5001145-37.2025.8.13.0569

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Sacramento

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sacramento / 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Sacramento Avenida Visconde do Rio Branco, 227, Sacramento - MG - CEP: 38190-000 PROCESSO Nº: 5001145-37.2025.8.13.0569 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Espécies de Contratos, Interpretação / Revisão de Contrato] AUTOR: VALDEIR RAMOS DE SA CPF: 061.227.826-37 RÉU: LOTEAMENTO RESIDENCIAL PORTAL DA SERRA - SACRAMENTO - SPE LTDA CPF: 20.812.278/0001-70 SENTENÇA Vistos, etc. I – RELATÓRIO Trata-se de Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário cumulada com Repetição de Indébito ajuizada originariamente por VALDEIR RAMOS DE SÁ, posteriormente emendada para inclusão no polo ativo de sua cônjuge ANA CLÁUDIA SANTOS SÁ, contra LOTEAMENTO RESIDENCIAL PORTAL DA SERRA - SACRAMENTO - SPE LTDA, todos devidamente qualificados nos autos. Os autores sustentam, em síntese, que em 03 de novembro de 2020 celebraram com a ré contrato particular de promessa de compra e venda com garantia de alienação fiduciária para aquisição do Lote 03, Quadra D, do empreendimento denominado Loteamento Portal da Serra, matriculado sob o nº 17.047 no Registro de Imóveis de Sacramento/MG. O preço ajustado foi de R$ 67.965,16, composto por uma entrada de R$ 781,65 e saldo financiado de R$ 67.183,51, parcelado em 179 prestações mensais de R$ 781,66, sujeitas a juros remuneratórios de 0,948879% ao mês pela Tabela Price e correção monetária pelo IGP-M/FGV. Afirmam que, após realizarem pagamentos ordinários e antecipações substanciais de parcelas, liquidaram integralmente a obrigação em 15 de fevereiro de 2024, desembolsando a quantia total de R$ 101.845,36. Alegam, contudo, a existência de abusividade decorrente da capitalização mensal de juros no Sistema Francês de Amortização (Tabela Price), da onerosidade excessiva decorrente dos reajustes pelo IGP-M em períodos de pico inflacionário e da exigência de encargos desproporcionais, defendendo a incidência do Código de Defesa do Consumidor e o direito à restituição em dobro dos valores pagos a maior. Ao final, pugnaram pela revisão das cláusulas contratuais relativas aos juros e à correção monetária, com declaração de nulidade das disposições abusivas e condenação da ré à restituição em dobro do indébito apurado, além das cominações de estilo. A inicial veio acompanhada de procuração e documentos. Por meio da decisão de ID 10447790704, foi recebida a emenda à petição inicial para inclusão de Ana Cláudia Santos Sá no polo ativo da lide e deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita aos requerentes. Designada audiência de tentativa de conciliação perante o CEJUSC local, o ato realizou-se em 31 de julho de 2025, restando infrutífera a composição entre as partes. Devidamente citada (ID 10484166306), a requerida apresentou contestação no ID 10513224131, arguindo, preliminarmente, a inépcia da petição inicial por formulação de pedidos genéricos e inobservância do artigo 330, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil. No mérito, defendeu a regularidade do contrato livremente celebrado entre as partes, a plena licitude da utilização da Tabela Price e a inocorrência de capitalização indevida de juros. Sustentou a validade do índice IGP-M/FGV e da sistemática contratual de reajuste, ressaltando que foram concedidos todos os descontos proporcionais a valor presente nas parcelas antecipadas pelo consumidor. Defendeu a prevalência do princípio da força obrigatória dos contratos, a ausência de indébito e o descabimento do pedido de repetição em dobro, requerendo a improcedência integral dos pedidos. Os autores apresentaram impugnação à contestação (ID 10533500076), rebatendo a preliminar e reiterando os argumentos da exordial. Instadas à especificação de provas (IDs 10558855368 e 10558855369), a parte autora requereu a realização de perícia contábil (ID 10563526291), enquanto a ré postulou o julgamento antecipado (ID 10565089453). A decisão saneadora de ID 10654274685 rejeitou a preliminar de inépcia da petição inicial, fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova pericial contábil, nomeando perito do juízo. O perito judicial aceitou o encargo, tendo as partes apresentado quesitos (IDs 10665725423 e 10677972933). O laudo pericial contábil foi juntado no ID 10706220787, acompanhado de manifestação técnica e anexos demonstrativos (IDs 10706216160, 10706220788, 10706221990, 10706218762, 10706220992 e 10706223680). Intimadas sobre o laudo pericial, a parte ré manifestou-se no ID 10713183125, sustentando a ausência de erro contábil e a regularidade dos cálculos efetuados (ID 10713183125). A parte autora manifestou-se no ID 10720336647, pugnando pelo acolhimento das conclusões periciais quanto às inconsistências metodológicas e reiterando os pedidos de procedência da ação. É o relatório do essencial. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO 1 – MÉRITO A relação jurídica controvertida ostenta inequívoca natureza consumerista, subsumindo-se aos ditames da Lei Federal nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor). De um lado, os autores figuram como destinatários finais do lote adquirido; de outro, a requerida é sociedade empresária que atua no mercado imobiliário com a comercialização de loteamentos urbanos, enquadrando-se nos conceitos de consumidor e fornecedor disciplinados nos artigos 2º e 3º da legislação consumerista. Tratando-se de contrato de adesão, as cláusulas contratuais devem ser analisadas à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato, da transparência e da informação adequada (artigos 421 e 422 do Código Civil, e artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor). Além disso, incide a regra interpretativa cogente do artigo 47 da Lei nº 8.078/1990, segundo a qual as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. b) Da taxa de juros remuneratórios pactuada: O instrumento contratual (cláusula E.1 do Quadro Resumo - ID 10513239274) estabeleceu taxa efetiva de juros remuneratórios de 0,948879% ao mês, equivalente a aproximadamente 12,00% ao ano. A parte autora alega abusividade dessa taxa em comparação com a taxa média mensal de 0,56% ao mês apurada pelo Banco Central do Brasil na série SGS nº 25498 para novembro de 2020 (ID 10706221990). Contudo, a pretensão revisional quanto à taxa nominal de juros não merece acolhimento. A série indicada pelo perito judicial refere-se expressamente a operações de financiamento imobiliário com recursos direcionados e taxas reguladas no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, concedidas por instituições bancárias oficiais e privadas autorizadas. Diversamente, a hipótese em julgamento envolve compra e venda financiada diretamente pela própria loteadora com recursos próprios. Em negócios imobiliários celebrados fora do Sistema Financeiro de Habitação, a estipulação de juros remuneratórios no patamar de até 1% ao mês (12% ao ano) encontra amparo na legislação civil e na jurisprudência pacífica, inexistindo abusividade no percentual contratado de 0,948879% ao mês. Portanto, a taxa remuneratória nominal ajustada entre as partes deve ser mantida. c) Da capitalização de juros e da utilização da Tabela Price: A controvérsia nuclear reside na legalidade da capitalização periódica de juros decorrente do Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) adotado no contrato. O laudo pericial contábil demonstrou que a prestação mensal original de R$ 781,66 foi apurada mediante fórmula matemática exponencial (Tabela Price), na qual os juros remuneratórios já se encontram embutidos em sua composição original, operando com estrutura de juros compostos em periodicidade mensal. Restou igualmente comprovado, por meio de certidão emitida pelo Banco Central do Brasil, que a empresa ré nunca esteve autorizada a funcionar como instituição financeira ou entidade integrante do Sistema Financeiro Nacional. A matéria relativa à capitalização de juros em contratos de promessa de compra e venda celebrados diretamente com construtoras ou loteadoras foi objeto de julgamento no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 1.0301.16.015958-0/002 (Tema 56) pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, no qual foi fixada a seguinte tese vinculante: "Nos contratos de financiamento firmados por construtoras e/ou incorporadoras de imóveis - fora do Sistema Financeiro Imobiliário - admite-se a cobrança de juros capitalizados com periodicidade anual, nos termos do que estabelece o artigo 5.º, inciso III, §2.º, da Lei n.º 9.514/97, c/c artigo 4.º, do Decreto n.º 22.626/33, e artigo 591 do Código Civil, e desde que esteja expressamente ajustada entre os contratantes." Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais confirma a impossibilidade de capitalização mensal de juros por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional: EMENTA: APELAÇÃO - REVISIONAL DE CONTRATO - APRESENTAÇÃO DE FATOS E FUNDAMENTOS - IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA DECISÃO - PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL - OBSERVÂNCIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - JUROS REMUNERATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA - LICITUDE DA CONVENÇÃO - CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS REMUNERATÓRIOS - IRDR JULGADO - APLICAÇÃO DE TESE. A apresentação dos fatos e fundamentos pelo quais a parte se insurge contra a decisão recorrida é suficiente para a observância do princípio da dialeticidade recursal. Lícita a incidência de juros remuneratórios sobre o saldo devedor em aberto, bem, como correção monetária para as parcelas futuras do contrato. Deve ser aplicada a tese firmada em IRDR que autoriza a capitalização anual dos juros remuneratórios em financiamento imobiliário realizado por construtora ou incorporadora foram do Sistema Financeiro Imobiliário. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.219899-2/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/07/2024, publicação da súmula em 02/08/2024) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL FINANCIAMENTO PRÓPRIA CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE MENSAL. IMPOSSIBILIDADE. O Superior Tribunal de Justiça já sedimentou o entendimento que tratando-se de financiamento para aquisição de imóvel, concedido pela própria construtora ao consumidor, a capitalização dos juros remuneratórios somente pode ocorrer na periodicidade anual e não mensal, já que aquela não integra o sistema financeiro nacional e segue os ditames do Código Civil. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.128811-9/003, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/07/2022, publicação da súmula em 14/07/2022) No caso concreto, o contrato celebrado não previu expressamente a capitalização anual de juros nos moldes exigidos pelo Tema 56 do IRDR/TJMG, tendo a ré aplicado a Tabela Price com capitalização composta mensal. Como a requerida não é instituição financeira, a capitalização mensal de juros revela-se ilegal, impondo-se o recálculo do contrato com incidência de juros remuneratórios na forma simples (taxa de 0,948879% ao mês sobre o saldo devedor amortizado). d) Da correção monetária pelo IGP-M e da duplicidade de critérios no contrato: Quanto à correção monetária, a eleição do IGP-M/FGV como indexador é lícita e usual no mercado imobiliário para recomposição do valor da moeda frente à inflação, não se verificando ilegalidade na sua adoção como índice de atualização. Todavia, o laudo pericial contábil apontou divergência interna substancial no instrumento contratual quanto à periodicidade da correção monetária (IDs 10706216160, 10706220787 e 10706220992). De um lado, a cláusula E.2 do Quadro Resumo estabeleceu expressamente que as parcelas sofreriam atualização acumulada pelo IGP-M anualmente, com data-base em novembro de 2020. De outro lado, a cláusula 4.2 das Condições Gerais estipulou reajuste mensal com defasagem de dois meses. A perícia constatou que a ré adotou comportamento contraditório durante a execução do contrato: aplicou a periodicidade anual para as parcelas quitadas mês a mês (parcelas 001 a 039), mas utilizou a periodicidade mensal para a apuração do valor corrigido das 140 parcelas quitadas antecipadamente (parcelas 040 a 179), gerando parcelas atualizadas superiores no período de alta inflação de 2022 e majorando indevidamente a base de cálculo para a apuração do valor presente (IDs 10706216160 e 10706220992). Nos termos do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, havendo cláusulas contraditórias ou ambíguas em contrato de adesão, deve prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor. Nesse sentido orienta a jurisprudência: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO . NECESSIDADE. CONSUMIDOR. DEFICIÊNCIA NO DIREITO À INFORMAÇÃO. ABUSIVIDADE . DECISÃO MANTIDA. 1. Na instância excepcional é exigido o requisito do prequestionamento, ainda que se trate de matéria de ordem pública. 2 . A jurisprudência desta Corte é de que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas da maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC), devendo observar o direito de informação, mediante redação clara, expressa e em destaque das cláusulas limitativas de direitos. 3. Não há falar em óbice da Súmula n . 5 do STJ quando não há interpretação de cláusula contratual, mas análise da matéria com fundamento na premissa fática estabelecida pelo Tribunal a quo. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1023073 RJ 2016/0309292-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 29/08/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2017) AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SEGURO DE VIDA. MORTE NATURAL. COBERTURA . CLÁUSULAS DÚBIAS. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO HIPOSSUFICIENTE. PRECEDENTES. 1 . Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, nos contratos de adesão, as cláusulas limitativas ao direito do consumidor contratante deverão ser escritas com clareza e destaque, para que não impeçam a sua correta interpretação. 2. A falta de clareza e dubiedade das cláusulas impõem ao julgador uma interpretação favorável ao consumidor (art. 47 do CDC), parte hipossuficiente por presunção legal, bem como a nulidade de cláusulas que atenuem a responsabilidade do fornecedor, ou redundem em renúncia ou disposição de direitos pelo consumidor (art . 51, I, do CDC), ou desvirtuem direitos fundamentais inerentes à natureza do contrato (art. 51, § 1º, II, do CDC). 3. Agravo regimental não provido . (STJ - AgRg no REsp: 1331935 SP 2012/0134714-1, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 03/10/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/10/2013) Destarte, impõe-se reconhecer a prevalência da periodicidade anual de reajuste pelo IGP-M prevista no Quadro Resumo (cláusula E.2) para todas as parcelas da avença, vedada a aplicação de reajustes mensais, inclusive para fins de liquidação antecipada. e) Dos pagamentos antecipados e da apuração do indébito: O exame pericial confirmou que a requerida aplicou a fórmula de valor presente para conceder descontos nas parcelas antecipadas, nos termos das cláusulas 3.4.1 a 3.4.3 do contrato (IDs 10706216160 e 10706220992). Não houve falha na fórmula de valor presente em si, mas a base de cálculo sobre a qual incidiu o desconto restou inflada pela capitalização composta indevida e pela utilização de reajustes mensais do IGP-M. Com o decote da capitalização mensal de juros (adotando-se o regime de juros simples de 0,948879% ao mês) e a aplicação uniforme da correção pelo IGP-M em periodicidade estritamente anual sobre as parcelas e saldo devedor, o contrato deverá ser recalculado em liquidação de sentença, abatendo-se os descontos proporcionais por antecipação nos termos contratados, a fim de apurar o montante exato pago a maior pelos autores. f) Da repetição do indébito e da modulação de efeitos pelo STJ: Quanto à repetição do indébito, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EAREsp nº 676.608/RS e do EREsp nº 1.413.542/RS, firmou a tese de que a repetição em dobro prevista no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor independe da comprovação de má-fé ou dolo, sendo cabível quando a cobrança indevida configurar conduta contrária à boa-fé objetiva, salvo engano justificável. Todavia, o Superior Tribunal de Justiça modulou os efeitos do julgado para as relações jurídicas privadas não decorrentes de serviços públicos, estabelecendo que a tese da repetição em dobro aplica-se apenas às quantias indevidas cobradas e pagas após a publicação do referido acórdão paradigma, que ocorreu em 30 de março de 2021 (EAREsp 676.608/RS e EREsp 1.413.542/RS). Para os pagamentos realizados até 30 de março de 2021, a repetição deve ocorrer de forma simples, ressalvada a hipótese de má-fé comprovada. No caso sob exame, o contrato foi celebrado em 03 de novembro de 