5001258-36.2021.8.21.0010

Intimação

TJRS · 5ª Vara Cível da Comarca de Caxias do Sul · DESPACHO/DECISÃO

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 5001258-36.2021.8.21.0010/RS EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLAGGIO POSITANO ADVOGADO(A): GABRIELA ALVES (OAB RS109610) ADVOGADO(A): FELIPE DE LAVRA PINTO MORAES (OAB RS043652) EXECUTADO: ELVIS FRANK CAMILOTTI ADVOGADO(A): ALANA MARIA (OAB SC058316) ADVOGADO(A): ANA CRISTINA TUROS (OAB SC057120) ADVOGADO(A): VITORIA GARCIA PINTO (OAB RS122354) DESPACHO/DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de cumprimento de sentença instaurado em janeiro de 2021 pelo Condomínio Residencial Villaggio Positano em face de Elvis Frank Camilotti, para cobrança de cotas condominiais inadimplidas referentes ao apartamento nº 181, Torre 1, matrícula nº 152.727 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Caxias do Sul. Nos Eventos 353 (Exequente) e 345 (Executado), ambas as partes manifestaram-se após a juntada da matrícula atualizada do imóvel, apresentada pelo Exequente no Evento 338. O Exequente requer: a) a substituição do polo passivo, excluindo Elvis Frank Camilotti e incluindo o atual adquirente, Diego Borges de Oliveira Onzi; b) a expedição de ofício ao Registro de Imóveis para averbação da penhora já deferida (Evento 257). O Executado, por sua vez, reitera os pedidos formulados no Evento 176 e concorda com a exclusão do polo passivo, sustentando que o imóvel não apenas saiu de sua esfera patrimonial, como jamais esteve sob sua posse direta. DA SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO A dívida condominial possui natureza propter rem, característica que a vincula ao imóvel e não à pessoa do devedor originário. Essa natureza decorre do art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. O argumento central que orienta a presente decisão é que a obrigação condominial acompanha o bem. Quem detém o domínio ou a posse da unidade responde pelas despesas geradas por ela. No momento em que a propriedade se transmite, o novo titular passa a suportar os débitos pendentes, mesmo que anteriores à sua aquisição. No presente caso, a cadeia de transmissão está documentada: Elvis Frank Camilotti figurou como adquirente originário, mas nunca chegou a tomar posse do imóvel; a propriedade foi consolidada em favor da CEF em dezembro de 2022; realizaram-se leilões negativos; e, em novembro de 2025, o imóvel foi alienado a Diego Borges de Oliveira Onzi mediante escritura pública devidamente registrada. O art. 109, § 3º, do Código de Processo Civil autoriza que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendam ao adquirente ou cessionário da coisa litigiosa. Isso permite, na fase de cumprimento de sentença, direcionar a execução ao atual proprietário do imóvel que gerou o débito, sem necessidade de nova ação de cobrança. Nesse contexto, a substituição do polo passivo é juridicamente viável. O exequente concorda com a medida (Evento 353), e o executado originário igualmente a defende (Evento 345). O fato de Elvis Frank Camilotti jamais ter exercido posse sobre o imóvel reforça ainda mais a pertinência da providência. O débito é oriundo do imóvel, e é sobre este que a obrigação deve recair. Por outro lado, não há fundamento para manter Elvis Frank Camilotti no polo passivo. Desde dezembro de 2022, ele não é o titular do domínio; o imóvel foi alienado a terceiro em novembro de 2025; e, mesmo anteriormente, jamais o possuiu ou usufruiu. Persistir na cobrança exclusivamente em face de quem não tem mais qualquer vínculo jurídico ou possessório com o bem contrariaria a própria lógica da obrigação propter rem. Em relação à Caixa Econômica Federal, que foi incluída no polo passivo e prestou informações nos autos (Eventos 167 e 181), a situação registral demonstra que sua participação como proprietária encerrou-se em novembro de 2025 com a alienação do imóvel a Diego Borges de Oliveira Onzi. Portanto, ela também deve ser excluída do polo passivo, uma vez que não mais detém a titularidade do bem. DA PENHORA SOBRE O IMÓVEL O art. 844 do CPC estabelece que a averbação da penhora de imóvel no registro competente cabe ao exequente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial. O termo de penhora foi lavrado em 24 de julho de 2025 (Evento 257) e recaiu sobre o imóvel de matrícula nº 152.727. À época da lavratura do termo, o imóvel pertencia à Caixa Econômica Federal. Em novembro de 2025, foi alienado a Diego Borges de Oliveira Onzi. A tentativa de averbação da penhora restou frustrada justamente por conta dessa mudança de titularidade (Evento 286, nota devolutiva do Registro de Imóveis). Considerando que: a) o crédito condominial tem natureza propter rem e recai sobre o próprio imóvel; b) a penhora foi deferida regularmente e recai sobre o imóvel gerador da dívida; c) o adquirente Diego Borges de Oliveira Onzi ingressará no polo passivo e será intimado da penhora, podendo dela conhecer e a ela eventualmente se opor pela via processual adequada, cabe determinar a expedição de ofício ao 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Caxias do Sul para que proceda à averbação da penhora sobre o imóvel de matrícula nº 152.727, informando a mudança de titularidade que se operou durante o curso do processo. A penhora já foi deferida (Evento 248) e o novo adquirente, que arrematou o imóvel ciente da situação registral, sujeita-se aos efeitos da constrição que recaía sobre o bem desde a lavratura do termo. DOS ENCARGOS SUCUMBENCIAIS DA SUBSTITUIÇÃO Não recaem sobre o Exequente quaisquer ônus decorrentes da substituição do polo passivo. O princípio da causalidade orienta que responde pelas consequências processuais quem deu causa à demanda. No caso, o débito condominial foi gerado pelo não pagamento das cotas pelo devedor originário, e a necessidade de redirecionamento decorre de fatos supervenientes alheios à vontade do Exequente. Diante do exposto, decido: a) Excluir Elvis Frank Camilotti e a Caixa Econômica Federal do polo passivo desta execução, diante da perda de qualquer vínculo jurídico atual com o imóvel de matrícula nº 152.727, cuja propriedade encontra-se registrada em nome de Diego Borges de Oliveira Onzi desde novembro de 2025. b) Incluir Diego Borges de Oliveira Onzi (CPF nº 000.433.800-69, residente na Rua Hygino Tartarotti, nº 445, apto. 1703, bairro Esplanada, Caxias do Sul/RS) no polo passivo desta execução, na qualidade de atual proprietário do imóvel gerador da dívida condominial, com fundamento nos arts. 1.345 do Código Civil e 109, § 3º, do Código de Processo Civil. c) Intimar Diego Borges de Oliveira Onzi, pessoalmente ou por carta com aviso de recebimento no endereço acima, para, no prazo de 15 dias, pagar voluntariamente o débito exequendo, sob pena de multa e honorários de 10% cada, nos termos do art. 523, § 1º, do CPC. Decorrido o prazo sem pagamento, inicia-se o prazo de 15 dias para impugnar a penhora, querendo. d) Expedir ofício ao 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Caxias do Sul para que proceda à averbação da penhora deferida no Evento 248 sobre o imóvel de matrícula nº 152.727, informando a mudança de titularidade verificada durante o processo e a inclusão de Diego Borges de Oliveira Onzi no polo passivo desta execução. Cabe ao Exequente providenciar o encaminhamento do ofício junto à cópia do termo de penhora, nos termos do art. 844 do CPC. e) Atualizar o cadastro do processo para refletir a composição do polo passivo ora determinada. Intimem-se.