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TJES · Iúna - 1ª Vara · Intimação - Diário
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Iúna - 1ª Vara Rua Galaos Rius, 301, Fórum Desembargador Waldemar Pereira, Centro, IÚNA - ES - CEP: 29390-000 Telefone:(28) 35451070 PROCESSO Nº 5001684-20.2022.8.08.0028 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: PAULO ROBERTO DE CASTRO SOUZA, VERA LUCIA DA SILVA SOUZA REQUERIDO: LUIZ ROBERTO MOREIRA, LENI GOMES DE FREITAS Advogados do(a) REQUERENTE: AMANDA SILVA SALES HENRIQUES - RJ188516, ARTHUR GUILHERME BARROS DOS SANTOS - ES36094, EMERSON DA SILVA SANTOS - ES36092 Advogado do(a) REQUERIDO: ADEMI JOAO DE ANDRADE - ES26731 SENTENÇA NAPES Ato Normativo nº 039/2026 Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PEDIDO DE LIMINAR C/C PERDAS E DANOS ajuizada por PAULO ROBERTO DE CASTRO SOUZA e VERA LÚCIA DA SILVA SOUZA em face de LUIZ ROBERTO MOREIRA e LENI GOMES DE FREITAS. Decisão em ID 20205714 que (i) deferiu a tutela de urgência e determinou ao Cartório de Registro de Imóveis de Iúna/ES que se abstenha de realizar a transferência ou qualquer oneração, até o deslinde desta ação, do imóvel rural registrado no livro 2, matrícula 14.553 de propriedade dos requeridos Luiz Roberto Moreira e Leni Gomes de Freitas, (ii) designou audiência de conciliação e (iii) determinou a citação dos Requeridos. Termo de audiência de conciliação em ID 21505189. Contestação em ID 21919862. Réplica em ID 22639857. Despacho em ID 25444998 que determinou intimação dos Requeridos para impugnarem a resposta à reconvenção apresentada pelos reconvindos. Certidão em ID 31262977 que informou transcurso do prazo sem manifestação dos Requeridos. Petição dos Requerentes em ID 41351879 que requereram a desocupação da propriedade rural. Decisão saneadora em ID 48135260 que determinou intimação das partes para que informem provas que pretendem produzir. Proposta de acordo apresentada pelos Requeridos em ID 49081984. Despacho em ID 50200860 que designou audiência de conciliação. Termo de audiência em ID 52966370. Decisão saneadora em ID 66874533 que rejeitou as preliminares, indeferiu o pedido de AJG formulado pelas partes, indeferiu o pedido de tutela de urgência incidental, fixou pontos controvertidos e determinou intimação das partes para que informem provas que pretendem produzir. Petição dos Requerentes em ID 69040880 que informaram interposição de Agravo de Instrumento. Decisão monocrática em ID 76744025 que deu provimento ao recurso para deferir o benefício da assistência judiciária gratuita ao Agravantes (Requerentes). Despacho em ID 78400402 que designou AIJ. Termo de audiência em ID 83389828. Alegações finais dos Requerentes em ID 87486930. Alegações finais dos Requeridos em ID 89136375. Vieram os autos conclusos. É O RELATÓRIO. DECIDO. I – DO FIM DA INSTRUÇÃO Verifico que todas as provas pertinentes e necessárias à elucidação da controvérsia foram regularmente produzidas, não havendo requerimentos pendentes das partes nem diligências a serem determinadas de ofício por este Juízo. A fase instrutória, portanto, encontra-se regularmente encerrada, estando o feito apto à prolação da sentença de mérito. II – DAS PRELIMINARES II.1 – DO VALOR DA CAUSA Ao final da audiência de instrução, o patrono dos Requeridos impugnou o valor atribuído à causa, sustentando que o montante correto corresponderia a R$ 95.000,00, sob o argumento de que este seria o valor objeto da controvérsia contratual. Nos termos do art. 292 do Código de Processo Civil, o valor da causa deve guardar correspondência com o conteúdo econômico perseguido na demanda, não podendo ser limitado, de forma artificial, a apenas uma das parcelas que compõem a pretensão deduzida em juízo. No caso concreto, a presente demanda não tem por objeto exclusivo o recebimento do saldo contratual de R$ 95.000,00. Os requerentes formularam pedido de resolução do contrato de compra e venda, cumulando-o com pretensões indenizatórias, consistentes em R$ 28.000,00 a título de danos morais e R$ 28.000,00 a título de lucros cessantes. Com efeito, tratando-se de demanda em que há cumulação de pedidos, o art. 292, VI, do CPC estabelece que o valor da causa deve corresponder à soma dos valores de todos eles. Ademais, tratando-se de pretensão indenizatória, inclusive por dano moral, o valor da causa deve corresponder ao montante pretendido pelos Requerentes, conforme dispõe o art. 292, V, do CPC. Assim, RETIFIQUE-SE o valor da causa para R$ 151.000,00. III – DO MÉRITO Alegam os Requerentes que venderam aos Requeridos uma gleba de imóvel rural pelo valor de R$ 280.000,00, a ser pago mediante R$ 150.000,00 de entrada, um lote avaliado em R$ 35.000,00 e R$ 95.000,00 no prazo de 90 dias. Após a realização de medição por agrimensores, constatou-se que a área negociada estava vinculada à matrícula nº 14.553, e não à matrícula nº 10.844, inicialmente indicada, além de apresentar área total superior à prevista. Diante disso, as partes ajustaram que a venda permaneceria pelo mesmo valor e condições, sendo formalizada na matrícula nº 14.553, com a constituição de condomínio pro diviso e a delimitação das respectivas áreas. Os Requerentes afirmam que cumpriram sua parte, tendo recebido os R$ 150.000,00 e o lote de R$ 35.000,00. Contudo, os réus não pagaram os R$ 95.000,00 restantes, mesmo após notificação extrajudicial para cumprimento da obrigação. Por outro lado, em contestação, os Requeridos alegaram que foram informados pelo corretor Renildo Souza sobre a venda de uma área rural de 2 alqueires (96.800 m²), pelo valor de R$ 280.000,00. O pagamento seria realizado mediante a entrega de um lote avaliado em R$ 35.000,00, mais R$ 150.000,00 em dinheiro e R$ 95.000,00 após a transferência da escritura. Após a medição exigida pelo cartório, constataram que a área efetivamente abrangida pelo negócio possuía apenas 57.130 m², além de existir uma área de aproximadamente 4.550 m² que os Requerentes teriam reservado verbalmente para futura venda. Diante da divergência entre a área anunciada e a efetivamente medida, os Requeridos afirmam que solicitaram o cancelamento do negócio. Contudo, como os Requerentes alegaram não possuir mais os valores já recebidos, propuseram entregar aos Requeridos a área restante, mediante o pagamento dos R$ 95.000,00 restantes. Segundo os requeridos, foi então firmado compromisso de compra e venda referente à área remanescente, condicionando o pagamento à sua efetiva entrega. Entretanto, sustentam que os Requerentes não entregaram a área restante, mas, ainda assim, passaram a exigir judicialmente o pagamento dos R$ 95.000,00, com fundamento no contrato particular. Assim, a defesa sustenta, em síntese, que o saldo de R$ 95.000,00 não seria exigível porque estava condicionado à entrega da área restante pelos Requerentes, obrigação que não foi cumprida. A controvérsia deve ser solucionada a partir de uma questão central: qual foi o objeto efetivamente contratado, se houve alteração consensual desse objeto após as medições realizadas e, sobretudo, se o pagamento do saldo remanescente foi posteriormente condicionado à entrega de área adicional pelos vendedores. A análise conjunta do instrumento contratual e da prova oral conduz à conclusão de que não houve comprovação de que a entrega de área adicional constituísse obrigação contratual dos Requerentes. Ao contrário, o documento firmado pelas partes é bastante objetivo. O instrumento particular (ID 20092618) celebrado em 11 de outubro de 2021 qualifica Paulo Roberto de Castro Souza e Vera Lúcia da Silva Souza (Requerentes) como vendedores e Luiz Roberto Moreira e Leni Gomes de Freitas (Requeridos) como compradores. Na cláusula primeira, os vendedores declaram ser possuidores de uma área de terras legítimas, medindo 30.175,00 m², localizada no Córrego Santa Clara, zona rural de Iúna-ES, com suas