5001921-19.2025.4.03.6108

Intimação

TRF3 · 1ª Vara Federal de Bauru · Sentença

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Bauru Rua Araújo Leite, 39-57, Vila Aeroporto Bauru, Bauru - SP - CEP: 17012-432 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001921-19.2025.4.03.6108 AUTOR: ISABELA ARCANJO MACHADO ADVOGADO do(a) AUTOR: GIOVANNA PELETEIRO DE SOUZA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: MATEUS PEREIRA SOARES - RS60491 SENTENÇA Trata-se de ação anulatória de consolidação de propriedade de imóvel ajuizada por ISABELA ARCANJO MACHADO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Narra que seu ex-companheiro, JULIO CESAR TEZA (CPF 419.787.118-08), firmou, em 08 de dezembro de 2021, o Contrato nº 8.7877.1271656-8 com a Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, para aquisição do apartamento nº 502B, Bloco B, Edifício Residencial Illetas, situado na Avenida dos Imigrantes, nº 400, Lençóis Paulista/SP (matrícula nº 37.408 do Cartório de Registro de Imóveis local), com alienação fiduciária em garantia, pelo valor total de R$ 145.000,00. A autora detém direito à meação sobre o bem, objeto de ação de dissolução de união estável em tramitação na Justiça Estadual (processo nº 1000286-44.2024.8.26.0058). Afirma que, em 13 de agosto de 2025, foi surpreendida por mensagem de WhatsApp encaminhada por escritório de terceiro ("Costa Sociedade de Advogados") informando que o imóvel seria levado a leilão, antes de qualquer comunicação formal da credora, sendo que em 16 de agosto de 2025, recebeu correspondência da própria CEF comunicando, apenas, a data dos leilões designados para 16/09/2025 e 23/09/2025. Sustenta que nem ela (fiadora e possuidora direta) nem o devedor fiduciante foram notificados pessoalmente para purgar a mora, conforme exige o art. 26 da Lei nº 9.514/97, o que tornaria nulo todo o procedimento de consolidação da propriedade (averbada na matrícula em 13/06/2025) e do leilão extrajudicial. Aduz violação ao contraditório, à ampla defesa, ao direito à moradia e à dignidade humana, requerendo a nulidade do procedimento e a oportunidade de purgar a mora. Juntou procuração, documentos e requereu a gratuidade de justiça. A decisão id. 415877654 deferiu a tutela para suspender o procedimento extrajudicial e os efeitos de eventual leilão em relação ao imóvel da Autora. Autorizou, ainda, a purgação da mora, determinando à CEF que informasse o montante do débito para referido fim. A CEF foi citada e intimada, contestando o feito nos termos do id. 429223656. Arguiu, preliminarmente, a ausência de interesse de agir, porque a Autora confessou a inadimplência e que eventual anulação do procedimento extrajudicial não traria proveito concreto, pois o débito subsistiria. No mérito, sustentou a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, a suficiência e validade da notificação extrajudicial realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis (com diligências em 30/01, 03/02, telefonema em 04/02, envio por Sedex em 05/02 e recebimento com assinatura de AR em 07/02/2025, esgotando-se o prazo de 15 dias úteis em 28/02/2025 sem purgação), a inaplicabilidade subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66 à alienação fiduciária após a Lei nº 13.465/2017, e a observância do princípio pacta sunt servanda. Juntou, nessa oportunidade, documentos registrais e o laudo de avaliação do imóvel. Após pedido de dilação de prazo, a CAIXA informou que o montante do débito em atraso seria R$ 7.057,79 mais despesas de R$ 4.548,90. A Autora apresentou réplica (id. 436679211), na qual, além de rebater os argumentos da contestação, noticiou o descumprimento da tutela de urgência pela CEF. No id. 456290874 foi determinado a intimação da autora, com urgência, para depositar em Juízo, no prazo de 15 dias úteis, a importância devidamente atualizada e as despesas administrativas da CEF, ressaltando-se que, realizado o depósito, ficariam suspensos os efeitos da consolidação da propriedade até o julgamento definitivo do processo. A autora noticiou o cumprimento da determinação de depósito, informando ter depositado judicialmente o valor de R$ 11.606,69 (equivalente ao total de atraso acrescido das despesas administrativas informadas pela CEF), juntando a guia de depósito e o comprovante de pagamento, e requerendo a declaração de purgação da mora, a confirmação da suspensão dos efeitos da consolidação e a intimação urgente da CEF para abster-se de quaisquer atos expropriatórios (id. 471394427 e 471394432). Instada, a CEF nada disse sobre o depósito e, sem novas provas, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. De início, afasto as