5000875-16.2017.8.21.0134

Intimação

STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO

AREsp 3219824/RS (2026/0121879-3) RELATOR:MINISTRO LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG) AGRAVANTE:JOAO PEDRO TREVISAN FILHO ADVOGADO:RODRIGO TREVISAN DA SILVA - RS085148 AGRAVADO:CLAUDIA APARECIDA KRUG AGRAVADO:ERLI JOSE RIBEIRO ADVOGADOS:LEDIANE GUINDANI - RS072123 SUZANA RODRIGUES - RS078163 FERNANDO KRUG RIBEIRO - RS104248 DECISÃO Cuida-se de agravo em recurso especial interposto por JOÃO PEDRO TREVISAN FILHO contra decisão que inadmitiu o recurso especial, fundado na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em desafio a acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado (fl. 277, e-STJ): APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, IMISSÃO NA POSSE E INDENIZAÇÃO. ÁREA RURAL. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO DO PREÇO. 1.O PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA E IMISSÃO NA POSSE EXIGE A EXISTÊNCIA DE CONTRATO, QUITAÇÃO DO PREÇO E RESISTÊNCIA DO VENDEDOR NA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. 2.NO CASO, NÃO LOGROU A PARTE AUTORA EM DEMONSTRAR O PAGAMENTO DAS PARCELAS DO SALDO DEVEDOR NA FORMA E VALOR AJUSTADOS NO CONTRATO. OS VALORES APRESENTADOS PELOS AUTORES REFEREM-SE A PAGAMENTO DE NOTA DE CRÉDITO RURAL, COM VALORES E DATAS DIVERSOS DAQUELAS AJUSTADAS PELAS PARTES. ALÉM DISSO, HÁ PAGAMENTOS EM OUTRAS. PELO QUE NÃO É POSSÍVEL AFERIR O PAGAMENTO DO SALDO DEVEDOR CORRESPONDENTE A MAIS DE 50% DO PREÇO DO BEM. 3. O INSTRUMENTO JUDICIAL DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NÃO PODE SERVIR COMO MEIO DE EXPROPRIAÇÃO PATRIMONIAL DIRETA POR EVENTUAL PAGAMENTO DE DÍVIDA ADIMPLIDA EM FAVOR DOS VENDEDORES. LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA A RESPEITO. APELAÇÃO PROVIDA. Opostos embargos declaratórios, foram acolhidos em parte, nos termos da seguinte ementa (fl. 310, e-STJ): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE CONTRATO COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM IMISSÃO NA POSSE. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. ART. 1.022, I E II, DO CPC. INCONFORMIDADE DA PARTE COM O JULGADO E TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. 1. OMISSÃO QUANTO EXAME DA PROVA E VIOLAÇÃO A DISPOSITIVOS DE LEI. NÃO OCORRE A ALEGADA OMISSÃO, MAS, SIM, EVIDENCIADA A INCONFORMIDADE DA PARTE COM O JULGADO E A TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. NO CASO, O ACÓRDÃO ESTÁ SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO CONTENDO AS RAZÕES DE DIREITO E DE FATO QUE NORTEARAM O JULGAMENTO, INCLUSIVE FUNDAMENTADO NA PROVA QUE A PARTE PRETENDE O REEXAME, EM QUE PESE CONTRÁRIO AO INTERESSE E A INTERPRETAÇÃO QUE A EMBARGANTE PRETENDIA. 2. OMISSÃO QUANTO AO EXAME DOS PEDIDOS ALTERNATIVOS CONSTANTES NA INICIAL. SANADA A OMISSÃO, CONTUDO, NÃO ACOLHIDOS OS PEDIDOS ALTERNATIVOS DEDUZIDOS PELO EMBARGANTE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDOS. Opostos segundos embargos declaratórios, foram acolhidos em parte, nos termos da seguinte ementa (fl. 326, e-STJ): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EVIDENTE INCONFORMIDADE DO EMBARGANTE COM O JULGADO E TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. I . NO CASO EM EXAME, É EVIDENTE A INCONFORMIDADE DO APELANTE COM O PRONUNCIAMENTO JUDICIAL E A TENTATIVA DE REDISCUTIR MATÉRIA, JÁ DEVIDAMENTE ENFRENTADA DE FORMA FUNDAMENTADA. II. OBSCURIDADE. TENDO EM VISTA A FINALIDADE DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO QUE É DE ESCLARECER E INTEGRAR O ATO IMPUGNADO, FUNDADO NA IDEIA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL COMPLETA, CLARA E COERENTE, COMPLETO A PARTE DISPOSITIVA DO JULGADO PARA INCLUIR EXPRESSÃO ESCLARECEDORA QUE FACILITE A INTERPRETAÇÃO E CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS EM PARTE. Nas razões de recurso especial (fls. 328-340, e-STJ), a parte recorrente sustentou violação aos seguintes dispositivos: a) arts. 489 e 1.022 do CPC, defendendo que a Corte de origem não sanou omissões supostamente perpetradas pelo acórdão embargado, mesmo diante da oposição dos embargos declaratórios, o que teria configurado negativa de prestação jurisdicional; b) art. 322, § 2º, do CPC, alegando que houve erro de subsunção e falta de interpretação lógico-sistemática dos pedidos, especialmente os alternativos (itens VI e VII da inicial); c) art. 346, III, do Código Civil, aduzindo que, reconhecido pagamento por terceiro interessado, a sub-rogação opera-se de pleno direito, o que não teria sido enfrentado pela Corte local; d) art. 113, § 1º, incisos I, III e V, do Código Civil, afirmando que o negócio jurídico foi interpretado de modo restritivo, sem observância dos critérios legais de interpretação; e) arts. 369, 371, 373, II, e 374, incisos I, III e IV, do CPC, sustentando violação ao direito de provar, ao dever de motivação na apreciação racional das provas, à correta distribuição do ônus probatório e às presunções de fatos incontroversos; Contrarrazões apresentadas às fls. 426-432, e-STJ. Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local inadmitiu o recurso especial (fls. 445-457, e-STJ), o que ensejou o manejo do presente agravo (fls. 460-481, e-STJ), buscando destrancar o processamento daquela insurgência. É o relatório. Decido. O presente recurso não merece prosperar. 1. A apontada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 não se configura, haja vista o Tribunal estadual ter dirimido clara e integralmente a controvérsia acerca da ausência de comprovação do pagamento do preço, porém em sentido contrário ao pretendido pelo agravante. Assim constou do acórdão (fl. 274-276, e-STJ): Inicialmente, friso que, para ser acionada a ferramenta judicial da adjudicação compulsória, além da existência de instrumento particular público ou privado que descreve a relação material, é imprescindível a prova inequívoca do pagamento do preço do imóvel - cumprimento da obrigação-, bem como a recusa do réu/vendedor na outorga da escritura pública do imóvel. Preceitua o art. 1.417 do Código Civil: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. A respeito, disciplina a Súmula 239 do E. STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Nessa esteira, dispõe o art. 1.417 do Código Civil: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. (...) A par disso, compulsando os autos atentamente, tenho que, a prova do autos é frágil, não tendo a parte apelante se desincumbido do ônus que lhe impõe o art. 373, I, do CPC, a saber, de demonstrar o efetivo pagamento do preço e/ou que as partes compensaram pagamentos à Nota de Crédito Rural nº nº080.824.292 ou a terceiros. Rememoro, neste ponto, trecho da decisão de Ev.3-PROCJUDIC3, fls. 73/74 dos autos físicos: (...) Tendo o presente feito sido distribuído na vigência do atual Código de Processo Civil,não tendo o autor na petição inicial declarado as provas que pretendia produzir além das já juntadas (art. 319, VI), protestando genericamente por "sejam acolhidas as provas documentais em anexo, deferido a possibilidade de novas provas documentais como outros meios de provas lícitas em direito. (...) Ora, se o art. 336 do mesmo diploma legal prevê que, em contestação, cabe ao réu especificar as provas que pretende produzir, não seria crível que o legislador deixasse para momento posterior a especificação das provas pelo autor. O verbo especificar significa apontar; demonstrar precisamente; escrever com precisão. É antônimo de generalizar. E o que a peça inicial, lavrada após a vigência do Novo Código de Processo Civil, fez foi apresentar pedido genérico, ou seja, generalizado, de protesto por provar o alegado através de provas documentais anexadas à inicial e novas provas documentais à fl, lOv. Não protestou o Bacharel que atua em favor do autor pela produção de prova testemunhai, referindo apenas a produção de prova documental. Assim, alega a parte apelante a ausência de pagamento das três parcelas do saldo devedor, o que, no caso, significa mais de 50% do preço ajustado para o bem, objeto de compra e venda, as quais estão descritas na cláusula 2 do contrato, ajustado o pagamento para as datas de 15.05.2014, 15.05.2015, sendo a terceira e última programada para 15.05./2016, no valor de cada de RS 13.666,00 (treze mil. seiscentos é sessenta e reais) cada uma, acrescidas de correção monetária anual de 7,25%. Refere o autor que aportou com o pagamento da Cédula de Crédito nº080.824.292, a qual serviu de entrada ao sinal de negócio celebrado pelas partes, no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) os quais foram ajustados na mesma data. Entretanto, constou nos fatos narrados na inicial. Tal negociação teve como base credito PROGER RURAL FAMILIAR