, juntamente com a procuradora dos réus, passaram a elaborar a documentação. Em 15/10/2025, enviaram projeto técnico de desmembramento ao Tabelionato, o que afasta as alegações de que a escritura não foi lavrada em razão de negativas dos réus, de modo que, a escritura não foi concluída porque o autor, de forma deliberada e contrária à boa-fé, optou por não dar continuidade ao procedimento. Alegaram que a adjudicação compulsória encontra óbice na falta de individualização e matrícula própria do imóvel quanto à área adquirida; que o autor busca enriquecimento ilícito por meio da execução da cláusula penal e age de má-fé. Requereram seja reconhecida a inadequação jurídica do pedido de adjudicação compulsória e extinto o feito sem resolução do mérito, seja julgado improcedente o pedido e afastada a incidência da cláusula penal. Em réplica, o autor mencionou que os réus pretendem discutir assuntos diversos e pendentes relacionados a terceiros, ao passo que o objeto dos autos está limitado ao cumprimento contratual e outorga da escritura (ev. 65.1). Intimadas para especificarem as provas, o autor requereu o depoimento pessoal dos réus e a oitiva de testemunhas (ev. 73.1). Os réus mencionaram que em 08/06/2026 o advogado do autor contatou o Tabelionato e solicitou expressamente a retomada do prosseguimento da elaboração da escritura pública, sem contatar a procuradora dos réus; a comparação entre o projeto técnico e a minuta da escritura indica que as providências adotadas pelos réus foram aproveitadas pelo Tabelionato, o que constitui fato superveniente com influência no julgamento da causa, notadamente a responsabilidade pelos fatos, custas processuais e honorários advocatícios. Quanto às provas, requereram o depoimento pessoal do autor e a oitiva de testemunhas (ev. 75.1). Juntaram documento (ev. 75.2). Intimado para manifestação, o réu reiterou as teses da inicial e réplica (ev. 80.1) Os autos vieram conclusos. DECIDO 1. Pressupostos Processuais A autoridade judiciária está regularmente investida de jurisdição, tem competência para a causa e é imparcial. A petição inicial é regular. As partes têm capacidade processual e estão bem representadas. 2. Condições Abstratas das da Ação O interesse de agir da parte autora está comprovado e ambos os litigantes detêm legitimidade processual. Não há questões processuais pendentes. Assim, dou o feito por SANEADO. 3. Nos termos do art. 357, inc. II, do CPC, fixo como pontos controvertidos identificar: a) se a outorga da escritura de compra e venda do imóvel não foi efetivada em razão da conduta atribuível aos réus, porque há consenso quanto à compra e venda da área e pagamento do preço; b) se o autor faz jus à pagamento de valor previsto na cláusula penal estabelecida em contrato. 4. DESIGNO o dia 15/10/2026, às 13h, para a audiência de instrução e julgamento. 4.1. No ato será tomado o depoimento pessoal das partes e ouvidas as testemunhas arroladas nos eventos 73.1 e 75.1. INTIME-SE a parte ré para, no prazo de 5 (cinco) dias, qualificar as testemunhas arroladas. 5. Cabe ao advogado das partes intimar as testemunhas por ele arroladas, de forma precisa, acerca do dia, da hora e do local de comparecimento para as audiências designadas, dispensando-se a intimação do Juízo, nos termos das disposições do art. 455 do CPC. 6. INTIME-SE pessoalmente a parte acima indicada, com as advertências do artigo 385, § 1º, do CPC. 7. FACULTO que partes, advogados e testemunhas residentes fora da Comarca participem da audiência mediante videoconferência, por intermédio do link abaixo, de modo a evitar a reserva de sala passiva noutro juízo e/ou expedição de carta precatória. Link: https://eproc1g.tjsc.jus.br/eproc/externo_controlador.php?idAudiencia=311788879155082417469592982091&numProcesso=50022211020258240046&hash=d0287a1a7115a0377ac8617e9339af0de8e44bd369cffd9a4cb3810593817de3&acao=webconferencia%2Facessar 8. ESCLAREÇO, no entanto, que os demais participantes da audiência deverão comparecer presencialmente ao fórum. 9. REQUISITE-SE as testemunhas, caso necessário. 10. As alegações finais DEVERÃO ser apresentadas de forma oral. Intimem-se. Cumpra-se.