2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Gabinete JEF de Bragança Paulista Avenida dos Imigrantes, 1411, Jardim América, Bragança Paulista - SP - CEP: 12902-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000861-27.2025.4.03.6329 AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL COLIBRI ADVOGADO do(a) AUTOR: JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS - SP460.542 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799 SENTENÇA Dispensado o relatório (art. 38 Lei 9099/95). Trata-se de ação ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, objetivando o recebimento de taxa condominial inadimplida. Preliminarmente, é importante salientar que a situação fática dos autos não se restringe ao modelo ordinário de alienação fiduciária disciplinado pela Lei nº 9.514/97. O imóvel discutido, conforme se observa na Convenção do Condomínio Residencial Colibri (ID 359017490), integra empreendimento vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial – PAR, regulado pela Lei nº 10.188/2001, possuindo peculiaridades jurídicas relevantes. A par disso, em sede de contestação, a ré alega que é parte ilegítima no presente feito. Nesse contexto, a alienação fiduciária é o “negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”, nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997, que trata sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. Assim, na alienação fiduciária em garantia, o imóvel, enquanto não financiado permanece na propriedade do agente fiduciário (credor), Nesse sentido, colaciono os seguintes precedentes do E. TRF3: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. AUSÊNCIA DE EFEITO SUSPENSIVO. LEGITIMIDADE DA CEF. AGRAVO PROVIDO. 1. A exceção de pré-executividade não é dotada de efeito suspensivo e, na decisão recorrida, não é apontado qualquer fundamento que justificasse a sua concessão. Consigne-se que, mesmo que tivessem sido opostos Embargos à Execução, eles também só teriam efeito suspensivo se comprovados os requisitos legais previstos no art. 919, §1º do CPC. 2. Sendo certo que a CEF é proprietária do imóvel, na qualidade de Agente Financeiro do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, ela é a proprietária do imóvel, ainda que na qualidade de credora fiduciária. No que tange à alegação de que o imóvel integra o Programa de Arrendamento Residencial – PAR, e por este motivo a CEF ostenta apenas a qualidade de agente gestor do programa de arrendamento residencial, não prospera, já que na qualidade de proprietária/credora fiduciária é responsável pelas cotas condominiais, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante. 3. Agravo instrumento provido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5024941-35.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/02/2023, DJEN DATA: 07/02/2023). PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO LEGAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 557 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ALIENAÇÃOFIDUCIÁRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE E DO ADQUIRENTE. CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. - A decisão está em absoluta consonância com o entendimento firmado nesta Corte.- Tratando-se de obrigação propter rem a responsabilidade pelo pagamento da cota condominial, responde o proprietário do bem por esta dívida, de sorte que, mesmo não estando consolidada a propriedade do imóvel pela CEF, o que se dá em caso de inadimplemento, ela responde pelo encargo condominial. - Mantida a Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação, reconhece-se a competência da Justiça Federal para processar a demanda. - Agravo legal improvido. (AI 00346044520124030000, JUIZ CONVOCADO PAULO DOMINGUES, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:13/03/2013) (Grifei e destaquei.) O Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento de que as despesas condominiais possuem natureza propter rem e, por isso, devem ser pagas, em regra, pelo possuidor do imóvel, independentemente de qualquer registro de compromisso de compra e venda e/ou propriedade do imóvel, a saber: A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. De início, cumpre esclarecer que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Portanto, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (EREsp 138.389-MG, Segunda Seção, DJ 13/9/1999), sem prejuízo, todavia, de eventual ação de regresso. Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos. Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp 1.297.239-RJ, Terceira Turma, DJe 29/4/2014; e AgRg no AREsp 526.651-SP, Quarta Turma, DJe 11/11/2014). Por fim, ressalte-se que o CC, em seu art. 1.345, regulou, de forma expressa, a questão ora analisada, ao dispor que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015. (Grifei e destaquei.) Ocorre que, no presente caso, a parte autora juntou a matrícula de ID 359017493, o qual traz a informação que a CAIXA é a proprietária do imóvel objeto da cobrança das despesas condominiais. Tal documento não foi impugnado pela ré, atraindo a aplicação do artigo 411, III, do CPC/2015. Em contestação (ID 468606507), a demandada juntou contrato modelo de financiamento imobiliário pelo PAR, sem qualificar qualquer devedor fiduciante e, em sua tese de contestação, faz longo arrazoado sobre a responsabilidade que recai sobre o devedor fiduciante em adimplir as despesas condominiais. Porém, sequer identifica o devedor fiduciante isto se, em algum momento, houve algum, já que a matrícula de ID 359017493 aponta somente a CAIXA (representante do fundo) como proprietária do imóvel. Assim, a atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido para com o imóvel. Tratando-se de obrigações propter rem, as despesas condominiais devem acompanhar, então, o titular dos direitos reais sobre o imóvel, no caso, a CAIXA. No mais, as alegações da CAIXA limitaram-se à ausência de responsabilidade pelo débito, sem qualquer impugnação aos valores cobrados, logo, desnecessária qualquer deliberação a respeito. Quanto ao pedido de condenação ao pagamento das cotas vincendas, assiste razão à parte autora. Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, aplicável o art. 323 do CPC, devendo a condenação abranger também as parcelas vencidas no curso do processo até o efetivo adimplemento ou alteração da titularidade registral da unidade. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento das obrigações condominiais referentes à unidade apartamento nº 302, bloco 03, do Condomínio Residencial Colibri, no valor indicado na inicial de R$ 2.677,64, bem como ao pagamento das cotas condominiais vincendas no curso do processo, até efetiva alteração da titularidade registral da unidade ou comprovação superveniente da transferência da responsabilidade perante o condomínio, acrescidos de correção monetária e juros moratórios, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, editado por força de Resolução do Conselho da Justiça Federal. Sem custas ou honorários advocatícios neste grau de jurisdição (art. 55 da Lei nº 9.099/1995 combinado com o art. 1º da Lei nº 10.259/2001). Cientifiquem-se as partes de que, caso pretendam recorrer, seu prazo é de 10 (dez) dias, mediante representação por advogado. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, dê-se baixa no sistema. Bragança Paulista/SP, data da assinatura eletrônica. RODRIGO DALL AGNOL Juiz Federal Substituto