n° 1388879, à pré-aprovação da renegociação do assim na mesma data, dia 08/OUTUBRO/2013 as partes em contato com o Banco do Brasil S.A., renegociaram o PROGER RURAL FAMILIAR n° 1388879, dando origem NCR - NOTA DE CREDITO RURAL n° 080824292 (doc.04), confira as datas dos respectivos documentos (doc.02), (doc.04) e (doc.06) todos datados em 08/OUTUBRO/2013; O (doc.06) refere-se ao valor dado de entrada na compra do imóvel. ou seja, no pacto negociai do contrato de promessa de compra e venda (doc.02) sendo posteriormente averbado na matricula do imóvel objeto de venda certidão do imóvel (doc.03) veja registro de averbação da certidão. Com a soma da parcela do ano na pagina 2 de 2010 paga pelo requerente, mais o valor da entra, teremos o valor de R$ 40.782,92 pagos pelo requente. Disso se conclui, primeiro que o valor da referida Nota de Crédito Rural nº nº080.824.292 no valor (R$30.000,00), serviu de entrada para negociação, fato não negado pelo vendedor. Segundo, caso o valor do crédito rural adimplido fosse pelos apelantes até a data de 30/06/2014, conforme consignado na cláusula 3 (três) do instrumento particular de promessa de compra e venda, daria ensejo ao direito de retrovenda. Entretanto, não ocorreu o pagamento da Nota de Crédito Rural Nº .080.824.292 (Ev.3- PROCJUDIC1, fl.16/22-DOc.4), restando ao comprador apelado integralizar o preço do imóvel via pagamento do saldo devedor, correspondente ao pagamento das 03 (três)prestações descritas na cláusula 2(dois) do ajuste. Acontece que, o pagamento das prestações não restou demonstrados, tão somente o pagamento da Nota Rural, que segundo o autor/apelado serviu de entrada ao negócio jurídico. Assim, vejamos os pagamentos que efetuados pelo autor/adjudicante: - O pagamento de R$ 6.630,29 realizado em data de 22/04/2010, portanto, anterior ao contrato particular de compra e venda firmado pelas partes em 08/10/2013, não constando no documento qualquer indicação sobre o valor indicado. Logo, não pode ser considerado para pagamento do contrato posteriormente (03 anos após o pagamento). Consignou a sentença a respeito: Conforme se verifica à fl. 22, houve a realização de em préstimo pelo autor no valor de R$ 6.630,92, cujo montante foi direciona do ao documento 1388879, que se trata da primeira dívida dos reque ridos, posteriormente renegociada, na qual o autor assinou como fiador, conforme comprova a Nota de Crédito Rural das fis. 19/21-v - Os demais valores apontados como adimplemento das prestações das parcelas do saldo devedor, efetivados em data de 18/02/2014 correspondente ao valor de R$ 3.008,79, em favor da Nota de Crédito Rural Nº 080.824.292 (fl.24) ; 29/12/2015 a R$ 3.125,00 (fl.25-080.824.292) e o 25/04/2017 valor de R$ 3.382,09 (fl.26- 080.824.292), divergem em muito das datas previstas para o pagamento e dos valores pactuados e são para crédito da Nota Rural nº080.824.292, bem como do valor de cada uma delas (RS 13.666,00). - Já os valores de R$ 34.152,00 e R$ 19.504,47 demonstrados via extrato na conta corrente do autor consiste em transferências a contas diversa, fls. 23 e 27 dos autos originários, não havendo qualquer demonstração no sentido de possibilidade de compensação e/ou que autorizados pagamentos a terceiros, na forma do art. 373, I, do CPC. Aliás, fato que, resta reconhecido na própria sentença apelada. Com efeito, na espécie, por qualquer ângulo que se analise a questão, não se verifica o pagamento das prestações descritas na cláusula 2 (dois) do pacto. Assim sendo, não há na contrato firmado pelas partes previsão de compensação tampouco qualquer indício de prova neste sentido. Ainda, relevante o fato do próprio autor estar a confirmar que o crédito rural refere-se a entrada da compra e venda com possibilidade de retrovenda, constituindo os pagamentos por ele realizados nada mais nada menos do que o pagamento da própria entrada do negócio jurídico. Assim, embora a fragilidade da prova acostada ao feito, há expressa impugnação ao não cumprimento da obrigação contratual pelos demandados/apelantes relativamente as prestações do saldo devedor. Logo, não aportando ao feito, prova inequívoca da quitação do preço, a ferramenta processual de adjudicação compulsória não serve como forma de expropriação direto do patrimônio do demandado para pagar eventual dívida entre as partes. (...) De modo que, nesse contexto, falta ao autor/apelado demonstração do requisito do adimplemento integral (quitação) para outorga de escritura e imissão na posse do imóvel e imissão na posse, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de cumprimento de contrato para adjudicação do imóvel e imissão na posse. Ademais, a jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão – situação facilmente constatável no presente caso –, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos suscitados pela parte em embargos declaratórios, cuja rejeição, nesse contexto, não implica contrariedade ao art. 1.022 do CPC/15. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SUFICIÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE PÔS TERMO À EXECUÇÃO. INAPLICABILIDADE DO PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE, PORQUANTO NÃO HÁ DÚVIDA A RESPEITO DO RECURSO ADEQUADO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, tendo em vista que o v. acórdão recorrido, embora não tenha examinado individualmente cada um dos argumentos suscitados pela parte, adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia. 2. A interposição de agravo de instrumento contra sentença que extingue processo de execução configura erro grosseiro e inviabiliza a aplicação do princípio da fungibilidade recursal. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1520112/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 04/02/2020, DJe 13/02/2020) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. ENTENDIMENTO NO SENTIDO DA AUSÊNCIA DE NOVAÇÃO. MERO PARCELAMENTO DA DÍVIDA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. APLICAÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexistem omissões ou mesmo contradição a serem sanadas no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa aos arts. 10, 489, § 1º, IV e VI, e 1.022 do CPC/2015 do novo CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, o que não se confunde com omissão ou contradição, tendo em vista que apenas resolveu a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. Ademais, o órgão julgador não está obrigado a responder a questionamentos das partes, mas apenas a declinar as razões de seu convencimento motivado, como de fato ocorre nos autos. (...) 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1445088/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/2019, DJe 19/12/2019) Ressalta-se que não há falar em omissão quando não acolhida a tese ventilada pelo recorrente, mormente se o acórdão abordar todos os pontos relevantes ao deslinde do feito, como ocorre na hipótese. Inexiste, portanto, violação ao artigo 1.022 do CPC/15, visto que as questões foram apreciadas pelo Tribunal de origem, cuja fundamentação foi clara e suficiente para o deslinde da controvérsia. 2. Outrossim, a alegada ofensa aos arts. 322, § 2º, 369, 371, 373, II, e 374, incisos I, III e IV, do CPC, e arts. 113, § 1º, incisos I, III e V, e 346, III, do Código Civil não merece ser acolhida. A Corte de origem, soberana na análise do acervo fático-probatório dos autos, consignou a inexistência de prova da quitação do preço (e-STJ, fls. 274-276): Inicialmente, friso que, para ser acionada a ferramenta judicial da adjudicação compulsória, além da existência de instrumento particular público ou privado que descreve a relação material, é imprescindível a prova inequívoca do pagamento do preço do imóvel - cumprimento da obrigação-, bem como a recusa do réu/vendedor na outorga da escritura pública do imóvel. Preceitua o art. 1.417 do Código Civil: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. A respeito, disciplina a Súmula 239 do E. STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Nessa esteira, dispõe o art. 1.417 do Código Civil: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. (...) A par disso, compulsando os autos atentamente, tenho que, a prova do autos é frágil, não tendo a parte apelante se desincumbido do ônus que lhe impõe o art. 373, I, do CPC, a saber, de demonstrar o efetivo pagamento do preço e/ou que as partes compensaram pagamentos à Nota de Crédito Rural nº nº080.824.292 ou a terceiros. Rememoro, neste ponto, trecho da decisão de Ev.3-PROCJUDIC3, fls. 73/74 dos autos físicos: (...) Tendo o presente feito sido distribuído na vigência do atual Código de Processo Civil,não tendo o autor na petição inicial declarado as provas que pretendia produzir além das já juntadas (art. 319, VI), protestando genericamente por "sejam acolhidas as provas documentais em anexo, deferido a possibilidade de novas provas documentais como outros meios de provas lícitas em direito. (...) Ora, se o art. 336 do mesmo diploma legal prevê que, em contestação, cabe ao réu especificar as provas que pretende produzir, não seria crível que o legislador deixasse para momento posterior a especificação das provas pelo autor. O verbo especificar significa apontar; demonstrar precisamente; escrever com precisão. É antônimo de generalizar. E o que a peça inicial, lavrada após a vigência do Novo Código de Processo Civil, fez foi apresentar pedido genérico, ou seja, generalizado, de protesto por provar o alegado através de provas documentais anexadas à inicial e novas provas documentais à fl, lOv. Não protestou o Bacharel que atua em favor do autor pela produção de prova testemunhai, referindo apenas a produção de prova documental. Assim, alega a parte apelante a ausência de pagamento das três parcelas do saldo devedor, o que, no caso, significa mais de 50% do preço ajustado para o bem, objeto de compra e venda, as quais estão descritas na cláusula 2 do contrato, ajustado o pagamento para as datas de 15.05.2014, 15.05.2015, sendo a terceira e última programada para 15.05./2016, no valor de cada de RS 13.666,00 (treze mil. seiscentos é sessenta e reais) cada uma, acrescidas de correção monetária anual de 7,25%. Refere o autor que aportou com o pagamento da Cédula de Crédito nº080.824.292, a qual serviu de entrada ao sinal de negócio celebrado pelas partes, no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) os quais foram ajustados na mesma data. Entretanto, constou nos fatos narrados na inicial. Tal negociação teve como base credito PROGER RURAL FAMILIAR n° 1388879, à pré-aprovação da renegociação do assim na mesma data, dia 08/OUTUBRO/2013 as partes em contato com o Banco do Brasil S.A., renegociaram o PROGER RURAL FAMILIAR n° 1388879, dando origem NCR - NOTA DE CREDITO RURAL n° 080824292 (doc.04), confira as datas dos respectivos documentos (doc.02), (doc.04) e (doc.06) todos datados em 08/OUTUBRO/2013; O (doc.06) refere-se ao valor dado de entrada na compra do imóvel. ou seja, no pacto negociai do contrato de promessa de compra e venda (doc.02) sendo posteriormente averbado na matricula do imóvel objeto de venda certidão do imóvel (doc.03) veja registro de averbação da certidão. Com a soma da parcela do ano na pagina 2 de 2010 paga pelo requerente, mais o valor da entra, teremos o valor de R$ 40.782,92 pagos pelo requente. Disso se conclui, primeiro que o valor da referida Nota de Crédito Rural nº nº080.824.292 no valor (R$30.000,00), serviu de entrada para negociação, fato não negado pelo vendedor. Segundo, caso o valor do crédito rural adimplido fosse pelos apelantes até a data de 30/06/2014, conforme consignado na cláusula 3 (três) do instrumento particular de promessa de compra e venda, daria ensejo ao direito de retrovenda. Entretanto, não ocorreu o pagamento da Nota de Crédito Rural Nº .080.824.292 (Ev.3- PROCJUDIC1, fl.16/22-DOc.4), restando ao comprador apelado integralizar o preço do imóvel via pagamento do saldo devedor, correspondente ao pagamento das 03 (três)prestações descritas na cláusula 2(dois) do ajuste. Acontece que, o pagamento das prestações não restou demonstrados, tão somente o pagamento da Nota Rural, que segundo o autor/apelado serviu de entrada ao negócio jurídico. Assim, vejamos os pagamentos que efetuados pelo autor/adjudicante: - O pagamento de R$ 6.630,29 realizado em data de 22/04/2010, portanto, anterior ao contrato particular de compra e venda firmado pelas partes em 08/10/2013, não constando no documento qualquer indicação sobre o valor indicado. Logo, não pode ser considerado para pagamento do contrato posteriormente (03 anos após o pagamento). Consignou a sentença a respeito: Conforme se verifica à fl. 22, houve a realização de em préstimo pelo autor no valor de R$ 6.630,92, cujo montante foi direciona do ao documento 1388879, que se trata da primeira dívida dos reque ridos, posteriormente renegociada, na qual o autor assinou como fiador, conforme comprova a Nota de Crédito Rural das fis. 19/21-v - Os demais valores apontados como adimplemento das prestações das parcelas do saldo devedor, efetivados em data de 18/02/2014 correspondente ao valor de R$ 3.008,79, em