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TRF3 · 2ª Vara Federal de São José do Rio Preto · Sentença
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de São José do Rio Preto Rua dos Radialistas Riopretenses, 1000, Nova Redentora, São José Do Rio Preto - SP - CEP: 15090-070 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001410-27.2025.4.03.6106 AUTOR: MARCOS ANTONIO FREIRE ADVOGADO do(a) AUTOR: MILLER JEAN GUAPO DA SILVA - SP321496 REU: CONSTRUTORA ABDALLA LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação cível ajuizada por MARCOS ANTONIO FREIRE em face da CONSTRUTORA ABDALLA EIRELI e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a rescisão do contrato de prestação de serviços e mão-de-obra e contrato de financiamento coligado, com a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos, concernentes às parcelas de entrada pagas à ré; valores pagos à CEF; valores gastos com a documentação do imóvel; valores pagos a título de IPTU e demais obrigações propter rem, condenando-se a CEF na mesma obrigação, subsidiariamente. Em síntese, relata a parte autora que adquiriu um imóvel popular na planta, cujo início da obra se daria 15 (quinze) dias após a assinatura do contrato de financiamento com a CEF, com entrega do bem, em 150 (cento e cinquenta) dias após seu início (cláusula sétima). Afirma ter assinado contrato junto à CEF, em 05/04/2023, e que o termo final para a entrega do imóvel foi 17/09/2023. Relata já ter pago R$6.772,00 a título de entrada, R$1.261,00 a título de documentação, além das parcelas do financiamento imobiliário. Sustenta que o prazo para a entrega do referido imóvel já se esgotou, sem que a obra fosse sequer iniciada, mas, em contrapartida, efetuou o pagamento de todas as cobranças exigidas. Argumenta que as corrés descumpriram as cláusulas contratuais, razão pela qual requer a obtenção de provimento jurisdicional que lhe assegure o direito de rescindir o negócio jurídico havido entre as partes (contrato de prestação de serviços de construção civil e financiamento imobiliário), com a condenação na restituição do total dos valores já adimplidos. Com a inicial vieram documentos. Afastada a prevenção. Determinada a juntada aos autos de comprovante de residência recente e declaração de hipossuficiência, com a regularização da representação processual (id. 356766990), providências estas que foram devidamente adotadas (id. 357310278 e ss). Concedida a gratuidade de justiça. O pedido de antecipação de tutela foi deferido parcialmente, na decisão de Id. nº. 357887226, para o fim de suspender a exigibilidade de todas as obrigações contratuais da parte autora, vencidas e vincendas, até ulterior decisão deste Juízo, cabendo à CEF excluir a negativação do nome do requerente dos cadastros restritivos. Informou a parte autora o descumprimento da tutela e inserção de seu nome no SERASA (id 361659093 e id. 361659951). Em contestação, a CEF (Id. nº. 361629644), alega ilegitimidade ativa da parte requerente, e, no mérito, requer a improcedência do pedido. Resultou negativa a audiência de tentativa de conciliação – Id. nº. 361991757. A parte autora apresentou réplica (id. 380526541). Decorrido in albis o prazo da corré CONSTRUTORA ABDALA LTDA Construtora Abdala Ltda., não lhe foram aplicados os efeitos da revelia em face da apresentação de contestação pela ré CEF (id. 560522075). Instadas a se manifestarem sobre as provas que pretendiam produzir, não houve requerimentos nesse sentido pelas partes (id. 561343850 e id. 564645043). Os autos vieram conclusos para prolação de sentença. É o relatório. DECIDO. O feito foi processado com observância dos princípios da ampla defesa e contraditório, assim como foram atendidos os seus pressupostos de regular constituição e validade. Passo à análise das prefaciais. ILEGITIMIDADE ATIVA A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) suscita, em sede preliminar, a ilegitimidade ativa da parte autora, sob o argumento de que o prazo de entrega da obra foi ajustado exclusivamente entre a instituição financeira e a construtora, inexistindo relação jurídica direta ou contrato firmado com o requerente, à época do início das obras. Aduz que a autora possuía mera expectativa de direito, sendo a relação negocial restrita às empresas parceiras. A preliminar não merece prosperar. Os documentos anexados aos autos deixam evidente que a CEF participou do negócio em questão não apenas como mero agente financeiro, mas também tinha poderes para fiscalizar o andamento da obra, bem como liberar o valor das parcelas mensais, caso o andamento da obra estivesse em dia, entre outros direitos. Trata-se de hipótese em que os contratos de construção e de financiamento imobiliário se caracterizam como contratos coligados e interdependentes. A frustração do contrato de construção afeta diretamente a viabilidade e a utilidade do contrato de mútuo financeiro, do qual a parte autora e a CEF são, inquestionavelmente, signatárias. Ao revés do que faz crer a contestação, a legitimidade da parte autora não se prende à sua participação no contrato de repasse firmado inicialmente entre a CEF e a construtora, mas sim aos efeitos que o descumprimento do prazo de entrega – cuja obra era financiada e acompanhada pela ré – gera no seu próprio contrato de financiamento. Ao contrário do alegado, o caso concreto revela sua atuação como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que deveria acompanhar e vistoriar o projeto construtivo e a execução da obra, atraindo, em tese, sua responsabilidade por irregularidades nesta etapa. Confira-se o posicionamento do STJ, em caso análogo: RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. SEGURADORA. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedentes da 4ª Turma. 3. Caso em que se alega, na inicial, que o projeto de engenharia foi concebido e aprovado pelo setor competente da CEF, prevendo o contrato, em favor da referida empresa pública, taxa de remuneração de 1% sobre os valores liberados ao agente promotor e também 2% de taxa de administração, além dos encargos financeiros do mútuo. Consta, ainda, do contrato a obrigação de que fosse colocada "placa indicativa, em local visível, durante as obras, de que a construção está sendo executada com financiamento da CEF". Causa de pedir deduzida na inicial que justifica a presença da referida empresa pública no polo passivo da relação processual. Responsabilidade da CEF e dos demais réus que deve ser aferida quando do exame do mérito da causa. 