5001755-62.2024.8.24.0042

Intimação

TJSC · 2ª Vara da Comarca de Maravilha · DESPACHO/DECISÃO

DESAPROPRIACAO Nº 5001755-62.2024.8.24.0042/SC RÉU: CLAUDIO ANTONIO RANZI ADVOGADO(A): CARLA ROBERTA SCHWANTES HACHMANN (OAB SC034330) RÉU: NOICI GRAEFF RANZI ADVOGADO(A): CARLA ROBERTA SCHWANTES HACHMANN (OAB SC034330) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada pelo MUNICÍPIO DE MARAVILHA em face de CLAUDIO ANTONIO RANZI e NOICI GRAEFF RANZI, tendo por objeto a área de 11.230,00 m², parte do lote colonial rural n. 26, integrante da matrícula n. 22.573 do Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, destinada à implantação de elevado no entroncamento das Rodovias Federais BR-282 e BR-158. Deferida a imissão provisória na posse (evento 5, DESPADEC1), a parte demandada apresentou contestação limitada à impugnação do preço (evento 18, CONT1), seguindo-se réplica do ente expropriante (evento 22, RÉPLICA1). O feito foi saneado, com fixação do valor da justa indenização como único ponto controvertido e determinação da prova pericial (evento 28, DESPADEC1). Sobreveio o laudo de engenharia de avaliações, que apurou o valor de R$ 110.500,00 (evento 137, LAUDOAVAL1). O Município manifestou concordância (evento 142, PET1). A parte demandada impugnou o trabalho técnico e apresentou manifestação de seu assistente (evento 144, PET1, 145.1 e 160.1), tendo o perito prestado esclarecimentos por três vezes evento 151, LAUDO1, 183.1 e 196.1), a última delas em resposta aos quesitos formulados por este Juízo (evento 186, DESPADEC1). Intimadas as partes do último complemento, o Município requereu o julgamento do feito (evento 203, PET1) e a parte demandada postulou a realização de nova perícia, com fundamento no art. 480 do Código de Processo Civil, preferencialmente por profissional da região oeste, e, subsidiariamente, a inspeção judicial do art. 481 do mesmo diploma (evento 205, PET1). É o relatório. Decido. A nova perícia não se destina a substituir o laudo por outro que conduza a resultado mais favorável à parte inconformada. O art. 480 do Código de Processo Civil a reserva à hipótese de a matéria não estar suficientemente esclarecida, e o § 1º do mesmo dispositivo delimita a sua função à correção de omissão ou inexatidão dos resultados a que a primeira conduziu, sem que a segunda substitua a primeira, a teor do § 3º. No ponto em que a parte demandada deduz a sua insurgência, o pedido não se sustenta. A tese repetida desde a contestação, e reiterada nos eventos 144.1, 160.1 e 205.1, é a de que a área teria vocação comercial e industrial e não poderia ser avaliada como imóvel rural. O perito respondeu a essa objeção três vezes, sustentando que a avaliação segue o uso efetivamente constatado na vistoria, e não o aproveitamento hipotético, e registrando que não há nos autos projeto de parcelamento aprovado, equipamento urbano implantado ou qualquer intervenção que autorize tratar a área como urbana. Trata-se de resposta tecnicamente fundamentada, e a discordância com o seu resultado, por si só, não abre a via do art. 480. Sucede que o exame do conjunto probatório revela ponto efetivamente não esclarecido, e que nenhuma das partes suscitou. Não se trata de divergência de opinião técnica, mas de premissa de fato, verificável nos próprios autos. O laudo adotou, na avaliação do terreno antes da desapropriação, a área de 65.835,00 m², correspondente à totalidade da matrícula n. 22.573, e, na avaliação depois da desapropriação, a área de 53.705,00 m². Ocorre que a AV.1/22.573 é expressa ao consignar que do imóvel objeto daquela matrícula pertence a NOICI GRAEFF RANZI a área ideal de 12.130,00 m² e a ARMANDO DRUMM a área ideal de 53.705,00 m², situação confirmada pela R.6/22.573, que descreve o condomínio (evento 1, MATRIMÓVEL3; evento 25, MATRIMÓVEL2). O número adotado como área remanescente coincide, com exatidão, com a área ideal de terceiro estranho a esta lide. O próprio laudo registra o fato. A Tabela 01 do trabalho distingue a área remanescente da matrícula, de 54.605,00 m², daquela excluída a remanescente dos requeridos, de 53.705,00 m², e o laudo consigna, tanto ao avaliar o terreno depois da desapropriação quanto na conclusão, que a área remanescente pertencente aos réus é de 900,00 m². Este Juízo, ao deferir a imissão provisória, também já havia anotado que a expropriação alcança 11.230,00 m² de 12.130,00 m², dentro de área maior de 65.835,00 m². A premissa não é indiferente ao resultado. No modelo adotado, a variável Área é quantitativa, tem impacto negativo sobre o valor unitário e é a de maior significância isolada, com t de Student calculado de -13,54. O perito reiterou, nos eventos 151.1, 183.1 e 196.1, que quanto maior a área do imóvel menor é o seu valor unitário, sendo o inverso verdadeiro. E o laudo demonstra o efeito com os seus próprios números: à área de 65.835,00 m² atribuiu R$ 12,77/m², ao passo que à área de 53.705,00 m², apenas por ser menor, atribuiu R$ 13,60/m². Se assim é, a definição do universo de avaliação repercute diretamente sobre o valor unitário e, por consequência, sobre a indenização. A prova emprestada trazida pela parte demandada torna a questão ainda mais nítida. O mesmo perito, na mesma data e com a mesma equação, avaliou imóvel lindeiro separado apenas pela BR-282, nos autos n. 5001756-47.2024.8.24.0042, adotando como universo a matrícula n. 20.819, de 20.521,85 m², e obtendo R$ 27,20/m² (evento 144, DOCUMENTACAO3). As duas avaliações diferem em apenas duas variáveis, a Área e a Lavoura, e ambas reclamam explicitação, sobretudo porque a variável Lavoura foi fixada em zero no imóvel dos réus, embora o perito tenha respondido, ao quinto quesito do expropriante, que sobre a área existiram tanques de piscicultura e que é possível considerá-la produtiva. Registre-se, ainda, que a oferta administrativa correspondeu, em ambos os feitos, a exatos R$ 10,00/m² (evento 1, OUT10), e que a perícia fixou indenização substancialmente superior à oferta em um caso e inferior à oferta no outro. A anomalia, por si só, recomenda que a consistência das premissas seja depurada antes da sentença. Há, além disso, dois pontos técnicos pendentes. O primeiro diz respeito à área remanescente de 900,00 m². O perito afirmou considerar necessária a sua desapropriação e computou-a como se expropriada, mas não apresentou o seu valor em separado, como determina a norma técnica invocada no próprio laudo para o remanescente tido por inaproveitável; e o limite amostral inferior da variável Área, de 2.100,00 m², suscita dúvida quanto à possibilidade de o modelo estimar valor para superfície tão reduzida no Grau III declarado. O segundo refere-se ao saneamento amostral: foram descartados 35 dos 75 dados coletados, sem indicação do critério de cada exclusão e com simultânea declaração de ausência de outliers, o que exige conciliação. Nesse cenário, a complementação do laudo é medida mais adequada e mais eficaz do que a nova perícia. O que se identificou é premissa verificável e, se equivocada, corrigível pela simples reaplicação da equação já constante dos autos, providência que se resolve em dias. A nova perícia, ao contrário, não substituiria a primeira, reabriria ciclo integral de vistoria, laudo, esclarecimentos e impugnações e retardaria feito que tramita desde maio de 2024, com prioridade legal de tramitação e com a posse do bem já transferida ao expropriante desde então. O INDEFERIMENTO, por isso, se dá por ora, ficando expressamente ressalvado o reexame do art. 480 do Código de Processo Civil após a manifestação complementar. A inspeção judicial, por sua vez, é desnecessária. A controvérsia é metodológica, e não de percepção sensorial do bem. O imóvel foi vistoriado, levantado por aeronave remotamente pilotada, fotografado e georreferenciado, e a obra pública já alterou o seu estado. A diligência nada acrescentaria à formação do convencimento sobre o valor. ISTO POSTO: 1. INDEFIRO, por ora, o pedido de nova perícia formulado no evento 205, com fundamento no art. 480 do Código de Processo Civil, ressalvado o reexame da matéria após a complementação abaixo determinada. 