5000899-86.2025.8.13.0166

Intimação

TJMG · Juizado Especial da Comarca de Cláudio

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Tribunal de Justiça Juizado Especial da Comarca de Cláudio AV. RACHID MITRE, nº 305, Bairro BELA VISTA, CEP 35530-000, Cláudio Número do processo: 5000899-86.2025.8.13.0166 Classe: Polo Ativo: LEOPOLDO JOSE ALVIM FILHO ADVOGADOS DO AUTOR: ASSIRIA ANDRADE VILELA DE FARIA, OAB nº MG233774, RAPHAELA CHEEDIE ROMANELLI DE OLIVEIRA, OAB nº MG225571 Polo Passivo: WAGNER MENDES ROCHA - ME ADVOGADO DO RÉU/RÉ: ELCIO DOS SANTOS, OAB nº MG94779G SENTENÇA I. Relatório Trata-se de ação de despejo para uso próprio ajuizada por Leopoldo José Alvim Filho em face de WMR Gestão e Negócios Prev Minas e Paz Vida Ltda., partes qualificadas nos autos. Narra o autor ser proprietário do imóvel situado na Avenida Araguaia, nº 140, Centro, Cláudio/MG, o qual foi objeto de contrato de locação firmado com a requerida para exploração de atividade comercial. Afirma que o contrato inicial foi celebrado pelo prazo de 01 (um) ano, com início em 16/08/2022 e término em 16/08/2023, pelo valor mensal de R$ 600,00, tendo sido posteriormente prorrogado até 31/12/2024, mediante aluguel mensal de R$ 700,00. Sustenta que, diante do término da relação locatícia e da necessidade de retomada do imóvel para uso próprio, notificou extrajudicialmente a requerida acerca da intenção de não renovar a locação, concedendo prazo para desocupação, sem, contudo, obter a restituição voluntária da posse. Com fundamento no art. 47, inciso III, da Lei nº 8.245/91, requereu a procedência da demanda, com a confirmação do despejo, bem como a concessão de tutela de urgência para determinar a desocupação do imóvel. Requereu, ainda, a concessão de liminar mediante prestação de caução correspondente a três meses de aluguel. Foi deferida a liminar de despejo, determinando-se a expedição de mandado para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, com autorização de uso de força policial em caso de descumprimento. Regularmente citada, a parte requerida apresentou defesa, suscitando questões relacionadas à ocupação do imóvel e às alterações realizadas no bem. No curso da demanda, surgiu controvérsia acerca de suposta demolição do imóvel objeto da lide, tendo sido determinada a manifestação do autor sobre o fato e sua compatibilidade com a alegada finalidade de utilização própria. O autor manifestou-se esclarecendo que o imóvel já se encontrava em estado de deterioração quando estava sob posse da requerida, juntando documentos, fotografias e demais elementos acerca das condições do bem e das providências adotadas para sua utilização futura. Em decisão posterior, foi mantida a liminar de despejo, tendo sido consignado que a análise definitiva acerca da questão envolvendo a demolição deveria aguardar a instrução probatória. Realizada audiência de instrução e julgamento, houve intercorrência técnica relacionada às gravações, sendo informado nos autos que as mídias apresentavam falhas e que não foi possível recuperar os arquivos. Em razão disso, a audiência foi redesignada para o dia 20/05/2026, às 13h, em formato híbrido, com gravação pelo sistema Cisco Webex. Após a renovação da audiência, foi encerrada a instrução processual, tendo sido apreciada contradita apresentada em relação à testemunha Wagner Mendes Rocha, a qual foi indeferida. Na oportunidade, foi concedido prazo comum de 15 (quinze) dias para apresentação de alegações finais, com posterior conclusão dos autos para julgamento. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II. Fundamentação II.I. Da Competência do Juizado Especial Cível e da Validade dos Atos Processuais A competência deste Juizado Especial Cível para processar e julgar a presente demanda encontra amparo expresso no artigo 3º, inciso III, da Lei nº 9.099/1995, o qual estabelece expressamente a competência dos Juizados Especiais Cíveis para as ações de despejo fundadas em uso próprio. No que tange aos atos processuais decisórios anteriores, cumpre registrar que a declaração de suspeição superveniente pelo magistrado originário por motivo de foro íntimo (ID 10479360142) não acarreta nulidade automática dos provimentos deferidos, sobretudo quando a matéria foi expressamente reexaminada sob o crivo do contraditório e ratificada por este Juízo natural (ID 10564176959 e ID 10608075874). Estão presentes todos os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, inexistindo nulidades a sanar. II.II. Do Mérito O contrato de locação celebrado entre as partes possuía prazo determinado, com término expressamente ajustado para 31/12/2024 (ID 10432168839). Encerrado o período contratual, o locador comunicou formalmente à sociedade locatária seu desinteresse na continuidade da relação