5001394-32.2022.8.13.0459

Intimação

TJMG · Juizado Especial da Comarca de Ouro Branco

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ouro Branco / Juizado Especial da Comarca de Ouro Branco Rua: Olga Roberta Pereira, 17, Centro, Ouro Branco - MG - CEP: 36420-000 PROCESSO Nº: 5001394-32.2022.8.13.0459 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Compra e Venda, Indenização por Dano Moral] AUTOR: FREDERICO GORDIANO RODRIGUES CPF: 114.753.716-08 RÉU: CONSTRUTORA LEALT LTDA - EPP CPF: 06.893.407/0001-71 SENTENÇA Vistos, etc. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95. Trata-se de ação declaratória de invalidade de negócio jurídico cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada por FREDERICO GORDIANO RODRIGUES em face de CONSTRUTORA LEALT LTDA. – EPP. A relação estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, pois o autor adquiriu a unidade imobiliária como destinatário final, enquanto a requerida atua profissionalmente na construção e comercialização de imóveis, enquadrando-se as partes nos conceitos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A controvérsia central reside em definir se o desfazimento da promessa de compra e venda decorreu do inadimplemento da requerida, diante do atraso na entrega, da ausência de comprovação de poderes para alienar a unidade, ou de desistência injustificada do autor, como sustentado na defesa. A partir dessa definição, cumpre examinar a validade e os efeitos do contrato, a forma de restituição do valor pago, o pedido de indenização por danos morais e o pedido contraposto. Pois bem. Incontroverso que em 10/10/2020 as partes celebraram a promessa de compra e venda do apartamento nº 201, bloco 02, do Residencial Ametista (ID 9462198897). Naquele momento, a matrícula indicava a empresa Terras de Minas Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda. como proprietária da unidade. A averbação de 21/09/2018 registrava apenas a participação da Construtora Lealt no aditamento da convenção condominial, e não a transferência da propriedade em seu favor (ID 9462198898). A requerida afirmou ter anteriormente adquirido e quitado oito unidades pertencentes à proprietária registral. Contudo, não apresentou o alegado contrato de aquisição nem os respectivos comprovantes de pagamento. Também sustentou que possuía procuração para negociar os imóveis, mas não juntou tal documento. Na audiência, o representante da requerida declarou que a procuração teria sido outorgada apenas em 2021, portanto, depois da celebração do contrato com o autor. A testemunha Elaine Luiza Ribeiro afirmou genericamente que existia procuração, mas não esclareceu sua data, seu conteúdo ou se ela já estava vigente em outubro de 2020. Cabia à requerida comprovar os fatos invocados para demonstrar que possuía direitos sobre a unidade ou poderes para prometê-la à venda, nos termos do art. 373, II, do CPC. A ausência dos documentos mencionados impede reconhecer que, ao tempo da contratação, ela estava autorizada a dispor do imóvel. Além da falta de comprovação desses poderes, houve atraso na execução do contrato. O instrumento previa a entrega da unidade em novembro de 2020, com tolerância adicional de 90 dias, de modo que o prazo final se encerrou aproximadamente em fevereiro de 2021 (ID 9462198897). O habite-se, entretanto, somente foi concedido em 23/03/2021 e averbado em 15/06/2021 (ID 9462198898), sendo o atraso reconhecido pela própria requerida na contestação (ID 10438139729, página 3). Mesmo após a regularização do habite-se, a requerida não apresentou prova de que tenha convocado o autor para receber a unidade ou assinar o contrato de financiamento. Tampouco demonstrou que, naquele momento, possuía documentação suficiente para viabilizar a transferência da propriedade. Em 11/08/2021, a Caixa Econômica Federal realizou apenas a análise da capacidade financeira do autor. A instituição informou que não houve aprovação definitiva do financiamento, vinculação da análise a imóvel específico ou verificação das condições documentais da unidade, esclarecendo também que não seria possível apontar a razão pela qual a contratação não foi concluída (ID 10600110530). A informação prestada pela Caixa não confirma a alegação do autor de que o financiamento foi recusado exclusivamente por problemas na documentação do imóvel. Contudo, também afasta a versão da requerida de que o financiamento estava definitivamente aprovado e de que havia contrato bancário pronto para assinatura. Diante desse cenário, o autor solicitou o desfazimento