2. INDEFIRO o pedido de inspeção judicial (art. 481 do Código de Processo Civil), por desnecessário. 3. Intime-se o MUNICÍPIO DE MARAVILHA para, no prazo de 15 (quinze) dias, contado em dobro, manifestar-se expressamente sobre a área remanescente de 900,00 m² pertencente à parte demandada, dizendo se adere à conclusão pericial de que também deve ser expropriada e se requer a sua incorporação, hipótese em que deverá aditar o pedido e complementar o depósito. 4. Intime-se o perito judicial para, no prazo de 20 (vinte) dias, complementar o laudo, respondendo de forma fundamentada e individualizada: a) por que se adotou, como imóvel avaliando, a área de 65.835,00 m² da matrícula n. 22.573, e não a área de 12.130,00 m² pertencente à parte demandada, considerando que a AV.1/22.573 atribui a NOICI GRAEFF RANZI a área ideal de 12.130,00 m² e a ARMANDO DRUMM a área ideal de 53.705,00 m², e considerando que o laudo registra que a área remanescente pertencente aos réus é de 900,00 m²; b) qual o valor unitário e o valor total obtidos pela aplicação da equação constante do laudo à área de 12.130,00 m², mantidos os mesmos valores das variáveis Sede, Lavoura e Acesso, apresentando a memória de cálculo; c) se, mantido o critério normativo do antes e depois, a adoção do universo de 12.130,00 m² altera o valor da indenização, e em que medida, considerando que o próprio laudo atribuiu R$ 12,77/m² à área de 65.835,00 m² e R$ 13,60/m² à área de 53.705,00 m²; d) se a área remanescente de 900,00 m² é inaproveitável e por quê; se o modelo admite estimativa de valor para superfície inferior ao limite amostral de 2.100,00 m² sem incorrer em extrapolação vedada no Grau III declarado; e, reconhecida a inaproveitabilidade, qual o valor do remanescente, apurado por método idôneo e apresentado em separado, como exige a norma técnica; e) se a avaliação destes autos e a dos autos n. 5001756-47.2024.8.24.0042 (evento 144, DOCUMENTACAO3) diferem apenas nas variáveis Área e Lavoura, quantificando, separadamente, quanto da diferença entre os valores unitários de R$ 27,20/m² e R$ 12,77/m² é atribuível a cada uma delas; f) por que se atribuiu o valor zero à variável Lavoura no imóvel dos réus, tanto antes quanto depois da desapropriação, quando consignou, ao responder o quinto quesito do expropriante, que sobre a área existiram tanques de piscicultura e que é possível considerá-la produtiva, e quando, no feito acima referido, adotou o valor um para a mesma variável na avaliação anterior à desapropriação; g) a relação nominal dos 35 dados descartados do banco de dados, pelo código do Anexo 03, com a razão técnica específica de cada exclusão, esclarecendo a compatibilidade dos descartes com a declaração de ausência de outliers; h) quais dos 40 dados efetivamente utilizados se situam a até 2.000 m do imóvel avaliando ou possuem testada para as Rodovias BR-282 ou BR-158, identificando-os pelo código do Anexo 03, e, não havendo nenhum, qual o efeito técnico dessa ausência sobre a delimitação da área de influência; i) se foram pesquisadas transações efetivamente registradas no Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca e, sendo o banco de dados composto exclusivamente por ofertas colhidas junto a imobiliárias, qual a compatibilidade dessa composição com a hierarquia de dados de mercado estabelecida na ABNT NBR 14.653, invocada no próprio laudo. 6. Fica o perito advertido de que a complementação ora determinada não se satisfaz com a reiteração dos termos do laudo e das manifestações anteriores, devendo cada quesito ser respondido de modo específico, sob as cominações do art. 468 do Código de Processo Civil. 7. Apresentada a complementação, dê-se vista às partes pelo prazo comum de 15 (quinze) dias, contado em dobro para o ente público. 8. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Cumpra-se.