4. Recursos especiais parcialmente providos para reintegrar a CEF ao polo passivo da relação processual. Prejudicado o exame das demais questões. (REsp 1163228/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 31/10/2012). Por via de consequência lógica, se a instituição financeira possui legitimidade para responder pelos vícios e atrasos decorrentes de sua falha no dever de medição, a parte autora (mutuária e consumidora final do imóvel financiado) é, indubitavelmente, a titular do direito material lesado, possuindo plena legitimidade ativa para postular a rescisão contratual, a devolução de valores e eventuais reparações por danos. A alegação de que a parte autora foi indicada pela prefeitura e possuía mera "expectativa de direito" não afasta o fato de que, uma vez formalizado o contrato de financiamento em seu nome, a mutuária passou a suportar os ônus de um negócio jurídico frustrado pelo atraso na entrega da unidade habitacional, não havendo que se falar em ausência de relação jurídica. AFASTO a preliminar de ilegitimidade ativa. Sem outras preliminares, passo ao mérito. MÉRITO Pretende a parte autora a declaração judicial de rescisão contratual do “Contrato de Prestação de Serviço e Mão-de-Obra”, firmado pelo autor e a CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI, em 24 de junho de 2022, consistente na construção civil de imóvel residencial, na cidade de Bady Bassit/SP, e do contrato de financiamento imobiliário coligado - “Contrato de Venda e Compra de Terreno, Mútuo para Obras com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia – Carta de Crédito Individual – CCFGTS – Programa Minha Casa, Minha Vida com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es)” nº 8.4444.2924905-6, datado de 05 de abril de 2023, decorrente de descumprimento contratual pelas corrés, diante da não entrega do imóvel objeto da negociação, no prazo aventado no contrato. Pleiteia, ainda, a restituição de todos valores despendidos com a contratação. Sustenta que o prazo para a entrega do referido imóvel já se esgotou (17 de setembro de 2023), estando muito distante da conclusão da obra, consoante fotografia id. 356132105. Tal fato não foi contestado pelas rés, restando, portanto, incontroverso nos autos. Do acima exposto, exsurge o descumprimento do contrato, o que gera, portanto, o dever de indenizar. A responsabilidade no caso é solidária, na medida em que a CEF atua como agente promotora de políticas públicas, na área da habitação, sendo responsável pelo acompanhamento das obras por meio de corpo técnico (vide cláusula 3.6 do contrato de mútuo, id. 356132124 - Pág. 7). Neste sentido é a jurisprudência do e. Tribunal Regional Federal da Terceira Região: “PROCESSO CIVIL. CIVIL. SEGURO HABITACIONAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. VÍCIOS OCULTOS; RESPONSABILIDADE DA CEF. AGRAVO LEGAL IMPROVIDO. I - A constatação de existência de danos em um imóvel, ou da iminência dos mesmos, é matéria que dá ensejo a diversas controvérsias judiciais, e a apuração da responsabilidade para arcar com o prejuízo decorrentes dos mesmos pode envolver grande complexidade ao se considerar o número de atores envolvidos desde sua construção até a posse ou aquisição pelo destinatário final. A responsabilidade pode recair sobre o proprietário, quando constatado que sua negligência acarretou a má-conservação e a danificação do imóvel. II - É intuitivo, no entanto, que a construtora terá responsabilidade por vícios redibitórios quando comete erros de projeto, utiliza materiais inadequados, ou quando a execução da obra, por qualquer razão que lhe possa ser imputada, compromete seu resultado final causando danos no imóvel. III - A CEF pode figurar no polo passivo da ação, atraindo a competência da Justiça Federal, mesmo quando não teve qualquer atuação como agente financeiro na aquisição do imóvel. Trata-se da hipótese em que figura como assistente simples da seguradora, representando o Fundo de Compensação de Variações Salariais, cujo patrimônio pode ser afetado por ser o garantidor em última instância de apólices públicas de seguro, o chamado "ramo 66", em sistemática semelhante a dos resseguros. IV - A CEF não tem responsabilidade sobre vícios de construção quando atua estritamente como agente financeiro, hipótese em que esta não teve qualquer participação na construção, destinando-se o financiamento concedido à aquisição de imóvel pronto com regramento corriqueiro de mercado. A realização de perícia nestas condições justifica-se pelo fato de que o imóvel financiado também costuma ser o objeto de garantia do próprio financiamento. Nesta ocasião, a CEF pode, inclusive, recusar o financiamento se entender que a garantia em questão representa um risco desproporcional a seu patrimônio, independentemente da conduta ou credibilidade do mutuário. V - Não se afasta a responsabilidade CEF, todavia, quando esta atua não como uma típica instituição financeira, mas como verdadeiro braço estatal e agente executor de políticas públicas habitacionais, provendo moradia popular. Como exemplo, cite-se as faixas de renda mais baixas do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Quando atua desta forma, cogita-se da responsabilidade por danos no imóvel mesmo quando sequer atuou na construção do imóvel, como em casos que envolvem o Programa de Arrendamento Residencial (PAR). VI - Caso em que o juízo a quo entendeu que a atuação da CEF não se restringiu àquelas típicas de uma instituição financeira, concluindo por sua atuação como agente promotor de políticas públicas na área da habitação. Estão presentes elementos suficientes a demonstrar que sua atuação não se restringiu ao papel de mero agente financeiro, figurando, no mínimo, como verdadeira partícipe do empreendimento, ainda sem desenvolver serviços de engenharia típicos de construtora, embora estabelecendo diretrizes para os mesmos. VII - Desta feita, é de rigor o reconhecimento da responsabilidade solidária. Não merece reforma a decisão ao dirigir as condenações aos corréus, sendo certo, no entanto, que a obrigação em relação à execução dos serviços de engenharia dirige-se primordialmente à construtora, só se cogitando indireta e subsidiariamente da responsabilidade da CEF neste tópico, o que só poderá ser verificado em sede de execução do julgado. VIII - Os danos decorrentes de vícios de construção são daqueles que se protraem no tempo já que esses últimos podem permanecer ocultos por período indeterminado. Nestas circunstâncias, não se tem uma data precisa para o início da contagem do prazo prescricional, não sendo parâmetro para o cálculo do prazo a data da construção do imóvel. A extinção do contrato também não tem o condão de atingir de imediato a pretensão do mutuário, já que este também é protegido pelo seguro obrigatório, que não se destina exclusivamente a proteger a garantia do mútuo e os vícios ocultos remontam ao período de sua vigência. Para estes efeitos, o STJ, acompanhado por esta Primeira Turma do TRF da 3ª Região, vem adotando o entendimento de que a pretensão do beneficiário do seguro irrompe apenas no momento em que, comunicado o fato à seguradora, esta se recusa a indenizar. IX - Agravo legal improvido”. (Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2049131 0001346-48.2011.4.03.6121, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:24/05/2018) Não bastasse, está caracterizada, ainda, a responsabilidade civil da instituição financeira e da construtora pelos danos