2026-09-16 · TJRS
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 5000786-05.2017.8.21.0033/RS EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL DONA LEOPOLDINA ADVOGADO(A): NILZA MARIA ARNHOLD DA ROSA (OAB RS024185) ADVOGADO(A): LUCI JOANA LIXINSKI ARNHOLD (OAB RS031892) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Da análise dos autos, depreendo que permanecem pendentes de análise os pedidos de nulidade da penhora suscitada pela Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária (evento 178, PET1), e de sub-rogação do arrematante nos ônus reais e manutenção da garantia quanto ao contrato de alienação fiduciária incidente sobre o bem arrematado, este formulado pela executada ZILMAR FERREIRA DE MATOS no evento 197, IMPUGNAÇÃO1. Vieram os autos conclusos para decisão. 1) Validade da penhora do imóvel alienado fiduciariamente A Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, arguiu a nulidade da penhora incidente sobre o imóvel, argumentando a impossibilidade de alienação de bem pertencente a terceiro por dívida condominial até a consolidação da propriedade em seu nome. Sem razão, contudo. A controvérsia acerca da possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em razão de dívidas condominiais foi recentemente pacificada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 2.100.103/PR. O Tribunal Superior consolidou o entendimento de que é perfeitamente cabível a penhora do próprio imóvel que deu origem aos débitos, e não apenas dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, desde que o credor fiduciário seja integrado à lide processual. Eis a ementa do referido julgado: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) As despesas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem (adere à própria coisa), destinando-se à conservação e manutenção da unidade habitacional. Como a propriedade fiduciária resguarda uma garantia de caráter financeiro, ela não pode se sobrepor à própria existência e manutenção da incolumidade do bem comum, que beneficia tanto o devedor fiduciante (possuidor direto) quanto a própria credora fiduciária (proprietária resolúvel). No caso em testilha, verifica-se que a credora fiduciária Caixa Econômica Federal foi formalmente intimada da penhora e dos atos de expropriação, tendo inclusive ingressado nos autos para apresentar sua defesa no evento 178, PET1. Foi garantido o contraditório e a ampla defesa à instituição financeira, de mdodo que não há qualquer óbice à manutenção da penhora sobre a unidade imobiliária em si. Há de se destacar, por oportuno, que a instituição financeira foi intimada da penhora no evento 69, intimação lançada em 31/03/2023, Contudo, a Caixa silenciou, operando-se, assim, a preclusão quanto à matéria. Assim, imperiosa a rejeição do pedido da Caixa Econômica Federal de desconstituição da penhora ou de sua limitação aos direitos aquisitivos do devedor. 2) Do pedido de manutenção do gravame e sub-rogação do arrematante O executado, assistido pela Defensoria Pública, pretende que a alienação fiduciária seja mantida na matrícula do imóvel e que o terceiro arrematante se sub-rogue na posição de devedor fiduciante, assumindo o saldo devedor do financiamento. Sem razão a inconformidade. A arrematação de bem em leilão judicial constitui modo originário de aquisição da propriedade. Por via de consequência, o bem é transmitido ao arrematante livre e desembaraçado de quaisquer ônus, penhoras, hipotecas ou gravames que recaíam sobre ele anteriormente, sob pena de inviabilizar e esvaziar o instituto da hasta pública, gerando intolerável insegurança jurídica para terceiros de boa-fé. A menção no edital de leilão quanto à existência da alienação fiduciária na matrícula do imóvel decorre de estrita exigência legal de publicidade (artigo 889 do Código de Processo Civil) para cientificar interessados e credores. O silêncio do edital sobre a isenção de ônus não possui o condão de transmudar a natureza jurídica da arrematação ou de impor ao arrematante a assunção de obrigação contratual de financiamento alheio, da qual