5002013-72.2024.8.24.0042

Intimação

TJSC · 2ª Vara da Comarca de Maravilha · DESPACHO/DECISÃO

DESAPROPRIACAO Nº 5002013-72.2024.8.24.0042/SC RÉU: BENJAMIN PREZOTTO ADVOGADO(A): GÉLSON JOEL SIMON (OAB SC016971) RÉU: VANDERLEI PREZOTTO ADVOGADO(A): GÉLSON JOEL SIMON (OAB SC016971) RÉU: MARCIA TERESINHA LAUERMANN PREZOTTO ADVOGADO(A): GÉLSON JOEL SIMON (OAB SC016971) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de requerimento formulado pelo Município de Maravilha (evento 242, PET1), no qual pede a reconsideração da decisão do evento 235.1 para que seja mantido o perito anteriormente nomeado, com aproveitamento da prova técnica já produzida, e, subsidiariamente, para que os honorários da nova perícia sejam atribuídos aos réus, sob o argumento de que a renovação da prova decorreu de requerimento por eles formulado. Sustenta o ente público que a área já foi avaliada por profissional nomeado por este Juízo, que os honorários da primeira perícia foram por ele integralmente suportados e que a imposição de novo encargo financeiro configuraria duplicidade de despesa sem demonstração da efetiva necessidade da renovação. Sobreveio manifestação dos réus, que pugnaram pela manutenção da decisão por seus próprios fundamentos (evento 249, PET1). É o breve relatório. Decido. Assiste razão aos réus quando anotam que o pedido de reconsideração não constitui expediente recursal. Dele não decorre efeito suspensivo, tampouco interrupção ou suspensão de prazo. Não é, contudo, requerimento inadmissível: a decisão interlocutória não se reveste da autoridade da coisa julgada material e comporta reexame pelo próprio prolator enquanto não sobrevier a preclusão. No caso, o requerimento foi protocolado no mesmo dia da decisão impugnada, cerca de uma hora após a sua assinatura, e a parte contrária já se manifestou nos autos sobre o seu conteúdo. Conheço, pois, do requerimento como pedido de retratação, sem que disso resulte devolução de prazo. No mérito, o pedido principal não prospera, porque logicamente incompatível com o provimento que pretende preservar. A segunda perícia de que trata o artigo 480 do Código de Processo Civil tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão do resultado a que esta conduziu. Confiá-la ao mesmo auxiliar que já reiterou por duas vezes as próprias conclusões, nos esclarecimentos dos eventos 160 e 231, importaria submetê-lo a rever a si mesmo, com resultado antecipadamente conhecido e utilidade nenhuma. Diligência inútil não se determina, a teor do artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Acresce que o profissional já exauriu o encargo, foi descadastrado destes autos e teve os honorários integralmente levantados, de modo que a sua manutenção tampouco evitaria a nova despesa que o requerente diz querer poupar. Quanto ao aproveitamento da prova técnica já produzida, a pretensão está satisfeita por força de lei, e o ponto merece esclarecimento em lugar de reforma. A segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao Juízo apreciar o valor de uma e de outra (artigo 480, § 3º, do Código de Processo Civil). O laudo do evento 137.1 e os esclarecimentos dos eventos 160.1 e 231.1 permanecem nos autos e serão confrontados com o novo trabalho na formação do convencimento. Não há descarte da prova, nem despesa perdida. Subsiste, por outro lado, a necessidade da diligência determinada no evento 235.1, convindo precisar-lhe a premissa aritmética. Naquela decisão confrontou-se o valor de R$ 11,92/m² com os patamares de R$ 69,48/m² e de R$ 55,88/m². Sucede que R$ 11,92/m² não é o valor unitário atribuído à terra pelo laudo, mas o quociente da indenização arredondada (R$ 105.000,00) pela área expropriada. O próprio modelo pericial atribuiu ao imóvel, antes da desapropriação, o valor unitário médio de R$ 16,96/m², e à área remanescente, o de R$ 17,49/m² (evento 137, LAUDOAVAL1, Tabelas 04, 08, 10 e 14). A precisão não desfaz a divergência