respectivas confrontações, fazendo referência à matrícula nº 10.844 do Livro 2 do Registro de Imóveis da Comarca de Iúna-ES. A descrição do objeto, portanto, não é genérica. Não se trata de contrato que tenha simplesmente mencionado “dois alqueires” sem qualquer individualização. Ao contrário, o instrumento estabeleceu área determinada, com metragem expressamente indicada e confrontações. A vontade contratual deve ser interpretada, conforme os arts. 113, 421-A e 422 do Código Civil, de acordo com a intenção consubstanciada no negócio, a boa-fé e os usos, não sendo possível extrair do contrato obrigação substancial que nele não foi prevista, especialmente quando essa obrigação implicaria ampliar consideravelmente a prestação dos vendedores. “Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.” “Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)” “Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” O contrato representa a formalização da vontade negocial e contém os elementos essenciais da avença: objeto, preço e forma de pagamento. É necessário examinar o que ocorreu depois da realização das medições, pois ambas as partes reconhecem que houve divergência entre a área inicialmente considerada e aquela posteriormente identificada pelos profissionais responsáveis pelas medições. Os próprios depoimentos colhidos em audiência confirmam que houve discussão entre os envolvidos acerca da correspondência entre a área física e as matrículas nº 10.844 e nº 14.553. A testemunha Renildo Souza de Amorim declarou: “que apresentou o imóvel aos Requeridos; que eles foram no local; que na visita eles verificaram as confrontações e limites da gleba; que não foi questionado o tamanho da gleba; que deixou claro que a chácara abaixo da gleba não fazia parte do negócio e que quanto a isso não teve questionamento e teve concordância; que participou que reunião com as partes envolvidas que discutiram a troca das matrículas; que isso aconteceu porque teve desacordo porque a propriedade não estava no tamanho exato que foi falado; que renegociaram sobre a questão do valor que foi pago no sítio; que chegaram ao acordo de que a propriedade serviria no valor que tinha sido feita a compra; que não se recorda se a gleba que mostrou primeiro fazia parte da matrícula 10844; que se recorda se quando foi feita a avaliação com agrimensor foi constatado que a gleba negociada pertencia a uma matrícula e não a outra, independente de tamanho; que essa reunião discutiu que foi para explicar que o imóvel pertencia a matrícula diferente; que nessa reunião houve concordância das partes; que os Requeridos saíram da reunião com acerto da matrícula e concordância da compra do imóvel que se viu com as delimitações que foram apresentadas; que o valor acordado foi de R$ 150 mil em dinheiro, R$ 35 mil em lote, e R% 90 mil em 95 dias; que foi exigido pelos compradores a lavratura imediata da escritura em cartório para poder quitar o valor restante; que foi conformada na reunião que os compradores não dispunham dos R$ 95 mil para quitar; que se teve outras 2 medições além daquela que teve inicialmente; que não tem conhecimento se teve autorização dos Requerentes pois não estava presente; que geralmente da alteração na medição pois é medição antiga; que Paulo não o contratou; que não é corretor; que Paulo só pediu ajuda para realizar a venda devido ao conhecimento que ele tem na região; que publicou em rede social a área do Paulo que estava sendo vendida; que era de aproximadamente 2 alqueires; que Paulo pediu para ele postar.” A testemunha Ridan Sangi Florindo, responsável por trabalhos de medição, declarou que: “foi contratado para medir a área da matrícula 14.553; que quem contratou ele foi Paulo; que os pedidos foram para que ele medisse a área geral do imóvel e tirasse um pedaço do imóvel; que elaborou memorais em 18/10/2021; que não se recorda do tamanho das áreas com exatidão; que foi gerada uma parte maior da estrada pra cima e a parte de baixo era mais estreita; que foi chamado para fazer um mapa da área geral para que não tivesse tanta retificação no momento do registro; que foi Leni que quem solicitou a 2ª medição; que não foi autorizado diretamente pelo Paulo para fazer; que acreditou que tinha sido autorizado; que lembra que a 2 medição conferia com a área que constava na escritura; que não constava a área geral da escritura completa, só a gleba que se referia ao Paulo para ser desmembrada posteriormente, que a escritura era maior do que a área; que se soubesse que Paulo e Vera não tinham autorizado, ele não teria feito a 2ª medição; que não sabe quantas escrituras tinham em nome do Paulo; que foi chamado para medir somente 1 área; que não lembra se teve acréscimo da área; que Paulo e Vera não tinham área suficiente para entregar.” Portanto, não se pode ignorar que houve, de fato, uma situação superveniente envolvendo a identificação e delimitação da área. A divergência, todavia, não autoriza automaticamente a conclusão de que os Requerentes tenham assumido a obrigação de entregar aos compradores qualquer área adicional que estes entendessem necessária para completar os aproximadamente dois alqueires inicialmente anunciados. Os Requeridos afirmam que, diante da constatação de que a área efetivamente medida era inferior àquela que lhes havia sido apresentada, manifestaram intenção de desfazer o negócio. Sustentam que, como os Requerentes não teriam condições de devolver os valores recebidos, teria sido ajustada a entrega da área remanescente (30.000 m²), ficando o pagamento dos R$ 95.000,00 condicionado ao cumprimento dessa obrigação. A versão, entretanto, não encontra respaldo suficiente na documentação contratual. O instrumento escrito não estabelece que os R$ 95.000,00 somente seriam devidos após a entrega de área adicional. Tampouco consta do contrato cláusula expressa pela qual os vendedores tenham se obrigado a transferir aos compradores outros 30.000 m² além da área individualizada no instrumento. Por isso, a existência de tal obrigação dependeria de demonstração segura de que houve posterior modificação consensual do negócio. E, nesse aspecto, a prova oral produzida não é uniforme. A Requerida Leni Gomes de Freitas, em seu depoimento pessoal, afirmou que Paulo teria prometido entregar mais 30.000 m², razão pela qual os compradores aguardariam a entrega da área para efetuar o pagamento do saldo. “Que trocou diversos áudios com Paulo durante a negociação; que havia necessidade pegar empréstimo/financiamento rural para pagamento da parcela faltante; que fez reunião com os Requerentes e o Renildo estava presente; que nessa reunião não foi conversado sobre troca de matrículas; que os Requeridos foram nessa reunião com o intuito de desistir do contrato; que foi falado que não poderiam mais desistir pois já tinham entregado o dinheiro; que Paulo falou que tinha mais 30.000 m² para entregar aos requeridos; que viu para comprar 2 alqueires de terra; que na reunião foi combinado de ficarem com alqueire de 4L e Paulo dar mais 30.000 m²; que comprou 2 alqueires de terra; que não sabia que a parte de baixo da chácara ficaria em nome de Paulo; que nunca tiveram objeção na parte de baixo; que estão esperando que Paulo dê os 30.000 m² para eles efetuarem o pagamento; que Paulo e Vera sabiam da 2ª medição; que na 2ª medição só estavam persentes Ridan, Juninho (Joarês) e Renildo; que falou em áudio que queria a escritura para tentar financiamento para conseguir dinheiro e só então pagar Paulo; que não tomou posse definitiva do imóvel antes de quitar o preço combinado pois não teve entrega dos 30.000 m²; que fizeram a escritura de uma área; que ficou esperando a entrega dos 30.000 m² para pagar; que estão no imóvel desde 2020; que já colheu café lá;” Seu depoimento, contudo, não encontra confirmação suficiente nas demais testemunhas. A testemunha Joares Hosth