5001467-91.2024.4.03.6102

Intimação

TRF3 · 6º Juiz Federal da 2ª TR SP · Acórdão

PODER JUDICIÁRIO Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais Seção Judiciária de São Paulo 2ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual RECURSO INOMINADO CÍVEL 460 Nº 5001467-91.2024.4.03.6102 RELATOR: ALEXANDRE CASSETTARI RECORRENTE: LILIAN MARIA DE SOUZA ADVOGADO do(a) RECORRENTE: MURILLO CESAR BETARELLI LEITE - SP198550-A ADVOGADO do(a) RECORRIDO: JOAO ALBERTO GRACA - SP165598-A RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO Trata-se de ação em que a parte autora a nulidade da consolidação da propriedade pela CEF e que a requerida se abstenha de promover a alienação do imóvel descrito na inicial, afirmando não ter sido notificada regularmente de que o não pagamento das parcelas vencidas acarretaria a consolidação da propriedade pela CEF. Prolatada sentença, julgando parcialmente procedente o pedido A parte autora requer a reforma da sentença, declarando de que não houve notificação da parte autora. É o relatório. VOTO Constou da r.sentença prolatada: “... No caso sub judice, a parte autora realizou contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, n. 8.5555.142978-0. Intimada, a parte autora deixou de purgar a mora, tendo havido a consolidação da propriedade em favor da CEF. Anoto que, diferentemente do alegado na petição inicial, a autora foi regularmente intimada, conforme certidão do Oficial de Registro de Imóveis (id 371437393 e 371437394). Pretende seja oportunizada a regularização da dívida ou lhe seja conferido o direito de preferência. No entanto, o pedido é procedente em parte, conforme entendimento em sentido contrário firmado pelo e. STJ: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) grifo nosso Sendo assim, constatado que as disposições do contrato e da Lei n° 9.514/1997 foram devidamente respeitadas, não há que se falar em ilegalidade nos atos praticados pela CEF, tampouco na possibilidade de purgar a mora após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. Entretanto, a parte autora tem direito à exercer o direito de preferência para permanecer no imóvel. ANTE O EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, CPC, para que a CEF promova à parte autora o exercício do direito de preferência na compra do imóvel, nos termos da Lei 9.514/97...” O art. 26 da Lei 9.514/97 (que trata da alienação fiduciária de coisa imóvel) assim estabelece: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Acerca da intimação pessoal prevista no § 3º do art. 26 da Lei, acima mencionado, esclareceu o STJ que “a intimação, sempre pessoal, pode ser realizada de três maneiras: (a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c)pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997”, bem como que é nula a “intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida”: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. EXEGESE DO ART. 26 § 3º. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á [...] a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997). 2. Ao fiduciante é dada oportunidade de purgar a mora. Para tanto, deverá ser intimado pessoalmente, ou na pessoa de seu representante legal ou procurador regularmente constituído. 3. A intimação, sempre pessoal, pode ser realizada de três maneiras: (a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997. 4. É nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida. 5. Recurso especial provido para restabelecer a liminar concedida pelo juízo de piso até o final julgamento do processo. (REsp n. 1.531.144/PB, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/3/2016, DJe de 28/3/2016 – destaques nossos) Nesse mesmo julgado acima mencionado (REsp n. 1.531.144/PB) o STJ também menciona que quando a intimação pelo correio não é recebida pelo destinatário, tendo-se conhecimento de que o endereço para o qual enviada a correspondência não mais pertence ao devedor, a solução é a notificação por edital: Vale reiterar que, no caso dos autos, é incontroverso que a intimação pelo correio não foi recebida pelo destinatário (e-STJ, fl. 509). As tentativas de o localizar foram infrutíferas e tinha-se conhecimento de que o endereço para o qual a correspondência foi enviada não mais lhe pertencia. A solução para o caso, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, seria a notificação por edital. (REsp n. 1.531.144/PB, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/3/2016, DJe de 28/3/2016 – trecho copiado do voto) No caso em tela, a notificação foi através de Oficial de Registro de Imóveis de Jardinópolis foi feita por edital. Instada a CEF a comprovar que houve tentativa de notificação pessoal, não colacionou sequer tentativa de notificação pelos CORREIOS com aviso de recebimento, tendo o Oficial de Registro de Imóvel automaticamente citado a parte autora por edital, o que torna essa intimação nula. Ante o exposto, dou provimento ao recurso da Parte Autora para declarar nula a consolidação da propriedade pela CEF, a qual deverá se abster de promover a alienação do imóvel, mantendo a r.sentença no tocante o direito de preferência na compra do imóvel, nos termos da Lei 9.514/97, se isso for do interesse da parte autora. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios tendo em vista que o art. 55 da Lei nº 9.099/95 prevê que só poderá haver condenação do recorrente vencido. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL (LEI Nº 9.514/97). CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. NULIDADE. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL SEM PRÉVIO ESGOTAMENTO DAS TENTATIVAS DE INTIMAÇÃO PESSOAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso interposto pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel pela CEF, mas assegurando à autora o direito de preferência. A recorrente insiste na tese de nulidade da notificação para purgação da mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão central consiste em definir a validade da intimação do devedor fiduciante por edital, para fins de purgação da mora, sem que a credora (CEF) comprove o esgotamento prévio das tentativas de notificação pessoal, conforme exigido pelo art. 26 da Lei nº 9.514/97. III. RAZÕES DE DECIDIR A constituição em mora do devedor em contrato de alienação fiduciária de imóvel, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97, exige, como regra, a sua intimação pessoal, que pode ser realizada pelo oficial do cartório ou pelo correio com aviso de recebimento. A intimação por edital é medida excepcional, cabível apenas quando o devedor se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível, sendo imprescindível a certificação de que foram esgotados os meios para sua localização pessoal (art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97). Conforme jurisprudência do STJ (REsp 1.531.144/PB), é nula a intimação que não se dirige pessoalmente ao devedor. A notificação editalícia só é válida após frustradas as tentativas de intimação pessoal. No caso concreto, o credor fiduciário (CEF) não comprovou ter realizado tentativas prévias de notificação pessoal da parte autora, recorrendo diretamente à via editalícia. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis que atesta a notificação por edital, sem a demonstração do esgotamento das vias pessoais, não é suficiente para validar o ato. A ausência de esgotamento dos meios ordinários de intimação vicia o procedimento, tornando nula a constituição em mora e, por consequência, a consolidação da propriedade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da parte autora provido para reformar a sentença, declarar a nulidade da consolidação da propriedade em favor da CEF e determinar que se abstenha de alienar o imóvel, mantendo-se o direito de preferência assegurado na sentença, se for do interesse da parte autora. Tese de julgamento: A intimação por edital para purgação da mora em contratos de alienação fiduciária (art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97) é nula quando não precedida do esgotamento das tentativas de notificação pessoal do devedor. A nulidade da intimação para purgar a mora contamina o ato subsequente de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, impondo seu desfazimento. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 26; Lei nº 9.099/95, art. 55. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.531.144/PB; STJ, REsp 2.007.941/MG. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Turma Recursal dos Juizados Especiais Federais da 3ª Região, por unanimidade, decidiu dar provimento ao recurso da parte autora, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ALEXANDRE CASSETTARI Relator do Acórdão