2020 (ID 10507045007). Os valores pagos a maior até 30 de março de 2021 deverão ser restituídos de forma simples. Por sua vez, as quantias indevidamente cobradas e pagas após 30 de março de 2021 deverão ser restituídas em dobro, porquanto decorrentes de imposição unilateral de capitalização mensal vedada por lei e de aplicação de critério de reajuste mensal em contradição com o Quadro Resumo, condutas que violam a boa-fé objetiva e não configuram engano justificável. Os valores a serem restituídos deverão ser atualizados monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso efetivo e acrescidos de juros de mora pela taxa Selic a partir da citação, deduzido o índice de atualização monetária para evitar bis in idem, em observância ao artigo 406 do Código Civil e à jurisprudência consolidada. III – DISPOSITIVO Diante do exposto e por tudo mais que dos autos consta, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução do mérito, para: a) DECLARAR a nulidade da capitalização mensal de juros no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes (Lote 03, Quadra D, do Loteamento Portal da Serra), determinando o recálculo da evolução da dívida mediante aplicação de juros remuneratórios na forma simples, à taxa contratada de 0,948879% ao mês (Tema 56 do IRDR/TJMG); b) DECLARAR a prevalência da cláusula E.2 do Quadro Resumo do contrato, fixando a periodicidade estritamente anual para os reajustes das parcelas e do saldo devedor pelo índice IGP-M/FGV, com data-base em novembro de 2020, vedada a utilização de reajuste mensal (artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor); c) CONDENAR a ré, LOTEAMENTO RESIDENCIAL PORTAL DA SERRA - SACRAMENTO - SPE LTDA, a restituir aos autores, VALDEIR RAMOS DE SÁ e ANA CLÁUDIA SANTOS SÁ, os valores pagos a maior ao longo do contrato, a serem apurados em sede de liquidação de sentença por arbitramento/cálculos com base nas diretrizes fixadas nesta decisão, observando-se: A restituição de forma simples para os valores indevidamente pagos até 30 de março de 2021; A restituição em dobro para os valores indevidamente pagos após 30 de março de 2021 (artigo 42, parágrafo único, do CDC e EAREsp 676.608/RS do STJ); A incidência de correção monetária pelo IPCA a contar de cada desembolso e juros de mora pela taxa Selic a contar da citação, deduzido o índice de correção monetária (artigo 406 do Código Civil). Em razão da sucumbência recíproca (artigo 86, caput, do CPC), condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 40% (quarenta por cento) pelos autores e 60% (sessenta por cento) pela ré. Fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação que vier a ser apurado em liquidação (artigo 85, § 2º, do CPC), a serem distribuídos e pagos aos patronos das partes na mesma proporção da sucumbência, observando-se a suspensão da exigibilidade das verbas em relação aos autores por serem beneficiários da justiça gratuita (artigo 98, § 3º, do CPC). Com o trânsito em julgado adotadas as providências necessárias para o pagamento as custas (se for o caso) e sem mais requerimentos, arquive-se, com baixa. Havendo custas finais e não sendo feito o pagamento após a intimação, expeça-se CNPDP. Havendo recurso de quaisquer das partes: 1 - No caso de interposição de embargos de declaração com efeitos modificativos ou infringentes, abra-se vista à parte contrária pelo prazo de cinco dias, vindo-me os autos conclusos após transcorrido o prazo, para decisão sobre os embargos (art. 1.023, §2º, do CPC); 2 - INTIME-SE o apelado a, em quinze dias, apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 1º, do CPC). 3 - Apresentadas tão-somente contrarrazões pelo apelado ou decorrido in albis o prazo do item 2, REMETAM-SE os autos ao TJMG (art. 1.010, § 3º, do CPC). 4 - Caso o apelado interponha, também, apelação adesiva, INTIME-SE a parte contrária a, em quinze dias, apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 2º, do CPC). 5 - Apresentadas as contrarrazões à apelação adesiva ou decorrido in albis o prazo do item 4, REMETAM-SE autos ao TJMG (art. 1.010, § 3º, do CPC). Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Sacramento, data da assinatura eletrônica. IVANA FIDELIS SILVEIRA Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Sacramento