instaurada. Apenas lhe redefine a amplitude e revela que ela é dupla. De um lado, ainda tomados os valores unitários do próprio laudo, a distância para os elementos documentais coligidos permanece da ordem de três a quatro vezes. Refiro-me à escritura pública lavrada em 28 de junho de 2024, pela qual dois dos réus alienaram à COOCATRANS S.A. a área de 25.128,16 m² da matrícula n. 30.592, parte do mesmo Lote Colonial Rural n. 27, pelo preço de R$ 1.700.000,00, o que corresponde a R$ 67,65/m² (evento 216, ESCRITURA2), e ao Decreto Municipal n. 1.192/2022, pelo qual o próprio expropriante atribuiu R$ 950.000,00 a área de 17.000,00 m², o que corresponde a R$ 55,88/m² (evento 153, DOCUMENTACAO2). Dois dados extraídos dos próprios autos recomendam que esses elementos sejam submetidos a exame técnico, e não descartados por juízo de aparência. O primeiro é que a área alienada em 2024 não é apenas vizinha da expropriada. A certidão negativa de débitos de imóvel rural juntada pelos réus descreve, sob o CIB n. 1.345.579-6 e em nome do réu Benjamin Prezotto, um único imóvel rural denominado "P. L. Rural n° 27, Mat. 30593 e 30592", com área total de 11,8 hectares (evento 54, APRES DOC2). Perante o cadastro do INCRA, a matrícula expropriada e a matrícula vendida compõem a mesma unidade rural. O segundo é que, sobre aquela alienação, foi recolhido ao Município de Maravilha, em 25 de junho de 2024, o valor de R$ 34.000,00 a título de imposto sobre a transmissão de bens imóveis, calculado sobre a base de R$ 1.700.000,00 (evento 216, ESCRITURA2). O peso que um e outro dado assumem na formação do valor de mercado é questão técnica, não jurídica, e é por isso que se remete ao exame pericial. Nenhum desses elementos é avaliação unilateral dos expropriados, e nenhum deles é, tampouco, paradigma automático. Sobre a escritura, registro que ela é posterior ao decreto expropriatório, à propositura desta ação e à própria imissão na posse, que a matrícula alienada ostenta, sob R.3/30.592, imissão provisória do Município sobre 5.262,00 m², e que a área vendida confronta a sudeste, por linha curva, com o contorno viário, característica de que a faixa expropriada não dispunha. Sobre o decreto de 2022, anoto que ele não versa sobre imóvel lindeiro à BR-158, como afirmam os réus, mas sobre parte do Lote Colonial Rural n. 24, matrícula n. 16.525, confrontante ao nordeste com a faixa de domínio da BR-282, com destinação declarada à indústria, ao comércio e ao serviço, desapropriado por via amigável e com valor arbitrado por servidor municipal habilitado como corretor e avaliador de imóveis. São circunstâncias que podem explicar parte da diferença, e é precisamente por não caber a este Juízo medi-las que se impõe o exame técnico. Anoto, ainda, que os réus vêm invocando dois instrumentos como se de um só negócio se tratasse, sem que a identidade entre eles esteja demonstrada. O contrato particular de 19 de outubro de 2023, com firmas reconhecidas no dia seguinte e pagamento ajustado para 25 de outubro, tem por adquirente a Construtora Olivera Ltda. e por objeto a área ideal de 24.464,07 m², ali referida à matrícula n. 23.266, pelo preço de R$ 1.700.000,00 (evento 28, CONTR4); a escritura de 28 de junho de 2024 tem por adquirente a COOCATRANS S.A. e por objeto a área de 25.128,16 m² da matrícula n. 30.592, pelo mesmo preço global. Divergem o adquirente, a data, a matrícula, a área e até a existência de intermediação por corretores, declarada no contrato e negada na escritura. Coincide o preço. Saber se se está diante de um único negócio documentado em dois momentos, ou de negócios autônomos, interfere diretamente no peso amostral de cada instrumento, e é matéria que os autos não resolvem. Acresce que a matrícula n. 23.266, indicada naquele contrato, figura no memorial descritivo que instrui o decreto expropriatório como propriedade do Município de Maravilha (evento 1, OUT7). A aptidão de um, de ambos ou de nenhum