sofridos pela parte autora, na condição de cliente/consumidora, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, em razão da defeituosa prestação dos serviços, os quais não proporcionaram a legítima e esperada segurança negocial. A negligência no trato da questão corrobora a tese da defeituosa prestação dos serviços pelas rés, pois ocasionou prejuízos à parte autora com a não entrega do imóvel adquirido, conforme já fundamentado. O C. STJ, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), firmou as seguintes teses, para casos de atraso na entrega da obra relacionados a imóveis no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). RESPONSABILIDADE CIVIL Dessarte, sendo presumido o prejuízo da parte autora, com a não entrega do imóvel no prazo aventado em contrato, de rigor a responsabilização da empresa “CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI”, e, solidariamente, a CEF, como explanado alhures. De fato, no contrato celebrado em 24/06/2022, estão previstas as obrigações da CONSTRUTORA, em sua cláusula quarta, pela execução da construção civil. Por sua vez, a cláusula sétima versa sobre o prazo de início e entrega da obra: CLÁUSULA QUARTA – OBRIGAÇÕES DO CONTRATADO O CONTRATADO obriga-se: A entregar a obra no prazo estabelecido conforme a cláusula sétima; Executar os serviços de acordo com as normas vigentes e com qualidade; Fornecer todos os materiais de construção necessários, à execução dos serviços; Fornecer equipamentos de proteção a seus funcionários; Fornecer toda a mão de obra, técnica e administrativa, necessária à execução dos serviços, o contratado assume total responsabilidade sobre o pessoal por ele contratado, inclusive com relação às previstas na legislação trabalhista, previdenciária e salários dos mesmos. (...) CLÁUSULA SÉTIMA – PRAZO DE INÍCIO E ENTREGA DA OBRA O prazo para o CONTRATANTE(S) assinar no banco caixa econômica federal é de 90 (noventa) dias úteis após a assinatura do contrato juntamente a empresa CONSTRUTORA ABDALLA, sendo necessário o CONTRATANTE(S) seguir todas as normas previstas para o financiamento. A obra iniciará no prazo de 15 dias após o contrato da CAIXA ECONÔMICA já ter sido registrado no cartório de imóveis da comarca da cidade juntamente com alvará de construção e o contratado deverá entregar o imóvel para moradia em até 150 (cento e cinquenta) dias úteis após o início da obra. O imóvel só será entregue para moradia após a averbação do imóvel no cartório de imóveis da comarca da cidade e com o termino dos pagamentos das medições estipuladas pelo banco caixa econômica federal. OBS. O prazo de conclusão poderá ser prorrogado em caso de comprovado caso fortuito ou de força maior, como guerra, calamidade pública, pandemia, suspensão de fornecimento de força elétrica ou agua por culpa das concessionárias ou falta de materiais na praça, hipóteses em que o CONTRATANTE(S) deverá ser comunicado por escrito e o prazo será prorrogado por tempo igual àquele em que perdurar o respectivo evento. O contrato é claro quanto à assunção da responsabilidade pela CONSRTUTORA ABDALLA LTDA, ora requerida, no que se refere à construção e à entrega do imóvel objeto dos autos, após as medições a serem realizadas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, igualmente requerida nesta instrução (contrato, id. 356132103). Estipula o contrato que o prazo previsto para a entrega do imóvel seria de até “150 (cento e cinquenta) dias úteis após o início da obra” (id. 356132103 - Pág. 6/7). As cláusulas indicadas no contrato deixam claro o descumprimento das obrigações pela CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI, razão pela qual não há como eximi-la de sua responsabilidade civil pelos danos causados à parte autora. De outra parte, destaca-se que a autora realizou, em 02 de junho de 2023, depósito no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), e em 26 de setembro de 2022, mais R$772,00 (setecentos e setenta e dois reais), em favor da CONSTRUTORA ABDALLA (id 356140321), relativos à prestação de serviços e documentação da casa, tudo nos termos da cláusula sexta do contrato id. 356132103, a fim de dar fiel cumprimento à sua obrigação. Configurado o ato ilícito praticado pelos réus CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, além da presunção de dano suportado pela parte autora, a partir de tais atos, configurada está a responsabilidade civil dos réus pelos prejuízos causados ao requerente, o que lhes implica na obrigação de promover a devida reparação dos danos materiais experimentados por MARCOS ANTÔNIO FREIRE. RESCISÃO E MULTA CONTRATUAL Diante do descumprimento do contrato pela não entrega da casa, no prazo aventado, configurada a responsabilidade civil contratual dos réus, conforme explanado alhures, o que leva, por via de consequência, à rescisão contratual, consoante pedido inicial. O contrato não prevê a hipótese de rescisão contratual pelo atraso/não entrega da construção. Prevê apenas aplicação da multa contratual estipulada na Cláusula Nona, alínea “a”, do contrato de prestação de serviços de construção civil entabulado com a construtora, conforme id. 356132103 - Pág. 7 CLÁUSULA NONA – DESISTÊNCIA OU INADIMPLÊNCIA O CONTRATANTE(S) em hipótese alguma pode causa a qualquer desistência ou procedimento judicial, ficará desde logo sujeita ao pagamento de multa de 10% sobre o valor contratado mais as despesas gasta pelo contratado. Em caso de inadimplência do CONTRATANTE(S) até a assinatura no Banco Caixa Econômica Federal será cobrado a multa de 5 (cinco)% sobre o valor do contrato mais as despesas gasta pelo contratado. (...) Cumpre destacar que o instrumento contratual em exame padece de manifesto desequilíbrio. Ao analisar a estrutura das sanções moratórias, verifica-se que a empresa Contratada estipulou, em benefício próprio, cláusula penal altamente onerosa em desfavor do Contratante — impondo-lhe o pagamento de multa rescisória/moratória no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, acrescido das despesas correlatas —, enquanto omitiu deliberadamente qualquer penalidade contra si na hipótese de descumprimento dos prazos de entrega do imóvel. Tal assimetria viola frontalmente os ditames do Código de Defesa do Consumidor (arts. 6º, V, e 51, IV e XV) e os princípios da equidade e da boa-fé objetiva que devem reger os negócios jurídicos (art. 422 do Código Civil). Trata-se de típica cláusula abusiva em contrato de adesão, que coloca o consumidor em posição de desvantagem exagerada, ao mesmo tempo em que confere à Construtora uma verdadeira blindagem jurídica, diante de seu próprio inadimplemento. Onde existe a mesma razão de direito, deve incidir a mesma sanção (ubi eadem ratio, ibi eadem jus), sob pena de chancelar o enriquecimento sem causa da ré. O Superior Tribunal de Justiça, ao se debruçar sobre a matéria sob o rito dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que a sanção prevista exclusivamente em desfavor do comprador deve ser estendida e aplicada