locatícia, bem como manifestou sua intenção de retomar a posse direta do imóvel para utilização própria, conforme notificações extrajudiciais juntadas aos autos (ID 10432195058 e ID 10432168836). A controvérsia, portanto, restringe-se à verificação da existência de amparo legal para a retomada pretendida e à análise das alegações defensivas de suposta ausência de sinceridade do pedido formulado pelo locador. Nos termos do artigo 47, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, a retomada do imóvel locado por prazo inferior a trinta meses é expressamente autorizada quando destinada ao uso próprio do locador. Trata-se de hipótese legal de exceção à regra da prorrogação da locação, conferindo ao proprietário o direito de reaver o imóvel ao término da relação contratual, desde que demonstrada a finalidade prevista em lei. Importante destacar que, nas ações de despejo fundadas em necessidade de uso próprio, a declaração do locador acerca da finalidade da retomada goza de presunção de sinceridade, decorrente da própria natureza da relação jurídica e da proteção conferida ao direito de propriedade, incumbindo ao locatário demonstrar, mediante elementos concretos e suficientes, eventual existência de abuso de direito, simulação ou desvio de finalidade. Nesse sentido, dispõe a Súmula 410 do Supremo Tribunal Federal: Súmula 410 STF: Se o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial, pede o imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não está obrigado a provar a necessidade, que se presume. A orientação jurisprudencial consolidada segue no mesmo sentido, reconhecendo que a presunção de veracidade da necessidade declarada pelo locador somente pode ser afastada mediante prova robusta em sentido contrário: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DA EXISTENCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL - PROCEDÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA. - Nas ações de despejo para uso próprio, previstas no artigo 47, inciso III, da Lei 8.245/91, não há necessidade de comprovação da motivação de retomada, porquanto se presume verdadeira a pretensão da locadora. - A presunção de veracidade que milita a favor da requerente somente pode ser afastada por prova idônea contrária, o que não ocorreu na hipótese dos autos. - Recurso não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.015490-2/001, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/03/2021, publicação da súmula em 10/03/2021) AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - TUTELA DE URGÊNCIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO - IMÓVEL RESIDENCIAL - RETOMADA DO BEM PARA USO PRÓPRIO - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE- DECISÃO MANTIDA. - Conforme súmula 410 do STF: "Se o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial, pede o imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não está obrigado a provar a necessidade, que se presume." - Havendo presunção de veracidade quanto à alegação de retomada do imóvel para uso de descendente e não tendo a parte agravante comprovado a existência de outros imóveis em nome do filho da proprietária do bem vindicado, não há o que se falar em revogação da liminar concedida. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.24.196719-9/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/09/2024, publicação da súmula em 12/09/2024) No caso concreto, verifica-se que o autor não se limitou a formular alegação genérica de necessidade do imóvel, tendo produzido elementos suficientes para corroborar a finalidade indicada desde o ajuizamento da demanda. Com efeito, restou demonstrado que o requerente exerce atividade médica e que pretendia utilizar o imóvel para instalação de estabelecimento profissional próprio, circunstância compatível com a destinação comercial do bem. Ademais, comprovou que, enquanto aguardava a retomada do imóvel, permanecia suportando despesa mensal de locação no valor de R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais) em imóvel vizinho destinado ao funcionamento de sua clínica médica, circunstância que reforça a plausibilidade e a coerência da necessidade alegada. A prova oral produzida em audiência igualmente corrobora a finalidade declarada pelo autor e afasta a alegação defensiva de inexistência de intenção real de utilização própria do imóvel. O autor Leopoldo José Alvim Filho confirmou em audiência que o pedido de retomada do imóvel foi formulado para uso próprio, consistente na instalação de clínica médica destinada ao exercício de sua atividade profissional. Esclareceu que, após reaver o imóvel por decisão judicial, prosseguiu com a obra inicialmente planejada, observando os procedimentos administrativos e legais necessários, inclusive quanto aos