nunca fez parte. Admitir a tese de sub-rogação forçada do arrematante na dívida do financiamento do executado significaria exigir que o comprador, além de pagar o lanço de R$ 65.000,00 aceito em juízo, arcasse com um passivo adicional de mais de R$ 80.000,00 perante a Caixa Econômica Federal. Tal imposição violaria flagrantemente o ato jurídico perfeito da arrematação e o princípio da boa-fé. O produto obtido com a venda judicial deve se sub-rogar nas obrigações que pesavam sobre o imóvel, observando-se a ordem legal de preferência, nos termos do artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil. Nessa linha de raciocínio, o crédito decorrente de cotas condominiais goza de privilégio especial em relação ao crédito imobiliário (fiduciário ou hipotecário), conforme sedimentado pela Súmula nº 478 do Superior Tribunal de Justiça: "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este prefere ao crédito hipotecário". Havendo saldo remanescente, deverá ser repassado ao credor fiduciário. Eventual insuficiência de fundos para satisfazer o crédito da credora fiduciária não obsta a extinção da garantia real sobre o imóvel arrematado. Diante da expropriação forçada do bem decorrente de dívida condominial (propter rem), a garantia da alienação fiduciária resta extinta sobre o apartamento arrematado. Fica resguardado à Caixa Econômica Federal o direito de perseguir o saldo devedor do financiamento habitacional diretamente contra o executado ZILMAR FERREIRA DE MATOS, pelas vias ordinárias e sem o lastro da garantia real ora extinta. Portanto, a expedição da carta de arrematação deve determinar expressamente o levantamento do gravame da alienação fiduciária constante na matrícula nº 81.349 do Registro de Imóveis de São Leopoldo/RS, consolidando a propriedade plena e livre nas mãos do arrematante. 3) Homologação da arrematação Considerando que a arrematação do bem imóvel se deu nos termos do edital de publicação da hasta pública do evento 161, EDITAL2 e que o preço ofertado atende ao disposto no art. 891, parágrafo único, do CPC, homologo a arrematação do bem realizada no evento 179, ATA2, devendo constar ordem expressa para o levantamento e baixa de todas as penhoras, da alienação fiduciária registrada em favor da Caixa Econômica Federal e de quaisquer outros gravames incidentes sobre o imóvel objeto da matrícula nº 81.349 do Registro de Imóveis de São Leopoldo/RS, entregando-o livre e desembaraçado de ônus ao adquirente. 4) Dispositivo Ante o exposto: a) rejeito o pedido formulado pela Caixa Econômica Federal no evento 178, PET1, mantendo hígida a penhora sobre a integralidade do imóvel matriculado sob o nº 81.349 do Registro de Imóveis de São Leopoldo/RS; b) rejeito a impugnação apresentada pelo executado ZILMAR FERREIRA DE MATOS no evento 197, IMPUGNAÇÃO1, indeferindo os pedidos de manutenção do gravame da alienação fiduciária e de sub-rogação do arrematante na dívida do financiamento habitacional; c) homologo a arrematação realizada no evento 179, ATA2 e determino a expedição da respectiva carta de arrematação em favor de TADEU MARCON, devendo constar ordem expressa para o levantamento e baixa de todas as penhoras, da alienação fiduciária registrada em favor da Caixa Econômica Federal e de quaisquer outros gravames incidentes sobre o imóvel objeto da matrícula nº 81.349 do Registro de Imóveis de São Leopoldo/RS, entregando-o livre e desembaraçado de ônus ao adquirente; d) determino a expedição de mandado de imissão de posse em favor do arrematante; e) intime-se o leiloeiro oficial para que comprove nos autos o depósito judicial do valor da arrematação, bem como apresente a prestação de contas detalhada, no prazo de 5 (cinco) dias; f) após a comprovação do depósito e do registro da carta de arrematação, voltem conclusos para determinação de alvará em favor do condomínio exequente para levantamento dos valores equivalentes ao débito condominial atualizado, observados os dados bancários indicados no evento 191, PET1. Intimem-se as partes, a credora fiduciária Caixa Econômica Federal e o leiloeiro oficial.