5001593-89.2026.8.13.0693

Intimação

TJMG · 3ª Vara Cível da Comarca de Três Corações

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Três Corações // 3ª Vara Cível da Comarca de Três Corações CONRADO GROSSI DANGELO, 509, MORADA DO SOL, Três Corações - MG - CEP: 37418-050 PROCESSO Nº: 5001593-89.2026.8.13.0693 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral] AUTOR: PEDRO HENRIQUE DOS SANTOS ALVES CPF: 129.378.546-64 RÉU: MIRANTE DO RIO VERDE INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA CPF: 34.758.716/0001-74 e outros SENTENÇA Vistos. Trata-se de rescisão contratual c/c pedido de restituição dos valores pagos e reparação de danos morais, proposta por PEDRO HENRIQUE DOS SANTOS ALVES em desfavor de VIA SUL ENGENHARIA LTDA E MIRANTE DO RIO VERDE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. Arguiu que 07/01/2023, celebraram contrato particular de promessa de compra e venda, tendo como objeto a Unidade 404, do Bloco 9, integrante do empreendimento denominado Mirante do Rio Verde. Argumentou que o preço total ajustado foi de R$151.598,40 e até a presente data, já desembolsou o valor de R$16.628,85. Afirmou que a Cláusula 5 do contrato previu que a data de entrega do imóvel estava prevista para 31/07/2025, prorrogável por até 180 dias corridos, mas até o momento a obra não foi entregue. Requereu a concessão de tutela provisória de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato, subsidiariamente, a concessão de tutela para autorizar o depósito judicial das parcelas. No mérito, requereu a procedência dos pedidos para declarar a rescisão do contrato, condenar as rés à restituição integral dos valores pagos, pagamento da multa convencional de 50% e indenização por danos morais no valor de R$15.000,00. Juntou documentos. Concedida a tutela de urgência determinando a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, os benefícios da justiça gratuita e outras determinações (ID 10650056817). As rés citadas, apresentaram contestação ao ID 10698279559. Alegaram carência da ação e impugnaram o valor dado à causa, No mérito, argumentaram quanto à inaplicabilidade do CDC e inversão do ônus da prova. Afirmaram a ausência de justa causa para a rescisão do contrato e, na remota hipótese de acolhimento do pedido, deve-se considerar que a pretensão decorre de iniciativa exclusiva da autora, deve-se observar quanto à retenção das quantias estipuladas no contrato em seus favores. Alegaram que inexiste o dever de indenizar moralmente a autora. Requereram o acolhimento da preliminar suscitada. No mérito, requereram a improcedência dos pedidos iniciais. Juntou documentos. Audiência de conciliação infrutífera (ID 10699867786). Réplica à contestação (ID 10713607045). Instadas a especificarem provas, informaram não possuírem outras provas a produzir (IDs 10724462823 e 10724885411). É o relatório do essencial. Decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia é essencialmente documental, a autora expressamente dispensou a produção de outras provas, e os réus quedaram-se inertes quando intimados para especificação probatória, operando-se a preclusão. Não há prova pericial, testemunhal ou outra diligência que se mostre necessária para o deslinde da causa. CARÊNCIA DA AÇÃO As requeridas sustentam que o contrato de promessa de compra e venda já teria sido rescindido pelo distrato celebrado em 12/02/2025, razão pela qual a presente ação de rescisão contratual seria desprovida de interesse processual, devendo o feito ser extinto sem resolução do mérito. A preliminar não merece acolhimento. O interesse de agir, como condição da ação, pressupõe a necessidade, a utilidade e a adequação da via eleita. No caso concreto, todos esses requisitos estão presentes. Em primeiro lugar, o instrumento de distrato juntado aos autos foi assinado eletronicamente apenas pelo autor, em 12/02/2025. Não há nos autos qualquer versão do documento devidamente assinada pelas requeridas, circunstância que, aliás, as próprias requeridas não negam e tampouco supriram ao longo de toda a instrução processual. A ausência de assinatura bilateral impede que o distrato configure título executivo extrajudicial hábil a embasar ação de execução ou cobrança fundada exclusivamente naquele instrumento, justificando plenamente o ajuizamento da presente demanda cognitiva. Em segundo lugar, a presente ação não se limita ao pedido de rescisão contratual. Abrange também a restituição dos valores pagos, a aplicação