à construtora em caso de atraso na entrega da obra. Trata-se da tese fixada no Tema 971 do STJ (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF), in verbis: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Desta forma, caracterizada a mora inescusável do Contratado quanto ao prazo final estipulado para a conclusão e entrega do imóvel, imperiosa se faz a aplicação da simetria das sanções. Requer-se, pois, a inversão do percentual previsto no instrumento avençado, condenando-se a Construtora ré ao pagamento da multa contratual correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, acrescida do ressarcimento das despesas decorrentes da contratação. Diante do que ficou estipulado em contrato, devidamente assinado pelas partes, a rescisão contratual ficará sujeita ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) do valor da obra, ou seja, R$11.200,00 (onze mil e duzentos reais). Dessa maneira, com a rescisão contratual, ficará a ré CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI, obrigada ao pagamento de multa contratual (R$11.200,00). De outra parte, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial pelo rito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema nº 996/STJ - enfatizou, entre outras teses, que, na hipótese de atraso na conclusão da obra em financiamentos para construção de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o dano material é presumido (STJ, REsp 1729593/SP). Tema nº 996/STJ (...) 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma No tocante aos danos materiais sofridos com a rescisão contratual, deverão ser restituídos à parte autora todos os valores por ela despendidos a título de pagamento pelos serviços contratados junto à construtora (entrada de R$6.000,00; despesas com documentos R$672,00; além do repasse do financiamento bancário, id. 361629650), devidamente atualizados. Cumpre observar, contudo, que o contrato de financiamento coligado (CCFGTS nº 8.4444.2924905-6) foi celebrado com utilização de recursos da conta vinculada do FGTS do autor, cumulada com parcelas pagas diretamente pelo mutuário (id. 356132124 - Pág. 2). Nessa hipótese, a restituição das parcelas amortizadas com recursos do FGTS não pode ser efetuada em espécie diretamente ao mutuário, sob pena de desvirtuamento da finalidade social do Fundo, prevista na Lei nº 8.036/1990, devendo tais valores retornarem ao Agente Operador do FGTS para recomposição da conta vinculada, nos termos da Resolução CC/FGTS nº 724/2013. Diversamente, os valores comprovadamente pagos pelo autor por meio de seus próprios recursos — seja a título de entrada e documentação, diretamente à construtora, seja a título de amortização mensal do financiamento arcada do próprio bolso — lhe devem ser restituídos. JUROS DA OBRA Pleiteia, ainda, a parte autora a restituição dos valores pagos a título de “juros de obra”, consoante se infere do id. 380526541 - Pág. 5. Pacífica na jurisprudência a legalidade da cobrança da respectiva “taxa de evolução de obra”, que se refere aos juros cobrados durante o período em que o imóvel está sendo construído, sendo que, após constatada a finalização da construção, tem início a fase de amortização do contrato. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado a respeito, consoante tese fixada em sede de recurso repetitivo – Tema nº 996/STJ, já mencionado, que assim dispôs: “(...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” A cobrança dos juros de obra, portanto, se torna indevida, após expirado o prazo contratual para conclusão das obras, fato incontroverso nos autos. No presente caso, todavia, não comprova a parte autora a cobrança e respectivo pagamento de tais encargos. Segundo se infere da cláusula 6 do contrato, na fase de construção, o encargo mensal será composto por “Juros e Atualização Monetária, Tarifa de Administração de Contrato Mensal, Prêmios de Seguros e TAO – Tarifa de Acompanhamento da Operação a cada parcela do financiamento liberada (id. 356132124 - Pág. 8). Assim, à míngua de suficiente comprovação de que, após o prazo de 150 (cento e cinquenta) dias úteis, a contar do início das obras, a parte autora tenha continuado a arcar com juros da obra, indevido se faz o pedido restitutório. DISPOSITIVO Pelo exposto, declaro extinto o processo com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC), mantenho a decisão de tutela de urgência (id. 357887226) e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão contratual do “Contrato de Prestação de Serviço e Mão-de-Obra”, firmado pelo autor e a Construtora Abdalla Eirelli, e do contrato de financiamento imobiliário coligado - “Contrato de Venda e Compra de Terreno, Mútuo para Obras com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia – Carta de Crédito Individual – CCFGTS – Programa Minha Casa, Minha Vida com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es)” nº 8.4444.2924905-6, condenando os réus CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF solidariamente, à restituição, diretamente ao autor, dos seguintes valores, devidamente atualizados: (i) entrada (R$ 6.000,00) e despesas de documentação (R$ 672,00), pagas diretamente à construtora; e (ii) das parcelas do financiamento comprovadamente pagas pelo autor com recursos próprios (do bolso), a serem apuradas em liquidação de sentença mediante os comprovantes de pagamento juntados aos autos. Determino, ainda, que a CEF proceda à devolução, ao Agente Operador do FGTS, das parcelas amortizadas no contrato de financiamento nº 8.4444.2924905-6 mediante utilização de recursos da conta vinculada do autor, para fins de recomposição do respectivo saldo, nos termos da Resolução CC/FGTS nº 724/2013, observado o limite de R$ 35.200,00 fixado na Cláusula B4 como "recursos próprios aplicados/a aplicar na obra", devidamente atualizadas. Deverá ser extinto o saldo devedor remanescente do contrato de financiamento nº 8.4444.2924905-6 (referente ao valor financiado de R$ 148.800,00), sem ônus para a parte autora. Condeno também a ré CONSRTUTORA ABDALLA EIRELLI ao pagamento, em favor do autor, da multa contratual estipulada em contrato, no valor de R$ 11.200,00 (onze mil e duzentos reais). Deverá a CEF providenciar a baixa da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. Rejeito o pedido de restituição do pagamento de “juros de obra”. Sobre todos os valores deverão incidir correção monetária e juros de mora, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal vigente à data do cálculo de liquidação. Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno as corrés vencidas ao pagamento pro rata das custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo de 10% do valor da condenação/proveito econômico, nos termos dos arts. 85, § 2º e 86, par. único do CPC, de modo a possibilitar sua eventual majoração, nos termos do § 11 do mesmo dispositivo. P.R.I.C. São José do Rio Preto/SP, na data da assinatura eletrônica. ALEX CERQUEIRA ROCHA JUNIOR Juiz Federal Substituto
