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TRF3 · Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO · Acórdão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001880-60.2022.4.03.6107 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: RICARDO DA CRUZ AMANCIO, LARISSA CAROLINE DA SILVA SOUZA AMANCIO ADVOGADO do(a) APELANTE: FABIO DIAS DA SILVA - SP345426-A ADVOGADO do(a) APELANTE: EVANDRO MONTEIRO DOS SANTOS - SP465194-A ADVOGADO do(a) APELADO: JULIO CESAR PETRONI - SP262675-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, API CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA, RPS ENGENHARIA EIRELI RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelação interposta em face de sentença proferida em ação ordinária movida por RICARDO DA CRUZ AMANCIO e CAROLINE DA SILVA SOUZA AMANCIO em face de Caixa Econômica Federal, API CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA e RPS ENGENHARIA (CONSTRUTORA) em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, pleiteando a declaração de nulidade de cláusula contratual que fixou prorrogação do prazo da entrega do imóvel, a condenação das construtoras a arcarem com os encargos do financiamento e o pagamento de indenização por danos materiais e danos morais. Em sentença, o c. juízo a quo julgou improcedente o pedido, por entender legal e legítima a fixação de prazo de entrega do imóvel a contar da data do contrato de financiamento, prorrogável por seis meses na forma da legislação de regência, e pontuando que a ação foi ajuizada antes do esgotamento do prazo fixado contratualmente, não havendo que se falar em atraso na entrega do imóvel. Ademais, condenou a parte autora ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais fixados em 10% do valor do atualizado da causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC/15, observada a regra do art. 98, §3º, do CPC/15. Em suas razões recursais, a parte autora sustenta a nulidade da cláusula B.7.1 do contrato de financiamento firmado com a CEF, pois prevê prazo para entrega do imóvel distinto daquele previsto no contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores e a empresa construtora, criando condição excessivamente prejudicial aos autores ao definir a possibilidade de dilação do prazo em 180 dias. Afirma que o contrato firmado entre os apelantes e a construtora vincula a CEF, pois esta teve ciência do contrato e detinha o dever de fiscalizar o andamento da obra, na forma da cláusula 4.14.1, e que o pagamento dos encargos contratuais em hipótese de atraso na entrega da obra é de responsabilidade das construtoras, conforme previsão contratual. Com contrarrazões apresentadas pelas rés, subiram os autos a este e. Tribunal Regional Federal. É o relatório. lor VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e da responsabilidade da Caixa Econômica Federal e da empresa construtora por danos materiais e danos morais decorrentes. Do mérito Narra a parte autora que adquiriu imóvel no âmbito do Programa “Minha Casa Minha Vida”, instituído pelo Governo Federal por meio das Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011, mediante contrato de venda e compra e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia e utilização de recursos do FGTS, celebrado com a Caixa Econômica Federal e a empresa API CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA (Id 364732792). Afirma que, em 26/06/2020, celebrou o contrato de financiamento com a CEF, com participação da empresa construtora, com previsão de conclusão da construção e entrega do imóvel em 26/07/2022 (cláusula B.7.1, Id 364732792 - Pág. 2); prazo prorrogável por até seis meses por uma única vez caso comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra (cláusula 4.9, Id 364732792 - Pág. 6), culminando no prazo final inadiável de 26/01/2023. Sustenta que o prazo previsto no contrato de financiamento é distinto daquele fixado anteriormente no contrato de promessa de compra e venda firmado diretamente com a empresa construtora e, por isso, deve ser declarado nulo, por importar em condição excessivamente onerosa e prejudicial aos contratantes. Consequentemente, pleiteia o reconhecimento do atraso na entrega do imóvel e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais (reembolso de encargos financeiros) e danos morais. Aponte-se que a parte autora não juntou aos autos o contrato de promessa de compra e venda firmado diretamente com a empresa construtora, no qual alega constar um prazo mais exíguo para a entrega do imóvel, de modo que não é possível averiguar qual seria o prazo inicialmente pactuado e se, consequentemente, o prazo fixado no contrato de financiamento com a CEF importaria em dilação excessivamente prejudicial à parte autora. Entretanto, da análise dos elementos probatórios que efetivamente constam dos autos, entendo que não restou demonstrada a nulidade das cláusulas B.7.1 e 4.9 do contrato de financiamento, que preveem prazo para entrega do imóvel de aproximadamente 2 anos após a assinatura do instrumento, prorrogável por até mais 6 meses. A