do negócio em 08/09/2021, atribuindo seu pedido à ausência da documentação necessária e ao descumprimento contratual da construtora (ID 9462205644). A requerida alegou que a desistência teria ocorrido porque o autor pretendia realizar investimento mais vantajoso, mas essa versão não foi comprovada. A testemunha Elaine declarou desconhecer o motivo pelo qual o comprador decidiu não prosseguir com o negócio. Por fim, em 16/11/2021, pouco mais de dois meses depois do pedido de desfazimento, a mesma unidade foi prometida a terceiro pela proprietária registral Terras de Minas, representada por Moisés Costa Silva (ID 9462205544). Essa negociação posterior evidencia que a titularidade permaneceu com a proprietária registral e que a requerida não havia adquirido o imóvel nem comprovado poderes próprios para transferi-lo ao autor. Em conclusão, o conjunto probatório demonstra que o negócio não foi concluído por inadimplemento imputável à requerida, e não por desistência injustificada do autor. Prosseguindo, tem-se que o autor requer a devolução em dobro dos R$ 15.000,00 pagos à requerida, sustentando que a quantia foi entregue como sinal e que, diante do inadimplemento da vendedora, seria aplicável o art. 418 do Código Civil, pedido que se passa a analisar. O pagamento foi realizado em 19/10/2020 e está devidamente comprovado pelo recibo de ID 9462205095, não havendo controvérsia quanto ao recebimento da quantia pela requerida. Reconhecida a resolução do contrato por inadimplemento da vendedora, as partes devem retornar à situação patrimonial anterior à contratação. Como o autor não recebeu o imóvel e a requerida permaneceu com o valor pago, esta deve restituí-lo integralmente. A própria promessa de compra e venda estabelece que, se o vendedor der causa ao desfazimento, deverá devolver ao comprador os valores recebidos (ID 9462198897). A controvérsia restringe-se, portanto, a definir se essa restituição deve ocorrer de forma simples ou em dobro. A devolução acrescida de quantia equivalente, prevista no art. 418 do Código Civil, não constitui consequência automática de todo inadimplemento contratual. Essa consequência somente se aplica quando o pagamento tiver sido realizado efetivamente a título de arras, isto é, como garantia do negócio e prefixação da indenização devida em caso de descumprimento. No caso concreto, embora tanto o autor quanto a requerida tenham utilizado a expressão “sinal do negócio” para se referirem aos R$ 15.000,00, essa denominação deve ser interpretada em conjunto com as disposições contratuais e com as circunstâncias em que o pagamento foi realizado. A cláusula segunda do contrato estabeleceu entrada no valor total de R$ 26.200,00, compreendendo R$ 880,00 de subsídio e R$ 25.320,00 mediante transferência bancária. Nesse contexto, o pagamento de R$ 15.000,00 realizado à requerida mostra-se compatível com antecipação parcial da entrada e, consequentemente, com princípio de pagamento do preço, não havendo documento que demonstre a estipulação autônoma da quantia como arras confirmatórias ou penitenciais (IDs 9462198897 e 9462205095). Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais já decidiu: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA - RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CABIMENTO DA AÇÃO - PROVA ESCRITA SEM EFICÁCIA DE TÍTULO EXECUTIVO - DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO - ARRAS CONFIRMATÓRIAS NÃO CARACTERIZADAS - IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO DE CLÁUSULA PENAL - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - PEDIDO DE PERCEPÇÃO EXCLUSIVA DE ALUGUÉIS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL - ANUÊNCIA DA PARTE ÀS CONDIÇÕES CONTRATUAIS - INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA DA ORIGEM E DA EXTENSÃO DOS DANOS - LUCROS CESSANTES - INEXISTÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE OS DANOS ALEGADOS E A PERDA DE LUCROS - DANOS MATERIAIS E MORAIS- NÃO OCORRÊNCIA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - POSSIBILIDADE DE REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. - O art. 700 do Código de Processo Civil admite a propositura da ação monitória com base em prova escrita que, embora desprovida de eficácia de título executivo, demonstre o direito do autor de exigir o cumprimento de obrigação. - No caso dos autos, os documentos apresentados configuram prova escrita apta a evidenciar o direito do autor, tornando adequada a via monitória para a cobrança da obrigação. - A natureza jurídica de um