projetos e ao procedimento de demolição. Relatou ser médico, atuar profissionalmente na cidade desde 2014 e que realizou notificação formal da locatária acerca da intenção de retomada do bem. A testemunha Weder de Sousa Luiz, embora tenha informado não possuir relação pessoal com o autor ou com a empresa requerida, confirmou aspectos relacionados à utilização do imóvel pela locatária, esclarecendo que o espaço era destinado ao funcionamento de funerária. Informou que seu contato com a empresa ocorria principalmente em razão do compartilhamento do padrão de água e relatou ter conhecimento de dificuldades envolvendo a desocupação de outros imóveis pela empresa em diferentes localidades, sem, contudo, apontar circunstância concreta relacionada ao presente imóvel capaz de afastar o direito de retomada. A testemunha Carla Viviane Oliveira Brandão, que trabalhou para a empresa requerida, confirmou o funcionamento da atividade empresarial no imóvel e relatou que Wagner Mendes Rocha exercia a administração do negócio, enquanto sua esposa era responsável pela parte documental e burocrática. Esclareceu que desempenhava funções de atendente, motorista e auxiliar na preparação de óbitos, confirmando a exploração da atividade funerária no local. O informante Djalma Lopes Rodrigues, que declarou ter sido sócio de Wagner Mendes Rocha em outra empresa, prestou esclarecimentos acerca das intervenções realizadas no imóvel durante o período de ocupação. Informou que auxiliou em reforma envolvendo abertura e divisão de cômodos, melhorias no banheiro e instalação de porta de vidro tipo blindex, estimando que os gastos com materiais não ultrapassaram aproximadamente R$ 3.000,00, além do custo da referida porta. A testemunha Gilberto Francisco de Souza, responsável pela execução da reforma realizada no imóvel, confirmou a realização de obras envolvendo substituição de piso, instalação de forro de PVC, alterações em paredes, adequações elétricas e hidráulicas, reboco e pintura. Estimou os gastos com materiais em aproximadamente R$ 38.000,00 e a mão de obra em cerca de R$ 35.000,00 a R$ 36.000,00. Seu depoimento demonstra a realização de melhorias pela locatária durante a vigência contratual, mas não evidencia qualquer ajuste que conferisse direito de permanência no imóvel após o término da locação ou impedisse a retomada pelo proprietário. Por sua vez, a testemunha Wagner Mendes Rocha, gerente da empresa requerida, confirmou que participou da instalação da unidade empresarial no imóvel e acompanhou as adequações realizadas para funcionamento da funerária. Relatou a execução de reformas envolvendo piso, paredes, forro, instalações elétricas e hidráulicas, além de sustentar que o imóvel possuía condições adequadas de uso. Contudo, suas declarações igualmente não afastam o direito do proprietário à retomada, limitando-se a demonstrar as adaptações realizadas pela locatária durante a relação contratual. Dessa forma, a prova oral, analisada em conjunto com os documentos juntados aos autos, confirma que o imóvel foi efetivamente utilizado pela requerida para exploração de atividade empresarial, mas não demonstra qualquer circunstância capaz de afastar o direito do locador à retomada para uso próprio. Ao contrário, os depoimentos colhidos reforçam a existência da relação locatícia e das adaptações realizadas pela requerida no imóvel, mas não comprovam a existência de direito adquirido à permanência no bem após o encerramento do contrato, tampouco evidenciam que a retomada tenha ocorrido com finalidade diversa daquela declarada pelo autor. A alegação da requerida de que a posterior demolição da edificação existente afastaria a finalidade inicialmente declarada também não merece acolhimento. Isso porque a retomada para uso próprio não pressupõe a manutenção da estrutura física existente no imóvel, mas sim a efetiva utilização do bem pelo locador para finalidade legítima. A adequação do imóvel às necessidades do proprietário, inclusive mediante reforma, reconstrução ou substituição da edificação existente, insere-se no exercício regular dos poderes inerentes ao domínio, desde que preservada a finalidade que justificou a retomada. No presente caso, a demolição da antiga edificação não configurou desvio de finalidade ou tentativa de frustrar o direito da locatária, mas providência técnica necessária diante das condições estruturais constatadas no imóvel. Conforme demonstrado pelo Laudo Técnico de Vistoria elaborado por Engenheiro Civil responsável (ID 10554999420), havia severo comprometimento estrutural do telhado e das paredes de alvenaria sem amarração, tornando necessária a intervenção realizada. A regularidade da providência também encontra respaldo no Alvará de Demolição nº PO-389/2025, expedido pela Prefeitura Municipal de Cláudio/MG (ID 10554993979), bem como na respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica junto ao CREA/MG (ID 10555001235), documentos que afastam a alegação de atuação arbitrária ou desprovida de finalidade legítima. Além disso, os projetos arquitetônicos aprovados (ID 10554996774 e ID 10555003623) evidenciam a efetiva implantação de empreendimento destinado ao funcionamento de centro clínico comercial no local, demonstrando plena compatibilidade entre a conduta posteriormente adotada pelo autor e a finalidade profissional indicada desde a propositura da ação. Dessa forma, a prova produzida nos autos confirma a sinceridade da pretensão de retomada manifestada pelo locador, não tendo a requerida apresentado elementos capazes de afastar a presunção de veracidade atribuída ao pedido de uso próprio. Ao contrário, os documentos e depoimentos demonstram que o imóvel vem sendo direcionado à finalidade profissional indicada, inexistindo prova de simulação, abuso de direito ou desvio de finalidade. Do pedido indenizatório relativo à perda do fundo de comércio A indenização prevista no artigo 52, §3º, da Lei nº 8.245/1991 está vinculada às hipóteses de proteção ao direito de renovação compulsória da locação não residencial, especialmente quando houver frustração indevida da renovação ou descumprimento da finalidade alegada pelo locador, situações não verificadas no presente caso. Conforme já demonstrado, a retomada do imóvel ocorreu no exercício regular do direito assegurado ao locador pelo artigo 47, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, tendo sido comprovada a efetiva destinação do bem para instalação de estabelecimento profissional próprio, inexistindo qualquer conduta ilícita, abuso de direito ou desvio de finalidade capaz de ensejar responsabilidade indenizatória. A proteção jurídica conferida ao ponto comercial e a indenização pelo fundo de comércio decorrem do direito à renovação compulsória previsto no artigo 51 da Lei nº 8.245/1991, o qual exige, cumulativamente, contrato escrito por prazo determinado não inferior a cinco anos ininterruptos, exploração do mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos, além do ajuizamento da ação renovatória no prazo decadencial previsto no §5º do referido dispositivo. No caso dos autos, a relação locatícia não atingiu os requisitos legais para caracterização do direito à renovação compulsória, razão pela qual não há fundamento jurídico para acolhimento do pedido indenizatório formulado pela requerida. Tratando-se de relação locatícia ajustada por prazo inferior que não atingiu cinco anos, o locatário não ostenta direito à tutela do ponto comercial, inserindo-se a retomada no exercício regular do direito de propriedade do locador, conforme pacífica orientação jurisprudencial do egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO EMPRESARIAL. DECISÃO DE SANEAMENTO. INDEFERIMENTO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO DO REQUERIDO. PRESUNÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA AFASTADA POR VULTOSO PATRIMÔNIO E MOVIMENTAÇÃO FINANCEIRA ROBUSTA. TEORIA DA APARÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR FUNDO DE COMÉRCIO. AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS DO ARTIGO 51 DA LEI 8.245/91. NEGADO PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão saneadora que, em ação de despejo por denúncia vazia, indeferiu o pedido de gratuidade de justiça formulado pelo réu/reconvinte e, em julgamento antecipado parcial de mérito, julgou improcedente a reconvenção, na qual pleiteava indenização por fundo de comércio. II. Questões em discussão 2. As questões em discussão consistem em analisar: a) a manutenção ou reforma do indeferimento do benefício da gratuidade de justiça ao agravante, examinando a compatibilidade de sua condição de empresário individual e seu patrimônio com a hipossuficiência alegada; b) a manutenção ou reforma do julgamento antecipado parcial de mérito que afastou o direito à indenização pelo fundo de comércio, sob o prisma dos requisitos da Lei nº 8.245/91. III. Razões de decidir 3. A presunção de hipossuficiência de pessoa natural, disposta no art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, é relativa, devendo ceder quando o conjunto probatório dos autos, após a impugnação específica da parte contrária e a determinação de emenda ou complementação de documentos pelo juízo, indicar capacidade financeira. Neste caso, o vultoso empréstimo de R$ 100.000,00, a significativa movimentação financeira registrada por meio de maquinetas de cartão, o registro de patrimônio imobiliário e veicular em nome do agravante, tudo conjugado, demonstram capacidade de arcar com as custas processuais sem prejuízo do sustento próprio ou familiar , sendo o indeferimento da benesse medida de rigor. 