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2026-08-27 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Guaratinguetá Avenida Gustavo Mollica, 191, Portal das Colinas, Guaratinguetá - SP - CEP: 12516-010 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001103-37.2025.4.03.6118 AUTOR: CESAR AUGUSTO PIRES BARBOSA ADVOGADO do(a) AUTOR: LARISSA PANZARINI DALCHIAVON - PR83567 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação movida por CESAR AUGUSTO PIRES BARBOSA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com pedido de tutela de urgência, objetivando a declaração da nulidade da consolidação da propriedade (AV.5 na matrícula 49.888) e de todos os atos expropriatórios subsequentes, notadamente os editais e os leilões designados. Pleiteia ainda o restabelecimento do Contrato de Financiamento nº 8.7877.1085878-0, garantindo-se ao Autor o direito de purgar a mora mediante o depósito em juízo do valor integral do débito. Subsidiariamente, requer que a Ré seja compelida a apresentar prestação de contas sobre a venda e a depositar em juízo o valor que sobejar da arrematação. O pedido de tutela antecipada foi deferido, condicionado ao depósito em juízo do valor integral da dívida e de todos os seus encargos. Deferido também a gratuidade de justiça ao Autor (ID 479058301). Em contestação, a Ré suscitou preliminar de falta de interesse de agir e, no mérito, pugnou pela improcedência do pedido (ID 494603429). Sobreveio decisão revogando a decisão antecipatória de tutela, tendo em vista que o Autor deixou de efetuar o depósito judicial no prazo concedido (ID 574526310). Réplica do Autor (ID 578707890). Os pedidos do Autor de expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis e de colheita de depoimento pessoal do Autor foram indeferidos (ID 582660500). A Ré apresentou documentos às fls. 586264558. Manifestação do Autor às fls. 587403633. É o relatório. Passo a decidir. Inicialmente, rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir arguida pela Ré em contestação. A ré sustenta, em síntese, que o autor admite a inadimplência e que eventual anulação do procedimento extrajudicial não extinguiria a dívida, mas apenas permitiria a instauração de novo procedimento. A alegação, contudo, não afasta o interesse processual. A utilidade da tutela jurisdicional deve ser aferida à luz da pretensão deduzida na inicial. No caso, o autor não busca simplesmente negar a existência da dívida; pretende a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios subsequentes, sob o fundamento de ausência de intimação pessoal acerca dos leilões, além do restabelecimento do contrato e, subsidiariamente, a prestação de contas sobre eventual saldo remanescente da alienação. Ainda que, em tese, a dívida subsista, eventual reconhecimento de vício no procedimento de execução extrajudicial poderia produzir efeitos jurídicos concretos, como a suspensão ou invalidação dos leilões e a recomposição de etapas procedimentais. Há, portanto, necessidade e utilidade na prestação jurisdicional, razão pela qual a preliminar deve ser afastada. O Autor pretende que seja declarada a nulidade da consolidação da propriedade (AV.5 na matrícula 49.888) e de todos os atos expropriatórios subsequentes, notadamente os editais e os leilões designados. Pleiteia ainda o restabelecimento do Contrato de Financiamento nº 8.7877.1085878-0, garantindo-se ao Autor o direito de purgar a mora mediante o depósito em juízo do valor integral do débito. Subsidiariamente, requer que a Ré seja compelida a apresentar prestação de contas sobre a venda e a depositar em juízo o valor que sobejar da arrematação. As provas documentais constantes dos autos são suficientes para a solução da causa, não havendo necessidade de dilação probatória oral ou pericial. Aliás, já houve decisão anterior indeferindo a colheita de depoimento pessoal do próprio autor, por se tratar de requerimento que deve ser formulado pela parte adversa, nos termos do art. 385 do CPC, e determinando à ré a apresentação dos comprovantes de comunicação enviados ao autor acerca das datas e local dos leilões (ID 582660500). A ré juntou documentos em cumprimento a essa determinação (ID 586264558). A manifestação do Autor não contém impugnação substancial apta a infirmar os documentos juntados, tratando-se de peça com conteúdo repetitivo/ininteligível e sem desenvolvimento de argumentos jurídicos ou fáticos úteis à solução da controvérsia (ID 587403633). Passo ao exame do mérito, uma vez que o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia é eminentemente documental e diz respeito à regularidade do procedimento de execução extrajudicial decorrente de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, notadamente quanto à constituição em mora, à consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária e à comunicação ao devedor fiduciante acerca das datas, horários e local dos leilões designados. A alienação fiduciária de bem imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, constitui garantia real em que o devedor fiduciante transmite ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, permanecendo na posse direta do bem enquanto adimplente. A propriedade fiduciária é constituída mediante registro do contrato no competente Registro de Imóveis, conferindo ao credor fiduciário a titularidade resolúvel e ao devedor a expectativa de reaquisição plena do domínio após a quitação integral da dívida. Trata-se de modelo jurídico que busca conferir maior segurança ao crédito imobiliário, permitindo, em caso de inadimplemento, a excussão extrajudicial da garantia mediante procedimento legal específico, dotado de etapas formais destinadas a assegurar ciência ao devedor, oportunidade de purgação da mora e realização de leilões públicos. O procedimento legal tem início, vencida e não paga a dívida, com a constituição em mora do devedor fiduciante. O art. 26, §§1º e 7º, da Lei nº 9.514/1997 dispõe que: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Consolidada a propriedade, a Lei nº 9.514/1997 impõe ao credor fiduciário o dever de promover a alienação do imóvel em leilão público, observando-se as regras do art. 27: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido da necessidade de ciência pessoal do devedor quanto à realização dos leilões extrajudiciais, entendimento que se harmoniza com a exigência legal de comunicação ao fiduciante e com os princípios do contraditório substancial, da boa-fé objetiva e da preservação da oportunidade de exercício dos direitos legalmente assegurados, como o direito de preferência e a possibilidade de pagamento integral da dívida antes da alienação. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. ..EMEN: (AIEDARESP - AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - 490517 2014.00.61869-2, ANTONIO CARLOS FERREIRA, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:02/09/2019 ..DTPB:.) Essa exigência, todavia, não pode ser compreendida de forma dissociada do regime especial da alienação fiduciária. A falta de comunicação acerca dos leilões pode macular os atos expropriatórios se efetivamente demonstrada ou se não comprovada pelo credor quando sobre ele recaia o ônus da prova. Mas a existência de inadimplemento, a constituição regular em mora, a consolidação da propriedade e a posterior comunicação das datas, horários e local da hasta pública, quando comprovadas documentalmente, conduzem à preservação do procedimento extrajudicial. Do mesmo modo, a invocação do direito social à moradia, da condição de idoso ou da hipossuficiência econômica do mutuário não tem o condão de, por si só, afastar os efeitos de contrato regularmente celebrado, especialmente quando o próprio imóvel foi oferecido em garantia fiduciária do financiamento habitacional. A proteção constitucional da moradia orienta a interpretação do sistema jurídico, mas não elimina a eficácia da garantia real constituída voluntariamente para aquisição do próprio bem, nem impede a aplicação do procedimento previsto em lei quando observadas as garantias procedimentais mínimas. No caso concreto, está demonstrado que o autor celebrou com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, com recursos do FGTS, identificado como contrato nº 8.7877.1085878-0 (ID 477097620). O contrato foi firmado em 18/05/2021, tendo por objeto unidade vinculada ao lote 46 da quadra F do Loteamento Residencial Itália, no Município de Guaratinguetá/SP, matriculada sob nº 49.888 no Cartório de Registro de Imóveis local. O financiamento concedido pela CAIXA foi de R$ 97.870,29, com prazo de amortização de 263 meses, taxa nominal anual de 6,5000% e efetiva de 6,6971%, e garantia fiduciária inicialmente avaliada em R$ 183.000,00, conforme também consta da reprodução da matrícula imobiliária (ID 477097619) e dos documentos registrais posteriormente juntados (ID 494603438). A matrícula do imóvel evidencia que houve aquisição pelo autor e constituição da alienação fiduciária em favor da CAIXA. O registro R.4 anotou a alienação fiduciária do imóvel em garantia do contrato de financiamento, com indicação da modalidade contratual, composição dos recursos, valor total da dívida, valor da garantia, sistema de amortização, encargos e vencimento do primeiro encargo mensal (ID 477097619). A averbação AV.5 registrou a construção do prédio residencial, com área construída de 44,715 m², habite-se expedido em 24/11/2022 e documentação fiscal e administrativa pertinente (ID 477097619). Posteriormente, a averbação AV.6 registrou a consolidação da propriedade em favor da CAIXA em 04/09/2025, mediante requerimento datado de 28/07/2025, com menção à notificação do devedor fiduciante e ao comprovante de pagamento do imposto de transmissão inter vivos (ID 477097619): A regular constituição em mora também se encontra comprovada. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis de Guaratinguetá atesta que a CAIXA solicitou a tentativa de recebimento dos débitos em atraso referentes ao contrato de alienação fiduciária objeto do R.4 da matrícula nº 49.888; que o devedor César Augusto Pires Barbosa foi intimado por meio do Registro de Títulos e Documentos em 22/05/2025; e que transcorreu o prazo legal de 15 dias sem purgação da mora (ID 494603435). Esse documento possui especial relevância probatória, pois se trata de certidão emitida por delegatário de serviço público, dotada de presunção relativa de veracidade quanto aos atos praticados no âmbito registral. Não há nos autos prova capaz de infirmar a certidão ou demonstrar vício específico na intimação para purgação da mora. A própria narrativa inicial confirma a inadimplência. O autor afirmou ter deixado de pagar aproximadamente nove parcelas do financiamento, em razão de dificuldades financeiras transitórias, sustentando que vinha tentando negociar com a instituição financeira e que pretendia purgar a mora com valores que esperava receber de revisão de benefício previdenciário (ID 477097602). Essa admissão é coerente com os documentos financeiros e previdenciários juntados aos autos, que demonstram que o autor é aposentado, percebe benefício previdenciário e possui descontos consignados relevantes em seu benefício (ID 477097618), além de movimentação bancária de renda modesta (ID 477097614). Tais circunstâncias justificaram, inclusive, a concessão da gratuidade da justiça na decisão inicial (ID 479058301), mas não afastam a mora contratual nem invalidam, por si mesmas, o procedimento de execução da garantia. O ponto central da demanda, contudo, não é a intimação para purgação da mora, mas a alegada ausência de intimação pessoal do autor acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais. Na petição inicial, o autor sustentou que jamais teria sido comunicado pessoalmente após a consolidação da propriedade e que apenas teria tomado conhecimento dos leilões por diligência própria, pleiteando a suspensão das hastas designadas para 08/01/2026 e 14/01/2026 (ID 477097602). Com fundamento nessa alegação, foi deferida tutela provisória para suspender os leilões, condicionada ao depósito judicial, no prazo de 5 dias úteis, do valor integral da dívida e de todos os encargos, inclusive despesas inerentes ao leilão e à cobrança judicial (ID 479058301). A medida liminar, portanto, não reconheceu de forma definitiva a nulidade do procedimento. Ao contrário, preservou provisoriamente a situação do imóvel, mas condicionou a manutenção da tutela ao depósito integral do débito, justamente para equilibrar a proteção possessória do autor com a preservação dos interesses legítimos da credora fiduciária. O autor, entretanto, não efetuou o depósito no prazo inicialmente fixado, tendo requerido dilação de prazo por mais 30 dias, sob o fundamento de que era pessoa idosa, aposentada e aguardava o recebimento de valores decorrentes de revisão de aposentadoria (ID 536542071). O Juízo deferiu prazo improrrogável de 30 dias para que