5000858-56.2026.8.13.0693

Intimação

TJMG · 3ª Vara Cível da Comarca de Três Corações

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Três Corações // 3ª Vara Cível da Comarca de Três Corações CONRADO GROSSI DANGELO, 509, MORADA DO SOL, Três Corações - MG - CEP: 37418-050 PROCESSO Nº: 5000858-56.2026.8.13.0693 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: MILENA DE OLIVEIRA LICAS CPF: 113.798.136-97 RÉU: VS PADRAO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A. CPF: 03.418.108/0001-97 SENTENÇA Vistos. Trata-se de rescisão contratual c/c pedido de restituição dos valores pagos, proposta por MILENA DE OLIVEIRA LICAS em desfavor de VS PADRAO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A. Narrou que, em 17/04/2024, celebrou com a ré contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel integrante do Loteamento Residencial Treviso, consistente no Lote nº 09 da Quadra G, com área de 300,00 m², registrado sob a Matrícula nº 34.929 perante o Cartório de Registro de Imóveis local, pelo preço total de R$175.521,60, a ser pago mediante sinal de R$8.586,00 parcelado em três vezes de R$ 2.862,00 e o saldo em 180 prestações mensais. Aduziu que efetuou pagamentos que totalizaram o montante histórico de R$19.710,00, englobando as arras e as parcelas do financiamento, mas, em razão de superveniente modificação em suas condições financeiras e situação de desemprego, restou impossibilitada de continuar honrando o pacto. Relatou que buscou o distrato amigável junto à requerida, a qual recusou a devolução de qualquer quantia ao argumento de que os encargos rescisórios suplantavam o total adimplido, exigindo a retenção integral dos valores desembolsados. Sustentou a aplicação das normas consumeristas, a abusividade da perda total das quantias pagas e postula a rescisão da avença com a devolução dos valores desembolsados, admitida a retenção máxima de 10% a título de cláusula penal, atualizados desde os desembolsos e acrescidos de juros moratórios. Juntou documentos. Indeferimento do pedido de tutela de urgência, concessão dos benefícios da justiça gratuita e outras determinações (ID 10638689085). Audiência de conciliação infrutífera (ID 10684528290). Citada, a parte requerida apresentou contestação ao ID 10687474396. No mérito de sua defesa, concordou expressamente com a rescisão contratual e com o montante adimplido pela autora, que aponta ter sido de R$19.715,04, porém defendeu a plena aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 e do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. Ressaltou que a resilição se deu por culpa exclusiva da adquirente inadimplente, impondo-se a retenção de cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (R$19.220,03), despesas de comissão de corretagem comprovadas em nota fiscal no importe de R$3.434,40, além de R$701,24 relativos a débitos de IPTU dos exercícios de 2025 e 2026 quitados pela loteadora. Afirmou a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova e pugna pela compensação dos haveres, além da incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado. Juntou nota fiscal de corretagem, comprovante de repasse via Pix, guias e comprovantes de quitação de IPTU, ficha financeira do imóvel e planilha de cálculo do distrato. Réplica à contestação (ID 10704732339). Instadas a especificarem provas, ambas as partes informaram que não possuíam outras provas a produzir e requereram o julgamento antecipado do mérito (IDs 10705962894 e 10707643883). É o relatório do essencial. Decido. O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia remanescente prescinde da produção de outras provas em audiência ou por perícia, repousando a solução da lide no exame dos instrumentos contratuais, dos comprovantes de pagamento e da disciplina normativa aplicável às promessas de compra e venda de lotes urbanos. Inexistem preliminares processuais pendentes de apreciação e concorrem todos os pressupostos de existência, desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições da ação. Passo à análise do mérito. A relação jurídica material entabulada entre os litigantes ostenta nítida natureza consumerista, subsumindo-se aos preceitos da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), uma vez que a requerente figura como destinatária final fática e econômica do bem imóvel (art. 2º do CDC) e a empresa requerida atua como incorporadora e loteadora no mercado imobiliário com habitualidade e intuito lucrativo (art. 3º do CDC). Contudo, a incidência protetiva do microssistema do consumidor opera sob a ótica do diálogo das fontes, harmonizando-se com as disposições especiais da Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano), com as modificações inseridas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), tendo