TRF3 · 2ª Vara Federal de São José do Rio Preto · Sentença
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de São José do Rio Preto Rua dos Radialistas Riopretenses, 1000, Nova Redentora, São José Do Rio Preto - SP - CEP: 15090-070 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001410-27.2025.4.03.6106 AUTOR: MARCOS ANTONIO FREIRE ADVOGADO do(a) AUTOR: MILLER JEAN GUAPO DA SILVA - SP321496 REU: CONSTRUTORA ABDALLA LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação cível ajuizada por MARCOS ANTONIO FREIRE em face da CONSTRUTORA ABDALLA EIRELI e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a rescisão do contrato de prestação de serviços e mão-de-obra e contrato de financiamento coligado, com a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos, concernentes às parcelas de entrada pagas à ré; valores pagos à CEF; valores gastos com a documentação do imóvel; valores pagos a título de IPTU e demais obrigações propter rem, condenando-se a CEF na mesma obrigação, subsidiariamente. Em síntese, relata a parte autora que adquiriu um imóvel popular na planta, cujo início da obra se daria 15 (quinze) dias após a assinatura do contrato de financiamento com a CEF, com entrega do bem, em 150 (cento e cinquenta) dias após seu início (cláusula sétima). Afirma ter assinado contrato junto à CEF, em 05/04/2023, e que o termo final para a entrega do imóvel foi 17/09/2023. Relata já ter pago R$6.772,00 a título de entrada, R$1.261,00 a título de documentação, além das parcelas do financiamento imobiliário. Sustenta que o prazo para a entrega do referido imóvel já se esgotou, sem que a obra fosse sequer iniciada, mas, em contrapartida, efetuou o pagamento de todas as cobranças exigidas. Argumenta que as corrés descumpriram as cláusulas contratuais, razão pela qual requer a obtenção de provimento jurisdicional que lhe assegure o direito de rescindir o negócio jurídico havido entre as partes (contrato de prestação de serviços de construção civil e financiamento imobiliário), com a condenação na restituição do total dos valores já adimplidos. Com a inicial vieram documentos. Afastada a prevenção. Determinada a juntada aos autos de comprovante de residência recente e declaração de hipossuficiência, com a regularização da representação processual (id. 356766990), providências estas que foram devidamente adotadas (id. 357310278 e ss). Concedida a gratuidade de justiça. O pedido de antecipação de tutela foi deferido parcialmente, na decisão de Id. nº. 357887226, para o fim de suspender a exigibilidade de todas as obrigações contratuais da parte autora, vencidas e vincendas, até ulterior decisão deste Juízo, cabendo à CEF excluir a negativação do nome do requerente dos cadastros restritivos. Informou a parte autora o descumprimento da tutela e inserção de seu nome no SERASA (id 361659093 e id. 361659951). Em contestação, a CEF (Id. nº. 361629644), alega ilegitimidade ativa da parte requerente, e, no mérito, requer a improcedência do pedido. Resultou negativa a audiência de tentativa de conciliação – Id. nº. 361991757. A parte autora apresentou réplica (id. 380526541). Decorrido in albis o prazo da corré CONSTRUTORA ABDALA LTDA Construtora Abdala Ltda., não lhe foram aplicados os efeitos da revelia em face da apresentação de contestação pela ré CEF (id. 560522075). Instadas a se manifestarem sobre as provas que pretendiam produzir, não houve requerimentos nesse sentido pelas partes (id. 561343850 e id. 564645043). Os autos vieram conclusos para prolação de sentença. É o relatório. DECIDO. O feito foi processado com observância dos princípios da ampla defesa e contraditório, assim como foram atendidos os seus pressupostos de regular constituição e validade. Passo à análise das prefaciais. ILEGITIMIDADE ATIVA A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) suscita, em sede preliminar, a ilegitimidade ativa da parte autora, sob o argumento de que o prazo de entrega da obra foi ajustado exclusivamente entre a instituição financeira e a construtora, inexistindo relação jurídica direta ou contrato firmado com o requerente, à época do início das obras. Aduz que a autora possuía mera expectativa de direito, sendo a relação negocial restrita às empresas parceiras. A preliminar não merece prosperar. Os documentos anexados aos autos deixam evidente que a CEF participou do negócio em questão não apenas como mero agente financeiro, mas também tinha poderes para fiscalizar o andamento da obra, bem como liberar o valor das parcelas mensais, caso o andamento da obra estivesse em dia, entre outros direitos. Trata-se de hipótese em que os contratos de construção e de financiamento imobiliário se caracterizam como contratos coligados e interdependentes. A frustração do contrato de construção afeta diretamente a viabilidade e a utilidade do contrato de mútuo financeiro, do qual a parte autora e a CEF são, inquestionavelmente, signatárias. Ao revés do que faz crer a contestação, a legitimidade da parte autora não se prende à sua participação no contrato de repasse firmado inicialmente entre a CEF e a construtora, mas sim aos efeitos que o descumprimento do prazo de entrega – cuja obra era financiada e acompanhada pela ré – gera no seu próprio contrato de financiamento. Ao contrário do alegado, o caso concreto revela sua atuação como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que deveria acompanhar e vistoriar o projeto construtivo e a execução da obra, atraindo, em tese, sua responsabilidade por irregularidades nesta etapa. Confira-se o posicionamento do STJ, em caso análogo: RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. SEGURADORA. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedentes da 4ª Turma. 3. Caso em que se alega, na inicial, que o projeto de engenharia foi concebido e aprovado pelo setor competente da CEF, prevendo o contrato, em favor da referida empresa pública, taxa de remuneração de 1% sobre os valores liberados ao agente promotor e também 2% de taxa de administração, além dos encargos financeiros do mútuo. Consta, ainda, do contrato a obrigação de que fosse colocada "placa indicativa, em local visível, durante as obras, de que a construção está sendo executada com financiamento da CEF". Causa de pedir deduzida na inicial que justifica a presença da referida empresa pública no polo passivo da relação processual. Responsabilidade da CEF e dos demais réus que deve ser aferida quando do exame do mérito da causa. 