Heringer Junior declarou: “que participou da reunião; que essa reunião foi feita para definir termo de venda da propriedade; que nessa reunião ficou a chácara de baixo ficaria com Paulo; que Luiz e Leni acordaram com a divisão do tamanho da propriedade de havia sido apresentada; que Paulo não prometeu entregar mais 30 mil litros de terra para Leni; que não houve essa promessa; que Leni e Luiz concordaram em receber a área que foi medida; que conhece a área inteira da propriedade que era de Paulo; que Paulo vendeu a área para Leni e Roberto, Adilson e deu uma chácara para o cunhado do depoente; que não sabe se Paulo vendeu imóvel para Valdemar;” Já a testemunha Valcemi Oliveira da Silva, em nada contribuiu para o deslinde da controversa, uma vez que só foi testemunha em cartório, conforme depoimento: “que sabe que Leni e Roberto compraram área de terra do Paulo; que era 2 alqueires; que não sabe o valor pago; que não participou diretamente da negociação; que só foi testemunha no cartório; que não leu o documento integralmente”. Ao contrário, relatou que ficou definida a permanência da chácara situada na parte inferior com Paulo e que Luiz e Leni concordaram com a divisão e com a área efetivamente medida. Esse depoimento possui especial relevância porque a testemunha não apenas conhecia a negociação, mas afirmou ter participado da reunião na qual, segundo a própria defesa, teria sido estabelecida a obrigação adicional. Também Renildo Souza de Amorim relatou que os compradores estiveram no imóvel, verificaram as confrontações e limites da gleba e que, posteriormente, participaram de reunião para solucionar a questão da matrícula. Segundo ele, naquela ocasião, as partes chegaram a um entendimento quanto à área e à matrícula, permanecendo o negócio pelo valor anteriormente ajustado. Não há, em seu depoimento, confirmação inequívoca de que Paulo tenha assumido obrigação de entregar aos compradores outros 30.000 m² como condição para o pagamento do saldo. Por sua vez, a testemunha Ridan afirmou que a segunda medição foi solicitada por Leni e que não recebeu autorização direta de Paulo para realizá-la. Essa circunstância também enfraquece a conclusão de que a segunda medição, por si só, representaria formalização de novo acordo quanto ao objeto do contrato. O art. 422 do Código Civil impõe aos contratantes o dever de observar a boa-fé objetiva tanto na formação quanto na execução do contrato. A boa-fé, contudo, não pode ser utilizada para criar obrigação substancial que não tenha sido demonstrada. A alteração do objeto de uma compra e venda imobiliária (especialmente quando se pretende ampliar a área objeto da transferência em aproximadamente 30.000 m²) constitui modificação relevante da prestação contratual. Embora não se exija necessariamente instrumento solene para toda e qualquer alteração obrigacional, é indispensável que exista prova segura da convergência de vontades. No caso concreto, essa prova não foi produzida em grau suficiente para afastar o conteúdo do instrumento particular. A prova oral revela que houve discussões, medições, divergências e tentativa de composição entre as partes. Mas discutir uma possível solução para a divergência de área não equivale a provar que os vendedores tenham definitivamente assumido a obrigação de transferir outros 30.000 m² como condição para o pagamento do saldo. O art. 476 do Código Civil dispõe: “Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” O instituto, entretanto, somente pode ser invocado quando demonstrado que a obrigação cujo cumprimento é exigido da parte contrária integra efetivamente o conteúdo do contrato. Não basta afirmar que o pagamento foi condicionado a determinada prestação, é necessário provar a existência da própria obrigação. No caso, o contrato estabelece expressamente a obrigação de pagamento do saldo de R$ 95.000,00 no prazo de 90 dias (ID 20092618, pág. 2). A obrigação de entregar área adicional, contudo, não está prevista no instrumento. E a prova oral, analisada em conjunto, não alcança grau de segurança suficiente para demonstrar que tenha havido aditamento contratual nesse sentido. Assim, não comprovada a obrigação antecedente alegada pelos Requeridos, não há fundamento para suspender a exigibilidade do saldo contratual com base no art. 476 do Código Civil. III.1 – DA RESCISÃO CONTRATUAL O art. 475 do Código Civil dispõe: “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” A resolução contratual pressupõe inadimplemento relevante, isto é, descumprimento capaz de comprometer a finalidade econômica do negócio. É exatamente o que ocorre. Os Requeridos receberam a posse do imóvel, passaram a utilizá-lo e, conforme declarou Leni, encontram-se na área desde aproximadamente 2020, tendo inclusive realizado colheita de café. De outro lado, deixaram de pagar parcela de R$ 95.000,00, correspondente a parcela expressiva do preço. Não se está diante, portanto, de mero atraso insignificante. O inadimplemento atingiu obrigação essencial do contrato: o pagamento do preço. A manutenção compulsória do vínculo, nessas circunstâncias, imporia aos vendedores a manutenção do negócio apesar de não terem recebido parcela significativa da contraprestação, o que não se mostra compatível com a natureza sinalagmática da avença. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - RESCISÃO - POSSIBILIDADE - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE. - Sendo o comprador inadimplente constituído em mora, a rescisão do contrato está autorizada, bem como a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel - Não apenas o contrato, mas o Código Civil, em seu art. 475, autorizam a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, dispondo que "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". (TJ-MG - AC: 10000211179858001 MG, Relator: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 25/08/2021, Câmaras Cíveis / 16ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/08/2021) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. - Sendo o comprador inadimplente constituído em mora, a rescisão do contrato está autorizada - Não apenas o contrato, mas o Código Civil, em seu art. 475, autorizam a rescisão contratual por inadimplemento do comprador. (TJ-RR - AC: 0813926-03.2022.8.23.0010, Relator: Almiro Padilha, Data de Julgamento: 19/04/2024, Câmara Cível, Data de Publicação: 23/04/2024) É, pois, cabível a resolução do contrato. Todavia, a resolução não pode conduzir ao enriquecimento sem causa de qualquer dos contratantes. O contrato, na cláusula 3ª, prevê que, em caso de “arrependimento”, os compradores deveriam devolver o imóvel aos vendedores, sem restituição dos valores já pagos. A referida disposição, contudo, não autoriza, automaticamente, a retenção integral dos valores pagos na hipótese de resolução judicial decorrente de inadimplemento. Isso porque a cláusula não foi estabelecida de forma inequívoca como cláusula penal compensatória ou arras penitenciais, tampouco se pode admitir que, resolvido o contrato e restituído o bem aos vendedores, estes permaneçam simultaneamente com todo o valor substancial já recebido, sem demonstração de prejuízo correspondente. A solução deve observar a natureza sinalagmática do contrato e o retorno das partes, tanto quanto possível, ao estado anterior ao negócio, evitando-se enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Assim, reconhecida a resolução por inadimplemento dos compradores, impõe-se a restituição recíproca das prestações, de modo que os Requeridos devolvam o imóvel objeto do negócio e os Requerentes restituam os valores efetivamente recebidos. Eventuais frutos ou proveitos econômicos decorrentes da posse do imóvel deverão ser apurados na fase própria, caso tenham sido objeto de pedido e comprovado seu efetivo cabimento. III.2 – DOS DANOS MORAIS A controvérsia estabelecida nos autos possui natureza essencialmente patrimonial e contratual, envolvendo divergência quanto à extensão da área negociada, à existência de obrigação adicional e ao pagamento do saldo contratual. O mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja automaticamente dano moral. Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR COBRANÇA INDEVIDA CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. 1. Ação de indenização por cobrança indevida cumulada com compensação por danos morais em razão de indevido pagamento de juros progressivos decorrentes do atraso na entrega de imóvel. 2. O inadimplemento contratual não causa, por si só, danos morais. Precedentes. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1934093 PB 2021/0209014-6, Relator: Ministra Nancy Andrighi, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 04/05/2022) RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PLANO DE SAÚDE. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O mero inadimplemento contratual não enseja danos morais, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais de agravamento psicológico, cuja revisão demandaria reexame do conjunto fático-probatório, vedado pela Súmula 7/STJ. Precedente. 2. Mantém-se o acórdão recorrido quando alinhado à jurisprudência desta Corte quanto à não configuração de dano moral em hipóteses sem abalo extraordinário, incidindo a Súmula 83/STJ. 3. A incidência da Súmula 7/STJ na matéria prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pela alínea c. 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 2.193.784/SP 2025/0023695-7, Relator: Ministra Maria Isabel Gallotti, Data de Julgamento: 04/05/2026, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJEN 07/05/2026) Para que haja responsabilidade civil extrapatrimonial, é necessária a demonstração de circunstância excepcional capaz de atingir direitos da personalidade, ultrapassando os meros dissabores, frustrações e aborrecimentos próprios das relações negociais. No caso concreto, não foi demonstrado que a conduta dos Requeridos tenha causado aos Requerentes humilhação, exposição vexatória, ofensa à honra, violação à imagem ou qualquer outra lesão concreta a atributo da personalidade. A ausência de pagamento do saldo contratual, embora configure inadimplemento apto a ensejar a resolução do negócio e as consequências patrimoniais pertinentes, não transforma a controvérsia econômica em dano moral indenizável. A pretensão dos Requerentes, nesse ponto, confunde o prejuízo patrimonial decorrente do descumprimento contratual com lesão de natureza extrapatrimonial. Não há, portanto, elemento probatório que permita concluir pela ocorrência de dano moral autônomo. O pedido deve, assim, ser julgado improcedente. III.3 – DOS LUCROS CESSANTES Os Requerentes postulam, ainda, indenização por lucros cessantes e perdas e danos. O art. 402 do Código Civil estabelece que: “Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.” O art. 403, contudo, limita a reparação aos prejuízos efetivos e aos lucros cessantes por efeito direto e imediato da inexecução. Assim, o inadimplemento contratual, por si só, não autoriza a fixação automática de qualquer valor a título de danos materiais, sendo necessária demonstração concreta do prejuízo. No caso, não foram apresentados elementos suficientes para quantificar eventual prejuízo patrimonial decorrente do inadimplemento além daqueles efeitos diretamente decorrentes da resolução do contrato. Neste sentido: ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO CONCRETA. FUNDAMENTAÇÃO DAS DECISÕES JUDICIAIS. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. No caso dos autos, o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos; não se pode confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que "os lucros cessantes devem corresponder a tudo aquilo que o lesado deixou de lucrar, de forma razoável, em decorrência do dano causado pelo devedor. Todavia, esse dano deve ser efetivo, certo, atual e subsistente. Não pode depender de uma grande carga de probabilidade, de meras presunções, de fatores indiretos e hipotéticos" ( REsp 1 .438.408/DF, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. p/ Acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2014, DJe 19/12/2014). 3. Tendo o acórdão recorrido afirmado expressamente a ausência de demonstração concreta dos valores pleiteados a título de lucros cessantes, eventual discordância das conclusões adotadas exigiria nova incursão no acervo probatório dos autos, providência que encontra óbice no teor da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2194058 SC 2022/0268270-5, Relator: Sérgio Kukina, Data de Julgamento: 22/05/2023, T1 - Primeira Turma, Data de Publicação: DJe 25/05/2023) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C LUCROS CESSANTES - ÔNUS DA PROVA. Para ter direito ao recebimento de lucros cessantes, deve o lesado comprovar o que razoavelmente deixou de lucrar, como consequência de evento danoso praticado por outrem. Não pode subsistir a condenação ao pagamento de lucros cessantes baseada em meras conjecturas e sem fundamentação concreta (REsp 1655090/MA). Cabe ao postulante o dever de comprovar, por meio de prova fidedigna, a perda de ganho esperado, na expectativa de lucro (art . 371, inc. I, do CPC). Não demonstrada expectativa de lucro, medida de rigor o improvimento do pedido inicial. (TJ-MG - AC: 10344150001669001 Iturama, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 03/03/2022, Câmaras Cíveis / 12ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2022) Seria necessário demonstrar o que razoavelmente deixaram de lucrar. Não havendo esses elementos, o pedido de perdas e danos deve ser rejeitado na extensão em que dependa de mera estimativa. IV – DA RECONVENÇÃO Quanto à reconvenção, deve ser observada a delimitação estabelecida nos autos e os pedidos efetivamente formulados pelos Requeridos. Considerando que o reconhecimento da resolução decorre do inadimplemento dos compradores e que a tese defensiva de existência de obrigação de entrega adicional de 30.000m² não foi comprovada, eventual pretensão reconvencional fundada no pressuposto de que os Autores teriam descumprido essa obrigação não pode prosperar. Caso tenha sido formulado pedido reconvencional de indenização decorrente desse suposto inadimplemento, ele igualmente não merece acolhimento, por ausência de demonstração da obrigação contratual alegada e, consequentemente, do ato ilícito contratual que lhe daria suporte. V – DISPOSITIVO 1) CONFIRMO a liminar deferida em ID 20205714 e a TORNO DEFINITIVA; 2) RETIFIQUE-SE o valor da causa; 3) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, nos termos do art. 487, I do CPC, para: 3.1) DECLARAR a rescisão contratual, resolvendo o presente contrato de compra e venda de imóvel, voltando o imóvel ao "status quo ante", consequentemente extinguindo-se a obrigação contratual existente entre as partes, com a restituição recíproca das prestações, de modo que os Requeridos devolvam o imóvel objeto do negócio e os Requerentes restituam os valores efetivamente recebidos.; 3.2) CONDENAR Requeridos ao pagamento de 70% das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC. 3.3) CONDENAR os Requerentes ao pagamento dos 30% restantes das custas e honorários advocatícios, estes igualmente fixados em 10% sobre o valor da causa correspondente à parcela em que sucumbiram, observada a suspensão da exigibilidade decorrente da gratuidade de justiça deferida em grau recursal; 4) INTIMEM-SE as partes da presente Sentença; 5) Havendo interposição de recurso, CERTIFIQUE-SE a tempestividade e INTIME-SE a parte contrária para, caso queira, no prazo legal, apresentar contrarrazões. Em seguida, REMETAM-SE os autos ao Tribunal de Justiça; 6) ARQUIVEM-SE os autos. IÚNA-ES, data da assinatura eletrônica. ANDRÉ BIJOS DADALTO Juiz de Direito
