5001367-60.2020.8.13.0672

Intimação

TJMG · 3ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sete Lagoas / 3ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas Rua José Duarte de Paiva, 715, Jardim Cambuí, Centro, Sete Lagoas - MG - CEP: 35700-059 PROCESSO Nº: 5001367-60.2020.8.13.0672 CLASSE: [CÍVEL] REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) ASSUNTO: [Defeito, nulidade ou anulação] AUTOR: LUCIANA DA SILVA OLIVEIRA CPF: 791.246.156-68 e outros RÉU: NADIR ZAUZA CPF: 307.063.600-44 e outros SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse ajuizada por Luciana da Silva Oliveira e Ademir Barbosa dos Santos em face de Nadir Zauza, todos devidamente qualificados, alegando que celebrou com o requerido, em 21/03/2019, contrato de compra e venda do imóvel situado na Rua Maria Stela de Souza, n. 236-A, Bairro Kuwait, Sete Lagoas/MG, pelo valor de R$ 80.000,00. Narra que o pagamento seria satisfeito mediante R$ 10.000,00 em dinheiro, um veículo Ford Ka SE 1.0, placa QNB-6750, ao qual as partes atribuíram o valor de R$ 37.050,00, e um veículo Peugeot 408. Os autores sustentaram que, após a conclusão do negócio, descobriram que o Ford Ka possuía origem em leilão, circunstância que afirmam ter sido omitida pelo requerido e que teria provocado relevante desvalorização do automóvel. Postularam o desfazimento do negócio, com recomposição do estado anterior e reintegração na posse do imóvel. Com a petição inicial, juntaram documentos. A tutela provisória foi indeferida pela decisão de ID n. 108057232, diante da necessidade de dilação probatória. O requerido apresentou contestação e reconvenção no ID n. 1130954873. Defendeu a validade do negócio e sustentou que os autores tinham conhecimento da origem do veículo. Em reconvenção, requereu, na hipótese de anulação da compra e venda, ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel e direito de retenção até o respectivo pagamento. Impugnação no ID n. 1558699834. Após o saneamento, foi produzida prova pericial acerca das benfeitorias, conforme laudo de ID n. 10363627569, e realizada audiência de instrução e julgamento, seguida da apresentação de memoriais. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Não verifico nulidade a ser declarada de ofício, assim adentro na análise do mérito. MÉRITO Da ação principal A controvérsia em torno do contrato concentra-se na condição do veículo Ford Ka, placa QNB-6750, entregue ao requerido como parcela do preço do imóvel. A passagem do referido automóvel por leilão encontra respaldo documental nos autos e, portanto, não constitui fato meramente alegado. A questão central reside em estabelecer se essa circunstância era conhecida pelo requerido e se foi adequadamente informada aos autores quando da celebração do negócio. Nesse aspecto, a própria defesa apresenta contradição. Senão vejamos. Na contestação de ID n. 1130954873, o requerido afirmou expressamente que, à época da negociação, havia informado à primeira autora que o veículo fora adquirido pelo antigo proprietário em leilão, embora sustentasse que o automóvel não apresentava dano ou vício capaz de diminuir seu valor. Por dedução lógica, de acordo com a contestação, o requerido tinha conhecimento da procedência do veículo. Contudo, durante a evolução da controvérsia, passou-se a sustentar a versão segundo a qual não teria conhecimento dessa circunstância, tendo a prova oral produzida em AIJ apresentado afirmação no sentido de que não teria como saber que o automóvel era proveniente de leilão. A alegação inicialmente deduzida em contestação, espontaneamente apresentada pela própria parte para sustentar que havia prestado a informação aos autores, constitui elemento relevante de convicção e não pode ser posteriormente desconsiderada mediante simples alteração da narrativa defensiva. A contradição, quando analisada em conjunto com os demais elementos dos autos, conduz à conclusão de que o requerido tinha ciência da origem do Ford Ka. Por outro lado, não considero suficientemente demonstrada que essa informação tenha sido efetivamente transmitida aos autores antes da celebração do contrato. A narrativa autoral permaneceu no sentido de que somente posteriormente houve ciência da passagem por leilão, quando surgiram dificuldades na negociação do automóvel. Nos memoriais de ID n. 10620886543, os autores afirmaram