4. Recursos especiais parcialmente providos para reintegrar a CEF ao polo passivo da relação processual. Prejudicado o exame das demais questões. (REsp 1163228/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 31/10/2012). Por via de consequência lógica, se a instituição financeira possui legitimidade para responder pelos vícios e atrasos decorrentes de sua falha no dever de medição, a parte autora (mutuária e consumidora final do imóvel financiado) é, indubitavelmente, a titular do direito material lesado, possuindo plena legitimidade ativa para postular a rescisão contratual, a devolução de valores e eventuais reparações por danos. A alegação de que a parte autora foi indicada pela prefeitura e possuía mera "expectativa de direito" não afasta o fato de que, uma vez formalizado o contrato de financiamento em seu nome, a mutuária passou a suportar os ônus de um negócio jurídico frustrado pelo atraso na entrega da unidade habitacional, não havendo que se falar em ausência de relação jurídica. AFASTO a preliminar de ilegitimidade ativa. Sem outras preliminares, passo ao mérito. MÉRITO Pretende a parte autora a declaração judicial de rescisão contratual do “Contrato de Prestação de Serviço e Mão-de-Obra”, firmado pelo autor e a CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI, em 24 de junho de 2022, consistente na construção civil de imóvel residencial, na cidade de Bady Bassit/SP, e do contrato de financiamento imobiliário coligado - “Contrato de Venda e Compra de Terreno, Mútuo para Obras com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia – Carta de Crédito Individual – CCFGTS – Programa Minha Casa, Minha Vida com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es)” nº 8.4444.2924905-6, datado de 05 de abril de 2023, decorrente de descumprimento contratual pelas corrés, diante da não entrega do imóvel objeto da negociação, no prazo aventado no contrato. Pleiteia, ainda, a restituição de todos valores despendidos com a contratação. Sustenta que o prazo para a entrega do referido imóvel já se esgotou (17 de setembro de 2023), estando muito distante da conclusão da obra, consoante fotografia id. 356132105. Tal fato não foi contestado pelas rés, restando, portanto, incontroverso nos autos. Do acima exposto, exsurge o descumprimento do contrato, o que gera, portanto, o dever de indenizar. A responsabilidade no caso é solidária, na medida em que a CEF atua como agente promotora de políticas públicas, na área da habitação, sendo responsável pelo acompanhamento das obras por meio de corpo técnico (vide cláusula 3.6 do contrato de mútuo, id. 356132124 - Pág. 7). Neste sentido é a jurisprudência do e. Tribunal Regional Federal da Terceira Região: “PROCESSO CIVIL. CIVIL. SEGURO HABITACIONAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. VÍCIOS OCULTOS; RESPONSABILIDADE DA CEF. AGRAVO LEGAL IMPROVIDO. I - A constatação de existência de danos em um imóvel, ou da iminência dos mesmos, é matéria que dá ensejo a diversas controvérsias judiciais, e a apuração da responsabilidade para arcar com o prejuízo decorrentes dos mesmos pode envolver grande complexidade ao se considerar o número de atores envolvidos desde sua construção até a posse ou aquisição pelo destinatário final. A responsabilidade pode recair sobre o proprietário, quando constatado que sua negligência acarretou a má-conservação e a danificação do imóvel. II - É intuitivo, no entanto, que a construtora terá responsabilidade por vícios redibitórios quando comete erros de projeto, utiliza materiais inadequados, ou quando a execução da obra, por qualquer razão que lhe possa ser imputada, compromete seu resultado final causando danos no imóvel. III - A CEF pode figurar no polo passivo da ação, atraindo a competência da Justiça Federal, mesmo quando não teve qualquer atuação como agente financeiro na aquisição do imóvel. Trata-se da hipótese em que figura como assistente simples da seguradora, representando o Fundo de Compensação de Variações Salariais, cujo patrimônio pode ser afetado por ser o garantidor em última instância de apólices públicas de seguro, o chamado "ramo 66", em sistemática semelhante a dos resseguros. IV - A CEF não tem responsabilidade sobre vícios de construção quando atua estritamente como agente financeiro, hipótese em que esta não teve qualquer participação na construção, destinando-se o financiamento concedido à aquisição de imóvel pronto com regramento corriqueiro de mercado. A realização de perícia nestas condições justifica-se pelo fato de que o imóvel financiado também costuma ser o objeto de garantia do próprio financiamento. Nesta ocasião, a CEF pode, inclusive, recusar o financiamento se entender que a garantia em questão representa um risco desproporcional a seu patrimônio, independentemente da conduta ou credibilidade do mutuário. V - Não se afasta a responsabilidade CEF, todavia, quando esta atua não como uma típica instituição financeira, mas como verdadeiro braço estatal e agente executor de políticas públicas habitacionais, provendo moradia popular. Como exemplo, cite-se as faixas de renda mais baixas do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Quando atua desta forma, cogita-se da responsabilidade por danos no imóvel mesmo quando sequer atuou na construção do imóvel, como em casos que envolvem o Programa de Arrendamento Residencial (PAR). VI - Caso em que o juízo a quo entendeu que a atuação da CEF não se restringiu àquelas típicas de uma instituição financeira, concluindo por sua atuação como agente promotor de políticas públicas na área da habitação. Estão presentes elementos suficientes a demonstrar que sua atuação não se restringiu ao papel de mero agente financeiro, figurando, no mínimo, como verdadeira partícipe do empreendimento, ainda sem desenvolver serviços de engenharia típicos de construtora, embora estabelecendo diretrizes para os mesmos. VII - Desta feita, é de rigor o reconhecimento da responsabilidade solidária. Não merece reforma a decisão ao dirigir as condenações aos corréus, sendo certo, no entanto, que a obrigação em relação à execução dos serviços de engenharia dirige-se primordialmente à construtora, só se cogitando indireta e subsidiariamente da responsabilidade da CEF neste tópico, o que só poderá ser verificado em sede de execução do julgado. VIII - Os danos decorrentes de vícios de construção são daqueles que se protraem no tempo já que esses últimos podem permanecer ocultos por período indeterminado. Nestas circunstâncias, não se tem uma data precisa para o início da contagem do prazo prescricional, não sendo parâmetro para o cálculo do prazo a data da construção do imóvel. A extinção do contrato também não tem o condão de atingir de imediato a pretensão do mutuário, já que este também é protegido pelo seguro obrigatório, que não se destina exclusivamente a proteger a garantia do mútuo e os vícios ocultos remontam ao período de sua vigência. Para estes efeitos, o STJ, acompanhado por esta Primeira Turma do TRF da 3ª Região, vem adotando o entendimento de que a pretensão do beneficiário do seguro irrompe apenas no momento em que, comunicado o fato à seguradora, esta se recusa a indenizar. IX - Agravo legal improvido”. (Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2049131 0001346-48.2011.4.03.6121, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:24/05/2018) Não bastasse, está caracterizada, ainda, a responsabilidade civil da instituição financeira e da construtora pelos danos sofridos pela parte autora, na condição de