valor pago a título de "arras" deve estar expressamente prevista no contrato, seja como confirmatória, penitenciais ou qualquer outra modalidade. Hipótese em que o contrato firmado entre as partes não contém qualquer cláusula que caracterize o montante pleiteado como "arras" ou sinal de cumprimento contratual. - A cláusula penal, nos termos do art. 408 do Código Civil, tem natureza de convenção acessória, que não decorre automaticamente da lei ou da própria essência do contrato, sendo imprescindível sua previsão expressa e acordada entre as partes. A pretensão de arbitramento judicial de cláusula penal sem fundamento contratual violaria o pacto firmado e representaria interferência indevida na relação jurídica, comprometen do o equilíbrio contratual e a segurança jurídica. - O contrato é regido pelo princípio da autonomia da vontade, consagrado no art. 421 do Código Civil, que garante às partes liberdade para definir as condições do pacto, desde que observadas a legalidade e a ordem pública. O contrato firmado entre as partes prevê de forma expressa, a divisão proporcional dos aluguéis, sem qualquer cláusula que assegure à recorrente a exclusividade ou individualidade sobre os valores e, a anuência expressa dela às condições contratuais impede que, posteriormente, se alegue direito exclusivo aos aluguéis, em respeito ao princípio da boa-fé contratual e ao pacta sunt servanda, que resguardam a obrigatoriedade dos termos livremente pactuados. - Para que seja acolhido o pedido de indenização por perdas e danos, é imprescindível a demonstração robusta e inequívoca da ocorrência do dano, bem como do nexo de causalidade entre a conduta do alegado causador e os prejuízos sofridos, nos termos do art. 186 do Código Civil. A ausência de comprovação da responsabilidade do apelado torna inviável o pedido de indenização, sob pena de violação ao princípio da legalidade e de oneração indevida do requerido. - A indenização por danos materiais exige a comprovação inequívoca do prejuízo sofrido e do nexo de causalidade entre a conduta do alegado responsável e os danos apurados, nos termos do art. 186 do Código Civil. As provas apresentadas pela parte recorrente são insuficientes para comprovar que o recorrido tenha praticado ato ilícito, tampouco para demonstrar que o dano foi causado por ação dele. - A condenação em reparação por danos morais depende da prova de aborrecimentos que desbordem dos naturais dissabores da vida em sociedade, ao passo que se considerada sua procedência pelo juízo singular, mais próximo da parte e dos fatos, seu afastamento depende de contundente prova de eventual erro ou inadequação. - Ausente a prova da existência de danos ou o nexo de causalidade entre o ato da parte (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.057061-4/001, Relator(a): Des.(a) Rui de Almeida Magalhães , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/02/2025, publicação da súmula em 27/02/2025) Também não incide, na hipótese, a repetição do indébito prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. O caso não envolve cobrança indevida seguida de pagamento em excesso pelo consumidor, mas a retenção de quantia originalmente paga como parcela do preço, em contexto de controvérsia contratual acerca da responsabilidade pelo desfazimento do negócio e da compensação alegada pela requerida. A restituição decorre, portanto, da resolução do contrato e do consequente retorno das partes ao status quo ante, e não da repetição de indébito decorrente de cobrança indevida. A devolução, entretanto, deve ser simples, pois não ficou demonstrado que a quantia possuía natureza de arras, único fundamento invocado para justificar o acréscimo previsto no art. 418 do Código Civil. Por fim, o autor requer indenização de R$ 10.000,00, sustentando que a negociação de imóvel pertencente a terceiro, o atraso na entrega, a não conclusão do financiamento, a retenção do pagamento e a frustração da aquisição da moradia ultrapassaram o mero inadimplemento contratual. O inadimplemento contratual, ainda que autorize a resolução e a restituição dos valores pagos, não gera automaticamente dano moral. A reparação extrapatrimonial depende da demonstração de circunstâncias concretas que ultrapassem os transtornos ordinariamente decorrentes do descumprimento do contrato. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL CARACTERIZADO. ATRASO EXCESSIVO. 1. Discute-se nos autos a ocorrência de dano moral indenizável em razão de atraso na entrega de imóvel. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica desta corte, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. Precedentes. 3. Hipótese em que a lesão extrapatrimonial ficou caracterizada em razão do prazo excessivo para entrega do imóvel, que no caso foi de um ano. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.372.535/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 18/10/2023.) No caso concreto, o prazo de tolerância terminou aproximadamente em fevereiro de 2021, e o autor solicitou o desfazimento em setembro do mesmo ano. O atraso justifica a resolução contratual, mas não alcançou duração semelhante aos períodos considerados excepcionais pela jurisprudência. Também não foram comprovados pagamento de aluguel, perda da única moradia, mudança forçada, negativação, comprometimento extraordinário do orçamento, adoecimento ou outra consequência concreta sobre direitos da personalidade Dessa forma, não se verifica situação excepcional apta a transformar o inadimplemento contratual em lesão extrapatrimonial indenizável. Rejeita-se, portanto, o pedido de indenização por danos morais. Quanto ao pedido contraposto, improcedente. Conforme anteriormente reconhecido, a requerida não comprovou que o autor desistiu injustificadamente da aquisição. A alegação de que ele buscava investimento mais rentável não foi confirmada, enquanto a Caixa Econômica Federal afastou a existência de financiamento definitivo pronto para assinatura (ID 10600110530). A cláusula penal somente poderia ser exigida da parte responsável pelo inadimplemento. Reconhecida a responsabilidade da requerida pela resolução, inexiste fundamento para sua cobrança contra o autor. Quanto à corretagem, o recibo comprova que a requerida pagou R$ 7.860,00 à Ares Empreendimentos Imobiliários pela intermediação da unidade (ID 10438780587). Todavia, o contrato não contém cláusula que transfira ao autor a obrigação de suportar ou reembolsar essa despesa. O pagamento realizado pela construtora à corretora não cria, por si só, crédito contra o comprador. Assim, o pedido contraposto deve ser julgado improcedente, pois não ficou demonstrada culpa do autor pelo desfazimento nem obrigação contratual de reembolsar a comissão de corretagem. A requerida requer ainda a condenação do autor por litigância de má-fé, afirmando que ele teria alterado a verdade dos fatos ao negar a aprovação do financiamento e ao omitir que pretendia adquirir o imóvel como investimento (ID 10438139729). O autor, por sua vez, atribui à requerida comportamento processual desleal ao afirmar que o financiamento estava definitivamente aprovado (IDs 10454273003 e 10620403288). A litigância de má-fé exige a demonstração de conduta dolosa enquadrada nas hipóteses do art. 80 do CPC. A apresentação de versões divergentes, a interpretação equivocada dos documentos ou a ausência de comprovação de determinada alegação não são suficientes, por si sós, para justificar a penalidade. No caso, as partes defenderam suas respectivas interpretações sobre a contratação, o financiamento e a causa do desfazimento, inexistindo prova segura de alteração consciente da verdade ou utilização abusiva do processo. Rejeita-se, portanto, o pedido de condenação por litigância de má-fé. Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por FREDERICO GORDIANO RODRIGUES em face de CONSTRUTORA LEALT LTDA. – EPP, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DESCONSTITUIR o contrato de promessa de compra e venda celebrado em 10/10/2020, referente ao apartamento nº 201, bloco 02, do Residencial Ametista (ID 9462198897), por inadimplemento imputável à requerida; b) CONDENAR a requerida a restituir ao autor, de forma simples, a quantia de R$ 15.000,00, corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros de mora desde a citação; Os encargos legais seguirão as disposições do artigo 2º da Lei 14.905/2024, com a correção monetária baseada no IPCA e os juros de mora calculados pela SELIC, descontada a variação do IPCA, conforme tema 1.368 do STJ. c) REJEITAR o pedido de restituição dobrada e o pedido de indenização por danos morais. JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto formulado pela requerida, afastando a cobrança da cláusula penal e da comissão de corretagem. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de condenação por litigância de má-fé. Sem custas processuais e honorários advocatícios nesta fase, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Ouro Branco, data da assinatura eletrônica. NATHALIA MOURA MENDES Juiz(íza) de Direito Juizado Especial da Comarca de Ouro Branco