que o veículo havia sido considerado pelo valor normal de mercado no momento da compra e venda do imóvel e que, ao tentarem posteriormente negociá-lo, foram informados de que seu valor seria aproximadamente 30% inferior em razão da procedência. O conjunto probatório é, portanto, suficiente para reconhecer a existência de omissão relevante quanto à qualidade do bem entregue como parcela do pagamento. Não atribuo, todavia, à ocorrência posterior relacionada a furto ou roubo força para macular originariamente o contrato, pois tal registro ocorreu somente depois da celebração do negócio. O acolhimento parcial decorre especificamente da passagem anterior do veículo por leilão e da ausência de informação adequada a respeito dessa característica. O reconhecimento do vício não conduz necessariamente ao desfazimento integral da compra e venda. A invalidação ou resolução completa do negócio constitui solução de maior intensidade e somente se justifica quando o defeito compromete a própria utilidade ou subsistência da relação contratual. No caso, o vício identificado está objetivamente concentrado em uma das parcelas utilizadas para pagamento do imóvel, qual seja, o automóvel o Ford Ka. A prestação principal correspondente à transferência do imóvel foi executada, o requerido ingressou em sua posse e o negócio produziu efeitos durante vários anos. Além disso, o laudo pericial de ID n. 10363627569 constatou que foram executadas diversas reformas no imóvel, com instalação de portão eletrônico, substituição de janelas, ampliação de varanda, intervenções nos banheiros, acabamentos e outras melhorias, concluindo pela existência de valorização significativa do bem. O próprio imóvel foi avaliado pericialmente, no estado atual, em R$ 261.647,00. Desfazer integralmente a relação contratual, depois de consolidada durante anos e diante de vício economicamente delimitável a uma das parcelas do preço, produziria consequência mais ampla do que aquela necessária à recomposição do prejuízo efetivamente constatado. Nesse ponto, mostra-se aplicável a teoria do adimplemento substancial, segundo a qual não se justifica a resolução do vínculo quando a prestação contratual tiver sido cumprida em sua parcela essencial, com atingimento da finalidade econômica do negócio, remanescendo inadimplemento parcial que possa ser adequadamente reparado por medida menos gravosa. A teoria encontra fundamento na boa-fé objetiva e na preservação das relações contratuais, impedindo que um descumprimento de alcance limitado seja utilizado para produzir consequência desproporcional em relação ao interesse efetivamente lesado. No caso concreto, a finalidade econômica essencial do contrato foi substancialmente alcançada. O imóvel foi entregue ao requerido, que ingressou em sua posse e nela permaneceu durante vários anos. De outro lado, o preço convencionado foi satisfeito mediante a quantia em dinheiro e os dois veículos previstos no contrato de ID n. 103231268, estando a irregularidade reconhecida concentrada especificamente na qualidade de um dos bens empregados como parcela do pagamento, o Ford Ka. Não se está, portanto, diante de ausência de pagamento do preço ou de frustração da prestação nuclear do contrato, mas de inadimplemento qualitativo parcial, cuja repercussão econômica é objetivamente mensurável. A própria extensão do prejuízo reconhecido evidencia essa circunstância. Embora o Ford Ka tenha sido atribuído contratualmente pelo valor de R$ 37.050,00, a perda econômica decorrente de sua passagem por leilão foi delimitada em 30% desse montante, correspondente a R$ 11.115,00, valor que representa parcela minoritária quando considerado o preço global de R$ 80.000,00 ajustado para o imóvel. A aplicação da teoria do adimplemento substancial não importa em afastar a responsabilidade do requerido pela omissão reconhecida. Impede apenas que um vício economicamente delimitável e suscetível de reparação seja convertido em causa de resolução integral de contrato cuja finalidade essencial foi alcançada. Subsiste, assim, o direito dos autores à recomposição da diferença econômica suportada. Incide ainda, nesse cenário, o princípio da conservação do negócio jurídico, segundo o qual deve ser preservada, sempre que possível, a relação contratual que ainda seja apta a realizar sua função econômica, corrigindo-se o desequilíbrio