cliente/consumidora, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, em razão da defeituosa prestação dos serviços, os quais não proporcionaram a legítima e esperada segurança negocial. A negligência no trato da questão corrobora a tese da defeituosa prestação dos serviços pelas rés, pois ocasionou prejuízos à parte autora com a não entrega do imóvel adquirido, conforme já fundamentado. O C. STJ, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), firmou as seguintes teses, para casos de atraso na entrega da obra relacionados a imóveis no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). RESPONSABILIDADE CIVIL Dessarte, sendo presumido o prejuízo da parte autora, com a não entrega do imóvel no prazo aventado em contrato, de rigor a responsabilização da empresa “CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI”, e, solidariamente, a CEF, como explanado alhures. De fato, no contrato celebrado em 24/06/2022, estão previstas as obrigações da CONSTRUTORA, em sua cláusula quarta, pela execução da construção civil. Por sua vez, a cláusula sétima versa sobre o prazo de início e entrega da obra: CLÁUSULA QUARTA – OBRIGAÇÕES DO CONTRATADO O CONTRATADO obriga-se: A entregar a obra no prazo estabelecido conforme a cláusula sétima; Executar os serviços de acordo com as normas vigentes e com qualidade; Fornecer todos os materiais de construção necessários, à execução dos serviços; Fornecer equipamentos de proteção a seus funcionários; Fornecer toda a mão de obra, técnica e administrativa, necessária à execução dos serviços, o contratado assume total responsabilidade sobre o pessoal por ele contratado, inclusive com relação às previstas na legislação trabalhista, previdenciária e salários dos mesmos. (...) CLÁUSULA SÉTIMA – PRAZO DE INÍCIO E ENTREGA DA OBRA O prazo para o CONTRATANTE(S) assinar no banco caixa econômica federal é de 90 (noventa) dias úteis após a assinatura do contrato juntamente a empresa CONSTRUTORA ABDALLA, sendo necessário o CONTRATANTE(S) seguir todas as normas previstas para o financiamento. A obra iniciará no prazo de 15 dias após o contrato da CAIXA ECONÔMICA já ter sido registrado no cartório de imóveis da comarca da cidade juntamente com alvará de construção e o contratado deverá entregar o imóvel para moradia em até 150 (cento e cinquenta) dias úteis após o início da obra. O imóvel só será entregue para moradia após a averbação do imóvel no cartório de imóveis da comarca da cidade e com o termino dos pagamentos das medições estipuladas pelo banco caixa econômica federal. OBS. O prazo de conclusão poderá ser prorrogado em caso de comprovado caso fortuito ou de força maior, como guerra, calamidade pública, pandemia, suspensão de fornecimento de força elétrica ou agua por culpa das concessionárias ou falta de materiais na praça, hipóteses em que o CONTRATANTE(S) deverá ser comunicado por escrito e o prazo será prorrogado por tempo igual àquele em que perdurar o respectivo evento. O contrato é claro quanto à assunção da responsabilidade pela CONSRTUTORA ABDALLA LTDA, ora requerida, no que se refere à construção e à entrega do imóvel objeto dos autos, após as medições a serem realizadas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, igualmente requerida nesta instrução (contrato, id. 356132103). Estipula o contrato que o prazo previsto para a entrega do imóvel seria de até “150 (cento e cinquenta) dias úteis após o início da obra” (id. 356132103 - Pág. 6/7). As cláusulas indicadas no contrato deixam claro o descumprimento das obrigações pela CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI, razão pela qual não há como eximi-la de sua responsabilidade civil pelos danos causados à parte autora. De outra parte, destaca-se que a autora realizou, em 02 de junho de 2023, depósito no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), e em 26 de setembro de 2022, mais R$772,00 (setecentos e setenta e dois reais), em favor da CONSTRUTORA ABDALLA (id 356140321), relativos à prestação de serviços e documentação da casa, tudo nos termos da cláusula sexta do contrato id. 356132103, a fim de dar fiel cumprimento à sua obrigação. Configurado o ato ilícito praticado pelos réus CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, além da presunção de dano suportado pela parte autora, a partir de tais atos, configurada está a responsabilidade civil dos réus pelos prejuízos causados ao requerente, o que lhes implica na obrigação de promover a devida reparação dos danos materiais experimentados por MARCOS ANTÔNIO FREIRE. RESCISÃO E MULTA CONTRATUAL Diante do descumprimento do contrato pela não entrega da casa, no prazo aventado, configurada a responsabilidade civil contratual dos réus, conforme explanado alhures, o que leva, por via de consequência, à rescisão contratual, consoante pedido inicial. O contrato não prevê a hipótese de rescisão contratual pelo atraso/não entrega da construção. Prevê apenas aplicação da multa contratual estipulada na Cláusula Nona, alínea “a”, do contrato de prestação de serviços de construção civil entabulado com a construtora, conforme id. 356132103 - Pág. 7 CLÁUSULA NONA – DESISTÊNCIA OU INADIMPLÊNCIA O CONTRATANTE(S) em hipótese alguma pode causa a qualquer desistência ou procedimento judicial, ficará desde logo sujeita ao pagamento de multa de 10% sobre o valor contratado mais as despesas gasta pelo contratado. Em caso de inadimplência do CONTRATANTE(S) até a assinatura no Banco Caixa Econômica Federal será cobrado a multa de 5 (cinco)% sobre o valor do contrato mais as despesas gasta pelo contratado. (...) Cumpre destacar que o instrumento contratual em exame padece de manifesto desequilíbrio. Ao analisar a estrutura das sanções moratórias, verifica-se que a empresa Contratada estipulou, em benefício próprio, cláusula penal altamente onerosa em desfavor do Contratante — impondo-lhe o pagamento de multa rescisória/moratória no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, acrescido das despesas correlatas —, enquanto omitiu deliberadamente qualquer penalidade contra si na hipótese de descumprimento dos prazos de entrega do imóvel. Tal assimetria viola frontalmente os ditames do Código de Defesa do Consumidor (arts. 6º, V, e 51, IV e XV) e os princípios da equidade e da boa-fé objetiva que devem reger os negócios jurídicos (art. 422 do Código Civil). Trata-se de típica cláusula abusiva em contrato de adesão, que coloca o consumidor em posição de desvantagem exagerada, ao mesmo tempo em que confere à Construtora uma verdadeira blindagem jurídica, diante de seu próprio inadimplemento. Onde existe a mesma razão de direito, deve incidir a mesma sanção (ubi eadem ratio, ibi eadem jus), sob pena de chancelar o enriquecimento sem causa da ré. O Superior Tribunal de Justiça, ao se debruçar sobre a matéria sob o rito dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que a sanção prevista exclusivamente em desfavor do comprador deve ser estendida e aplicada à construtora em caso de atraso na entrega da obra. Trata-se da