TJES · Iúna - 1ª Vara · Intimação - Diário
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Iúna - 1ª Vara Rua Galaos Rius, 301, Fórum Desembargador Waldemar Pereira, Centro, IÚNA - ES - CEP: 29390-000 Telefone:(28) 35451070 PROCESSO Nº 5001684-20.2022.8.08.0028 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: PAULO ROBERTO DE CASTRO SOUZA, VERA LUCIA DA SILVA SOUZA REQUERIDO: LUIZ ROBERTO MOREIRA, LENI GOMES DE FREITAS Advogados do(a) REQUERENTE: AMANDA SILVA SALES HENRIQUES - RJ188516, ARTHUR GUILHERME BARROS DOS SANTOS - ES36094, EMERSON DA SILVA SANTOS - ES36092 Advogado do(a) REQUERIDO: ADEMI JOAO DE ANDRADE - ES26731 SENTENÇA NAPES Ato Normativo nº 039/2026 Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PEDIDO DE LIMINAR C/C PERDAS E DANOS ajuizada por PAULO ROBERTO DE CASTRO SOUZA e VERA LÚCIA DA SILVA SOUZA em face de LUIZ ROBERTO MOREIRA e LENI GOMES DE FREITAS. Decisão em ID 20205714 que (i) deferiu a tutela de urgência e determinou ao Cartório de Registro de Imóveis de Iúna/ES que se abstenha de realizar a transferência ou qualquer oneração, até o deslinde desta ação, do imóvel rural registrado no livro 2, matrícula 14.553 de propriedade dos requeridos Luiz Roberto Moreira e Leni Gomes de Freitas, (ii) designou audiência de conciliação e (iii) determinou a citação dos Requeridos. Termo de audiência de conciliação em ID 21505189. Contestação em ID 21919862. Réplica em ID 22639857. Despacho em ID 25444998 que determinou intimação dos Requeridos para impugnarem a resposta à reconvenção apresentada pelos reconvindos. Certidão em ID 31262977 que informou transcurso do prazo sem manifestação dos Requeridos. Petição dos Requerentes em ID 41351879 que requereram a desocupação da propriedade rural. Decisão saneadora em ID 48135260 que determinou intimação das partes para que informem provas que pretendem produzir. Proposta de acordo apresentada pelos Requeridos em ID 49081984. Despacho em ID 50200860 que designou audiência de conciliação. Termo de audiência em ID 52966370. Decisão saneadora em ID 66874533 que rejeitou as preliminares, indeferiu o pedido de AJG formulado pelas partes, indeferiu o pedido de tutela de urgência incidental, fixou pontos controvertidos e determinou intimação das partes para que informem provas que pretendem produzir. Petição dos Requerentes em ID 69040880 que informaram interposição de Agravo de Instrumento. Decisão monocrática em ID 76744025 que deu provimento ao recurso para deferir o benefício da assistência judiciária gratuita ao Agravantes (Requerentes). Despacho em ID 78400402 que designou AIJ. Termo de audiência em ID 83389828. Alegações finais dos Requerentes em ID 87486930. Alegações finais dos Requeridos em ID 89136375. Vieram os autos conclusos. É O RELATÓRIO. DECIDO. I – DO FIM DA INSTRUÇÃO Verifico que todas as provas pertinentes e necessárias à elucidação da controvérsia foram regularmente produzidas, não havendo requerimentos pendentes das partes nem diligências a serem determinadas de ofício por este Juízo. A fase instrutória, portanto, encontra-se regularmente encerrada, estando o feito apto à prolação da sentença de mérito. II – DAS PRELIMINARES II.1 – DO VALOR DA CAUSA Ao final da audiência de instrução, o patrono dos Requeridos impugnou o valor atribuído à causa, sustentando que o montante correto corresponderia a R$ 95.000,00, sob o argumento de que este seria o valor objeto da controvérsia contratual. Nos termos do art. 292 do Código de Processo Civil, o valor da causa deve guardar correspondência com o conteúdo econômico perseguido na demanda, não podendo ser limitado, de forma artificial, a apenas uma das parcelas que compõem a pretensão deduzida em juízo. No caso concreto, a presente demanda não tem por objeto exclusivo o recebimento do saldo contratual de R$ 95.000,00. Os requerentes formularam pedido de resolução do contrato de compra e venda, cumulando-o com pretensões indenizatórias, consistentes em R$ 28.000,00 a título de danos morais e R$ 28.000,00 a título de lucros cessantes. Com efeito, tratando-se de demanda em que há cumulação de pedidos, o art. 292, VI, do CPC estabelece que o valor da causa deve corresponder à soma dos valores de todos eles. Ademais, tratando-se de pretensão indenizatória, inclusive por dano moral, o valor da causa deve corresponder ao montante pretendido pelos Requerentes, conforme dispõe o art. 292, V, do CPC. Assim, RETIFIQUE-SE o valor da causa para R$ 151.000,00. III – DO MÉRITO Alegam os Requerentes que venderam aos Requeridos uma gleba de imóvel rural pelo valor de R$ 280.000,00, a ser pago mediante R$ 150.000,00 de entrada, um lote avaliado em R$ 35.000,00 e R$ 95.000,00 no prazo de 90 dias. Após a realização de medição por agrimensores, constatou-se que a área negociada estava vinculada à matrícula nº 14.553, e não à matrícula nº 10.844, inicialmente indicada, além de apresentar área total superior à prevista. Diante disso, as partes ajustaram que a venda permaneceria pelo mesmo valor e condições, sendo formalizada na matrícula nº 14.553, com a constituição de condomínio pro diviso e a delimitação das respectivas áreas. Os Requerentes afirmam que cumpriram sua parte, tendo recebido os R$ 150.000,00 e o lote de R$ 35.000,00. Contudo, os réus não pagaram os R$ 95.000,00 restantes, mesmo após notificação extrajudicial para cumprimento da obrigação. Por outro lado, em contestação, os Requeridos alegaram que foram informados pelo corretor Renildo Souza sobre a venda de uma área rural de 2 alqueires (96.800 m²), pelo valor de R$ 280.000,00. O pagamento seria realizado mediante a entrega de um lote avaliado em R$ 35.000,00, mais R$ 150.000,00 em dinheiro e R$ 95.000,00 após a transferência da escritura. Após a medição exigida pelo cartório, constataram que a área efetivamente abrangida pelo negócio possuía apenas 57.130 m², além de existir uma área de aproximadamente 4.550 m² que os Requerentes teriam reservado verbalmente para futura venda. Diante da divergência entre a área anunciada e a efetivamente medida, os Requeridos afirmam que solicitaram o cancelamento do negócio. Contudo, como os Requerentes alegaram não possuir mais os valores já recebidos, propuseram entregar aos Requeridos a área restante, mediante o pagamento dos R$ 95.000,00 restantes. Segundo os requeridos, foi então firmado compromisso de compra e venda referente à área remanescente, condicionando o pagamento à sua efetiva entrega. Entretanto, sustentam que os Requerentes não entregaram a área restante, mas, ainda assim, passaram a exigir judicialmente o pagamento dos R$ 95.000,00, com fundamento no contrato particular. Assim, a defesa sustenta, em síntese, que o saldo de R$ 95.000,00 não seria exigível porque estava condicionado à entrega da área restante pelos Requerentes, obrigação que não foi cumprida. A controvérsia deve ser solucionada a partir de uma questão central: qual foi o objeto efetivamente contratado, se houve alteração consensual desse objeto após as medições realizadas e, sobretudo, se o pagamento do saldo remanescente foi posteriormente condicionado à entrega de área adicional pelos vendedores. A análise conjunta do instrumento contratual e da prova oral conduz à conclusão de que não houve comprovação de que a entrega de área adicional constituísse obrigação contratual dos Requerentes. Ao contrário, o documento firmado pelas partes é bastante objetivo. O instrumento particular (ID 20092618) celebrado em 11 de outubro de 2021 qualifica Paulo Roberto de Castro Souza e Vera Lúcia da Silva Souza (Requerentes) como vendedores e Luiz Roberto Moreira e Leni Gomes de Freitas (Requeridos) como compradores. Na cláusula primeira, os vendedores declaram ser possuidores de uma área de terras legítimas, medindo 30.175,00 m², localizada no Córrego Santa Clara, zona rural de Iúna-ES, com suas respectivas confrontações, fazendo referência à matrícula nº 10.844 do Livro 2 do Registro de Imóveis da Comarca de Iúna-ES. A descrição do objeto, portanto, não é genérica. Não se trata de contrato que tenha simplesmente mencionado “dois alqueires” sem qualquer individualização. Ao contrário, o instrumento estabeleceu área determinada, com metragem expressamente indicada e confrontações. A vontade contratual deve ser interpretada, conforme os arts. 113, 421-A e 422 do Código Civil, de acordo com a intenção consubstanciada no negócio, a boa-fé e os usos, não sendo possível extrair do contrato obrigação substancial que nele não foi prevista, especialmente quando essa obrigação implicaria ampliar consideravelmente a prestação dos vendedores. “Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.” “Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)” “Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” O contrato representa a formalização da vontade negocial e contém os elementos essenciais da avença: objeto, preço e forma de pagamento. É necessário examinar o que ocorreu depois da realização das medições, pois ambas as partes reconhecem que houve divergência entre a área inicialmente considerada e aquela posteriormente identificada pelos profissionais responsáveis pelas medições. Os próprios depoimentos colhidos em audiência confirmam que houve discussão entre os envolvidos acerca da correspondência entre a área física e as matrículas nº 10.844 e nº 14.553. A testemunha Renildo Souza de Amorim declarou: “que apresentou o imóvel aos Requeridos; que eles foram no local; que na visita eles verificaram as confrontações e limites da gleba; que não foi questionado o tamanho da gleba; que deixou claro que a chácara abaixo da gleba não fazia parte do negócio e que quanto a isso não teve questionamento e teve concordância; que participou que reunião com as partes envolvidas que discutiram a troca das matrículas; que isso aconteceu porque teve desacordo porque a propriedade não estava no tamanho exato que foi falado; que renegociaram sobre a questão do valor que foi pago no sítio; que chegaram ao acordo de que a propriedade serviria no valor que tinha sido feita a compra; que não se recorda se a gleba que mostrou primeiro fazia parte da matrícula 10844; que se recorda se quando foi feita a avaliação com agrimensor foi constatado que a gleba negociada pertencia a uma matrícula e não a outra, independente de tamanho; que essa reunião discutiu que foi para explicar que o imóvel pertencia a matrícula diferente; que nessa reunião houve concordância das partes; que os Requeridos saíram da reunião com acerto da matrícula e concordância da compra do imóvel que se viu com as delimitações que foram apresentadas; que o valor acordado foi de R$ 150 mil em dinheiro, R$ 35 mil em lote, e R% 90 mil em 95 dias; que foi exigido pelos compradores a lavratura imediata da escritura em cartório para poder quitar o valor restante; que foi conformada na reunião que os compradores não dispunham dos R$ 95 mil para quitar; que se teve outras 2 medições além daquela que teve inicialmente; que não tem conhecimento se teve autorização dos Requerentes pois não estava presente; que geralmente da alteração na medição pois é medição antiga; que Paulo não o contratou; que não é corretor; que Paulo só pediu ajuda para realizar a venda devido ao conhecimento que ele tem na região; que publicou em rede social a área do Paulo que estava sendo vendida; que era de aproximadamente 2 alqueires; que Paulo pediu para ele postar.” A testemunha Ridan Sangi Florindo, responsável por trabalhos de medição, declarou que: “foi contratado para medir a área da matrícula 14.553; que quem contratou ele foi Paulo; que os pedidos foram para que ele medisse a área geral do imóvel e tirasse um pedaço do imóvel; que elaborou memorais em 18/10/2021; que não se recorda do tamanho das áreas com exatidão; que foi gerada uma parte maior da estrada pra cima e a parte de baixo era mais estreita; que foi chamado para fazer um mapa da área geral para que não tivesse tanta retificação no momento do registro; que foi Leni que quem solicitou a 2ª medição; que não foi autorizado diretamente pelo Paulo para fazer; que acreditou que tinha sido autorizado; que lembra que a 2 medição conferia com a área que constava na escritura; que não constava a área geral da escritura completa, só a gleba que se referia ao Paulo para ser desmembrada posteriormente, que a escritura era maior do que a área; que se soubesse que Paulo e Vera não tinham autorizado, ele não teria feito a 2ª medição; que não sabe quantas escrituras tinham em nome do Paulo; que foi chamado para medir somente 1 área; que não lembra se teve acréscimo da área; que Paulo e Vera não tinham área suficiente para entregar.” Portanto, não se pode ignorar que houve, de fato, uma situação superveniente envolvendo a identificação e delimitação da área. A divergência, todavia, não autoriza automaticamente a conclusão de que os Requerentes tenham assumido a obrigação de entregar aos compradores qualquer área adicional que estes entendessem necessária para completar os aproximadamente dois alqueires inicialmente anunciados. Os Requeridos afirmam que, diante da constatação de que a área efetivamente medida era inferior àquela que lhes havia sido apresentada, manifestaram intenção de desfazer o negócio. Sustentam que, como os Requerentes não teriam condições de devolver os valores recebidos, teria sido ajustada a entrega da área remanescente (30.000 m²), ficando o pagamento dos R$ 95.000,00 condicionado ao cumprimento dessa obrigação. A versão, entretanto, não encontra respaldo suficiente na documentação contratual. O instrumento escrito não estabelece que os R$ 95.000,00 somente seriam devidos após a entrega de área adicional. Tampouco consta do contrato cláusula expressa pela qual os vendedores tenham se obrigado a transferir aos compradores outros 30.000 m² além da área individualizada no instrumento. Por isso, a existência de tal obrigação dependeria de demonstração segura de que houve posterior modificação consensual do negócio. E, nesse aspecto, a prova oral produzida não é uniforme. A Requerida Leni Gomes de Freitas, em seu depoimento pessoal, afirmou que Paulo teria prometido entregar mais 30.000 m², razão pela qual os compradores aguardariam a entrega da área para efetuar o pagamento do saldo. “Que trocou diversos áudios com Paulo durante a negociação; que havia necessidade pegar empréstimo/financiamento rural para pagamento da parcela faltante; que fez reunião com os Requerentes e o Renildo estava presente; que nessa reunião não foi conversado sobre troca de matrículas; que os Requeridos foram nessa reunião com o intuito de desistir do contrato; que foi falado que não poderiam mais desistir pois já tinham entregado o dinheiro; que Paulo falou que tinha mais 30.000 m² para entregar aos requeridos; que viu para comprar 2 alqueires de terra; que na reunião foi combinado de ficarem com alqueire de 4L e Paulo dar mais 30.000 m²; que comprou 2 alqueires de terra; que não sabia que a parte de baixo da chácara ficaria em nome de Paulo; que nunca tiveram objeção na parte de baixo; que estão esperando que Paulo dê os 30.000 m² para eles efetuarem o pagamento; que Paulo e Vera sabiam da 2ª medição; que na 2ª medição só estavam persentes Ridan, Juninho (Joarês) e Renildo; que falou em áudio que queria a escritura para tentar financiamento para conseguir dinheiro e só então pagar Paulo; que não tomou posse definitiva do imóvel antes de quitar o preço combinado pois não teve entrega dos 30.000 m²; que fizeram a escritura de uma área; que ficou esperando a entrega dos 30.000 m² para pagar; que estão no imóvel desde 2020; que já colheu café lá;” Seu depoimento, contudo, não encontra confirmação suficiente nas demais testemunhas. A testemunha Joares Hosth Heringer Junior declarou: “que participou da reunião; que essa reunião foi feita para definir termo de venda da propriedade; que nessa reunião ficou a chácara de baixo ficaria com Paulo; que Luiz e Leni acordaram com a divisão do tamanho da propriedade de havia sido apresentada; que Paulo não prometeu entregar mais 30 mil litros de terra para Leni; que não houve essa promessa; que Leni e Luiz concordaram em receber a área que foi medida; que conhece a área inteira da propriedade que era de Paulo; que Paulo vendeu a área para Leni e Roberto, Adilson e deu uma chácara para o cunhado do depoente; que não sabe se Paulo vendeu imóvel para Valdemar;” Já a testemunha Valcemi Oliveira da Silva, em nada contribuiu para o deslinde da controversa, uma vez que só foi testemunha em cartório, conforme depoimento: “que sabe que Leni e Roberto compraram área de terra do Paulo; que era 2 alqueires; que não sabe o valor pago; que não participou diretamente da negociação; que só foi testemunha no cartório; que não leu o documento integralmente”. Ao contrário, relatou que ficou definida a permanência da chácara situada na parte inferior com Paulo e que Luiz e Leni concordaram com a divisão e com a área efetivamente medida. Esse depoimento possui especial relevância porque a testemunha não apenas conhecia a negociação, mas afirmou ter participado da reunião na qual, segundo a própria defesa, teria sido estabelecida a obrigação adicional. Também Renildo Souza de Amorim relatou que os compradores estiveram no imóvel, verificaram as confrontações e limites da gleba e que, posteriormente, participaram de reunião para solucionar a questão da matrícula. Segundo ele, naquela ocasião, as partes chegaram a um entendimento quanto à área e à matrícula, permanecendo o negócio pelo valor anteriormente ajustado. Não há, em seu depoimento, confirmação inequívoca de que Paulo tenha assumido obrigação de entregar aos compradores outros 30.000 m² como condição para o pagamento do saldo. Por sua vez, a testemunha Ridan afirmou que a segunda medição foi solicitada por Leni e que não recebeu autorização direta de Paulo para realizá-la. Essa circunstância também enfraquece a conclusão de que a segunda medição, por si só, representaria formalização de novo acordo quanto ao objeto do contrato. O art. 422 do Código Civil impõe aos contratantes o dever de observar a boa-fé objetiva tanto na formação quanto na execução do contrato. A boa-fé, contudo, não pode ser utilizada para criar obrigação substancial que não tenha sido demonstrada. A alteração do objeto de uma compra e venda imobiliária (especialmente quando se pretende ampliar a área objeto da transferência em aproximadamente 30.000 m²) constitui modificação relevante da prestação contratual. Embora não se exija necessariamente instrumento solene para toda e qualquer alteração obrigacional, é indispensável que exista prova segura da convergência de vontades. No caso concreto, essa prova não foi produzida em grau suficiente para afastar o conteúdo do instrumento particular. A prova oral revela que houve discussões, medições, divergências e tentativa de composição entre as partes. Mas discutir uma possível solução para a divergência de área não equivale a provar que os vendedores tenham definitivamente assumido a obrigação de transferir outros 30.000 m² como condição para o pagamento do saldo. O art. 476 do Código Civil dispõe: “Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” O instituto, entretanto, somente pode ser invocado quando demonstrado que a obrigação cujo cumprimento é exigido da parte contrária integra efetivamente o conteúdo do contrato. Não basta afirmar que o pagamento foi condicionado a determinada prestação, é necessário provar a existência da própria obrigação. No caso, o contrato estabelece expressamente a obrigação de pagamento do saldo de R$ 95.000,00 no prazo de 90 dias (ID 20092618, pág. 2). A obrigação de entregar área adicional, contudo, não está prevista no instrumento. E a prova oral, analisada em conjunto, não alcança grau de segurança suficiente para demonstrar que tenha havido aditamento contratual nesse sentido. Assim, não comprovada a obrigação antecedente alegada pelos Requeridos, não há fundamento para suspender a exigibilidade do saldo contratual com base no art. 476 do Código Civil. III.1 – DA RESCISÃO CONTRATUAL O art. 475 do Código Civil dispõe: “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” A resolução contratual pressupõe inadimplemento relevante, isto é, descumprimento capaz de comprometer a finalidade econômica do negócio. É exatamente o que ocorre. Os Requeridos receberam a posse do imóvel, passaram a utilizá-lo e, conforme declarou Leni, encontram-se na área desde aproximadamente 2020, tendo inclusive realizado colheita de café. De outro lado, deixaram de pagar parcela de R$ 95.000,00, correspondente a parcela expressiva do preço. Não se está diante, portanto, de mero atraso insignificante. O inadimplemento atingiu obrigação essencial do contrato: o pagamento do preço. A manutenção compulsória do vínculo, nessas circunstâncias, imporia aos vendedores a manutenção do negócio apesar de não terem recebido parcela significativa da contraprestação, o que não se mostra compatível com a natureza sinalagmática da avença. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - RESCISÃO - POSSIBILIDADE - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE. - Sendo o comprador inadimplente constituído em mora, a rescisão do contrato está autorizada, bem como a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel - Não apenas o contrato, mas o Código Civil, em seu art. 475, autorizam a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, dispondo que "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". (TJ-MG - AC: 10000211179858001 MG, Relator: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 25/08/2021, Câmaras Cíveis / 16ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/08/2021) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. - Sendo o comprador inadimplente constituído em mora, a rescisão do contrato está autorizada - Não apenas o contrato, mas o Código Civil, em seu art. 475, autorizam a rescisão contratual por inadimplemento do comprador. (TJ-RR - AC: 0813926-03.2022.8.23.0010, Relator: Almiro Padilha, Data de Julgamento: 19/04/2024, Câmara Cível, Data de Publicação: 23/04/2024) É, pois, cabível a resolução do contrato. Todavia, a resolução não pode conduzir ao enriquecimento sem causa de qualquer dos contratantes. O contrato, na cláusula 3ª, prevê que, em caso de “arrependimento”, os compradores deveriam devolver o imóvel aos vendedores, sem restituição dos valores já pagos. A referida disposição, contudo, não autoriza, automaticamente, a retenção integral dos valores pagos na hipótese de resolução judicial decorrente de inadimplemento. Isso porque a cláusula não foi estabelecida de forma inequívoca como cláusula penal compensatória ou arras penitenciais, tampouco se pode admitir que, resolvido o contrato e restituído o bem aos vendedores, estes permaneçam simultaneamente com todo o valor substancial já recebido, sem demonstração de prejuízo correspondente. A solução deve observar a natureza sinalagmática do contrato e o retorno das partes, tanto quanto possível, ao estado anterior ao negócio, evitando-se enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Assim, reconhecida a resolução por inadimplemento dos compradores, impõe-se a restituição recíproca das prestações, de modo que os Requeridos devolvam o imóvel objeto do negócio e os Requerentes restituam os valores efetivamente recebidos. Eventuais frutos ou proveitos econômicos decorrentes da posse do imóvel deverão ser apurados na fase própria, caso tenham sido objeto de pedido e comprovado seu efetivo cabimento. III.2 – DOS DANOS MORAIS A controvérsia estabelecida nos autos possui natureza essencialmente patrimonial e contratual, envolvendo divergência quanto à extensão da área negociada, à existência de obrigação adicional e ao pagamento do saldo contratual. O mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja automaticamente dano moral. Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR COBRANÇA INDEVIDA CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. 1. Ação de indenização por cobrança indevida cumulada com compensação por danos morais em razão de indevido pagamento de juros progressivos decorrentes do atraso na entrega de imóvel. 2. O inadimplemento contratual não causa, por si só, danos morais. Precedentes. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1934093 PB 2021/0209014-6, Relator: Ministra Nancy Andrighi, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 04/05/2022) RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PLANO DE SAÚDE. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O mero inadimplemento contratual não enseja danos morais, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais de agravamento psicológico, cuja revisão demandaria reexame do conjunto fático-probatório, vedado pela Súmula 7/STJ. Precedente. 2. Mantém-se o acórdão recorrido quando alinhado à jurisprudência desta Corte quanto à não configuração de dano moral em hipóteses sem abalo extraordinário, incidindo a Súmula 83/STJ. 3. A incidência da Súmula 7/STJ na matéria prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pela alínea c. 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 2.193.784/SP 2025/0023695-7, Relator: Ministra Maria Isabel Gallotti, Data de Julgamento: 04/05/2026, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJEN 07/05/2026) Para que haja responsabilidade civil extrapatrimonial, é necessária a demonstração de circunstância excepcional capaz de atingir direitos da personalidade, ultrapassando os meros dissabores, frustrações e aborrecimentos próprios das relações negociais. No caso concreto, não foi demonstrado que a conduta dos Requeridos tenha causado aos Requerentes humilhação, exposição vexatória, ofensa à honra, violação à imagem ou qualquer outra lesão concreta a atributo da personalidade. A ausência de pagamento do saldo contratual, embora configure inadimplemento apto a ensejar a resolução do negócio e as consequências patrimoniais pertinentes, não transforma a controvérsia econômica em dano moral indenizável. A pretensão dos Requerentes, nesse ponto, confunde o prejuízo patrimonial decorrente do descumprimento contratual com lesão de natureza extrapatrimonial. Não há, portanto, elemento probatório que permita concluir pela ocorrência de dano moral autônomo. O pedido deve, assim, ser julgado improcedente. III.3 – DOS LUCROS CESSANTES Os Requerentes postulam, ainda, indenização por lucros cessantes e perdas e danos. O art. 402 do Código Civil estabelece que: “Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.” O art. 403, contudo, limita a reparação aos prejuízos efetivos e aos lucros cessantes por efeito direto e imediato da inexecução. Assim, o inadimplemento contratual, por si só, não autoriza a fixação automática de qualquer valor a título de danos materiais, sendo necessária demonstração concreta do prejuízo. No caso, não foram apresentados elementos suficientes para quantificar eventual prejuízo patrimonial decorrente do inadimplemento além daqueles efeitos diretamente decorrentes da resolução do contrato. Neste sentido: ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO CONCRETA. FUNDAMENTAÇÃO DAS DECISÕES JUDICIAIS. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. No caso dos autos, o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos; não se pode confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que "os lucros cessantes devem corresponder a tudo aquilo que o lesado deixou de lucrar, de forma razoável, em decorrência do dano causado pelo devedor. Todavia, esse dano deve ser efetivo, certo, atual e subsistente. Não pode depender de uma grande carga de probabilidade, de meras presunções, de fatores indiretos e hipotéticos" ( REsp 1 .438.408/DF, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. p/ Acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2014, DJe 19/12/2014). 3. Tendo o acórdão recorrido afirmado expressamente a ausência de demonstração concreta dos valores pleiteados a título de lucros cessantes, eventual discordância das conclusões adotadas exigiria nova incursão no acervo probatório dos autos, providência que encontra óbice no teor da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2194058 SC 2022/0268270-5, Relator: Sérgio Kukina, Data de Julgamento: 22/05/2023, T1 - Primeira Turma, Data de Publicação: DJe 25/05/2023) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C LUCROS CESSANTES - ÔNUS DA PROVA. Para ter direito ao recebimento de lucros cessantes, deve o lesado comprovar o que razoavelmente deixou de lucrar, como consequência de evento danoso praticado por outrem. Não pode subsistir a condenação ao pagamento de lucros cessantes baseada em meras conjecturas e sem fundamentação concreta (REsp 1655090/MA). Cabe ao postulante o dever de comprovar, por meio de prova fidedigna, a perda de ganho esperado, na expectativa de lucro (art . 371, inc. I, do CPC). Não demonstrada expectativa de lucro, medida de rigor o improvimento do pedido inicial. (TJ-MG - AC: 10344150001669001 Iturama, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 03/03/2022, Câmaras Cíveis / 12ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2022) Seria necessário demonstrar o que razoavelmente deixaram de lucrar. Não havendo esses elementos, o pedido de perdas e danos deve ser rejeitado na extensão em que dependa de mera estimativa. IV – DA RECONVENÇÃO Quanto à reconvenção, deve ser observada a delimitação estabelecida nos autos e os pedidos efetivamente formulados pelos Requeridos. Considerando que o reconhecimento da resolução decorre do inadimplemento dos compradores e que a tese defensiva de existência de obrigação de entrega adicional de 30.000m² não foi comprovada, eventual pretensão reconvencional fundada no pressuposto de que os Autores teriam descumprido essa obrigação não pode prosperar. Caso tenha sido formulado pedido reconvencional de indenização decorrente desse suposto inadimplemento, ele igualmente não merece acolhimento, por ausência de demonstração da obrigação contratual alegada e, consequentemente, do ato ilícito contratual que lhe daria suporte. V – DISPOSITIVO 1) CONFIRMO a liminar deferida em ID 20205714 e a TORNO DEFINITIVA; 2) RETIFIQUE-SE o valor da causa; 3) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, nos termos do art. 487, I do CPC, para: 3.1) DECLARAR a rescisão contratual, resolvendo o presente contrato de compra e venda de imóvel, voltando o imóvel ao "status quo ante", consequentemente extinguindo-se a obrigação contratual existente entre as partes, com a restituição recíproca das prestações, de modo que os Requeridos devolvam o imóvel objeto do negócio e os Requerentes restituam os valores efetivamente recebidos.; 3.2) CONDENAR Requeridos ao pagamento de 70% das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC. 3.3) CONDENAR os Requerentes ao pagamento dos 30% restantes das custas e honorários advocatícios, estes igualmente fixados em 10% sobre o valor da causa correspondente à parcela em que sucumbiram, observada a suspensão da exigibilidade decorrente da gratuidade de justiça deferida em grau recursal; 4) INTIMEM-SE as partes da presente Sentença; 5) Havendo interposição de recurso, CERTIFIQUE-SE a tempestividade e INTIME-SE a parte contrária para, caso queira, no prazo legal, apresentar contrarrazões. Em seguida, REMETAM-SE os autos ao Tribunal de Justiça; 6) ARQUIVEM-SE os autos. IÚNA-ES, data da assinatura eletrônica. ANDRÉ BIJOS DADALTO Juiz de Direito
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