o autor efetuasse o depósito judicial integral da dívida e encargos, conforme já determinado na decisão anterior (ID 541083117). Decorrido o prazo, certificou-se que o autor, embora devidamente intimado, não cumpriu a determinação (ID 574448841). Em razão disso, a tutela provisória anteriormente concedida foi revogada (ID 574526310). Esse histórico processual é decisivo para o exame do pedido de restabelecimento contratual e de autorização para purgação da mora. Ainda que se admita, em determinadas hipóteses, a possibilidade de purgação da mora ou pagamento integral da dívida até momento anterior à arrematação ou à assinatura do respectivo ato de alienação, tal entendimento não dispensa o devedor fiduciante de efetuar o pagamento integral do débito, com todos os encargos, despesas e acréscimos legais. A jurisprudência invocada pelo autor na inicial não confere direito potestativo ao restabelecimento do contrato sem pagamento integral; ao contrário, pressupõe a satisfação total da obrigação. No caso, o autor teve oportunidade processual expressa de efetuar o depósito, inclusive com prazo adicional, e não o fez. Não há, portanto, base fática para determinar o restabelecimento do contrato de financiamento ou para sustar indefinidamente os efeitos da consolidação da propriedade. Quanto à comunicação dos leilões, a CAIXA juntou documentos que demonstram o envio de notificações ao autor ou ao atual ocupante do imóvel acerca do leilão público nº 0076/0225 CPA/RE. O edital de consolidação de propriedade informa a realização do 1º leilão em 08/01/2026, às 10h, e do 2º leilão em 14/01/2026, às 10h, ambos exclusivamente on-line, no site do leiloeiro oficial, bem como as condições de venda, pagamento, direito de preferência, comissão do leiloeiro, homologação e demais regras operacionais (ID 494603432 e ID 586264562). Além do edital, a CAIXA juntou notificações extrajudiciais específicas relativas ao bem nº 8787710858780, matrícula nº 49.888, Edital Único 0076/0225 CPA/RE. Os documentos indicam expressamente o endereço do imóvel — Rua Edson Galvão Cezar, nº 47, lote 46 da quadra F, Loteamento Residencial Itália, Guaratinguetá/SP —, as datas e horários dos leilões, o site do leiloeiro, o valor da dívida atualizado para pagamento até a data de realização do leilão, no montante de R$ 121.208,04, e as orientações para exercício do direito de preferência pelo devedor fiduciante (ID 586264560 e ID 586264561). Também foi juntada comunicação por e-mail enviada pela CEMAB/CAIXA em 29/11/2025, com o assunto “Notificação Extrajudicial - Leilão de Imóveis 0076/0225 - Bem: 8787710858780”, contendo as mesmas informações essenciais sobre o imóvel, consolidação da propriedade, datas dos leilões, valor da dívida, direito de preferência e forma de pagamento (ID 586264563). Esses documentos satisfazem, no caso concreto, a exigência do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. A norma exige que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico. O conjunto probatório revela que a CAIXA promoveu comunicação específica, com antecedência razoável, contendo todos os elementos essenciais para que o autor pudesse exercer o direito de preferência, quitar a dívida ou adotar as medidas administrativas e judiciais que entendesse cabíveis. Não se trata de edital genérico isolado, mas de notificações individualizadas vinculadas ao número do bem, à matrícula imobiliária, ao contrato e ao nome do autor. A parte autora, intimada para se manifestar sobre os documentos, não apresentou impugnação concreta quanto ao conteúdo, autenticidade, endereçamento ou envio dessas comunicações. Não indicou, por exemplo, que os endereços utilizados não correspondiam aos endereços constantes do contrato ou de seus cadastros, nem demonstrou que o e-mail utilizado era estranho à relação ou que as comunicações teriam sido fabricadas ou emitidas após os fatos. A ausência de impugnação específica é relevante, sobretudo porque os documentos foram juntados justamente em cumprimento a decisão judicial que determinou à ré a comprovação das comunicações (ID 582660500). O ônus de comprovar a regularidade do procedimento, quanto à comunicação, foi adequadamente atendido pela instituição financeira. É certo que a relação jurídica entre o mutuário e a instituição financeira se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor, conforme orientação consolidada na Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça. Todavia, a incidência do CDC não conduz automaticamente à procedência do pedido. A inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC, exige verossimilhança das alegações ou hipossuficiência técnica/informacional e opera como regra de instrução destinada a equilibrar a relação processual. No presente caso, ainda que se reconheça a vulnerabilidade informacional do mutuário, a CAIXA produziu a prova que estava em melhores condições de apresentar, juntando a documentação relativa à constituição em mora, à consolidação da propriedade, ao edital e às comunicações dos leilões. Assim, mesmo sob a ótica consumerista, não se identifica deficiência probatória em prejuízo do autor. Também não há fundamento para declarar a nulidade da consolidação da propriedade. A inicial concentra a alegação de nulidade na ausência de intimação pessoal para os leilões, e não na inexistência de intimação para purgação da mora. De todo modo, a certidão de transcurso de prazo sem purgação da mora comprova que o autor foi intimado em 22/05/2025 e que deixou transcorrer o prazo legal de 15 dias sem pagamento (ID 494603435). A matrícula demonstra que a consolidação somente foi averbada posteriormente, em 04/09/2025, após requerimento da credora e juntada do comprovante de pagamento do ITBI (ID 477097619). A planilha de evolução do financiamento registra, igualmente, o evento de consolidação da propriedade em 04/09/2025, com indicação de valores de dívida, avaliação e dados contratuais (ID 494603440). O demonstrativo SIACI emitido pela CAIXA consigna que o contrato foi executado e o imóvel retomado pelo agente em 04/09/2025 (ID 494603439), em coerência com o registro imobiliário. A eventual circunstância de o leilão ter sido designado para data posterior ao prazo legal contado da consolidação, questão mencionada de forma defensiva pela ré ao sustentar que eventual inobservância de prazo seria mera irregularidade formal (ID 494603429), não autoriza, no presente caso, a anulação do procedimento. Primeiro, porque esse não foi o vício central invocado pelo autor, que estruturou sua causa de pedir na ausência de comunicação pessoal dos leilões. Segundo, porque não houve demonstração de prejuízo concreto decorrente do lapso temporal entre a consolidação e a designação das hastas. Ao contrário, a postergação do leilão ampliou o intervalo disponível para que o devedor buscasse regularização, exercício do direito de preferência ou medida judicial. Terceiro, porque a anulação de procedimento extrajudicial exige demonstração de vício substancial, apto a comprometer a finalidade da norma e a causar prejuízo efetivo ao devedor, o que não se verifica. O argumento baseado no direito à moradia e na condição pessoal do autor merece consideração, mas não altera a conclusão jurídica. Os documentos demonstram que o autor é aposentado, percebe benefício previdenciário e possui situação financeira limitada (ID 477097612 e ID 477097618). A declaração de hipossuficiência apresentada pelo autor foi acolhida para fins de gratuidade da justiça (ID 477097610 e ID 479058301). Tais elementos revelam vulnerabilidade econômica, mas não autorizam o Poder Judiciário a reescrever o contrato, suprimir a garantia fiduciária ou impedir indefinidamente a execução legal da dívida. A moradia é valor constitucional relevante, mas, em contratos de financiamento habitacional com alienação fiduciária, a própria aquisição do imóvel se viabiliza mediante a constituição da garantia. A proteção do mutuário opera pela exigência de observância rigorosa do procedimento legal, pela possibilidade de purgação da mora, pelo direito de preferência e pela prestação de contas do resultado da alienação, não pela invalidação automática da garantia regularmente constituída. Quanto ao pedido de apresentação de planilha completa do débito, observa-se que a CAIXA juntou documentos financeiros suficientes para contextualizar a evolução contratual, a consolidação da propriedade e a posição do débito. A planilha de evolução do financiamento aponta o histórico contratual desde a inclusão do financiamento, em 18/05/2021, até o evento de consolidação da propriedade em 04/09/2025, indicando