dos instrumentos para servir de dado de mercado é matéria técnica, e como tal será submetida ao novo auxiliar. Registro, quanto a esse ponto, circunstância que por si só justifica a diligência: a escritura de 28 de junho de 2024 somente ingressou nos autos com a petição do evento 216.2, em 15 de outubro de 2025, ao passo que os esclarecimentos do evento 160.1 datam de 2 de junho daquele ano. O perito nunca se manifestou sobre ela. A recusa de mensuração que ele opôs, fundada em defasagem temporal, dizia respeito ao contrato particular de 2023, e foi afirmada sem demonstração da variação do mercado no período. Sobre o documento de maior peso trazido pelos expropriados jamais houve contraditório técnico. De outro lado, e este aspecto não foi objeto de quesito específico, o critério "antes e depois" produziu, na hipótese, valor unitário da área remanescente superior ao do imóvel íntegro, com a consequência prática de a indenização resultar em patamar inferior ao valor unitário que o próprio modelo confere à terra tomada. O cotejo das Tabelas 03 e 09 do laudo mostra que, entre o cenário anterior e o posterior à desapropriação, a única variável alterada foi a área, mantidas idênticas as demais, e que o expoente atribuído a essa variável na equação de regressão é negativo. O resultado, assim, não parece traduzir avaliação da situação concreta do remanescente após a obra, mas efeito aritmético da elasticidade da área no modelo. A explicitação técnica é indispensável, tanto para aferir se, e em que medida, o resultado importa dedução de valorização do remanescente, quanto para verificar se o critério eleito é o adequado à espécie. Soma-se a isso que o modelo empregou 40 dos 75 dados da amostra, sem registrar nenhum fator atípico (evento 137, LAUDOAVAL1, Página 27), enquanto o esclarecimento do evento 231.1 justificou o descarte de dados justamente pela condição de outlier. O critério concreto de exclusão dos 35 dados remanescentes não está demonstrado. Consigno, por fim, que também o valor ofertado reclama contraste técnico. A oferta de R$ 88.070,00 provém de planilha administrativa de duas linhas, desacompanhada de memória de cálculo, subscrita pelo Prefeito e por servidor habilitado como corretor e avaliador de imóveis (evento 1, OUT10), e a impugnação que o Município opôs ao laudo pediu a redução da indenização para R$ 100.000,00 por hectare, com apoio em preços de terras agrícolas divulgados pela EPAGRI (evento 143, PET1). São elementos que integram a controvérsia sobre o preço e que igualmente hão de ser considerados pelo novo auxiliar. Passo ao pedido subsidiário. Na desapropriação a perícia não se qualifica como prova de parte, mas como o instrumento pelo qual se apura o preço que a Constituição impõe ao expropriante pagar de forma justa e prévia (artigo 5º, XXIV, da Constituição Federal, e artigos 13, 23 e 27 do Decreto-Lei n. 3.365/1941). O ônus de demonstrar a justeza do preço ofertado é do próprio ente expropriante, e é por isso que a jurisprudência lhe atribui o adiantamento dos honorários periciais ainda quando a prova seja requerida pelo expropriado, orientação já incorporada a estes autos por ocasião do saneamento (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5040708-66.2020.8.24.0000, rel. Cid Goulart, Segunda Câmara de Direito Público, j. 08-02-2022). Ainda que assim não fosse, o resultado pretendido no requerimento não decorreria da regra geral que o ampara. O artigo 95, caput, do Código de Processo Civil comete o adiantamento à parte que houver requerido a perícia, mas determina o rateio quando a prova for determinada de ofício. A decisão do evento 235.1 não deferiu requerimento de parte: fundou-se na dúvida razoável que o próprio Juízo reconheceu quanto ao valor de mercado do bem e determinou a diligência com fundamento no artigo 480 do Código de Processo Civil. Mesmo pela regra geral, portanto, jamais se chegaria à atribuição integral do encargo