5001754-77.2024.8.24.0042

Intimação

TJSC · 2ª Vara da Comarca de Maravilha · DESPACHO/DECISÃO

DESAPROPRIACAO Nº 5001754-77.2024.8.24.0042/SC RÉU: CLAUDIO ANTONIO RANZI ADVOGADO(A): CARLA ROBERTA SCHWANTES HACHMANN (OAB SC034330) RÉU: NOICI GRAEFF RANZI ADVOGADO(A): CARLA ROBERTA SCHWANTES HACHMANN (OAB SC034330) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada pelo MUNICÍPIO DE MARAVILHA em face de CLAUDIO ANTONIO RANZI e NOICI GRAEFF RANZI, tendo por objeto a área de 1.928,00 m², parte do lote colonial rural n. 26 da Seção Humaitá, destacada do imóvel da matrícula n. 10.295 do Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, cuja área total é de 37.879,30 m², declarada de utilidade pública pelo Decreto Municipal n. 960/2023 e desapropriada pelo Decreto Municipal n. 961/2023, mediante oferta de R$ 19.280,00 (evento 1, INIC1). O Juízo deferiu a imissão provisória na posse (evento 5, DESPADEC1), averbada sob o n. 7 na matrícula n. 10.295 (evento 24, MATRIMÓVEL2), tendo a parte demandada levantado a integralidade do depósito prévio, na forma do artigo 34-A, § 2º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, à vista da concordância manifestada em contestação (evento 18, CONT1, evento 60, ALVLEVANT1 e evento 183, EXTRATO DE SUBCONTA1). Citados, os demandados apresentaram contestação limitada à impugnação do preço, ao argumento de que o valor ofertado destoa do praticado no mercado local (evento 18, CONT1). Sobreveio réplica, na qual o ente político expropriante sustentou a higidez da oferta e acrescentou que o imóvel é improdutivo e situado em área de preservação permanente (evento 22, RÉPLICA1). Determinada a prova pericial (evento 26, DESPADEC1) e sucedidas três substituições do auxiliar do Juízo (evento 49, DESPADEC1, 68.1 e 80.1), o perito ANDRE KRAMER FRASSETTO realizou a vistoria em 25 de fevereiro de 2025 e apresentou laudo no qual fixou a justa indenização em R$ 26.200,00, pelo critério normativo "antes e depois" (evento 151, LAUDOAVAL1). Ambas as partes impugnaram o trabalho técnico. O expropriante o reputou excessivo e postulou o retorno ao patamar de R$ 100.000,00 por hectare, esclarecendo que sua oferta se apoiou em preços de terras agrícolas utilizados pela EPAGRI (evento 156, PET1, 166.1, 175.1 e 180.1). Os expropriados o reputaram insuficiente, sustentando vocação comercial e industrial da área e apontando que o mesmo perito avaliou imóvel lindeiro, separado apenas pela BR-282, em patamar aproximadamente duplo (evento 158, PET1, 162.1, 177.1 e 227.1). Intimado por três vezes, o perito prestou esclarecimentos e reiterou integralmente as conclusões do laudo (evento 168, LAUDO1, 206.1 e 219.1). O expropriante requereu o prosseguimento do feito e a procedência da inicial (evento 225, PET1). Os expropriados requereram a realização de nova perícia, com fundamento no artigo 480 do Código de Processo Civil, e, subsidiariamente, a realização de inspeção judicial, na forma do artigo 481 do mesmo diploma (evento 227, PET1). É o relatório. Decido. DA SEGUNDA PERÍCIA O artigo 480 do Código de Processo Civil condiciona a segunda perícia à circunstância de a matéria não estar suficientemente esclarecida. O pressuposto é objetivo e diz respeito ao estado da instrução, não ao grau de satisfação das partes com o resultado alcançado. Fosse de outro modo, bastaria a discordância para instaurar sucessão indefinida de perícias, e o processo não teria termo. Na hipótese vertida nos autos, há de fato pontos não esclarecidos. Ocorre que eles são localizados, nomináveis e verificáveis pela simples conferência do próprio laudo e daquele que os demandados trouxeram a estes autos, de sorte que a sua elucidação não reclama novo profissional nem novo trabalho de campo: reclama resposta específica do