5001281-53.2015.8.21.0022

Intimação

TJRS · 1ª Vara Cível da Comarca de Pelotas · DESPACHO/DECISÃO

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 5001281-53.2015.8.21.0022/RS EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ITAMARATY ADVOGADO(A): FERNANDO SANCHES SIQUEIRA (OAB RS093972) ADVOGADO(A): SULIVAN ROMEU FARIAS (OAB RS045484) EXECUTADO: NAIRA CHAGAS PEREIRA ADVOGADO(A): SIDNEI LOURO JORGE JUNIOR (OAB RS038539) DESPACHO/DECISÃO Em que pese a impugnação juntada no evento 152, OUT2, conforme já exposto no evento 126, DESPADEC1, trata-se de obrigação propter rem. A dívida condominial possui tal natureza, ou seja, ela adere à coisa e por ela é garantida, independentemente de quem figure como seu proprietário no registro imobiliário. De outra banda, no evento 95, PET2 a empresa afirmou que "cumpridas as condições estipuladas no contrato de compra e venda" (evento 110, DESPADEC1). Sobre o tema: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora sobre imóvel de matrícula n.º 45.527 do Registro de Imóveis de Cachoeirinha, nos autos de cumprimento de sentença de cobrança de despesas condominiais, sob o fundamento de que o bem pertence a terceiro de boa-fé. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A questão em discussão consiste na possibilidade de penhora de imóvel para satisfação de dívida condominial, quando o bem se encontra registrado em nome de terceiro que não integra o polo passivo da execução, mas que anuiu com a cessão de direitos em favor do executado, que detém a posse do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. As despesas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, aderindo à coisa e por ela sendo garantidas, conforme disposto no art. 1.345 do Código Civil.2. A proprietária registral (Abitare Construções e Incorporações Ltda.) firmou contrato de promessa de compra e venda da unidade e, posteriormente, anuiu expressamente com a cessão de direitos contratuais em favor do executado, reconhecendo a cessão e admitindo a assunção da posição contratual pelo cessionário.3. A anuência expressa da incorporadora na cessão evidencia sua ciência inequívoca de que o executado passou a ocupar a posição contratual ligada ao bem, com todos os direitos e obrigações inerentes ao uso e fruição da unidade.4. A inércia na formalização da escritura definitiva e do registro não pode converter a incorporadora, que anuíra com a cessão, em "terceira de boa-fé" oponível ao crédito condominial.5. A posse efetiva do executado sobre o imóvel é fato incontroverso nos autos, corroborado pelas diversas diligências de intimação realizadas no endereço do condomínio ao longo do processo.6. Consta na matrícula do imóvel a averbação de uma penhora anterior, também movida pelo Condomínio contra o mesmo executado, na qual foi expressamente reconhecida a possibilidade da constrição independentemente do proprietário registral. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. RECURSO PROVIDO.Tese de julgamento: 1. A obrigação de pagamento de despesas condominiais é de natureza propter rem, o que autoriza a penhora da própria unidade geradora do débito, independentemente de quem figure como proprietário registral, especialmente quando este anuiu com a cessão de direitos em favor do executado que detém a posse do imóvel. ___________Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345.Jurisprudência relevante citada: TJRS, Agravo de Instrumento, Nº 51519603420258217000, Décima Nona Câmara Cível, Rel. Fabiana Zilles, j. 13-06-2025; TJRS, Agravo de Instrumento, Nº 53535754620238217000, Décima Sétima Câmara Cível, Rel. Vanise Röhrig Monte Açó, j. 23-10-2024; TJRS, Agravo de Instrumento, Nº 70084205772, Décima Oitava Câmara Cível, Rel. Pedro Celso Dal Pra, j. 03-11-2020.(Agravo de Instrumento, Nº 51302920720258217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dulce Ana Gomes Oppitz, Julgado em: 27-03-2026) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO EM NOME DA DEVEDORA. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE PENHORA SOBRE A TOTALIDADE DO BEM. RECURSO PROVIDO POR DECISÃO MONOCRÁTICA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de cumprimento de sentença por dívida condominial, que indeferiu o pedido de penhora sobre a integralidade do imóvel gerador do débito, sob o fundamento de ausência de titularidade registral em nome da devedora, admitindo apenas a constrição dos direitos e ações que esta detinha sobre o referido bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora da totalidade do imóvel objeto da dívida condominial, ainda que não registrado formalmente em nome da devedora, diante da existência de contrato de promessa de compra e venda não registrado, imissão na posse e ciência inequívoca do condomínio. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação de pagamento de despesas condominiais é de natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel, recaindo, em regra, sobre o proprietário registral. Todavia, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite que a responsabilidade por débitos condominiais recaia sobre o promissário comprador, ainda que sem registro do compromisso na matrícula, desde que este esteja imitido na posse e haja ciência inequívoca do condomínio. 4. Em tal espécie de situação, a penhora integral do imóvel é admitida como instrumento de efetivação do crédito condominial, ainda que o bem esteja formalmente registrado em nome de terceiro, desde que demonstrada a vinculação possessória da devedora com o imóvel. Relevância de análise pela ótica da legitimidade passiva, que deve priorizar a realidade da relação jurídica material com o bem. Interpretação sistemática dos arts. dos arts. 1.345 do Código Civil e 109, §3º, do CPC, e aplicação do princípio da instrumentalidade das formas. Precedentes do STJ e do TJRS. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso provido. 6. Tese de julgamento: 1. A obrigação condominial possui natureza propter rem e permite, regra geral, a penhora da integralidade do imóvel gerador da dívida. 2. A existência de contrato de promessa de compra e venda, mesmo não registrado, aliado à posse do devedor e ao conhecimento do condomínio, legitima a constrição sobre a totalidade do imóvel, ainda que não registrado em nome do réu. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I, e 1.345. CPC, art. 109, § 3. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015; REsp n. 1.683.419/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/2/2020, DJe de 26/2/2020; REsp n. 1.829.663/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2019, DJe de 7/11/2019. TJRS, Apelação Cível, n.º 50098732220228212001, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vanise Röhrig Monte Aço, Julgado em: 10-07-2024; Agravo de Instrumento, n.º 50158384820248217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 26-07-2024; Agravo de Instrumento, n.º 52994633020238217000, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em: 26-02-2024; Agravo de Instrumento, n.º 53202265220238217000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mara Lúcia Coccaro Martins, Julgado em: 12-10-2023; Agravo de Instrumento, n.º 51871749120228217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em: 12-12-2022; Agravo de Instrumento, n.º 70071903488, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em: 13-07-2017.(Agravo de Instrumento, Nº 51519603420258217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fabiana Zilles, Julgado em: 13-06-2025) Intimem-se, inclusive o credor para que diga como pretende o prosseguimento do feito. Conforme o caso, aguarde-se a juntada da matrícula atualizada com registro da penhora. Havendo solicitação da parte, oficie-se ao respectivo Registro de Imóveis com cópia da presente decisão e solicitação de averbação da penhora, visto que o registro é necessário para dar publicidade a terceiros, ainda que o imóvel não esteja em nome da executada Naira.