aos expropriados, que é o que se postula. Acresce o efeito material da transferência. Deslocar o adiantamento aos expropriados equivaleria a reduzir, na exata medida da despesa, aquilo que hão de receber pelo bem de que foram privados. A indenização justa é líquida do custo de apurá-la, sob pena de se instituir a consequência inversa, em que quanto mais distante do mercado fosse a oferta, mais oneroso seria ao expropriado demonstrá-lo. Por fim, e como reforço, a solução ora adotada é a mesma que este Juízo assentou no item 4.3 da decisão saneadora do evento 38.1, que não foi objeto de impugnação e à qual o ente público deu cumprimento sem insurgência. A coerência do critério ao longo da instrução é, ela própria, valor a preservar. Registro, ainda assim, que a preocupação legítima subjacente ao requerimento encontra resposta no artigo 30 do Decreto-Lei n. 3.365/1941, segundo o qual as custas serão pagas pelo autor se o réu aceitar o preço oferecido e, em caso contrário, pelo vencido ou em proporção, bem como no artigo 82, § 2º, do Código de Processo Civil. Adiantamento e responsabilidade definitiva não se confundem. A repartição final das despesas processuais, inclusive das periciais, será deliberada na sentença, à luz do princípio da causalidade e do cotejo entre o preço ofertado e o valor que vier a ser fixado. Fixadas essas premissas, cumpre delimitar o objeto da nova perícia e reformular a sua operacionalização, providências que a marcha destes autos recomenda. Quanto ao objeto, a segunda perícia recai sobre os mesmos fatos da primeira e destina-se exclusivamente à apuração do valor da justa indenização da área de 8.807,00 m² descrita no Decreto Municipal n. 499/2024, nele compreendida a eventual depreciação da área remanescente. Não integram o seu objeto a extensão da área efetivamente ocupada, matéria já remetida à via autônoma na decisão do evento 220.1, nem o direito de extensão e a faixa non aedificandi, repelidos na decisão saneadora por força do artigo 20 do Decreto-Lei n. 3.365/1941. É essa delimitação, e não a conduta das partes por ocasião da vistoria, que torna dispensável o levantamento topográfico da área de fato ocupada, reclamado pelos réus: não se apura, nestes autos, área diversa da constante do decreto expropriatório. Anoto, de todo modo, que na vistoria o réu Vanderlei Prezotto, o assistente técnico por eles indicado e o seu procurador foram consultados pelo perito e declararam não ter dúvida quanto à área desapropriada, restringindo a discordância ao valor ofertado (evento 160, LAUDO1, resposta ao quesito 1). Coisa diversa, e essa se impõe, é a representação gráfica da área avaliada e do remanescente, que integra o próprio trabalho avaliatório e deverá instruir o novo laudo. Quanto à operacionalização, a nomeação do novo auxiliar reclama disciplina mais estrita do que a delegação genérica constante do evento 235. Neste feito, três nomeações consecutivas caíram no vazio, com prazos transcorridos in albis (eventos 56, 77 e 95), o que consumiu cerca de três meses e outras tantas conclusões. Convém, por isso, que a nomeação recaia, desde já e por este ato, sobre o profissional habilitado que primeiro aceitar o encargo dentre os relacionados pelo Cartório Judicial, cabendo a este apenas contatá-los sucessivamente, na ordem certificada, sem necessidade de nova conclusão a cada recusa. Anoto, por fim, registro necessário atinente ao ônus probatório, e a ambas as partes se dirige. Os réus indicaram assistente técnico ainda na fase de quesitos (evento 54, DOC2) e dispuseram de duas oportunidades para a apresentação de parecer, após o laudo do evento 137.1 e após os esclarecimentos do evento 160.1, sem que o tenham feito. O Município indicou o seu assistente técnico na mesma fase (evento 45, PET1) e, conquanto este subscreva as manifestações do ente público, tampouco apresentou parecer que contrastasse metodicamente o trabalho oficial. Quem sustenta o desacerto