4. O direito à indenização pela perda do fundo de comércio (art. 52, § 3º, da Lei nº 8.245/91) é acessório e condicionado ao direito de renovação compulsória da locação não residencial. Constatado que o agravante não preencheu os requisitos cumulativos do art. 51 da Lei do Inquilinato - notadamente o prazo mínimo de cinco anos de contrato escrito e o ajuizamento da ação renovatória no prazo decadencial -, o pedido de indenização é juridicamente inviável, sendo correta a decisão de rechaçar a pretensão em sede de julgamento parcial de mérito. IV. Dispositivo e tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A alegação de hipossuficiência deve ser afastada quando houver nos autos elementos concretos, objetivos e contrastantes, tais como a titularidade de patrimônio significativo, a presença de movimentações financeiras elevadas e o acesso a crédito de grande monta, sendo irrelevante a figura do MEI quando o fluxo de caixa demonstra capacidade contributiva do empresário individual. 2. A indenização pelo fundo de comércio não é devida ao locatário que não observou os pressupostos e requisitos previstos pelo art. 51 e seguintes da Lei nº 8.245/91, vedada a substituição da ação renovatória pela simples pretensão indenizatória. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.25.457454-4/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres , 21ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/02/2026, publicação da súmula em 13/02/2026) Quanto aos valores alegados a título de reforma, qual seja, R$80.000,00 (oitenta mil reais), a pretensão de retenção ou ressarcimento é rechaçada pela Cláusula Terceira do contrato pactuado entre as partes, que prevê expressamente que as benfeitorias aderem ao imóvel, não cabendo reembolso nem indenização (ID 10432188066 e ID 10432168839). Essa disposição possui plena eficácia jurídica nos termos do artigo 35 da Lei nº 8.245/1991 e do entendimento sumulado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (SÚMULA 335, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 25/04/2007, DJ 07/05/2007, p. 456) O egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais corrobora essa diretriz: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA CONEXA A AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE - VALIDADE DA CLÁUSULA - REJEIÇÃO PLEITOS INDENIZATÓRIOS E DE RETENÇÃO DA COISA - MANUTENÇÃO IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS - RECURSO DESPROVIDO. - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, conforme preveem o art. 35 da Lei nº 8.245/91 e a súmula 335 do STJ. - Considerando que não restou comprovada nos autos qualquer abusividade na referida cláusula, é de rigor a sua aplicabilidade, afastando-se a pretensão indenizatória e de retenção da coisa. - Recurso desprovido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.010672-1/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/04/2026, publicação da súmula em 17/04/2026) Por fim, quanto aos débitos de consumo de água junto à Copasa cobrados durante o período em que a locatária mantinha a posse direta do imóvel (março a maio de 2025), o encargo pertencia com exclusividade à ré, conforme a Cláusula Terceira, parágrafo único, do pacto locatício (ID 10432168839), tendo o autor demonstrado a quitação das faturas posteriores à sua imissão na posse (ID 10577665996 e ID 10577671595). Por conseguinte, resta comprovado o direito do locador à retomada do imóvel, consolidando-se a posse plena do bem em seu favor, diante da regularidade da extinção da relação locatícia. III. Dispositivo Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes referente ao imóvel situado na Avenida Araguaia, nº 140, Centro, Cláudio/MG (ID 10432188066 e ID 10432168839); b) confirmar a tutela de urgência anteriormente concedida (id 10441188097), consolidando definitivamente a posse direta do imóvel em favor do autor Leopoldo José Alvim Filho, tornando definitiva a desocupação já implementada no curso do feito (ID 10460376018); c) rejeitar os pedidos indenizatórios contrapostos formulados pela ré a título de retenção ou ressarcimento por benfeitorias, perdas e danos e fundo de comércio; d) autorizar o levantamento da caução depositada em juízo pelo autor (ID 10432217227), expedindo-se o competente alvará judicial ou transferência bancária eletrônica em favor do requerente após o trânsito em julgado. Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55 da Lei n. 9.099/1995. Inexistindo interesse recursal, declaro, de imediato, o trânsito em julgado, desnecessária nova certificação pela Secretaria. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Cláudio, data da assinatura eletrônica. MARCOS PAULO SOARES NANGINO Juiz de Direito