perito que subscreveu o trabalho, sobre o modelo estatístico que ele mesmo construiu. O primeiro ponto é aritmético. A Tabela 14 do laudo consigna, para a área remanescente, superfície de 35.951,30 m², valor unitário de R$ 15,41/m² e valor total de R$ 548.461,93 (evento 151, LAUDOAVAL1, página 31). O produto dos dois primeiros fatores, contudo, é de R$ 554.009,53. O montante lançado corresponde, ao centavo, ao produto de R$ 15,41 por 35.591,30 m², superfície que difere da remanescente pela transposição de dois algarismos. Refeita a operação com a área efetivamente indicada na mesma tabela, a indenização apurada pelo critério "antes e depois" resultaria em R$ 20.619,45, e não em R$ 26.167,05. Registro, desde logo, que o achado é desfavorável aos expropriados, e é precisamente por isso que deve ser explicitado. A justa indenização do artigo 5º, XXIV, da Constituição Federal não comporta gradação em favor de nenhuma das partes, e a própria contestação invocou a lição segundo a qual a indenização "deve ser exata: nem mais, nem menos; sem excesso, nem deficiência" (evento 151, LAUDOAVAL1, página 12). O Juízo não pode homologar cálculo cuja inconsistência já identificou, nem pode corrigi-lo de ofício, porque a retificação é atribuição do subscritor do laudo. O segundo ponto respeita ao enquadramento das variáveis do modelo. Na Tabela 03 o imóvel avaliando foi classificado como "Lavoura: Não (0)", ao passo que, no laudo relativo ao imóvel lindeiro da matrícula n. 20.819, trazido a estes autos pelos próprios demandados, o mesmo perito o classificou como "Lavoura: Sim (1)". Não se cuida de contradição interna, e faço questão de consigná-lo: ao responder, naquele processo, ao quesito sobre produtividade, o auxiliar do Juízo registrou que "ainda que pequena, sobre a área existia uma lavoura", enquanto nestes autos se limitou a afirmar que a área "era e continua sendo produtiva", sem aludir a lavoura implantada. A distinção, portanto, parece deliberada e tecnicamente possível. Sucede que ela nunca foi explicitada, e o seu peso é decisivo, porquanto o próprio laudo registra, no item de descrição das variáveis, que a diferença entre os extremos dessa variável vale 48,20% na estimativa. Acresce que a caracterização da região, no mesmo trabalho, alude a terrenos "utilizados na agricultura e pecuária". Falta dizer o que foi observado na vistoria de 25 de fevereiro de 2025 para autorizar cada um dos enquadramentos. O terceiro ponto decorre dos dois anteriores. Os expropriados sustentam, desde o Evento 158.1, que o mesmo perito avaliou em patamar aproximadamente duplo o imóvel da matrícula n. 20.819, objeto dos autos n. 5001756-47.2024.8.24.0042, separado deste apenas pela BR-282. Instado por três vezes, o auxiliar do Juízo atribuiu a diferença exclusivamente à área, invocando a premissa de que, quanto maior a superfície, menor o valor unitário (evento 168, LAUDO1, 206.1 e 219.1). Sucede que o laudo daquele processo veio aos autos por iniciativa dos próprios demandados (evento 158, DOCUMENTACAO3) e revela que ambos os imóveis foram avaliados pelo mesmíssimo modelo, com idêntica amostra e idêntica equação, distinguindo-se apenas pela área e pela variável "Lavoura", positiva naquele caso e negativa neste. Aplicados os coeficientes constantes do laudo, a diferença decompõe-se com exatidão. A área maior do imóvel destes autos reduz o valor unitário em 17,4%, ao passo que a ausência de lavoura o reduz em 32,5%, e o produto desses dois fatores conduz, precisamente, dos R$ 27,20/m² atribuídos ao imóvel lindeiro aos R$ 15,17/m² atribuídos ao dos demandados. Vale dizer que cerca de dois terços do afastamento entre os dois valores decorrem da variável "Lavoura" e apenas um terço da área. A resposta oferecida, portanto, explica a