2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Campinas Avenida Aquidaban, 465, Centro, Campinas - SP - CEP: 13015-210 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001515-07.2025.4.03.6105 AUTOR: TALES WILLIAM ROSA ADVOGADO do(a) AUTOR: MARINA BERALDI RODRIGUES - SP376803 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Vistos. Trata-se de ação revisional de contrato de financiamento imobiliário, com pedido de tutela de urgência para suspensão de leilão extrajudicial, ajuizada por TALES WILLIAM ROSA, devidamente qualificado nos autos, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária, a revisão do contrato e a repetição de indébito. Relata o autor que, em 24/10/2017, adquiriu o imóvel situado na Rua Pedro Lana, nº 51, Bloco 81, apartamento 11, Condomínio Residencial Portal das Palmeiras, Jaguariúna/SP, matriculado sob nº 14.314 no Cartório de Registro de Imóveis de Jaguariúna/SP, mediante financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária em favor da ré. Sustenta que, em razão de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente, sobrevindo a consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF e a designação de leilão extrajudicial do imóvel. Alega não ter sido regularmente intimado para purgação da mora nem comunicado acerca dos leilões extrajudiciais, afirmando, ainda, a existência de cláusulas contratuais abusivas relacionadas à cobrança de juros, encargos e demais rubricas contratuais. Requer a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos subsequentes, a revisão contratual, a repetição de indébito e, subsidiariamente, indenização por benfeitorias. Com a inicial foram juntados documentos. Pela decisão de ID 353433323 foi indeferido o pedido de tutela de urgência. O autor interpôs Agravo de Instrumento nº 5003870-69.2025.4.03.0000 (ID 355034881), ao qual foi negado provimento pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região (ID 363066291). Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 367542769), sustentando a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, da constituição em mora e da consolidação da propriedade fiduciária, requerendo a improcedência dos pedidos. Réplica apresentada no ID 376254544. É o relatório. Decido. O feito está em condições de ser sentenciado, visto que a situação de fato e de direito se encontra amplamente demonstrada, mediante a documentação acostada, não sendo necessária a produção de provas em audiência ou mesmo pericial. Aplicável ao caso, portanto, o disposto no art. 355, I, do Código de Processo Civil. Não foram arguidas preliminares. Do mérito Da regularidade da constituição em mora e da consolidação da propriedade fiduciária A controvérsia central dos autos reside na alegação de nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal. O autor sustenta não ter sido regularmente intimado para purgar a mora, circunstância que, segundo afirma, macularia todos os atos subsequentes. Todavia, os elementos constantes dos autos não corroboram tal alegação. Conforme certidão juntada sob ID 367542772, o autor foi regularmente intimado para purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, tendo-lhe sido concedido o prazo legal para adimplemento das prestações em atraso. A mesma certidão atesta o transcurso do prazo legal sem a purgação da mora, circunstância que autorizou o prosseguimento do procedimento extrajudicial e a subsequente consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora fiduciária. Os atos praticados pelo Oficial de Registro de Imóveis são dotados de fé pública e gozam de presunção de legitimidade e veracidade, não havendo nos autos qualquer elemento probatório apto a demonstrar vício no procedimento realizado. Assim, restou regularmente constituída a mora do autor, inexistindo irregularidade capaz de comprometer a validade da consolidação da propriedade fiduciária. Da alegada ausência de comunicação dos leilões extrajudiciais Também não prospera a alegação de nulidade decorrente da suposta ausência de comunicação acerca dos leilões extrajudiciais. A própria narrativa da petição inicial evidencia que o autor teve ciência da realização do certame antes de sua ocorrência, tanto que ajuizou a presente demanda postulando sua suspensão. A questão, ademais, já foi apreciada no âmbito do Agravo de Instrumento nº 5003870-69.2025.4.03.0000, no qual o Tribunal Regional Federal da 3ª Região manteve a decisão que indeferiu a tutela de urgência, concluindo que a ciência