5001584-23.2021.8.13.0461

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Ouro Preto

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ouro Preto / 2ª Vara Cível da Comarca de Ouro Preto Rua Simão Lacerda, 975, Bauxita, Ouro Preto - MG - CEP: 35400-000 PROCESSO Nº: 5001584-23.2021.8.13.0461 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Servidão] AUTOR: MANTIQUEIRA TRANSMISSORA ENERG CPF: 24.176.892/0001-44 RÉU: PONTUAL CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA - ME CPF: 20.245.320/0001-19 DECISÃO 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Instituição de Servidão Administrativa com Pedido Liminar proposta por MANTIQUEIRA TRANSMISSORA DE ENERGIA S/A em face de PONTUAL CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA - ME, partes devidamente qualificadas nos autos (ID 4494148040 e ID 4494397997). Aduziu a parte autora, em síntese, que detém concessão para construção, operação e manutenção de instalações de transmissão de energia elétrica, correspondentes às linhas de transmissão LT 345 kV Itabirito 2 a Jeceaba (C2) e LT 345 kV Itabirito 2 a Barro Branco, declaradas de utilidade pública pela Agência Nacional de Energia Elétrica por meio das Resoluções Autorizativas nº 6.330/2017 (ID 4494398008) e nº 6.345/2017, alterada pela Resolução Autorizativa nº 9.169/2020 (ID 4494398010 e ID 4494398012). Destacou que as linhas interceptam o imóvel rural de propriedade da ré, registrado sob as matrículas nº 5.924 e nº 5.925 do Cartório de Registro de Imóveis de Ouro Preto (ID 4494398032 e ID 4494398034), gerando faixas de servidão de 4,7589 hectares para o trecho LTIBB-19 e de 4,8231 hectares para o trecho LTIJ-21. Ofertou para depósito prévio indenizatório as quantias de R$ 77.591,00 e R$ 76.999,00, totalizando R$ 154.590,00, calculadas com amparo em laudos unilaterais prévios (ID 4494398035 e ID 4494398037). A tutela de urgência de imissão provisória na posse foi deferida mediante comprovação do depósito prévio (ID 4643543019), o qual foi regularmente efetuado e comprovado pela autora (ID 4765708014, ID 4765708021 e ID 4765708023). O mandado de imissão na posse foi cumprido (ID 5191148081). Citada (ID 10182645809 e ID 10182652645), a ré apresentou contestação (ID 10200264908), impugnando os laudos administrativos inaugurais e o valor ofertado. Sustentou que atua no ramo de incorporação e loteamento imobiliário, afirmando que a passagem da servidão inviabiliza a comercialização de chacreamentos, além de desvalorizar a área remanescente. Pleiteou a realização de perícia técnica judicial e o levantamento de percentual do depósito judicial. Houve réplica pela parte autora (ID 10222673824) e especificação de provas (ID 10238005444). Em decisão saneadora (ID 10297447195 e ID 4643543019), foi determinada a realização de perícia técnica judicial oficial de engenharia para a justa avaliação da indenização devida pela servidão, sendo nomeado o perito oficial Marcos Almada Barbosa (ID 10322616185 e ID 10322600106), que aceitou o encargo e apresentou proposta de honorários (ID 10322956750), a qual foi integralmente adiantada pela parte autora (ID 10416010920 e ID 10416013865). As partes indicaram assistentes técnicos e formularam seus quesitos (ID 10446666001, ID 10458943043 e ID 10458998149). O perito do juízo realizou a vistoria presencial no imóvel com a presença de representantes das partes e protocolou o Laudo Pericial Oficial (ID 10486741076 e ID 10486726490), fixando o valor da indenização pelas faixas de servidão em R$ 157.000,00 para o trecho LTIBB-19 (4,7589 ha) e R$ 159.000,00 para o trecho LTIJ-21 (4,8231 ha), perfazendo o montante global de R$ 316.000,00. Intimadas, a parte autora manifestou-se apresentando considerações de seu assistente técnico (ID 10498611402 e ID 10498586627) e a parte ré impugnou o laudo pericial (ID 10506727566), apontando suposta inadequação de método e questionando respostas a quesitos. O perito judicial prestou esclarecimentos (ID 10511209193). A autora manifestou sua expressa concordância com o laudo pericial e os esclarecimentos prestados (ID 10523095420). A ré apresentou nova petição de