pontual quando este puder ser individualizado. O contrato, portanto, deve ser mantido. A solução adequada consiste em recompor a diferença econômica correspondente à desvalorização do Ford Ka decorrente da condição omitida. O veículo Ford Ka foi expressamente avaliado pelas próprias partes, no contrato de ID n. 103231268, em R$ 37.050,00. Os próprios autores delimitaram em suas manifestações e memoriais prejuízo correspondente a aproximadamente 30% do valor de mercado, afirmando que somente conseguiram negociar o automóvel por preço inferior em razão da passagem por leilão. Adoto esse percentual por entender adequado e usual no mercado para casos semelhantes. A condenação não representa criação de pretensão autônoma estranha à demanda. Desde a petição inicial, a causa de pedir está fundada precisamente na perda econômica associada ao Ford Ka e na necessidade de recomposição decorrente da qualidade omitida do bem. A pretensão inicial chegou a contemplar a devolução do automóvel mediante restituição integral do valor de R$ 37.050,00 que lhe fora atribuído. No curso do processo, os autores especificaram que o prejuízo economicamente suportado correspondia à diferença comercial entre veículo sem passagem por leilão e aquele efetivamente recebido, posteriormente quantificada em aproximadamente 30%. A condenação pecuniária ora estabelecida, portanto, permanece dentro do mesmo núcleo fático e econômico da pretensão e representa providência quantitativamente inferior ao desfazimento integral postulado, preservando-se o negócio e limitando-se a tutela ao prejuízo efetivamente comprovado. Trinta por cento de R$ 37.050,00 correspondem a R$ 11.115,00. Assim, deve o requerido recompor aos autores nesse montante. Da reconvenção A reconvenção não merece acolhimento. Nadir Zauza formulou a pretensão de ressarcimento das benfeitorias para a hipótese de anulação do negócio jurídico, postulando o pagamento das reformas realizadas e a manutenção na posse até o ressarcimento. Embora a perícia de ID n. 10363627569 tenha demonstrado que efetivamente foram realizadas benfeitorias e que estas produziram valorização significativa no imóvel, a premissa necessária à pretensão reconvencional não se concretizou. O contrato está sendo preservado e o reconvinte permanecerá na posse do imóvel, usufruindo das próprias melhorias incorporadas ao bem. Não havendo restituição do imóvel aos autores, inexiste fundamento, nos limites da reconvenção formulada, para impor-lhes simultaneamente o pagamento das benfeitorias que continuarão integrando imóvel mantido na esfera possessória do reconvinte. A reconvenção deve, portanto, ser julgada improcedente. DISPOSITIVO Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Luciana da Silva Oliveira e Ademir Barbosa dos Santos em face de Nadir Zauza, para reconhecer a existência de vício decorrente da ausência de informação adequada acerca da origem em leilão do veículo Ford Ka, placa QNB-6750, entregue como parcela do preço; preservar, contudo, o contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes em 21/03/2019, afastando os pedidos de rescisão integral e reintegração de posse e por consequência, condenar Nadir Zauza ao pagamento aos autores de valor correspondente a 30% do montante atribuído contratualmente ao Ford Ka, equivalente a R$ 11.115,00(onze mil centos e quinze reais), a ser corrigido monetariamente a partir da data da celebração do contrato de acordo com a tabela publicada pela e. CGJ/TJMG e acrescido de juros de 1% ao mês desde a citação, segundo os critérios legais aplicáveis. JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Nadir Zauza na reconvenção. Quanto à ação principal, diante da sucumbência recíproca, distribuo as custas processuais entre autores e requerido, na proporção de 50% para cada polo. Fixo os honorários advocatícios, na ação principal, em 10% sobre o valor atualizado da causa, atribuindo metade da verba ao patrono dos autores e metade ao patrono do requerido, vedada a compensação, observada a gratuidade da justiça deferida às partes. Quanto à reconvenção, condeno o reconvinte ao pagamento das respectivas despesas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa defintiva na distribuição. Sete Lagoas, data da assinatura eletrônica. KARLA DOLABELA IRRTHUM Juíza de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas