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2026-09-16 · TJMG
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Poços De Caldas / 1ª Vara Cível da Comarca de Poços de Caldas Rua Pernambuco, 707, - até 614/615, Centro, Poços De Caldas - MG - CEP: 37701-021 PROCESSO Nº: 5000886-11.2019.8.13.0518 CLASSE: [CÍVEL] CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: NILMA MARIA DE ALMEIDA FIGUEIREDO CPF: 041.712.326-43 RÉU: LE JOHN CONFECCOES EIRELI CPF: 10.322.603/0001-63 e outros DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de manifestação apresentada por João Batista Acciari, qualificado nos autos, no ID 10715406283, por meio da qual comunicou a interposição de agravo de instrumento contra a decisão proferida no ID 10700471166 e requereu, em juízo de reconsideração, a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, matriculado sob o nº 29.205 perante o Serviço Registral de Imóveis de Poços de Caldas, ao argumento de que o valor de R$ 1.300.000,00 atribuído pelo Oficial de Justiça estaria aquém de seu efetivo valor de mercado. Embora a petição de comunicação faça referência, aparentemente por erro material, a recurso contra decisão que teria determinado a prisão do executado, o conteúdo das razões recursais juntadas no ID 10715405985 evidencia que a insurgência se dirige efetivamente ao pronunciamento de ID 10700471166, que rejeitou a impugnação à avaliação e determinou o prosseguimento dos atos expropriatórios. Na decisão recorrida, este Juízo examinou a impugnação apresentada no ID 10651834829 e consignou que, nos termos do art. 870 do Código de Processo Civil, a avaliação do bem penhorado é realizada, ordinariamente, pelo Oficial de Justiça, sendo necessária a nomeação de avaliador especializado apenas quando a natureza ou a complexidade do bem demandar conhecimento técnico que ultrapasse as atribuições ordinárias do meirinho. Considerou-se que o imóvel objeto da constrição é bem urbano situado nesta Comarca e que o auto de avaliação de ID 10644490431 identificou a matrícula, a localização, a área do terreno, a área construída aproximada e o valor resultante de pesquisa no mercado imobiliário local, fixado em R$ 1.300.000,00. Na mesma oportunidade, registrou-se que a parte executada, apesar de discordar do montante atribuído ao bem, não havia apresentado laudo técnico particular, parecer mercadológico, avaliação produzida por corretor ou engenheiro, anúncios de imóveis comparáveis, fotografias atualizadas, certidão de valor venal, memória de cálculo alternativa ou qualquer outro elemento objetivo capaz de suscitar fundada dúvida quanto à avaliação judicial. Por essa razão, concluiu-se que a mera estimativa unilateral da parte não preenchia qualquer das hipóteses legais que autorizam nova avaliação, nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil. Também foi expressamente consignado que o incidente referente à avaliação não constituía via adequada para reabrir matérias anteriormente decididas no curso deste cumprimento de sentença, entre elas a impenhorabilidade do bem de família, a condição pessoal dos executados e o princípio da menor onerosidade, bem como que eventual risco de alienação por preço vil é tutelado pela disciplina específica da hasta pública. Ao final, rejeitou-se a impugnação, manteve-se a avaliação de R$ 1.300.000,00 e determinou-se a inclusão do imóvel em pauta de alienação judicial, com atualização do valor da avaliação até as datas designadas. Nas razões do agravo de instrumento juntadas com a comunicação, João Batista Acciari reiterou a alegação de deficiência da avaliação, sustentando que o auto não apresentaria detalhamento técnico suficiente acerca do padrão construtivo, estado de conservação, instalações, benfeitorias e imóveis paradigmas utilizados para a pesquisa mercadológica. Salientou que a avaliação deveria ser renovada por profissional especializado e que a manutenção do valor poderia comprometer a regularidade da futura alienação judicial. Sustentou, ainda, sua insurgência para sustentar que o imóvel constituiria bem de família, que sobre a matrícula incidiriam indisponibilidades oriundas de diferentes órgãos e processos e que haveria necessidade de intimação de coproprietários ou sucessores antes da alienação. Afirmou que essas circunstâncias, conjuntamente, justificariam a suspensão da hasta e, ao final, a desconstituição da penhora ou, subsidiariamente, a realização de nova avaliação. Ao formular seus pedidos recursais, requereu a anulação da avaliação, a realização de nova prova técnica, a desconstituição da penhora em razão das indisponibilidades registrais, o reconhecimento de nulidade da hasta por suposta ausência de intimação dos coproprietários ou herdeiros e, subsidiariamente, nova avaliação antes da alienação. É a síntese do essencial. Decido. Reexaminada a matéria à luz das razões apresentadas no agravo de instrumento, não verifico fundamento capaz de justificar a reconsideração da decisão de ID 10700471166. No que diz respeito especificamente à avaliação, as razões recursais reproduzem, em essência, a mesma discordância já examinada no pronunciamento agravado, sem trazer elemento técnico novo capaz de modificar a conclusão então alcançada. O art. 870 do Código de Processo Civil não exige, como regra, que todo imóvel submetido à execução seja avaliado mediante perícia formal realizada por engenheiro, arquiteto ou corretor de imóveis. Ao contrário, a legislação atribui ordinariamente ao Oficial de Justiça a realização da avaliação, reservando a atuação de profissional especializado às situações em que a natureza do bem e a complexidade de sua mensuração efetivamente reclamem conhecimentos técnicos específicos. O bem em questão não apresenta, a partir dos elementos constantes dos autos, peculiaridade que torne a avaliação necessariamente dependente de perícia especializada. Trata-se de imóvel urbano determinado, situado nesta Comarca, cuja identificação, dimensões essenciais e inserção no mercado imobiliário local podem ser consideradas pelo Oficial de Justiça no exercício das atribuições legalmente conferidas. Além disso, permanece ausente demonstração objetiva de que o montante de R$ 1.300.000,00 esteja substancialmente dissociado do valor de mercado. O agravante dedica argumentação à metodologia que entende ideal, mas não contrapõe ao resultado judicial outro valor amparado por avaliação técnica efetivamente produzida no caso concreto. A alegação de que seria necessário indicar imóveis paradigmas, valor individual do metro quadrado ou memória matemática exaustiva não transforma, por si só, a avaliação judicial em ato inválido quando o auto contém elementos suficientes de identificação e registra a realização de pesquisa no mercado local. Não se configura, assim, fundada dúvida quanto ao valor do bem na acepção do art. 873 do Código de Processo Civil. Para autorizar nova avaliação, não basta que a parte considere insuficiente a metodologia empregada ou estime que o imóvel possua valor superior; exige-se elemento concreto indicativo de erro, alteração superveniente relevante do valor ou dúvida objetivamente justificável acerca da avaliação anterior. Também não prospera, neste momento, a alegação de defasagem temporal. A avaliação constante do ID 10644490431 foi realizada em 27 de fevereiro de 2026, e não foi trazida prova de valorização imobiliária superveniente, específica e substancial que pudesse torná-la inadequada poucos meses depois. Ademais, a própria decisão agravada expressamente determinou a atualização do valor da avaliação pela tabela da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais até as datas designadas para a hasta, providência destinada precisamente a impedir que o decurso do tempo produza defasagem monetária no parâmetro utilizado para a alienação. Convém observar, ainda, que não encontra respaldo nos atos processuais posteriores à decisão agravada a afirmação recursal de que a própria leiloeira teria reconhecido ausência de avaliação regular como impedimento à hasta. Após a decisão de ID 10700471166, a leiloeira apresentou manifestação no ID 10705545459 e indicou, sem apontar qualquer óbice relacionado à avaliação, as datas de 08 de outubro de 2026 e 29 de outubro de 2026 para realização do primeiro e do segundo leilões. Posteriormente, no checklist juntado no ID 10732742492, a avaliação realizada no ID 10644490431, datada de 27 de fevereiro de 2026, foi expressamente indicada pela leiloeira com a conclusão “Ok”. As demais matérias introduzidas nas razões recursais igualmente não justificam a reconsideração da decisão específica sobre a avaliação. A alegação de impenhorabilidade do imóvel em razão de sua utilização residencial não constitui questão nova e, conforme já consignado na decisão recorrida, não pode ser reaberta por ocasião da impugnação à avaliação. De todo modo, a própria peça recursal reconhece a existência do entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.127 acerca da constitucionalidade da penhora do bem de família pertencente a fiador em contrato de locação comercial, procurando distinguir a situação concreta a partir da idade, da condição pessoal e da alegada dependência econômica do executado. Tais circunstâncias pessoais, embora mereçam consideração, não descaracterizam, isoladamente, a exceção legal à impenhorabilidade, tampouco constituem causa para invalidação da avaliação judicial. Por fim, a interposição do agravo de instrumento, por si só, não implica retratação automática do Juízo nem suspensão dos efeitos da decisão recorrida. Até o presente momento, não consta destes autos comunicação de decisão da instância revisora atribuindo efeito suspensivo ao recurso, razão pela qual permanece eficaz o pronunciamento recorrido, sem prejuízo do imediato cumprimento de eventual determinação superveniente do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. Posto isso, mantenho integralmente a decisão de ID 10700471166, por seus próprios fundamentos e pelos ora acrescidos, e indefiro o pedido de reconsideração formulado por João Batista Acciari no ID 10715406283. Prossiga-se com os atos executivos anteriormente determinados, observando-se, antes da alienação, as intimações legalmente exigíveis, os gravames e constrições constantes da matrícula e eventual decisão que venha a ser proferida no agravo de instrumento. Intimem-se. Poços De Caldas, data da assinatura eletrônica. CLAUDIO HESKETH Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Poços de Caldas