tese fixada no Tema 971 do STJ (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF), in verbis: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Desta forma, caracterizada a mora inescusável do Contratado quanto ao prazo final estipulado para a conclusão e entrega do imóvel, imperiosa se faz a aplicação da simetria das sanções. Requer-se, pois, a inversão do percentual previsto no instrumento avençado, condenando-se a Construtora ré ao pagamento da multa contratual correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, acrescida do ressarcimento das despesas decorrentes da contratação. Diante do que ficou estipulado em contrato, devidamente assinado pelas partes, a rescisão contratual ficará sujeita ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) do valor da obra, ou seja, R$11.200,00 (onze mil e duzentos reais). Dessa maneira, com a rescisão contratual, ficará a ré CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI, obrigada ao pagamento de multa contratual (R$11.200,00). De outra parte, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial pelo rito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema nº 996/STJ - enfatizou, entre outras teses, que, na hipótese de atraso na conclusão da obra em financiamentos para construção de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o dano material é presumido (STJ, REsp 1729593/SP). Tema nº 996/STJ (...) 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma No tocante aos danos materiais sofridos com a rescisão contratual, deverão ser restituídos à parte autora todos os valores por ela despendidos a título de pagamento pelos serviços contratados junto à construtora (entrada de R$6.000,00; despesas com documentos R$672,00; além do repasse do financiamento bancário, id. 361629650), devidamente atualizados. Cumpre observar, contudo, que o contrato de financiamento coligado (CCFGTS nº 8.4444.2924905-6) foi celebrado com utilização de recursos da conta vinculada do FGTS do autor, cumulada com parcelas pagas diretamente pelo mutuário (id. 356132124 - Pág. 2). Nessa hipótese, a restituição das parcelas amortizadas com recursos do FGTS não pode ser efetuada em espécie diretamente ao mutuário, sob pena de desvirtuamento da finalidade social do Fundo, prevista na Lei nº 8.036/1990, devendo tais valores retornarem ao Agente Operador do FGTS para recomposição da conta vinculada, nos termos da Resolução CC/FGTS nº 724/2013. Diversamente, os valores comprovadamente pagos pelo autor por meio de seus próprios recursos — seja a título de entrada e documentação, diretamente à construtora, seja a título de amortização mensal do financiamento arcada do próprio bolso — lhe devem ser restituídos. JUROS DA OBRA Pleiteia, ainda, a parte autora a restituição dos valores pagos a título de “juros de obra”, consoante se infere do id. 380526541 - Pág. 5. Pacífica na jurisprudência a legalidade da cobrança da respectiva “taxa de evolução de obra”, que se refere aos juros cobrados durante o período em que o imóvel está sendo construído, sendo que, após constatada a finalização da construção, tem início a fase de amortização do contrato. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado a respeito, consoante tese fixada em sede de recurso repetitivo – Tema nº 996/STJ, já mencionado, que assim dispôs: “(...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” A cobrança dos juros de obra, portanto, se torna indevida, após expirado o prazo contratual para conclusão das obras, fato incontroverso nos autos. No presente caso, todavia, não comprova a parte autora a cobrança e respectivo pagamento de tais encargos. Segundo se infere da cláusula 6 do contrato, na fase de construção, o encargo mensal será composto por “Juros e Atualização Monetária, Tarifa de Administração de Contrato Mensal, Prêmios de Seguros e TAO – Tarifa de Acompanhamento da Operação a cada parcela do financiamento liberada (id. 356132124 - Pág. 8). Assim, à míngua de suficiente comprovação de que, após o prazo de 150 (cento e cinquenta) dias úteis, a contar do início das obras, a parte autora tenha continuado a arcar com juros da obra, indevido se faz o pedido restitutório. DISPOSITIVO Pelo exposto, declaro extinto o processo com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC), mantenho a decisão de tutela de urgência (id. 357887226) e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão contratual do “Contrato de Prestação de Serviço e Mão-de-Obra”, firmado pelo autor e a Construtora Abdalla Eirelli, e do contrato de financiamento imobiliário coligado - “Contrato de Venda e Compra de Terreno, Mútuo para Obras com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia – Carta de Crédito Individual – CCFGTS – Programa Minha Casa, Minha Vida com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es)” nº 8.4444.2924905-6, condenando os réus CONSTRUTORA ABDALLA EIRELLI e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF solidariamente, à restituição, diretamente ao autor, dos seguintes valores, devidamente atualizados: (i) entrada (R$ 6.000,00) e despesas de documentação (R$ 672,00), pagas diretamente à construtora; e (ii) das parcelas do financiamento comprovadamente pagas pelo autor com recursos próprios (do bolso), a serem apuradas em liquidação de sentença mediante os comprovantes de pagamento juntados aos autos. Determino, ainda, que a CEF proceda à devolução, ao Agente Operador do FGTS, das parcelas amortizadas no contrato de financiamento nº 8.4444.2924905-6 mediante utilização de recursos da conta vinculada do autor, para fins de recomposição do respectivo saldo, nos termos da Resolução CC/FGTS nº 724/2013, observado o limite de R$ 35.200,00 fixado na Cláusula B4 como "recursos próprios aplicados/a aplicar na obra", devidamente atualizadas. Deverá ser extinto o saldo devedor remanescente do contrato de financiamento nº 8.4444.2924905-6 (referente ao valor financiado de R$ 148.800,00), sem ônus para a parte autora. Condeno também a ré CONSRTUTORA ABDALLA EIRELLI ao pagamento, em favor do autor, da multa contratual estipulada em contrato, no valor de R$ 11.200,00 (onze mil e duzentos reais). Deverá a CEF providenciar a baixa da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. Rejeito o pedido de restituição do pagamento de “juros de obra”. Sobre todos os valores deverão incidir correção monetária e juros de mora, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal vigente à data do cálculo de liquidação. Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno as corrés vencidas ao pagamento pro rata das custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo de 10% do valor da condenação/proveito econômico, nos termos dos arts. 85, § 2º e 86, par. único do CPC, de modo a possibilitar sua eventual majoração, nos termos do § 11 do mesmo dispositivo. P.R.I.C. São José do Rio Preto/SP, na data da assinatura eletrônica. ALEX CERQUEIRA ROCHA JUNIOR Juiz Federal Substituto
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