do laudo, seja para elevar, seja para reduzir o valor apurado, tem o ônus de opor-lhe contraprova técnica, e não apenas juízos adjetivados. DELIMITO o objeto da segunda perícia à apuração do valor da justa indenização da área de 8.807,00 m² descrita no Decreto Municipal n. 499/2024, nele compreendida a eventual depreciação da área remanescente, e INDEFIRO o levantamento topográfico da área de fato ocupada, pelos fundamentos acima. Determino ao Cartório Judicial que contate os profissionais inscritos no cadastro deste e. Tribunal e/ou diretamente junto a esta Unidade Judiciária, sucessivamente, em ordem devidamente certificada, para que informem se aceitam o encargo. Fica desde já NOMEADO perito o primeiro dentre eles que manifestar aceitação, independentemente de nova conclusão. Não havendo aceitação por nenhum dos relacionados certifique-se e voltem os autos conclusos para deliberação, inclusive quanto à nomeação na forma do artigo 156, § 5º, do Código de Processo Civil. Aceito o munus, deverá o profissional, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar proposta fundamentada de honorários, currículo com a comprovação da habilitação e da especialidade e os seus contatos profissionais, ficando desde logo advertido de que a Anotação de Responsabilidade Técnica relativa ao encargo deverá ser juntada com o laudo. Apresentada a proposta, intimem-se as partes para sobre ela se manifestarem no prazo comum de 15 (quinze) dias (artigo 465, § 3º, do Código de Processo Civil). Não havendo impugnação, ou resolvida a que houver, intime-se o Município de Maravilha, na condição de desapropriante, para adiantar os honorários periciais no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de o feito ser julgado no estado em que se encontra, com a valoração dos elementos já produzidos. Não efetuado o depósito, certifique-se e voltem os autos conclusos. Efetuado o depósito, autorizo desde já o levantamento de 50% (cinquenta por cento) da verba em favor do profissional nomeado, ficando o remanescente reservado para após a entrega do laudo e a prestação de todos os esclarecimentos que se fizerem necessários (artigo 465, § 4º, do Código de Processo Civil). Na mesma oportunidade, intimem-se as partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias contados da intimação do ato de nomeação, indiquem assistente técnico e apresentem quesitos (artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil). Decorrido esse prazo, intime-se o perito para que designe dia e hora para os trabalhos, com a intimação das partes para o comparecimento, e para que apresente o laudo no prazo de 30 (trinta) dias contados da realização da vistoria. Sem prejuízo dos quesitos das partes, formulo, com fundamento no artigo 470, inciso II, do Código de Processo Civil, os seguintes quesitos do Juízo, que o perito responderá de forma fundamentada: a) Qual o valor de mercado unitário, em reais por metro quadrado, da área de 8.807,00 m² expropriada do imóvel da matrícula n. 30.593, com indicação da data de referência da avaliação, da amostra empregada, dos critérios concretos de saneamento amostral, do tratamento adotado e do grau de fundamentação alcançado, na forma da ABNT NBR 14.653-3? b) A escritura pública lavrada em 28 de junho de 2024, relativa à área de 25.128,16 m² da matrícula n. 30.592, pelo preço de R$ 1.700.000,00 (evento 216, ESCRITURA2), constitui dado de mercado utilizável na avaliação do imóvel expropriado? Na resposta, considere que a certidão do evento 54 descreve as matrículas n. 30.593 e n. 30.592 como um único imóvel rural perante o cadastro do INCRA, sob o CIB n. 1.345.579-6, e que sobre aquela alienação foi recolhido imposto de transmissão calculado sobre a base de R$ 1.700.000,00. Em caso afirmativo, com que tratamento e com que efeito sobre o valor apurado? Em caso negativo, por quais razões técnicas, esclarecendo especificamente: se a adquirente configura compradora de interesse