prévia do devedor afasta a demonstração de prejuízo apto a ensejar a invalidação do procedimento. Desse modo, não se verifica qualquer irregularidade que autorize a anulação dos leilões extrajudiciais ou dos atos deles decorrentes. Outrossim, conforme entendimento consolidado na jurisprudência, a averbação constante da matrícula imobiliária, acompanhada da certificação do procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, constitui prova idônea da regularidade da constituição em mora e da consolidação da propriedade, não sendo suficiente a mera alegação genérica de ausência de intimação para desconstituir os atos regularmente praticados. Observo, ainda, que a consolidação da propriedade se deu em razão da inadimplência confessa, de forma que o pedido para anulação da execução extrajudicial e leilões subsequentes não tem qualquer embasamento legal, porquanto, não obstante assegurado o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somado dos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, conforme assegurado pela lei, verifico que em nenhum momento a parte autora logrou efetivamente proceder ao pagamento da dívida ou mesmo de realizar o depósito judicial, de modo que a alegação de que não lhe foi oportunizado o pagamento, não se sustenta. Ressalto que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional, não havendo qualquer sentido no pedido de anulação dos leilões sem que a parte comprove que efetivamente teria condições de purgar a mora para fins de garantir a possibilidade do exercício do direito de preferência, em consonância com os princípios que norteiam as relações negociais, notadamente da boa-fé. Assim, considerando a ciência inequívoca de que o inadimplemento acarretaria na execução extrajudicial, torna absolutamente inviável o acolhimento da tese de que não ocorrida a regular intimação dos devedores quanto ao procedimento adotado pela Ré. Do pedido de revisão contratual O autor requer a revisão do contrato de financiamento, alegando a existência de encargos abusivos e a cobrança indevida de valores. Todavia, uma vez reconhecida a regularidade da constituição em mora e da consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, não subsiste fundamento para o restabelecimento da relação contratual nos moldes pretendidos. Com efeito, consolidada a propriedade fiduciária e inexistindo qualquer vício capaz de desconstituir o procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, a pretensão revisional perde utilidade prática, porquanto eventual rediscussão das cláusulas contratuais não teria o condão de invalidar a consolidação regularmente efetivada nem de restabelecer o contrato. Dessa forma, resta prejudicada a análise das alegações de abusividade contratual deduzidas na inicial. Do pedido de repetição do indébito Pela mesma razão, não há como acolher o pedido de repetição de indébito. Além de não ter sido demonstrada cobrança indevida apta a justificar a restituição pretendida, a pretensão está vinculada às alegações revisionais formuladas pelo autor, cuja análise resta prejudicada diante da validade do procedimento de execução extrajudicial e da consolidação da propriedade fiduciária. Do pedido subsidiário de indenização por benfeitorias Também não merece acolhimento o pedido subsidiário de indenização por benfeitorias. O autor não produziu prova apta a demonstrar a realização das alegadas benfeitorias, sua natureza, extensão ou valor econômico, inexistindo elementos suficientes para eventual condenação da ré. Assim, o pedido deve ser rejeitado. Por fim, não procede a alegação de revelia parcial formulada em réplica. A contestação apresentada pela Caixa Econômica Federal enfrentou os fundamentos essenciais da demanda, especialmente aqueles relacionados à regularidade da constituição em mora, da consolidação da propriedade fiduciária e do procedimento de execução extrajudicial. Não há, portanto, hipótese de incidência dos efeitos previstos no art. 341 do Código de Processo Civil. Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora no pagamento das custas e dos honorários advocatícios devidos à Ré, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, corrigido do ajuizamento da ação, subordinando, no entanto, a execução da condenação à condição prevista no art. 98, §3º, do Código de Processo Civil. Oportunamente, transitada esta decisão em julgado e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Intimem-se. Campinas, data da assinatura eletrônica.