2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001200-45.2026.4.03.6104 RELATOR: LUIS CARLOS HIROKI MUTA APELANTE: RODRIGO MARIANO DE SOUZA ADVOGADO do(a) APELANTE: HELENA GUEDES DE ALBUQUERQUE ADVOGADO do(a) APELADO: CAIO TUY DE OLIVEIRA - BA34009-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ELIESES DA SILVA FARIAS, ARLEIDE BRITO SENA FARIAS RELATÓRIO Trata-se de ação ajuizada por Rodrigo Mariano de Souza em face da Caixa Econômica Federal – CEF, Elieses da Silva Farias e Arleide Brito Sena Farias, objetivando a declaração de nulidade do leilão extrajudicial (Lei 9.514/1997). O autor alegou que adquiriu da empresa Acreditti Consultoria e Negócios Ltda. o apartamento nº 62 do Edifício Dom Manoel, situado em Guarujá/SP, mediante instrumento particular celebrado em 17/07/2019, e cedeu a posse direta ao irmão, Fábio Mariano de Souza, que passou a utilizá-lo como residência. Sustentou que nenhum deles foi intimado dos atos da execução extrajudicial e que somente tiveram conhecimento da alienação após o recebimento de notificação para desocupação. Requereu a suspensão do leilão e, ao final, sua anulação (ID 378104861). A sentença reconheceu a ilegitimidade ativa do autor. Considerou que a matrícula registra Rosa Auada Halla e Bahjat Hallal como titulares do imóvel e devedores fiduciantes perante a CEF, sem qualquer averbação de cessão em favor da Acreditti ou do autor. Concluiu que o contrato particular, celebrado sem anuência da instituição financeira, não produz efeitos perante a credora fiduciária nem confere ao adquirente legitimidade para impugnar a execução extrajudicial. O processo foi extinto sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC (ID 378104874). Em apelação, o autor sustenta que sua legitimidade decorre da condição de possuidor de boa-fé, e não da transferência do financiamento. Invoca a Súmula 84/STJ e afirma que a extinção prematura do processo impede o exame dos vícios do procedimento expropriatório. Requer tutela recursal para suspensão da ordem de imissão na posse proferida pela Justiça Estadual e, ao final, a anulação da sentença, com retorno dos autos à origem para prosseguimento do feito (ID 378104875). Preparo não recolhido em razão da gratuidade da justiça. A CEF apresentou contrarrazões (ID 378104877). É o relatório. VOTO A Excelentíssima Senhora Juíza Federal Convocada ELIANA MARCELO (Relatora): Senhores Desembargadores, a controvérsia consiste em definir se o autor possui legitimidade para requerer a nulidade do procedimento extrajudicial relativo ao imóvel que afirma ter adquirido por instrumento particular. Nos termos do art. 29 da Lei 9.514/1997, a transmissão dos direitos do fiduciante depende de anuência expressa do credor fiduciário. Em sentido semelhante, o Tema 522 do STJ estabelece: “No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo.” Embora a tese tenha sido formulada em controvérsia revisional, sua premissa é aplicável ao caso: o negócio particular celebrado sem anuência do credor não transfere ao terceiro a posição jurídica do mutuário perante a instituição financeira. A jurisprudência desta Corte segue essa orientação também nas controvérsias relativas à execução extrajudicial: ApCiv 5002719-51.2020.4.03.6141, Rel. Des. Fed. ANTONIO MORIMOTO, DJEN Data: 05/03/2024: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADES NÃO COMPROVADAS. ILEGITIMIDADE ATIVA. RECURSO DESPROVIDO. - Pugna o apelante a reforma da sentença de extinção do processo sem resolução de mérito ante o reconhecimento na r. sentença de ilegitimidade ativa, por inexistir relação entre o autor e a CEF. - O autor interpôs a apelação em tela, alegando que tem interesse processual, eis que é legítimo possuidor e que inexistiria prejuízo para a CEF na alteração do mutuário, pleiteando o direito de purgar a mora até a arrematação do imóvel e requerendo seja reconhecida a ilegalidade no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade. - Autor da ação não celebrou o contrato de financiamento objeto da avença e o mutuário originário não integra a lide, nem de qualquer modo autorizou a propositura da ação defendendo direito seu. A CEF não está vinculada ao contrato particular celebrado entre o mutuário e o autor. - Nos termos da jurisprudência pacífica, o "contrato de gaveta" celebrado após 25/10/96 deve ser obrigatoriamente comunicado à instituição financeira, sob pena do "gaveteiro" ser considerado parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário de origem. Neste sentido é o Tema Repetitivo 552 do C. STJ, que firmou a tese segundo a qual: "No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo." (REsp 1150429/CE). - In casu, o contrato de gaveta foi celebrado em 2014, sem anuência ou conhecimento da CEF, assim, o apelante não possui legitimidade ativa para discutir questões do financiamento ocupando a posição contratual do mutuário original, inclusive processualmente, sendo de rigor a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI do CPC. AI 5029097-95.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. CARLOS FRANCISCO, Intimação via sistema Data: 03/04/2025: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. CONTRATO DE GAVETA. TRANSFERÊNCIA SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ILEGITIMIDADE ATIVA. - O art. 1º da Lei nº 8.004/1990 estabeleceu como requisito para a transferência de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação a intervenção do agente financeiro e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da avença. Referido dispositivo foi alterado pela edição da Lei nº 10.150/2000, que, em seu art. 20, caput, previu a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25/10/1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos ali estabelecidos. - Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data. - No caso dos autos, a cessão de direitos do contrato de financiamento foi firmada após o limite temporal estabelecido na Lei nº 10.150/2000, que impõe como indispensável a intervenção da instituição financeira. Assim, a parte agravante padece de legitimidade para figurar no polo ativo do feito subjacente. - Agravo de instrumento não provido. No caso, a matrícula nº 98.473 demonstra que Rosa Auada Halla e Bahjat Hallal eram os titulares originários do imóvel e constituíram alienação fiduciária em favor da CEF. Posteriormente, a propriedade foi consolidada em nome da instituição financeira, os dois leilões foram negativos e, na sequência, o imóvel foi vendido pela CEF a Elieses da Silva Farias e Arleide Brito Sena Farias (ID 378104866). Esse histórico registral, contudo, não demonstra qualquer vínculo entre a Acreditti Consultoria e Negócios Ltda. e a relação fiduciária. O autor apresentou instrumento particular celebrado em 17/07/2019 diretamente com a Acreditti, no qual esta figura como promitente vendedora (ID 378104865). Não há, porém, documento que demonstre como a empresa teria adquirido direitos sobre o imóvel, nem registro ou averbação em seu favor na matrícula. Também não há relação entre esse negócio e a posterior aquisição realizada por Elieses e Arleide, pois Rodrigo contratou com a Acreditti em 2019, enquanto aqueles somente adquiriram o imóvel da CEF em janeiro de 2026. A hipótese, portanto, não é de mera cessão direta dos direitos do fiduciante sem anuência da instituição financeira. Falta demonstração da própria cadeia jurídica que ligaria os direitos alegadamente adquiridos pelo autor ao financiamento garantido por alienação fiduciária. Nessas circunstâncias, o instrumento particular pode produzir efeitos obrigacionais entre Rodrigo e Acreditti, mas não vincula a CEF nem confere ao autor a posição jurídica necessária para impugnar a execução extrajudicial. A alegação de posse de boa-fé não altera essa conclusão. A Súmula 84/STJ admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda não registrado, mas não transforma o possuidor em devedor fiduciante nem lhe transfere os direitos próprios da obrigação garantida pela alienação fiduciária. No caso, o autor pretende desconstituir o procedimento extrajudicial sob o fundamento de que ele e seu irmão deveriam ter sido intimados dos atos expropriatórios (ID 378104861). Sem demonstração de vínculo com a relação fiduciária, a ausência dessa comunicação não lhe confere legitimidade para questionar o procedimento. Eventuais direitos decorrentes do negócio celebrado com a Acreditti poderão ser exercidos pelas vias próprias contra quem participou dessa contratação. Ante o exposto, nego provimento à apelação. Deixo de majorar os honorários advocatícios, pois não houve fixação da verba na sentença. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO COM A CADEIA CONTRATUAL. POSSE DE BOA-FÉ. ILEGITIMIDADE ATIVA PARA IMPUGNAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação destinada à anulação de leilão extrajudicial, proposta por adquirente de imóvel mediante instrumento particular celebrado com terceiro sem vínculo demonstrado com a relação fiduciária. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se o adquirente e possuidor de imóvel por instrumento particular, sem anuência do credor fiduciário e sem comprovação da cadeia de transmissão dos direitos, possui legitimidade para impugnar a execução extrajudicial. III. Razões de decidir 3. A transmissão dos direitos do fiduciante depende de anuência expressa do credor fiduciário. O negócio particular celebrado sem essa anuência não transfere ao adquirente a posição jurídica do mutuário perante a instituição financeira. 4. Além da ausência de anuência, não foi demonstrado vínculo entre a promitente vendedora e os titulares originários do imóvel, de modo que o instrumento particular não comprova cadeia jurídica capaz de relacionar o adquirente ao financiamento garantido por alienação fiduciária. 5. A posse de boa-fé pode fundamentar pretensões possessórias próprias, mas não confere legitimidade para exercer direitos inerentes ao devedor fiduciante ou impugnar a execução extrajudicial com fundamento na ausência de intimação de quem não integra a relação fiduciária. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O instrumento particular de aquisição de imóvel, celebrado sem anuência do credor fiduciário, não confere ao adquirente legitimidade para impugnar a execução extrajudicial da garantia. 2. A posse de boa-fé não transfere ao possuidor os direitos próprios do devedor fiduciante.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; Lei nº 9.514/1997, art. 29. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 522; STJ, Súmula nº 84; TRF3, Apelação Cível nº 5002719-51.2020.4.03.6141, DJe 05.03.2024; TRF3, AI nº 5029097-95.2024.4.03.0000, DJe 03.04.2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO Relatora do Acórdão