menor parte do fenômeno que se pediu explicar, e silencia justamente sobre a variável cujo suporte fático não foi revelado. Postos esses pontos, tenho que a segunda perícia é, neste momento, medida prematura e desproporcional. Prematura porque o dever de esclarecimento do artigo 477, § 2º, do Código de Processo Civil ainda não foi exaurido quanto às questões acima, que jamais foram formuladas ao perito nos termos precisos em que ora se formulam. Desproporcional porque o adiantamento dos honorários incumbe ao expropriante, conforme já decidido no Evento 26.1, de modo que a repetição integral do trabalho técnico oneraria o erário sem garantia de convergência, num feito cujo valor da causa é de R$ 19.280,00 e no qual a verba pericial já alcançou R$ 6.250,00. Acrescento razão de ordem prática. O feito tramita desde 2 de maio de 2024, tem prioridade de tramitação e já suportou três substituições de perito antes da nomeação do atual. O expropriante encontra-se imitido na posse e a área foi absorvida pelo sistema rodoviário; os expropriados, por sua vez, receberam apenas o depósito prévio e aguardam a eventual diferença. Nova perícia, com nomeação, proposta, impugnação, depósito, vistoria, laudo, esclarecimentos e novas impugnações, acrescentaria ao feito prazo estimável em não menos de oito meses, com risco concreto de produzir um terceiro valor sem elucidar os pontos que ora se apontam, malgrado não fuja da minha percepção que os próprios demandados é quem postulam nova perícia. A despeito disso, a defesa da duração razoável do processo é dever de todos os agentes processuais, em especial do Juiz. INDEFIRO, por ora, o pedido de nova perícia. DA INSPEÇÃO JUDICIAL A inspeção judicial destina-se a esclarecer o julgador sobre fato que interesse à decisão da causa (artigo 481 do Código de Processo Civil). O fato relevante, aqui, é o estado do imóvel na data de referência da avaliação, e não o seu estado atual, por força do artigo 26 do Decreto-Lei n. 3.365/1941, segundo o qual o valor da indenização será contemporâneo da avaliação. Ocorre que a faixa expropriada já se achava ocupada pelo sistema rodoviário quando da vistoria pericial, como demonstram as fotografias 01 e 03 do memorial fotográfico (Evento 151), e a obra progrediu desde então. A percepção sensorial direta do local, hoje, não reconstituiria o estado juridicamente relevante; retrataria situação posterior e alterada. Some-se que o laudo já contém memorial fotográfico e levantamento aéreo por drone, obtidos na data da vistoria, bem como imagens de satélite anteriores ao início das obras. Trata-se, pois, de diligência inútil para o fim a que se destina, cujo INDEFERIMENTO se impõe na forma do artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. DO BANCO DE DADOS DO LAUDO E DOS PODERES DO PERITO O banco de dados do Anexo 03 do laudo é integralmente composto de ofertas anunciadas por imobiliárias e corretores, sem um único dado de transação, e identifica os seus elementos, quase todos, apenas pela localidade genérica, sem coordenadas, matrícula ou fotografia que permitam aferir a respectiva posição em relação ao avaliando. Registro, em favor do trabalho técnico e para que não se perpetue premissa equivocada, que há exceções: o dado n. 24 indica "Rodovia BR 282", com 270.000,00 m² e valor unitário de R$ 12,96/m², e o dado n. 46 indica "Linha Belo Horizonte, Rodovia BR 282, Km 614". A afirmação de que nenhum elemento lindeiro à rodovia teria integrado a amostra, sustentada pelos assistentes técnicos e tomada como premissa na decisão do Evento 209.1, há de ser qualificada. Persiste, porém, o obstáculo de que o Anexo 03 relaciona setenta e cinco dados sem discriminar quais os quarenta efetivamente empregados no modelo, o que impede a auditoria da amostra. A