favor da Nota de Crédito Rural Nº 080.824.292 (fl.24) ; 29/12/2015 a R$ 3.125,00 (fl.25-080.824.292) e o 25/04/2017 valor de R$ 3.382,09 (fl.26- 080.824.292), divergem em muito das datas previstas para o pagamento e dos valores pactuados e são para crédito da Nota Rural nº080.824.292, bem como do valor de cada uma delas (RS 13.666,00). - Já os valores de R$ 34.152,00 e R$ 19.504,47 demonstrados via extrato na conta corrente do autor consiste em transferências a contas diversa, fls. 23 e 27 dos autos originários, não havendo qualquer demonstração no sentido de possibilidade de compensação e/ou que autorizados pagamentos a terceiros, na forma do art. 373, I, do CPC. Aliás, fato que, resta reconhecido na própria sentença apelada. Com efeito, na espécie, por qualquer ângulo que se analise a questão, não se verifica o pagamento das prestações descritas na cláusula 2 (dois) do pacto. Assim sendo, não há na contrato firmado pelas partes previsão de compensação tampouco qualquer indício de prova neste sentido. Ainda, relevante o fato do próprio autor estar a confirmar que o crédito rural refere-se a entrada da compra e venda com possibilidade de retrovenda, constituindo os pagamentos por ele realizados nada mais nada menos do que o pagamento da própria entrada do negócio jurídico. Assim, embora a fragilidade da prova acostada ao feito, há expressa impugnação ao não cumprimento da obrigação contratual pelos demandados/apelantes relativamente as prestações do saldo devedor. Logo, não aportando ao feito, prova inequívoca da quitação do preço, a ferramenta processual de adjudicação compulsória não serve como forma de expropriação direto do patrimônio do demandado para pagar eventual dívida entre as partes. (...) De modo que, nesse contexto, falta ao autor/apelado demonstração do requisito do adimplemento integral (quitação) para outorga de escritura e imissão na posse do imóvel e imissão na posse, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de cumprimento de contrato para adjudicação do imóvel e imissão na posse. Como se vê, o Tribunal de origem analisou as provas dos autos e assentou que os requisitos para a procedência do pedido de adjudicação compulsória não se encontram preenchidos, dada a ausência de comprovação de quitação do preço. A modificação do entendimento firmado demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, providência inviável no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. No mesmo sentido: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. A revisão das matérias referentes aos requisitos da adjudicação compulsória demanda a análise da interpretação de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, atraindo a incidência dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.477.090/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 12/2/2026.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS PARA ADJUDICAÇÃO EVIDENCIADOS. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 5 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA VENTILADA NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 211/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem assentou que se encontram devidamente preenchidos os requisitos para a procedência do pedido de adjudicação compulsória. A modificação do entendimento firmado demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ. 2. A falta de prequestionamento da matéria alegada nas razões do recurso especial impede seu conhecimento, não obstante a oposição de embargos declaratórios. Incidência da Súmula 211 do STJ. 3. A aplicação do art. 1.025 do Código de Processo Civil de 2015, referente ao prequestionamento ficto, exige a efetiva impugnação da matéria em apelação ou contrarrazões de apelação, não sendo suficiente apresentá-la apenas em embargos de declaração, por constituir inovação recursal. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.706.100/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 1/7/2025.) 3. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Código de Processo Civil c/c Súmula 568/STJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Por fim, tendo em vista a fixação dos honorários sucumbenciais no percentual máximo estabelecido no § 2º do art. 85 do CPC, deixo de majorá-los nesta oportunidade. Publique-se. Intimem-se. Relator LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG)