5002040-21.2015.8.13.0707

Intimação

TJMG · 1ª Vara Cível da Comarca de Varginha

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Varginha / 1ª Vara Cível da Comarca de Varginha Avenida Isaltina Moraes Braga, 125, Fórum Dr. Antônio Pinto de Oliveira, Vale das Palmeiras, Varginha - MG - CEP: 37031-300 PROCESSO Nº: 5002040-21.2015.8.13.0707 CLASSE: [CÍVEL] IMISSÃO NA POSSE (113) ASSUNTO: [Desapropriação] AUTOR: JOSE SIMPLICIO DA SILVA FILHO CPF: 432.353.446-91 RÉU: PAULO ROBERTO DE AMORIM CPF: 263.876.706-91 e outros DECISÃO Vistos. Trata-se de embargos de declaração, com pedido de efeitos infringentes, opostos por PAULO ROBERTO DE AMORIM e ODETE RIBEIRO DE AMORIM, ID 10714798085, em face da sentença de ID 10705856484, que julgou procedentes os pedidos formulados por JOSÉ SIMPLÍCIO DA SILVA FILHO, determinando a imissão do autor na posse do imóvel objeto da lide e a outorga da escritura pública, no prazo de 15 dias após o trânsito em julgado, e julgou improcedente a reconvenção. Os embargantes sustentam, em síntese, a existência de omissões e contradições quanto: à alteração da premissa anteriormente adotada pelo Juízo acerca do não pagamento do preço; à interpretação da cláusula II do compromisso de compra e venda; à alegação posterior de quitação mediante prestação de serviços; à distribuição do ônus da prova; aos efeitos da ausência de impugnação específica à reconvenção; aos documentos juntados pelo autor após o encerramento da instrução; ao julgamento dos pedidos reconvencionais; à disciplina contratual da posse; e à possibilidade material e registral de outorga da escritura. Intimado, o embargado apresentou manifestação no ID 10726584191, sustentando a inexistência dos vícios apontados, requerendo a rejeição dos embargos, a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC e, ainda, a fixação de astreintes pelo alegado descumprimento da obrigação de outorga da escritura. É o necessário. Decido. Os embargos são próprios e tempestivos, razão pela qual deles conheço. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material. Excepcionalmente, a correção do vício pode acarretar alteração do resultado do julgamento, hipótese em que se admitem efeitos infringentes. No caso, após novo exame dos autos, verifico que parte das questões suscitadas efetivamente demanda integração da sentença, com repercussão sobre a conclusão anteriormente adotada. Do adimplemento do preço e da interpretação da cláusula II A controvérsia central da demanda reside no cumprimento, pelo autor, da contraprestação assumida no compromisso de compra e venda da Chácara L10, no valor de R$ 40.000,00. A sentença embargada, ao examinar o contrato de ID 4099624, considerou que a previsão de que o preço seria “pago à vista” geraria presunção relativa de que o pagamento efetivamente ocorreu no momento da contratação e, a partir dessa premissa, atribuiu aos requeridos o ônus de demonstrar o não recebimento do valor. Todavia, melhor examinando a matéria, assiste razão aos embargantes nesse particular. A cláusula contratual estabelece que o comprador se obriga a pagar R$ 40.000,00, “a ser pago à vista”, além das despesas de transferência. A expressão empregada fixa o valor e a forma de pagamento, mas não contém declaração expressa de recebimento, recibo ou quitação dada pelos vendedores. Não se mostra adequado, portanto, extrair da mera previsão contratual de pagamento à vista presunção de que a obrigação já havia sido efetivamente cumprida. A questão ganha especial relevo porque, na decisão de ID 31385449, este Juízo havia conferido interpretação diversa ao contrato, reconhecendo que o preço deveria ser satisfeito e condicionando a outorga da escritura ao depósito judicial do valor de R$ 40.000,00. Em momento anterior do processo também foi consignado que o não pagamento do preço se apresentava, então, como fato incontroverso. É certo que pronunciamentos interlocutórios não impedem que o magistrado, após a conclusão da instrução, forme convencimento diverso. A contradição apta a justificar embargos declaratórios é, ordinariamente, aquela existente no próprio pronunciamento judicial, e não entre decisões proferidas em momentos processuais distintos. Entretanto, no presente caso, a alteração da premissa anteriormente estabelecida deveria ter sido expressamente justificada na sentença, sobretudo porque interfere diretamente na distribuição do ônus probatório e no resultado da demanda. Além disso, a própria sentença reconheceu que a prova testemunhal produzida não foi suficiente para esclarecer se ocorreu ou não o pagamento do preço contratado. Assim, deve ser afastada a conclusão de que a simples expressão contratual “a ser pago à vista” comprovaria ou faria presumir a quitação do preço. Do ônus da prova A decisão de ID 83411913 afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor e determinou expressamente a aplicação da distribuição ordinária do ônus da prova, nos termos do art. 373, I e II, do CPC. Nesse contexto, incumbia ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito. A existência do contrato é incontroversa. Entretanto, para exigir dos vendedores o cumprimento definitivo das obrigações de transferência do domínio e entrega da posse, diante da exceção de contrato não cumprido expressamente arguida na contestação, incumbia ao comprador demonstrar o cumprimento da contraprestação que assumira. Tratando-se de fato positivo — pagamento do preço ou sua extinção por outra modalidade juridicamente válida —, não seria adequado exigir dos vendedores a demonstração de fato negativo, consistente em provar que jamais receberam a quantia contratada. Desse modo, deve ser integrada a sentença também nesse aspecto, reconhecendo-se que não houve inversão ou redistribuição do ônus probatório e que cabia ao autor demonstrar a quitação do preço, prova que não decorre, isoladamente, da cláusula que estabelece o pagamento à vista. Da alegada quitação mediante prestação de serviços Os autos ainda revelam que, no decorrer do processo, o autor passou a relacionar a aquisição da Chácara L10 com serviços por ele prestados aos requeridos, chegando a sustentar que a chácara teria sido, na prática, destinada à contraprestação por tais serviços. No ID 10156387959, por exemplo, afirmou que a chácara teria sido “trocada pelos serviços na prática”. Também em alegações finais foram apresentadas afirmações relacionando a quitação da compra e venda à prestação dos serviços. A sentença embargada, entretanto, não definiu se considerou o negócio quitado mediante pagamento em dinheiro ou mediante prestação de serviços. Nesse ponto, os embargos igualmente merecem acolhimento para esclarecimento. A existência de outros negócios ou da prestação de serviços entre as partes não demonstra, por si só, que os créditos eventualmente decorrentes dessas relações tenham sido convencionados como forma de extinção do preço devido pela Chácara L10. Seria necessária prova suficientemente segura da existência de ajuste entre as partes no sentido de que os serviços prestados substituiriam, compensariam ou extinguiriam a obrigação de pagamento dos R$ 40.000,00. Essa prova não se extrai, de maneira inequívoca, dos elementos constantes dos autos. Logo, não é possível reconhecer a quitação do compromisso de compra e venda mediante prestação de serviços apenas com base na existência de outras relações negociais entre as partes. Da ausência de impugnação específica à reconvenção Também assiste parcial razão aos embargantes quanto à ausência de apreciação expressa dos efeitos decorrentes da resposta apresentada à reconvenção. Na decisão de ID 83411913, consignou-se expressamente que o autor não contestara a reconvenção e que a oportunidade processual encontrava-se preclusa, ficando a apreciação dos respectivos efeitos reservada ao julgamento do mérito. Posteriormente, ao apreciar novos embargos, igualmente se registrou que a análise da efetiva incidência dos efeitos da revelia seria realizada na sentença. A sentença embargada efetivamente não enfrentou expressamente esse aspecto. A omissão deve ser suprida. Todavia, a ausência de resposta específica à reconvenção não conduz automaticamente à sua procedência. Os efeitos da revelia não dispensam o exame jurídico da pretensão nem obrigam o julgador a acolher consequência jurídica que não decorra dos fatos ou que se mostre incompatível com as demais provas constantes dos autos. No caso, embora se reconheça a ausência de impugnação específica tempestiva à reconvenção, não há fundamento para, apenas por essa circunstância, acolher integralmente os pedidos reconvencionais. Da multa contratual e da litigância de má-fé Os reconvintes postulam a aplicação da cláusula VI do contrato, que estabelece multa correspondente a 20% do valor da alienação caso alguma das partes tente desistir do negócio. Embora o novo exame do conjunto probatório imponha afastar a conclusão de que o preço já estivesse quitado, não se verifica, por esse único fundamento, hipótese suficiente para incidência da cláusula penal. Isso porque a cláusula contratual foi expressamente vinculada à tentativa de desistência do negócio. No caso concreto, o autor não pretendeu desfazer o compromisso; ao contrário, ajuizou a presente ação justamente buscando o seu cumprimento, mediante imissão na posse e transferência da propriedade. A ausência de prova de pagamento do preço não se confunde, por si só, com desistência do negócio para fins de incidência da cláusula penal redigida pelas partes. Assim, deve ser mantida a improcedência do pedido reconvencional de aplicação da multa contratual, embora por fundamento parcialmente diverso daquele constante da sentença embargada. Igualmente deve ser mantido o afastamento da litigância de má-fé. A utilização de tese jurídica ou probatória que não venha a ser acolhida não caracteriza, por si só, nenhuma das hipóteses do art. 80 do CPC. Dos documentos apresentados com os memoriais Os documentos apresentados pelo autor juntamente com os memoriais de ID 10416552905 foram submetidos ao contraditório, tendo os requeridos apresentado impugnação no ID 10431678919. Cabe esclarecer que tais documentos, ainda que permaneçam juntados aos autos, não foram considerados suficientes para demonstrar a efetiva quitação do preço da Chácara L10. Os contratos relativos a outras unidades do empreendimento, o mapa apresentado e os demais documentos referentes às relações mantidas com terceiros não constituem recibo do preço, comprovante bancário ou demonstração inequívoca de ajuste entre as partes destinado a extinguir a obrigação de pagamento assumida no contrato objeto desta demanda. Fica, portanto, suprida a omissão nesse particular. Da posse Quanto à posse, os embargantes invocam a cláusula III do compromisso de compra e venda, sustentando que o instrumento teria previsto a transmissão imediata de posse precária ao comprador e a posse definitiva apenas posteriormente. À vista da conclusão agora adotada quanto à inexistência de prova suficiente de quitação, também o comando de imissão definitiva na posse deve ser adequado. Tratando-se de contrato bilateral e não demonstrado o cumprimento da prestação assumida pelo comprador, mostra-se adequado condicionar a imissão definitiva na posse ao adimplemento do preço, sem prejuízo das situações possessórias provisórias eventualmente decorrentes do próprio instrumento contratual. Da outorga da escritura e das questões registrais Também merece integração a sentença quanto à operacionalização da outorga da escritura. Os autos registram que o próprio autor, em oportunidade anterior, alegou impossibilidade de registro da escritura em razão das dimensões da área negociada, questão que foi mencionada expressamente na decisão de ID 83411913. Os elementos analisados, contudo, não permitem afirmar, neste momento e de forma definitiva, que seja material ou juridicamente impossível a futura regularização e escrituração da unidade. Consequentemente, a condenação à outorga da escritura permanece, porém condicionada, de um lado, ao cumprimento da contraprestação pelo comprador e, de outro, ao atendimento das exigências legais, administrativas e registrais necessárias à formalização do negócio. Caso, na fase de cumprimento de sentença, seja apresentada nota devolutiva ou formulada exigência pelo Tabelionato ou pelo Registro de Imóveis que impossibilite ou condicione a formalização do título, a questão deverá ser trazida aos autos, com a documentação pertinente, para definição das providências necessárias ao cumprimento do julgado. Dos efeitos infringentes O saneamento dos vícios identificados altera premissa essencial utilizada na sentença, pois não subsiste a conclusão de que o preço contratual de R$ 40.000,00 tenha sido comprovadamente quitado. Não se mostra adequado, todavia, simplesmente julgar improcedente a demanda. Conforme já consignado anteriormente no próprio processo, não houve pedido dos vendedores de resolução do compromisso de compra e venda, permanecendo existente o vínculo contratual. Na decisão de ID 31385449, chegou-se, inclusive, a determinar a outorga da escritura após o depósito judicial dos R$ 40.000,00. A solução que melhor preserva o negócio celebrado pelas partes e observa a reciprocidade própria dos contratos bilaterais é, portanto, reconhecer o direito do autor ao cumprimento do contrato, desde que simultaneamente satisfaça a contraprestação por ele assumida. Dessa forma, os embargos devem ser acolhidos com efeitos infringentes para condicionar a outorga da escritura e a imissão definitiva na posse ao prévio depósito judicial do preço ajustado. Dos pedidos formulados pelo embargado Não há falar em aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC. Os embargos suscitaram questões concretas e relevantes, algumas das quais efetivamente demandavam integração da sentença, razão pela qual não se verifica caráter manifestamente protelatório. Também não há fundamento, neste momento, para fixação de astreintes pelo alegado descumprimento da obrigação de outorga da escritura. A própria sentença estabeleceu que a obrigação somente seria exigível após o trânsito em julgado, o que evidentemente ainda não ocorreu, notadamente diante da interposição dos presentes embargos. O pedido deve, portanto, ser indeferido. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos no ID 10714798085 e DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO, COM EFEITOS INFRINGENTES, para integrar e modificar parcialmente a sentença de ID 10705856484, nos seguintes termos: a) afasto a conclusão de que a simples previsão contratual de pagamento “à vista” constitui prova ou gera presunção de quitação do preço de R$ 40.000,00; b) reconheço que, observada a distribuição ordinária prevista no art. 373 do CPC, incumbia ao autor comprovar o adimplemento da contraprestação contratual, não havendo nos autos prova suficientemente segura da quitação do preço, seja mediante pagamento em dinheiro, seja mediante compensação, prestação de serviços ou outra modalidade extintiva da obrigação; c) mantenho o reconhecimento do direito do autor ao cumprimento do compromisso de compra e venda, porém condiciono a outorga da escritura pública e a imissão definitiva na posse ao prévio depósito judicial, pelo autor, da quantia contratualmente ajustada de R$ 40.000,00; d) após o trânsito em julgado, intime-se o autor para, querendo obter o cumprimento específico do contrato, efetuar o depósito judicial da quantia de R$ 40.000,00, no prazo de 15 (quinze) dias; e) comprovado o depósito, intimem-se os requeridos para, no prazo de 15 (quinze) dias, adotarem as providências necessárias à outorga da escritura pública e à entrega definitiva da posse do imóvel ao autor, observadas as exigências legais e registrais pertinentes; f) eventual exigência formulada pelo Tabelionato de Notas ou pelo Registro de Imóveis que impeça ou condicione a escrituração ou o registro deverá ser comprovada nos autos mediante a documentação respectiva, oportunidade em que serão definidas as providências necessárias à efetivação do julgado; g) reconheço que não houve impugnação específica tempestiva à reconvenção, nos termos já consignados nas decisões anteriores, esclarecendo, contudo, que os efeitos daí decorrentes não importam procedência automática dos pedidos reconvencionais; h) MANTENHO A IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO, uma vez que a cláusula penal está vinculada à tentativa de desistência do negócio, circunstância não demonstrada, e porque não se encontram configurados os pressupostos para condenação do reconvindo por litigância de má-fé; i) esclareço que os documentos apresentados pelo autor juntamente com os memoriais, embora submetidos ao contraditório, não constituem prova suficiente da quitação do preço contratual; j) INDEFIRO o pedido formulado pelo embargado no ID 10726584191 de aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC; k) INDEFIRO, por ora, o pedido de fixação de astreintes pelo alegado descumprimento da obrigação de outorga da escritura, uma vez que o comando judicial somente será exigível após o trânsito em julgado e observadas as condições ora estabelecidas. No mais, fica mantida a sentença embargada naquilo que não contrariar a presente decisão, que passa a integrá-la para todos os fins. Intimem-se. Cumpra-se. Varginha, data da assinatura eletrônica. AUGUSTO MORAES BRAGA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Varginha