em vista que a promessa de compra e venda sob exame foi celebrada em 17/04/2024 (ID 10618654128), portanto sob plena vigência do marco temporal de 28/12/2018. A declaração de rescisão contratual revela-se medida impositiva, figurando como ponto incontroverso e inclusive assentido expressamente pela promitente vendedora em sua resposta defensiva. Resta incontroverso, outrossim, que a rescisão do enlace operou-se por iniciativa e impossibilidade financeira da promitente compradora, caracterizando desfazimento por fato imputável à adquirente. Quanto ao montante efetivamente desembolsado, verifica-se que a ficha financeira oficial emitida pelo sistema da requerida registra o pagamento de 15 parcelas, perfazendo a quantia total de R$19.715,04 (ID 10687483795), quantum que prevalece sobre a estimativa originária da inicial (R$19.710,00), ante a admissão expressa de maior exatidão pela credora. A controvérsia fulcral reside na extensão e na liquidez dos abatimentos postulados pela requerida com esteio no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, notadamente a cláusula penal, a comissão de corretagem e os tributos municipais. No tocante à cláusula penal rescisória e despesas administrativas, o art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 estabelece o teto de desconto de até 10% do valor atualizado do contrato. Ocorre que a aplicação fria e literal de retenção de 10% sobre o valor integral atualizado do contrato (estimado pela ré em R$19.220,03, consoante cálculo de ID 10687486342) conduziria ao confisco prático de 97,49% de todos os valores desembolsados pela consumidora (R$19.715,04), suprimindo quase integralmente o direito à restituição e operando verdadeiro enriquecimento sem causa da fornecedora, que reterá o imóvel para posterior comercialização. Nos termos do art. 413 do Código Civil, a penalidade contratual deve ser equitativamente reduzida pelo juiz quando se revelar manifestamente excessiva em cotejo com a natureza e finalidade do negócio. A diretriz emanada do Superior Tribunal de Justiça consagra a redução equitativa da cláusula penal nos distratos de loteamento regidos pela Lei nº 13.786/2018 para fixá-la sobre as quantias efetivamente adimplidas, prestigiando a vedação ao enriquecimento ilícito: CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979. RETENÇÃO SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DIÁLOGO DAS FONTES. REDUÇÃO EQUITATIVA. PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 7 E 83/STJ.1. A aplicação das disposições da Lei n. 13.786/2018 deve ser realizada em harmonia com o sistema de proteção ao consumidor (diálogo das fontes), de modo a evitar obrigações iníquas ou que coloquem o adquirente em desvantagem exagerada.2. O Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório, concluiu que a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato resultaria em perda substancial das prestações pagas, ferindo o equilíbrio contratual e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que a cláusula penal prevista no art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 pode ser reduzida equitativamente se verificada a onerosidade excessiva, sendo razoável a fixação do percentual de retenção sobre os valores efetivamente adimplidos. 4. A revisão do percentual de retenção e a análise da abusividade da cláusula demandariam o reexame de fatos e provas, procedimento vedado pela Súmula n. 7/STJ.5. Incidência da Súmula n. 83/STJ ante a sintonia entre o acórdão recorrido e a orientação firmada nesta Corte Superior.Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.104.297/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.) De igual modo, a jurisprudência do e. TJMG ratifica a possibilidade de redução equitativa do percentual penal quando a incidência sobre o valor global do lote despojar o comprador das quantias desembolsadas: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM LOTEAMENTO URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. APLICAÇÃO DA LEI DO DISTRATO. ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO CABÍVEL POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE DÉBITOS DE IPTU. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. EFEITOS. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, suspendeu a exigibilidade das parcelas vincendas e condenou a vendedora a restituir à compradora 90% dos valores pagos, com incidência de correção monetária desde os desembolsos e juros de mora a partir da citação. A parte ré sustenta a aplicação da Lei nº 13.786/2018, com retenção de cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, possibilidade de compensação de débitos de IPTU e fixação do termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado da decisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se, em contrato de promessa de compra e venda de lote oriundo de loteamento urbano celebrado após a Lei nº 13.786/2018, aplica-se o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 para disciplinar os efeitos da rescisão contratual por iniciativa do adquirente; (ii) estabelecer se a cláusula penal pode incidir sobre o valor total atualizado do contrato, nos limites de 10%, bem como se é admissível a compensação de débitos de IPTU atribuídos contratualmente à compradora; e (iii) determinar se os juros de mora sobre valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. III. RAZÕES DE DECIDIR A Lei nº 13.786/2018 alterou não apenas a Lei nº 4.591/1964, relativa às incorporações imobiliárias, mas também a Lei nº 6.766/1979, que regula o parcelamento do s olo urbano, introduzindo o art. 32-A para disciplinar a resolução de contratos de compra e venda de lotes em loteamentos. Nos contratos que tenham por objeto lote oriundo de loteamento urbano, o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 constitui norma especial aplicável à hipótese de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, prevendo a restituição das quantias pagas com possibilidade de retenção limitada a 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas. (Des. Rui de Almeida Magalhães). A redução da cláusula penal contratualmente prevista, para que incida sobre o valor pago, e não sobre o valor do contrato, é devida mesmo nos negócios celebrados após a Lei nº 13.786/2018, quando revelar-se excessiva no contexto do que se passou. A sucumbência recíproca impõe divisão dos encargos financeiros do processo entre os litigantes (Marcelo Pereira da Silva). O art. 32-A, inciso IV, da Lei nº 6.766/1979 autoriza o desconto, dos valores a serem restituídos ao adquirente, de débitos de IPTU e demais encargos vinculados ao imóvel, desde que atribuídos contratualmente ao comprador. Em hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, não há mora anterior do vendedor, razão pela qual os juros de mora sobre eventual saldo a ser restituído incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Des. Rui de Almeida Magalhães). VV - A estipulação contratual de multa de 10% sobre o valor total da negociação encontra respaldo na legislação especial, inexistindo abusividade quando observados os limites previstos no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 (Des. Rui de Almeida Magalhães). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido em parte. Tese de julgamento: Aplica-se o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, aos contratos de promessa de compra e venda de lotes em loteamentos urbanos, celebrados após sua vigência, para disciplinar os efeitos da resolução contratual por iniciativa do adquir (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.020143-9/001, Relator(a): Des.(a) Rui de Almeida Magalhães , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/05/2026, publicação da súmula em 06/05/2026) Assim sendo, a retenção a título de cláusula penal e encargos de administração deve ser fixada em 20% (vinte por cento) sobre o valor efetivamente pago pela autora (R$19.715,04), montante idôneo e suficiente para recompor os custos operacionais da fornecedora sem desnaturar o equilíbrio sinalagmático do pacto. No que tange à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, ao consolidar a matéria no regime de recursos repetitivos (Tema 938), fixou a validade da transferência da obrigação ao adquirente, condicionando-a, contudo, à estrita observância do dever de informação prévia e ao destaque numérico específico do encargo no preço total de aquisição: TEMA REPETITIVO STJ Tema 938 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) — Paradigma: REsp 1551956/SP Examinando o instrumento contratual firmado pelas partes (ID 10618654128), verifica-se que o contrato padrão colacionado não detalha nem destaca expressamente no Quadro Resumo o valor da comissão de corretagem atribuída ao lote da autora. Ademais, a nota fiscal carreada pela requerida envolve prestação genérica englobando lotes distintos e terceiros estranhos à relação processual (ID 10687473455), inviabilizando o abatimento pretendido. Deste modo, indefere-se o desconto correlato à comissão de corretagem. De outra banda, a pretensão da demandada quanto ao abatimento dos débitos fiscais de IPTU e taxa de iluminação pública merece integral acolhimento. A posse jurídica e precária transferida contratualmente impõe ao promitente comprador a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o lote durante a vigência da relação negocial, nos termos do art. 32-A, inciso IV, da Lei nº 6.766/1979. A demandada comprovou a quitação em cota única dos débitos de IPTU dos exercícios de 2025 e 2026, no valor de R$327,04 (IDs 10687482493 e 10687472572) e R$374,20 (IDs 10687485137 e 10687475299), totalizando R$701,24. Frise-se que a própria parte autora concordou expressamente com a retenção dessa verba tributária em sede de impugnação à contestação (ID 10704732339), legitimando o decote da quantia documentalmente comprovada. Quanto à indenização por fruição do bem, inexiste pretensão deduzida a esse título nos autos (reconhecido expressamente o valor zero no demonstrativo de ID 10687486342), tratando-se, ademais, de lote não edificado e sem prova de ocupação física efetiva. Quanto à sistemática de restituição dos valores, a devolução do saldo credor deve dar-se em parcela única, mostrando-se inaplicável o parcelamento dilatório em 12 meses previsto no art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/1979 nas hipóteses em que o lote é restituído de imediato à disponibilidade da vendedora e a mora do adquirente é declarada por sentença, em sintonia com a Súmula nº 543 do STJ. No tocante aos consectários legais, a correção monetária dos valores a serem devolvidos incide a contar de cada desembolso, adotando-se o índice estipulado no contrato para reajuste das parcelas (IGP-M/FGV), nos exatos termos do caput do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. Os juros de mora, por sua vez, devem incidir tão somente a partir da data do trânsito em julgado desta sentença, haja vista que a rescisão decorre de iniciativa da compradora e em condições diversas da cláusula penal contratada, inexistindo mora pretérita da promitente vendedora, nos termos da tese consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.002 dos Recursos Repetitivos (REsp 1.740.911/DF). Quanto ao cômputo dos juros legais, observar-se-á a disciplina do art. 406 do Código Civil, calculados pela taxa referencial (SELIC) deduzido o índice oficial de correção monetária (IPCA), vedada a cumulação dúplice de correção. A apuração do saldo líquido dar-se-á mediante simples operação aritmética, sendo que sobre o total pago histórico de R$19.715,04 incidirá a retenção de 20% (R$3.943,00), restando R$15.772,04, do qual se abaterá a quantia de R$701,24 referente ao IPTU suportado pela ré, perfazendo o principal histórico de R$15.070,80, o qual deverá ser corrigido monetariamente desde cada pagamento e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado, na forma do art. 406 do Código Civil e do Tema 1.002/STJ. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de ID 10618654128, restituindo-se o imóvel à plena posse e disponibilidade da demandada. b) CONDENAR a ré a restituir à autora, em parcela única, o montante histórico de R$15.070,80 (quinze mil e setenta reais e oitenta centavos), resultante do total comprovadamente desembolsado pela autora (R$19.715,04), decotados o percentual de 20% (vinte por cento) a título de cláusula penal e taxa de administração (R$3.943,00) e a quantia comprovadamente despendida com IPTU dos exercícios de 2025 e 2026 (R$701,24). c) Determinar que o montante da condenação seja corrigido monetariamente desde a data de cada efetivo desembolso, pelos índices do IGP-M/FGV (pactuado no contrato), e acrescido de juros de mora calculados pela taxa legal com base no art. 406 do Código Civil a partir do trânsito em julgado desta decisão, em consonância com a tese firmada no Tema 1.002/STJ. d) Rejeitar o pedido da autora de limitação da cláusula penal a 10% do valor pago sem incidência de abatimentos de IPTU, bem como rejeitar a pretensão da ré de retenção de cláusula penal de 10% sobre o valor global atualizado do contrato e de dedução de comissão de corretagem. Com fundamento no artigo 487, inciso I do CPC, declaro extinto o processo com resolução de mérito. Em razão da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), CONDENO a autora ao pagamento de 30% (trinta por cento) e a ré ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas, despesas processuais e taxa judiciária. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da parte adversa, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na forma do art. 85, § 2º, do CPC, distribuídos na mesma proporção sucumbencial (30% a cargo da autora e 70% a cargo da ré), vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC). Suspendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais carreadas à autora, em razão do benefício da gratuidade da justiça deferido nos autos, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Havendo interposição de recurso de apelação, dê-se vista à parte contrária para contrarrazões e, posteriormente, remetam-se os autos ao E.TJMG, com nossas homenagens. Após o trânsito em julgado, arquive-se com baixa e cautelas de estilo. I. Cumpra-se. REGINALDO MIKIO NAKAJIMA Juiz de Direito