valores como VR.DIVIDA de R$ 113.744,26, avaliação de R$ 236.000,00 e valor justo de R$ 144.503,86 (ID 494603440). As notificações de leilão informaram ao autor o valor atualizado da dívida para pagamento até a data do leilão, no montante de R$ 121.208,04 (ID 586264560 e ID 586264561). O demonstrativo emitido em 29/12/2025 registra que o contrato se encontrava executado e o imóvel retomado em 04/09/2025, com saldos zerados no sistema após a execução (ID 494603439). Não há, portanto, omissão documental que justifique acolhimento autônomo do pedido de exibição como fundamento para invalidar a execução. O pedido subsidiário de prestação de contas e depósito de eventual saldo remanescente também não comporta acolhimento nesta ação, nos termos em que formulado. O art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Trata-se de obrigação legal que incide se e quando houver alienação do imóvel por valor superior ao débito e despesas. No presente processo, não há demonstração de que tenha havido arrematação com saldo positivo já exigível em favor do autor. As comunicações juntadas pela CAIXA, inclusive, informam expressamente que eventual diferença que sobejar será disponibilizada ao fiduciante após o registro da compra e venda, em cumprimento ao art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 (ID 586264560 e ID 586264563): Assim, inexistindo prova de saldo remanescente concreto e exigível, não há condenação a impor neste momento, sem prejuízo do direito do autor de exigir eventual diferença em via própria caso futura alienação gere saldo positivo não repassado. Registre-se, ainda, que a CAIXA comprovou ter cumprido a ordem liminar enquanto vigente. A manifestação de 21/01/2026 informa que o bem objeto do processo foi incluído em pendência judicial impeditiva de venda até ulterior deliberação (ID 537433069), e a tela de histórico do sistema registra, em 07/01/2026, status de “Análise Judicial” com referência ao processo 50011033720254036118 e menção a “Determinação Judicial” (ID 537433071). Esse elemento confirma que, no período em que a tutela provisória estava em vigor, a instituição financeira adotou providências administrativas para impedir a venda do bem. Posteriormente, a tutela foi revogada porque o autor não cumpriu a condição do depósito integral (ID 574526310), o que restabeleceu a eficácia do procedimento extrajudicial, desde que observadas as formalidades legais — as quais, como visto, foram comprovadas. Em conclusão, o conjunto probatório demonstra: a existência de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária; a inadimplência admitida pelo autor; a regular intimação para purgação da mora; o transcurso do prazo legal sem pagamento; a consolidação da propriedade em nome da CAIXA; a existência de edital público de leilão; e a comunicação específica ao devedor acerca das datas, horários, local virtual dos leilões, valor da dívida e forma de exercício do direito de preferência. O autor, embora tenha obtido tutela provisória condicionada ao depósito integral da dívida e posterior prazo adicional, não efetuou o pagamento. Não há vício substancial comprovado que autorize a anulação da consolidação da propriedade, dos editais ou dos leilões, tampouco fundamento para restabelecer o contrato sem a quitação integral da obrigação. DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por CESAR AUGUSTO PIRES BARBOSA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e DEIXO de declarar a nulidade da consolidação da propriedade (AV.5 na matrícula 49.888) e de todos os atos expropriatórios. DEIXO de determinar à Ré que proceda ao restabelecimento do Contrato de Financiamento nº 8.7877.1085878-0, bem como que apresente prestação de contas sobre a venda e que deposite em juízo o valor que sobejar da arrematação. Condeno a parte Autora no pagamento das custas e dos honorários advocatícios que arbitro em dez por cento do valor atualizado da causa, ficando a exigibilidade de tais verbas suspensa na forma do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil, tendo em vista ser a parte Autora beneficiária da Justiça Gratuita. Transitada em julgado esta decisão, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Registre-se. Intimem-se. Guaratinguetá/SP, data da assinatura eletrônica do(a) magistrado(a).