despeito do quanto alegado pela parte autora, a fixação, em contrato de financiamento, de prazo diverso daquele anteriormente previsto em promessa de compra e venda não configura ato ilícito e tampouco condição abusiva ou excessivamente onerosa à parte contratante, especialmente considerando que o prazo efetivamente fixado, por si só, não se mostra excessivo (de aproximadamente 2 anos contados da assinatura do instrumento). No que diz respeito à possibilidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, por até seis meses, por uma única vez, caso comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente, tal previsão contratual possui expresso amparo legal no art. 43-A da Lei nº 4.591/64. Não há, pois, nulidade inerente na sua pactuação, especialmente quando prevista de forma clara, determinada e razoável, constituindo mecanismo legítimo para absorção de riscos inerentes à atividade da construção civil. Nesse sentido é a jurisprudência do e. STJ, que firmou o entendimento de que a cláusula contratual que prevê a prorrogação da entrega da obra por até 180 dias é legal e válida: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes. 7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp n. 1.727.939/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 11/9/2018, DJe de 17/9/2018.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. FIXAÇÃO DE VALOR DO PREJUÍZO PELA NÃO FRUIÇÃO. VALOR DO LOCATIVO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE A MORA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83 DO STJ. 1. A conclusão do acórdão recorrido acerca do critério para se chegar ao real valor do locativo observou a jurisprudência adotada neste Superior Tribunal de Justiça. 2. A jurisprudência desta Corte reconhece a validade da cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação ao consumidor. 3. É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.698.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/9/2018, DJe de 26/9/2018.) RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017.) Ademais, conforme ressaltado em sentença, eventual prazo diverso pactuado unicamente entre a parte autora e a empresa construtora, em promessa de compra e venda, não é oponível à Caixa Econômica Federal, por não ter participado do referido negócio jurídico. De igual maneira, não tem o condão de modificar ou influenciar a exigibilidade das cláusulas contratuais do financiamento, especialmente no que diz respeito ao cálculo e forma de pagamento dos encargos financeiros devidos à instituição financeira. Por fim, considerando que o prazo final previsto no contrato de financiamento para a entrega do imóvel, incluído o prazo de tolerância, recaia em 26/01/2023, e que a presente ação foi ajuizada em 03/09/2022, entendo que não restou configurado o alegado atraso na entrega do imóvel, e o consequente dano material ou moral indenizável. Diante de todo o exposto, entendo irreparável a sentença recorrida, não merecendo provimento o recurso interposto pela parte autora. Dos honorários sucumbenciais Diante da improcedência recursal, o percentual da verba honorária já fixado pelo juízo a quo deverá ser majorado em 2% (dois pontos percentuais) a título de honorários recursais, na forma do art. 85, §11, do CPC/15, sendo certo que a liquidação do valor final devido deve ser realizada na fase de cumprimento do julgado, nos termos do inciso II do § 4º do art. 85 do CPC/15, e observada, ainda, a regra do art. 98, §3º do CPC/15, por ser a sucumbente beneficiária da gratuidade de justiça. Dispositivo Ante todo o exposto, nego provimento à apelação da parte autora e majoro os honorários sucumbenciais fixados na sentença recorrida em 2% (dois pontos percentuais). Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATRASO. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por adquirentes de imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de cláusulas contratuais que previam prazo de entrega do imóvel e respectiva prorrogação por até 180 dias, bem como de condenação das construtoras ao pagamento de encargos do financiamento e de indenizações por danos materiais e morais decorrentes de alegado atraso na entrega da unidade habitacional. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 3 questões em discussão: (i) definir se são nulas as cláusulas do contrato de financiamento que estabelecem prazo de entrega do imóvel distinto daquele supostamente previsto em contrato de promessa de compra e venda e autorizam prorrogação por até 180 dias; (ii) estabelecer se houve atraso na entrega do imóvel apto a caracterizar inadimplemento contratual; e (iii) determinar se estão presentes os pressupostos para condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A parte autora não juntou aos autos o contrato de promessa de compra e venda no qual afirma constar prazo diverso para entrega do imóvel, inviabilizando a comprovação da alegada incompatibilidade contratual e da suposta onerosidade excessiva. A estipulação, em contrato de financiamento, de prazo de entrega diverso daquele eventualmente