de cláusula penal e a reparação por danos morais, pretensões que, independentemente da existência do distrato, demandam pronunciamento judicial. Em terceiro lugar, a tese defensiva revela manifesta contradição lógica, incompatível com o princípio da boa-fé processual (art. 5º, CPC) e com a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). As requeridas, ao mesmo tempo em que invocam o distrato para afastar o interesse processual do autor, recorrem às cláusulas do contrato originário para pleitear a retenção de valores e a aplicação de penalidades contratuais. Não é possível atribuir eficácia ao distrato apenas quando conveniente à defesa, ignorando-o quanto à obrigação de restituição nele expressamente assumida. Rejeito a preliminar de carência de ação. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA As requeridas sustentam que o valor da causa deveria corresponder apenas à soma dos pedidos condenatórios (R$39.943,27), e não ao valor do contrato acrescido da indenização pretendida. A questão já foi definitivamente resolvida por este Juízo na decisão que recebeu a emenda à inicial, com fundamento no art. 292, incisos II, V e VI, do CPC, e confirmada pelo TJMG no julgamento do Agravo de Instrumento, que não conheceu da matéria por ausência de enquadramento no rol do art. 1.015 do CPC e por inexistência de lesão grave e de difícil reparação. O valor da causa está fixado em R$174.912,82. Rejeito a impugnação ao valor da causa. Passo à análise do mérito. O processo encontra-se regular, não havendo nulidades a serem sanadas, tendo sido observadas as garantias constitucionais do devido processo legal, contraditório e ampla defesa, estando o feito apto ao julgamento. Nos termos dos artigos 2º e 3º, §1º, do Código de Defesa do Consumidor: Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. Portanto, o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao contrato de comercialização de imóveis firmados por construtoras e empresas que atuam na comercialização de imóveis e adquirentes que buscam a utilização do bem imóvel como destinatário final. Presentes os requisitos do art. 6º, VIII, do CDC, verossimilhança das alegações, evidenciada pelo conjunto documental robusto juntado com a inicial, e hipossuficiência técnica da consumidora em relação às informações internas sobre o andamento da obra e as tratativas com a Caixa Econômica Federal, defiro a inversão do ônus da prova em favor da autora. Após análise dos autos, verifico que os fatos alegados foram devidamente comprovados no curso do processo, visto que o contrato de promessa de compra e venda (ID 10630877094) estabeleceu como data estimada para entrega do imóvel 31/07/2025, com tolerância de 180 dias corridos, fixando, portanto, como prazo máximo para entrega o dia 28/01/2026. A presente ação foi proposta em 20/02/2026, quando já havia transcorrido quase um mês além do prazo de tolerância, sem que o imóvel tivesse sido entregue. Até a presente data o inadimplemento persiste, perfazendo mais de 8 meses de atraso além do prazo de tolerância. Configurado o inadimplemento exclusivo das rés, a rescisão dos contratos é a medida que se impõe. O contrato de promessa de compra e venda e o instrumento particular de compromisso de construção de imóvel urbano são ajustes de natureza preliminar, tendo por objeto a formação do vínculo definitivo. Se o objeto do contrato não for concluído, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, devendo ser retomado o estado das partes anteriores à contratação. Com efeito, os pagamentos foram realizados como contraprestação à aquisição do bem, ou seja, trata-se do pagamento parcelado e antecipado do próprio preço da compra. Todavia, diante da frustração da compra, assiste à parte autora o direito à devolução dos valores pagos, que, na espécie, deve se integral diante da culpa exclusiva das promitentes vendedoras rés, no tocante às obrigações assumidas no instrumento particular de promessa de compra e venda. A propósito, os termos da rescisão contratual são regidos pelo teor Súmula 543 do STJ, segundo a qual: Súmula n. 543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Em relação à multa contratual, o contrato prevê, em sua cláusula 7.1.1, multa convencional de 50% da quantia paga em caso de rescisão por inadimplemento do comprador. Nos termos do Tema 971 do STJ, "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor". Demonstrada a culpa exclusiva das rés pelo inadimplemento contratual, impõe-se a inversão da cláusula penal em favor da autora, como forma de restabelecer o equilíbrio contratual e a isonomia entre as partes, nos termos do Tema 971 do STJ. Assim, as rés deverão pagar à autora multa equivalente a 50% sobre o total dos valores efetivamente pagos, a ser calculada em liquidação de sentença sobre o montante apurado. Quanto aos danos morais, para que se configure o ato ilícito suficiente a ensejar a reparação correspondente, é necessária a conjugação dos seguintes requisitos: culpa mediante ação ou omissão do agente, dano e nexo de causalidade. Embora o mero inadimplemento contratual não seja causa para ocorrência de danos morais, é reconhecido o direito à compensação dos danos extrapatrimoniais quando verificado o atraso injustificado e por um período considerável, no caso, mais de quatro anos da data inicialmente prevista para a entrega das obras de infraestrutura do empreendimento Morada dos Pássaros – Bela Vista, cujo fato agrava a situação de aflição psicológica e de angústia no íntimo do adquirente do terreno. No mesmo sentido, o colendo Superior Tribunal de Justiça “entende cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor” (AgInt no REsp. n. 1.776.797/RO, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe: 24/09/2020), como verificado no caso concreto. Com relação ao montante indenizatório, registro que o nosso ordenamento jurídico estabelece alguns requisitos a serem observados pelo Julgador, devendo considerar a dupla finalidade da reparação, qual seja, a pedagógica, buscando um efeito repressivo, e a de propiciar a vítima uma satisfação, sem que isso represente um enriquecimento sem causa. No arbitramento do dano moral deve-se levar em conta as condições econômicas das partes, as circunstâncias em que ocorreram os fatos, o grau de culpa do ofensor, a intensidade do sofrimento da vítima, enfim, aspectos dotados de ampla subjetividade, o que torna a tarefa bastante difícil e delicada. Sendo assim, a quantia de R$10.000,00 demonstra ser condizente com os fatos comprovados, aliado ao comportamento negligente e culposo das rés, bem como a condição particular da vítima. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de ID 10630877094. b) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem ao autor todos os valores pagos, integralmente e de uma única vez, a ser corrigido monetariamente desde cada desembolso e juros de mora a contar a citação. c) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de multa contratual de 50% (cinquenta por cento) sobre o total dos valores efetivamente pagos pela autora, a ser calculada em liquidação de sentença sobre o montante apurado, nos termos do Tema 971 do STJ. d) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 à parte demandante, corrigido monetariamente a partir da presente data nos termos da Súmula 362 do STJ e juros de mora a contar da citação. e) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida, tornando definitiva a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas dos contratos rescindidos. f) No que se refere aos consectários legais incidentes sobre a reparação dos danos, serão fixados com base na tese fixada no Tema n.º 1.368 do STJ. Assim, considerando a natureza contratual da relação jurídica, deverão incidir, sobre os valores a serem restituídos, correção monetária, desde o efetivo desembolso (Súmula 43 do STJ), e juros de mora, a correr da citação. Sobre o valor da condenação por dano moral, incidirão correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ), e juros moratórios, também a fluir da citação. Para as duas espécies, a correção monetária será calculada pelos índices estabelecidos pela Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, até 29/08/2024, após o que incidirá o IPCA (artigo 389, parágrafo único, do Código Civil). Os juros de mora, a seu turno, serão calculados apenas em função da taxa referencial, qual seja, a SELIC, deduzido o IPCA (artigo 406 do Código Civil e Tema n° 1.368 do STJ). Com fundamento no artigo 487, inciso I do CPC, declaro extinto o processo com resolução de mérito. CONDENO as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no art. 85, §2º, do CPC. Havendo interposição de recurso de apelação, dê-se vista à parte contrária para contrarrazões e, posteriormente, remetam-se os autos ao e.TJMG, com nossas homenagens. Após o trânsito em julgado, arquive-se com baixa e cautelas de estilo. I. Cumpra-se. REGINALDO MIKIO NAKAJIMA Juiz de Direito