especial, dado que já é proprietária da matrícula n. 10.104, confrontante; se a frente para o contorno viário altera a condição do bem; e se, e em que medida, influi no preço a circunstância de a matrícula ostentar, sob R.3/30.592, imissão provisória do Município sobre 5.262,00 m², bem como a de a alienação ser posterior ao decreto expropriatório e à imissão na posse. c) O contrato particular de 19 de outubro de 2023, relativo à área ideal de 24.464,07 m² pelo preço de R$ 1.700.000,00, o que corresponde a R$ 69,49/m² (evento 28, CONTR4), documenta o mesmo negócio jurídico da escritura referida no quesito anterior ou negócio autônomo? Constitui, por si, dado de mercado utilizável, consideradas as divergências de adquirente, de data, de matrícula, de área e de intermediação entre os dois instrumentos? d) O valor de R$ 55,88/m² decorrente do Decreto Municipal n. 1.192/2022, que desapropriou por via amigável 17.000,00 m² de parte do Lote Colonial Rural n. 24, matrícula n. 16.525, confrontante com a faixa de domínio da BR-282, com destinação à indústria, ao comércio e ao serviço (evento 153, DOCUMENTACAO2), é comparável ao mercado do imóvel avaliando na data de referência da avaliação? A destinação declarada e a forma de apuração daquele valor comprometem, ou não, a sua utilização como paradigma? e) O critério "antes e depois" é o adequado à hipótese destes autos? Em caso afirmativo, esclareça por qual razão técnica a indenização dele resultante no laudo do evento 137 é inferior ao valor unitário que o mesmo modelo atribuiu ao imóvel antes da desapropriação (R$ 16,96/m²) e à área remanescente (R$ 17,49/m²), considerando que, entre os cenários das Tabelas 03 e 09 daquele laudo, a única variável alterada foi a área e que o expoente a ela atribuído na equação é negativo. Informe se, e em que medida, o resultado corresponde a dedução de valorização da área remanescente, e não a mero efeito da elasticidade da variável área. f) Existe, no mercado imobiliário da região, amostra de imóveis situados nas cercanias do bem expropriado com características assemelhadas? Em caso afirmativo, ela foi utilizada? Em caso negativo, qual a delimitação da área de influência adotada e a sua justificativa técnica? Esclareça, ainda, se a proximidade do entroncamento das rodovias federais BR-282 e BR-158 e do perímetro urbano, bem como a expectativa de alteração do uso de rural para urbano, exercem influência sobre o valor unitário do imóvel avaliando e, em caso afirmativo, por meio de qual variável foram mensuradas. g) A obra implantada, notadamente o talude formado pelo corte executado, acarreta depreciação da área remanescente, seja pela perda de acesso, seja pela redução da capacidade de aproveitamento? Em caso afirmativo, qual a sua expressão econômica? h) Há benfeitoria, reprodutiva ou não reprodutiva, a indenizar na área expropriada, considerada a data do apossamento administrativo? O laudo deverá ser instruído com a representação gráfica da área avaliada e da área remanescente, com a planilha integral dos dados amostrais coletados e das respectivas fontes, com a identificação dos dados efetivamente utilizados e dos descartados, e com a justificativa individualizada de cada descarte. Encartado o laudo, intimem-se as partes para que sobre ele se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias, facultada a apresentação de parecer de assistente técnico no mesmo prazo (artigo 477, § 1º, do Código de Processo Civil), sob pena de preclusão. Advirto ambas as partes de que a impugnação ao trabalho técnico deverá vir amparada em parecer de assistente ou em elemento documental idôneo, sem o que não se prestará a infirmá-lo. Sobrevindo requerimento de esclarecimentos, intime-se o perito para prestá-los no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente de nova conclusão. Prestados os esclarecimentos, ou decorrido o prazo, voltem os autos conclusos para sentença. Intimem-se. Cumpra-se.