colheita dos elementos que faltarem ao esclarecimento incumbe ao próprio auxiliar do Juízo. O artigo 23, § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941 confere-lhe o poder de requisitar das autoridades públicas os esclarecimentos ou documentos que se tornarem necessários à elaboração do laudo, determinando-lhe que nele indique, entre outras circunstâncias atendíveis para a fixação da indenização, as enumeradas no artigo 27. No mesmo sentido, a decisão do Evento 26.1 já lhe transcreveu a íntegra do artigo 473 do Código de Processo Civil, cujo § 3º o autoriza a solicitar documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas. O instrumento estava à sua disposição desde julho de 2024 e não foi utilizado. DISPOSITIVO Isto posto e pelo mais que dos autos consta: INDEFIRO, por ora, o pedido de realização de nova perícia formulado no Evento 227, ressalvada a reapreciação da matéria após o cumprimento das diligências ora determinadas. INDEFIRO o pedido subsidiário de inspeção judicial, com fundamento no artigo 481 e no artigo 370, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. CUMPRIDAS as determinações acima, ou decorridos os prazos assinados, INTIME-SE O PERITO ANDRE KRAMER FRASSETTO para, no prazo de 20 (vinte) dias, na forma dos artigos 470, II, e 477, § 2º, do Código de Processo Civil, responder de modo direto, específico e individualizado aos seguintes quesitos, vedada a resposta por simples remissão às manifestações dos Eventos 168, 206 e 219: a) A Tabela 14 do laudo (Evento 151, LAUDOAVAL1, página 31) atribui à área remanescente superfície de 35.951,30 m², valor unitário de R$ 15,41/m² e valor total de R$ 548.461,93, quando o produto dos dois primeiros fatores corresponde a R$ 554.009,53. Qual foi a superfície e qual foi o valor unitário efetivamente empregados no cálculo do valor do imóvel "depois" da desapropriação? Persiste o valor de R$ 26.167,05 a título de indenização ou é caso de retificação? Em caso de retificação, qual o valor correto? b) Na Tabela 03 destes autos o imóvel avaliando foi enquadrado como "Lavoura: Não (0)", enquanto no laudo dos autos n. 5001756-47.2024.8.24.0042 o imóvel da matrícula n. 20.819 foi enquadrado como "Lavoura: Sim (1)". Qual a definição operacional adotada para a variável e, sobretudo, qual o achado de campo, colhido na vistoria de 25 de fevereiro de 2025, que sustenta cada um desses enquadramentos? Como se concilia o valor atribuído nestes autos com a caracterização da região, no próprio laudo, como de terrenos "utilizados na agricultura e pecuária" e com a resposta ao quesito "e" do expropriante, segundo a qual a área "era e continua sendo produtiva"? c) Mantido ou retificado o enquadramento da variável "Lavoura", qual o valor unitário resultante para o imóvel antes e depois da desapropriação e qual o valor da indenização? d) Especificamente quanto à comparação suscitada pelos expropriados, decomponha numericamente a diferença entre o valor unitário atribuído ao imóvel da matrícula n. 10.295 e o atribuído ao imóvel da matrícula n. 20.819, indicando qual parcela dessa diferença decorre da variável "Área" e qual decorre de cada uma das demais variáveis do modelo. e) Os 75 dados que compõem o Anexo 03 são todos dados de oferta? Havendo dados de transação, quais são? Não os havendo, de que modo foi considerada a superestimativa que em regra acompanha os preços de oferta, na forma do item 7.4.2 da ABNT NBR 14.653-1, e foi aplicado algum fator de comercialização? f) Quais, dentre os 75 dados relacionados no Anexo 03, integraram os 40 efetivamente utilizados no modelo e quais foram descartados, indicando-se a razão técnica de cada descarte? Em especial, o dado n. 24, identificado como "Rodovia BR 282", com 270.000,00 m² e valor unitário de R$ 