preliminares que, em minha ótica, estão muito mais atreladas ao mérito. No caso da falta de interesse por extinção contratual, a perda de objeto e a carência de ação, a causa de pedir é justamente a falta de legalidade no procedimento, celeuma que só pode ser verificar se adentrarmos nos fundamentos decisórios acerca da pretensão e, por este motivo, não cabe falar em rematação prematura da demanda. Em prosseguimento, como expressado em sede de tutela de urgência, o repertório legal pertinente ao tema em questão sofreu consideráveis alterações na linha do tempo. Originariamente, o artigo 39 da Lei 9.514/97 obrigava a observação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei 70/66, nos seguintes termos: Art. 39 - Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei: I - não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH; II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966. Por seu turno, o art. 34 do Decreto-lei 70/66, possibilita a purgação da mora imobiliária até a assinatura do auto de arrematação, nos moldes abaixo: Art. 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos: I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário; II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação. Entretanto, a redação do artigo 39 da Lei nº 9.514/97 foi alterada em duas oportunidades. A primeira delas, promovida pela Lei nº 13.465, de 2017, modificou o inciso II, para limitar aplicação da purgação da mora apenas aos contratos com garantia de hipoteca, passando a ter a seguinte redação: "aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca". Tempos depois, já em 22/11/2023, com a edição da Lei nº 14.711/2023, para os contratos firmados desde então, não mais se admite a purgação da mora para qualquer crédito do sistema financeiro imobiliário, por expressa disposição do novo texto legal, adiante transcrito: "Art. 39. As disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação não se aplicam às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário a que se refere esta Lei". E o inciso II, do artigo 39, da Lei nº 514/97 foi integralmente revogado. Nessa linha lógica, o E. TRF da 3ª Região, em julgados reiterados, tem ostentado posicionamento firme no sentido de que as condições legais entabuladas no momento da contratação devem ser mantidas, a despeito de alteração legislativa posterior, como abaixo se confere: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL EM GARANTIA. CONTRATO FIRMADO ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI 16.465/2017. ATO JURÍDICO PERFEITO. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA CEF. AGRAVO DESPROVIDO. 1. In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017. 2. O direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram, sendo que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. Precedentes. 3. Se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito; e assim o é porque, em cenário jurídico diverso - e, no caso, também adverso -, talvez a parte ora apelante nem mesmo firmasse o contrato. 4. Para evitar-se a irretroatividade da lei, a única solução aceitável dentro do espectro constitucional, data venia, é a de aplicar-se a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário. 5. No caso em apreço, os agravados firmaram o contrato de mútuo com alienação fiduciária em 22.06.2011, com a consolidação da propriedade em favor da agravante, em 18.01.2023. 6. Conquanto os agravados tenham sido notificados para purgar a mora, o procedimento se deu nos termos da Lei nº 13.465/2017, não aplicável à hipótese dos autos. Com efeito, a possibilidade de purgar a mora deve se estender até a data da assinatura do auto de arrematação, e não até a consolidação da propriedade, como procedeu a Caixa. 7. Agravo de instrumento desprovido". (TRF3, AI nº 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, j. em 31/8/2023, DJEN 5/9/2023) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS INADIMPLEMENTO. PURGAÇÃO DA MORA. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13.465/2017. SUSPENSÃO DE LEILÃO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO SEM DEMONSTRAÇÃO DE INTENÇÃO DE QUITAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação anulatória, deferiu parcialmente tutela de urgência para autorizar o pagamento integral à Caixa Econômica Federal, acrescido de encargos, até a purgação da mora, desde que o imóvel não tenha sido alienado a terceiros. O agravante alegou irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade e na realização do leilão extrajudicial, apontando ausência de notificação prévia e pessoal para purgação da mora e requerendo a suspensão do leilão. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se o devedor fiduciante pode purgar a mora após a consolidação da propriedade em contratos firmados antes da Lei nº 13.465/2017; e (ii) saber se a ausência de notificação pessoal para leilão extrajudicial impede a realização do ato. III. Razões de decidir Contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017 asseguram ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, conforme interpretação dos arts. 34 do Decreto-Lei nº 70/66 e 39 da Lei nº 9.514/97, em respeito ao ato jurídico perfeito. A ausência de notificação pessoal para leilão não trouxe prejuízo ao agravante, que detinha ciência inequívoca da data dos atos, conforme precedentes do STJ. O agravante não demonstrou intenção concreta de purgar a mora ou quitar o débito, apresentando apenas pleito genérico de suspensão dos leilões, o que não justifica impedir o credor fiduciário de prosseguir com o procedimento de execução extrajudicial. A averbação da consolidação da propriedade pelo Cartório de Registro de Imóveis goza de fé pública, não sendo apresentada prova suficiente para infirmar a regularidade do procedimento. IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento improvido. Tese de julgamento: "1. O devedor fiduciante, em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, tem direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. A ausência de notificação pessoal acerca do leilão extrajudicial não invalida o procedimento, desde que comprovada a ciência inequívoca do devedor sobre os atos realizados." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Decreto-Lei nº 70/66, art. 34; CF/1988, art. 5º, XXXVI. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 28.03.2019; TRF 3ª Região, ApCiv 5002368-97.2023.4.03.6133, Rel. Des. Federal Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, DJEN 01.10.2024. (Acórdão 5031220-66.2024.4.03.0000,AGRAVO DE INSTRUMENTO, Relatora JUÍZA FEDERAL CONVOCADA VERA CECILIA DE ARANTES FERNANDES COSTA, TRF - TERCEIRA REGIÃO, 1ª Turma, Data da publicação 27/03/2025) E, nesse contexto, considerando o contrato celebrado entre as partes data de 08/12/2021 (id. 415541303), ou seja, na ocasião em que foi celebrado o contrato, estava em vigor o artigo 39 da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela nº 13.465, de 2017, que, como visto, em seu inciso II, permitia a aplicação da purgação da mora apenas aos créditos de financiamento garantidos por hipoteca. Adicione-se que, no caso dos autos, nota-se que a consolidação da propriedade só se deu porque mesmo notificado pessoalmente, o fiduciante JULIO CESAR TEZA não purgou a mora (vide id. 429223665 – pág. 12 – “No dia 05/02, foi enviado via Sedex com aviso de recebimento (AR), a intimação ao notificado. Em 07/02, ele recebeu a intimação em mãos, tomando ciência do seu teor, ficando com uma via da planilha de projeção para pagamento e assinando o AR”). Nestes termos, considero que não há nulidade a ser declarada, pois o devedor foi devidamente cientificado do débito e do prazo para pagamento, porém quedou-se inerte. Melhor sorte lhe assiste porém, no decorrer desta demanda, pois, em sede de análise do pedido de antecipação dos efeitos da tutela, foi deferido prazo à Autora para que efetuasse a purga da mora e esta realizou pagamento total da dívida em atraso (id. 471394432). Diante do exposto, mantenho a antecipação dos efeitos da tutela vindicada, e, nos termos do art. 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para reconhecer o direito do Demandante de purgar a mora referente ao contrato de mútuo do imóvel em questão e determinar o restabelecimento pleno do contrato de financiamento imobiliário nº 8.7877.1271656-8 em todos os seus termos e condições originais, com a incorporação ao saldo devedor das prestações em atraso e das despesas devidamente comprovadas. Por conseguinte, declaro a nulidade do leilão extrajudicial realizado em setembro de 2025 e de todos os atos expropriatórios dele decorrentes, incluindo a arrematação por terceiro, por ter sido realizado em descumprimento à tutela de urgência deferida em 03/09/2025 e no âmbito de procedimento viciado. Fica autorizado o levantamento do depósito judicial de R$ 11.606,69 pela Caixa Econômica Federal, após o cumprimento das obrigações indicadas na alínea “d” desta decisão. Condeno a Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários advocatícios no valor correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Custas pela CEF. Cópia da presente poderá servir de MANDADO / OFÍCIO, se o caso. Publique-se. Intimem-se. Bauru, data da assinatura eletrônica. SABRINA MONIQUE GRESSLER BORGES Juíza Federal Substituta