previsto em instrumento anterior não configura, por si só, ato ilícito nem condição abusiva, especialmente quando o prazo fixado se mostra razoável para a conclusão do empreendimento. A cláusula que autoriza a prorrogação do prazo de entrega por até 180 dias possui amparo legal no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 e encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. A cláusula de tolerância de até 180 dias não representa desvantagem exagerada ao consumidor quando prevista de forma clara, determinada e razoável, constituindo mecanismo legítimo para absorção de riscos inerentes à atividade da construção civil. Eventual prazo pactuado exclusivamente entre os adquirentes e a construtora não produz efeitos em relação à Caixa Econômica Federal, que não integrou aquele negócio jurídico, nem altera as condições estipuladas no contrato de financiamento. Não se caracteriza atraso na entrega do imóvel quando a ação é ajuizada antes do esgotamento do prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância validamente pactuado; restando afastada, consequentemente, a configuração de danos materiais e morais indenizáveis decorrentes do alegado inadimplemento. Diante da improcedência recursal, o percentual da verba honorária já fixado pelo juízo a quo deverá ser majorado em 2% (dois pontos percentuais) a título de honorários recursais, na forma do art. 85, §11, do CPC/15. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega de imóvel por até 180 dias é válida quando observados os limites legais e o dever de informação ao consumidor. Prazo estabelecido em contrato de promessa de compra e venda não vincula instituição financeira que não participou do respectivo negócio jurídico. Não há mora da construtora nem responsabilidade indenizatória quando o prazo contratual de entrega, acrescido do período de tolerância, ainda não se encontra esgotado. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º, 4º, II, e 11, 98, § 3º, e 1.026, § 2º; Lei nº 4.591/1964, arts. 43, II, 43-A, 48, § 2º, 33 e 34, § 2º; Código Civil, arts. 132 e 927; CDC, art. 18, § 2º; Lei nº 4.864/1965, art. 12; Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.727.939/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 11.09.2018, DJe 17.09.2018; STJ, AgInt no REsp nº 1.698.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 20.09.2018, DJe 26.09.2018; STJ, REsp nº 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.09.2017, DJe 21.09.2017. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão
TRF3 · Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO · Acórdão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001880-60.2022.4.03.6107 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: RICARDO DA CRUZ AMANCIO, LARISSA CAROLINE DA SILVA SOUZA AMANCIO ADVOGADO do(a) APELANTE: FABIO DIAS DA SILVA - SP345426-A ADVOGADO do(a) APELANTE: EVANDRO MONTEIRO DOS SANTOS - SP465194-A ADVOGADO do(a) APELADO: JULIO CESAR PETRONI - SP262675-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, API CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA, RPS ENGENHARIA EIRELI RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelação interposta em face de sentença proferida em ação ordinária movida por RICARDO DA CRUZ AMANCIO e CAROLINE DA SILVA SOUZA AMANCIO em face de Caixa Econômica Federal, API CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA e RPS ENGENHARIA (CONSTRUTORA) em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, pleiteando a declaração de nulidade de cláusula contratual que fixou prorrogação do prazo da entrega do imóvel, a condenação das construtoras a arcarem com os encargos do financiamento e o pagamento de indenização por danos materiais e danos morais. Em sentença, o c. juízo a quo julgou improcedente o pedido, por entender legal e legítima a fixação de prazo de entrega do imóvel a contar da data do contrato de financiamento, prorrogável por seis meses na forma da legislação de regência, e pontuando que a ação foi ajuizada antes do esgotamento do prazo fixado contratualmente, não havendo que se falar em atraso na entrega do imóvel. Ademais, condenou a parte autora ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais fixados em 10% do valor do atualizado da causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC/15, observada a regra do art. 98, §3º, do CPC/15. Em suas razões recursais, a parte autora sustenta a nulidade da cláusula B.7.1 do contrato de financiamento firmado com a CEF, pois prevê prazo para entrega do imóvel distinto daquele previsto no contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores e a empresa construtora, criando condição excessivamente prejudicial aos autores ao definir a possibilidade de dilação do prazo em 180 dias. Afirma que o contrato firmado entre os apelantes e a construtora vincula a CEF, pois esta teve ciência do contrato e detinha o dever de fiscalizar o andamento da obra, na forma da cláusula 4.14.1, e que o pagamento dos encargos contratuais em hipótese de atraso na entrega da obra é de responsabilidade das construtoras, conforme previsão contratual. Com contrarrazões apresentadas pelas rés, subiram os autos a este e. Tribunal Regional Federal. É o relatório. lor VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e da responsabilidade da Caixa Econômica Federal e da empresa construtora por danos materiais e danos morais decorrentes. Do mérito Narra a parte autora que adquiriu imóvel no âmbito do Programa “Minha Casa Minha Vida”, instituído pelo Governo Federal por meio das Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011, mediante contrato de venda e compra e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia e utilização de recursos do FGTS, celebrado com a Caixa Econômica Federal e a empresa API CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA (Id 364732792). Afirma que, em 26/06/2020, celebrou o contrato de financiamento com a CEF, com participação da empresa construtora, com previsão de conclusão da construção e entrega do imóvel em 26/07/2022 (cláusula B.7.1, Id 364732792 - Pág. 2); prazo prorrogável por até seis meses por uma única vez caso comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra (cláusula 4.9, Id 364732792 - Pág. 6), culminando no prazo final inadiável de 26/01/2023. Sustenta que o prazo previsto no contrato de financiamento é distinto daquele fixado anteriormente no contrato de promessa de compra e venda firmado diretamente com a empresa construtora e, por isso, deve ser declarado nulo, por importar em condição excessivamente onerosa e prejudicial aos contratantes. Consequentemente, pleiteia o reconhecimento do atraso na entrega do imóvel e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais (reembolso de encargos financeiros) e danos morais. Aponte-se que a parte autora não juntou aos autos o contrato de promessa de compra e venda firmado diretamente com a empresa construtora, no qual alega constar um prazo mais exíguo para a entrega do imóvel, de modo que não é possível averiguar qual seria o prazo inicialmente pactuado e se, consequentemente, o prazo fixado no contrato de financiamento com a CEF importaria em dilação excessivamente prejudicial à parte autora. Entretanto, da análise dos elementos probatórios que efetivamente constam dos autos, entendo que não restou demonstrada a nulidade das cláusulas B.7.1 e 4.9 do contrato de financiamento, que preveem prazo para entrega do imóvel de aproximadamente 2 anos após a assinatura do instrumento, prorrogável por até mais 6 meses. A despeito do quanto alegado pela parte autora, a fixação, em contrato de financiamento, de prazo diverso daquele anteriormente previsto em promessa de compra e venda não configura ato ilícito e tampouco condição abusiva ou excessivamente onerosa à parte contratante, especialmente considerando que o prazo efetivamente fixado, por si só, não se mostra excessivo (de aproximadamente 2 anos contados da assinatura do instrumento). No que diz respeito à possibilidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, por até seis meses, por uma única vez, caso comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente, tal previsão contratual possui expresso amparo legal no art. 43-A da Lei nº 4.591/64. Não há, pois, nulidade inerente na sua pactuação, especialmente quando prevista de forma clara, determinada e razoável, constituindo mecanismo legítimo para absorção de riscos inerentes à atividade da construção civil. Nesse sentido é a jurisprudência do e. STJ, que firmou o entendimento de que a cláusula contratual que prevê a prorrogação da entrega da obra por até 180 dias é legal e válida: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes. 7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp n. 1.727.939/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 11/9/2018, DJe de 17/9/2018.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. FIXAÇÃO DE VALOR DO PREJUÍZO PELA NÃO FRUIÇÃO. VALOR DO LOCATIVO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE A MORA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83 DO STJ. 1. A conclusão do acórdão recorrido acerca do critério para se chegar ao real valor do locativo observou a jurisprudência adotada neste Superior Tribunal de Justiça. 2. A jurisprudência desta Corte reconhece a validade da cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação ao consumidor. 3. É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.698.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/9/2018, DJe de 26/9/2018.) RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017.) Ademais, conforme ressaltado em sentença, eventual prazo diverso pactuado unicamente entre a parte autora e a empresa construtora, em promessa de compra e venda, não é oponível à Caixa Econômica Federal, por não ter participado do referido negócio jurídico. De igual maneira, não tem o condão de modificar ou influenciar a exigibilidade das cláusulas contratuais do financiamento, especialmente no que diz respeito ao cálculo e forma de pagamento dos encargos financeiros devidos à instituição financeira. Por fim, considerando que o prazo final previsto no contrato de financiamento para a entrega do imóvel, incluído o prazo de tolerância, recaia em 26/01/2023, e que a presente ação foi ajuizada em 03/09/2022, entendo que não restou configurado o alegado atraso na entrega do imóvel, e o consequente dano material ou moral indenizável. Diante de todo o exposto, entendo irreparável a sentença recorrida, não merecendo provimento o recurso interposto pela parte autora. Dos honorários sucumbenciais Diante da improcedência recursal, o percentual da verba honorária já fixado pelo juízo a quo deverá ser majorado em 2% (dois pontos percentuais) a título de honorários recursais, na forma do art. 85, §11, do CPC/15, sendo certo que a liquidação do valor final devido deve ser realizada na fase de cumprimento do julgado, nos termos do inciso II do § 4º do art. 85 do CPC/15, e observada, ainda, a regra do art. 98, §3º do CPC/15, por ser a sucumbente beneficiária da gratuidade de justiça. Dispositivo Ante todo o exposto, nego provimento à apelação da parte autora e majoro os honorários sucumbenciais fixados na sentença recorrida em 2% (dois pontos percentuais). Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATRASO. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por adquirentes de imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de cláusulas contratuais que previam prazo de entrega do imóvel e respectiva prorrogação por até 180 dias, bem como de condenação das construtoras ao pagamento de encargos do financiamento e de indenizações por danos materiais e morais decorrentes de alegado atraso na entrega da unidade habitacional. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 3 questões em discussão: (i) definir se são nulas as cláusulas do contrato de financiamento que estabelecem prazo de entrega do imóvel distinto daquele supostamente previsto em contrato de promessa de compra e venda e autorizam prorrogação por até 180 dias; (ii) estabelecer se houve atraso na entrega do imóvel apto a caracterizar inadimplemento contratual; e (iii) determinar se estão presentes os pressupostos para condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A parte autora não juntou aos autos o contrato de promessa de compra e venda no qual afirma constar prazo diverso para entrega do imóvel, inviabilizando a comprovação da alegada incompatibilidade contratual e da suposta onerosidade excessiva. A estipulação, em contrato de financiamento, de prazo de entrega diverso daquele eventualmente previsto em instrumento anterior não configura, por si só, ato ilícito nem condição abusiva, especialmente quando o prazo fixado se mostra razoável para a conclusão do empreendimento. A cláusula que autoriza a prorrogação do prazo de entrega por até 180 dias possui amparo legal no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 e encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. A cláusula de tolerância de até 180 dias não representa desvantagem exagerada ao consumidor quando prevista de forma clara, determinada e razoável, constituindo mecanismo legítimo para absorção de riscos inerentes à atividade da construção civil. Eventual prazo pactuado exclusivamente entre os adquirentes e a construtora não produz efeitos em relação à Caixa Econômica Federal, que não integrou aquele negócio jurídico, nem altera as condições estipuladas no contrato de financiamento. Não se caracteriza atraso na entrega do imóvel quando a ação é ajuizada antes do esgotamento do prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância validamente pactuado; restando afastada, consequentemente, a configuração de danos materiais e morais indenizáveis decorrentes do alegado inadimplemento. Diante da improcedência recursal, o percentual da verba honorária já fixado pelo juízo a quo deverá ser majorado em 2% (dois pontos percentuais) a título de honorários recursais, na forma do art. 85, §11, do CPC/15. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega de imóvel por até 180 dias é válida quando observados os limites legais e o dever de informação ao consumidor. Prazo estabelecido em contrato de promessa de compra e venda não vincula instituição financeira que não participou do respectivo negócio jurídico. Não há mora da construtora nem responsabilidade indenizatória quando o prazo contratual de entrega, acrescido do período de tolerância, ainda não se encontra esgotado. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º, 4º, II, e 11, 98, § 3º, e 1.026, § 2º; Lei nº 4.591/1964, arts. 43, II, 43-A, 48, § 2º, 33 e 34, § 2º; Código Civil, arts. 132 e 927; CDC, art. 18, § 2º; Lei nº 4.864/1965, art. 12; Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.727.939/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 11.09.2018, DJe 17.09.2018; STJ, AgInt no REsp nº 1.698.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 20.09.2018, DJe 26.09.2018; STJ, REsp nº 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.09.2017, DJe 21.09.2017. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão
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