12,96/m², integrou o modelo? g) Informe a localização de cada um dos 40 dados efetivamente utilizados no modelo, por coordenadas geográficas ou por endereço suficiente à sua identificação, esclarecendo quantos deles se situam em raio de 2 (dois) quilômetros do imóvel avaliando e quantos são lindeiros a rodovia pavimentada. h) A supressão da faixa lindeira à faixa de domínio da Rodovia Federal BR-282 alterou as condições de acesso e circulação da área remanescente? Em caso negativo, exponha as razões pelas quais foi mantida, para o remanescente, a variável "Acesso" no patamar "Asfalto (1,00)", esclarecendo qual seria o valor unitário do remanescente caso a variável fosse enquadrada no patamar imediatamente inferior. i) No modelo adotado, o expoente da variável "Área" é negativo, e entre a situação "antes" e a situação "depois" nenhuma outra variável do imóvel avaliando se alterou. Disso resultou valor unitário do remanescente superior ao do imóvel original (R$ 15,41/m² contra R$ 15,17/m²) e indenização inferior ao produto da área expropriada pelo valor unitário do imóvel original (1.928,00 m² x R$ 15,17/m² = R$ 29.247,76). Como se concilia esse resultado com a finalidade do critério "antes e depois", que a norma técnica destina à apreciação das circunstâncias especiais e do eventual dano ao remanescente? Foram apreciadas, e de que modo, as alterações de forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento a que alude a ABNT NBR 14.653-3? j) Nos termos do artigo 23, § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941 e do artigo 473, § 3º, do Código de Processo Civil, cuja íntegra já lhe foi transcrita na decisão do Evento 26, fica o perito expressamente autorizado a requisitar do Município de Maravilha, diretamente e no curso do prazo ora assinado, os elementos de que necessitar para responder aos quesitos acima, notadamente a relação de todos os imóveis adquiridos, por via amigável ou judicial, para a implantação do elevado no entroncamento das Rodovias Federais BR-282 e BR-158, com matrícula, área, data, forma de aquisição e valor efetivamente pago; os valores venais e as bases de cálculo do ITBI constantes do cadastro imobiliário municipal quanto aos imóveis do mesmo trecho nos últimos cinco anos; e a certidão do enquadramento do imóvel da matrícula n. 10.295 quanto ao perímetro urbano e ao zoneamento municipal. Deverá o perito juntar aos autos as requisições que expedir e as respostas que obtiver, certificando a omissão, se houver. FICA O PERITO ADVERTIDO de que a resposta por remissão genérica, a omissão quanto a qualquer dos quesitos ou a inobservância do prazo poderão ensejar a imposição de multa e a restituição de todo ou de parte dos valores recebidos pelo trabalho não realizado, na forma do artigo 468, incisos e §§ 1º a 3º, do Código de Processo Civil, anotado que o saldo da verba honorária foi liberado no Evento 185.1 sob a condição, estabelecida no Evento 111.1, de que fossem "prestados todos os esclarecimentos necessários". INTIME-SE O MUNICÍPIO DE MARAVILHA para que atenda às requisições que lhe forem dirigidas pelo perito na forma do artigo 23, § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, sob pena de a omissão ser certificada nos autos e valorada na sentença. APRESENTADOS os esclarecimentos, DÊ-SE VISTA ÀS PARTES pelo prazo comum de 15 (quinze) dias, respeitado o prazo em dobro do ente público, facultada a manifestação dos respectivos assistentes técnicos no mesmo prazo, oportunidade em que deverão declinar, de forma fundamentada e sob pena de preclusão, se pretendem a produção de outra prova, especificando o fato probando. APÓS, com ou sem manifestação, TORNEM OS AUTOS CONCLUSOS para julgamento ou para a reapreciação do pedido de nova perícia. Intimem-se. Cumpra-se.