impugnação (ID 10530190453), arguindo incapacidade técnica do perito nomeado, ausência de Anotação de Responsabilidade Técnica específica, unificação das matrículas e inadequação dos coeficientes adotados, juntando laudo paradigma de outro feito. Determinada nova manifestação do perito (ID 10579433148), o vistor oficial apresentou seu segundo pronunciamento de esclarecimentos (ID 10605915786), juntando comprovantes de capacitação de sua equipe multidisciplinar de engenharia agronômica e ratificando integralmente as conclusões do laudo pericial. A parte ré apresentou a manifestação de ID 10647036182, reiterando as impugnações e requerendo a anulação da perícia, a não homologação do laudo e a nomeação de novo perito agrônomo para elaboração de segunda prova pericial. Posteriormente, a parte ré juntou substabelecimento com reserva de poderes, requerendo a habilitação de novos patronos e a publicação exclusiva dos atos em nome do advogado Geraldo Teixeira Néry Lopes, OAB/MG 107.091 (ID 10711628154, ID 10711626757 e ID 10711634931). Vieram os autos conclusos para apreciação da impugnação e deliberação sobre a homologação do laudo pericial. 2. FUNDAMENTAÇÃO A ré suscita a nulidade da prova técnica ao argumento de que o perito nomeado, por possuir graduação em Engenharia Civil, careceria de habilitação legal para avaliar imóvel rural, defendendo a exclusividade de profissionais da Engenharia Agronômica com fulcro em deliberações corporativas do Sistema CONFEA e CREA. O artigo 156 do Código de Processo Civil estabelece que o perito será escolhido entre os profissionais legalmente habilitados e com conhecimento técnico na matéria sobre a qual deva pronunciar-se. Por sua vez, o Decreto-Lei nº 3.365/1941, aplicável à instituição de servidões por força de seu artigo 40, prevê expressamente no art. 14 que o juiz designará perito de sua livre escolha, técnico, para proceder à avaliação dos bens. A legislação federal que regulamenta as profissões de engenharia (Lei Federal nº 5.194/1966, artigo 7º, alínea "c") confere tanto aos engenheiros civis quanto aos engenheiros agrônomos a atribuição técnica para realizar vistorias, perícias e avaliações imobiliárias. As normas operacionais da Associação Brasileira de Normas Técnicas para avaliação de bens (série NBR 14653) destinam-se indistintamente aos profissionais de engenharia habilitados. No caso, o perito integra o Cadastro de Auxiliares da Justiça (AJG) do Tribunal, possui comprovada especialização em engenharia de avaliações e perícias, e conduziu os trabalhos periciais em campo com observância rigorosa das regras metodológicas aplicáveis à espécie. Ademais, conforme esclarecido em ID 10605915786, a atuação pericial contou com suporte de equipe técnica multidisciplinar, integrada por engenheiro agrônomo, o que afasta qualquer alegação de deficiência técnica. Outrossim, a nomeação do perito deu-se no despacho saneador inicial (ID 4643543019 e ID 10322600106). A parte ré não arguiu a alegada incapacidade ou impedimento no prazo de 15 (quinze) dias previsto no artigo 465, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil, vindo a suscitar a questão apenas após a entrega do laudo pericial conclusivo, operando-se a preclusão temporal sobre a matéria. Portanto, está plenamente assegurada a higidez da nomeação e a qualificação do perito judicial, inexistindo qualquer vício ou nulidade processual a ser declarada. Além disso, a ré se insurge contra o laudo sustentando que o perito deveria ter utilizado a NBR 14653-4 (Avaliação de Empreendimentos) e o método involutivo, sob a justificativa de que o imóvel se destinaria à exploração de loteamento ou chacreamento rural e que a servidão teria inviabilizado receitas futuras decorrentes da venda de frações ideais. A indenização na servidão administrativa não decorre da transferência do domínio, mas unicamente da restrição de uso imposta pela passagem das linhas de transmissão, devendo ser apurada pelo efetivo prejuízo suportado pelo proprietário (artigo 40 do Decreto-Lei nº 3.365/1941). O laudo pericial atestou de forma minuciosa (ID 10486741076 e ID 10486726490) que o imóvel avaliando consiste em gleba rural situada no Distrito de Miguel Burnier, em Ouro Preto, composta por vegetação nativa, cerrado e relevo ondulado a fortemente ondulado, sem nenhuma infraestrutura urbana implantada e sem qualquer projeto de parcelamento do solo ou loteamento formalmente aprovado perante a Prefeitura Municipal de Ouro Preto, INCRA ou órgãos ambientais competentes. O método involutivo pressupõe a existência de projeto de parcelamento aprovado, estruturado e viável perante os órgãos de fiscalização urbanística e registral. A mera expectativa subjetiva da proprietária em promover futura comercialização fracionada da terra, ou eventuais contratos particulares sem desmembramento formal registrado nas matrículas, configura atividade meramente hipotética, insuscetível de gerar indenização por lucros cessantes ou suposta perda de uma chance. A avaliação da justa indenização deve espelhar a realidade fática e física contemporânea do bem no momento da realização da prova, descabendo valorar o imóvel rural como se empreendimento imobiliário aprovado fosse. O perito agiu com estrito acerto técnico ao aplicar a NBR 14653-3 (Avaliação de Imóveis Rurais), utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado por Inferência Estatística (regressão linear múltipla através do software Sisdea), metodologia recomendada e científica. A parte requerida também questiona a análise conjunta das matrículas contíguas nº 5.924 e nº 5.925 e o coeficiente de depreciação adotado pelo perito judicial. Contudo, os esclarecimentos prestados pelo perito do juízo (ID 10511209193 e ID 10605915786) demonstram a perfeita consistência do trabalho avaliatório. A unificação dos dados das duas matrículas contíguas pertencentes à mesma proprietária se revelou indispensável para dimensionar a área global da fazenda (82,79 hectares) e calcular fidedignamente o percentual de comprometimento causado pela faixa de servidão das linhas de transmissão (9,5820 hectares no total), evitando distorções no cálculo do impacto sobre a propriedade. Na pesquisa de mercado realizada no ano de 2025, o perito coletou 32 elementos amostrais da região de Ouro Preto e Congonhas, saneando a amostra para 22 dados válidos, e utilizou variáveis explicativas sólidas (área total, tipologia, benfeitorias, localização por distritos e valor especial de mercado). Ao identificar a localização do imóvel em área com expressiva atratividade decorrente da expansão minerária regional, o perito aplicou a variável "Valor Especial", arbitrando o valor unitário da terra nua no patamar de R$ 4,95/m² (equivalente a R$ 49.522,89 por hectare), montante substancialmente superior àquele que havia sido ofertado administrativamente pela expropriante (R$ 33.967,36/ha). Ressalte-se que a perícia constatou a inexistência de benfeitorias reprodutivas ou construções edificadas na faixa de servidão, bem como a ausência de seccionamento inviabilizador na área remanescente, restando assegurado o pleno uso do restante da fazenda para as atividades condizentes com sua natureza. Ademais, o perito prestou esclarecimentos circunstanciados por duas vezes (ID 10511209193 e ID 10605915786), respondendo satisfatoriamente aos quesitos formulados, de modo que a matéria controvertida encontra-se exaustivamente esclarecida, inexistindo omissão ou obscuridade que justifique a realização de nova perícia nos termos do artigo 480 do Código de Processo Civil. 3. DISPOSITIVO Posto isso, rejeita-se a impugnação ao laudo pericial, homologando-o (IDs 10486741076, 10486726490, 10511209193 e 10605915786). Expeça-se alvará em favor do perito nomeado para levantamento dos honorários periciais. Declara-se encerrada a instrução processual e determina-se a intimação das partes para a apresentação de alegações finais por memoriais escritos, no prazo sucessivo de 15 (quinze) dias, iniciando-se pela parte autora e, em seguida, abrindo-se vista à parte ré, nos termos do artigo 364, § 2º, do Código de Processo Civil. Após, venham os autos conclusos para julgamento. Intimem-se. Cumpra-se. Ouro Preto, data da assinatura eletrônica. Ana Paula Lobo Pereira de Freitas Juíza de Direito