5000769-82.2021.8.21.0047

Intimação

STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO

AREsp 3293137/RS (2026/0233610-1) RELATOR:MINISTRO PRESIDENTE DO STJ AGRAVANTE:FRANCIELE MILITZ RODRIGUES ADVOGADO:DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL AGRAVADO:PEDRO LUIZ DOS SANTOS ADVOGADOS:ANDRE ROBERTO MALLMANN - RS022940 ENIO BASSEGIO - RS014976 INTERESSADO:ROBSON PREUSS FRIEDHEIN DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por FRANCIELE MILITZ RODRIGUES à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL, assim resumido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido formulado em ação de cobrança referente a parcelas vencidas de contrato de venda de direitos possessórios de terreno situado no município de Bom Retiro do Sul-RS, e parcialmente procedente a reconvenção para reconhecer a passagem instituída entre as partes e determinar o pagamento de indenização correspondente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 1. Há duas questões em discussão: (i) a aplicabilidade da exceção de contrato não cumprido arguida pela apelante; (ii) a adequação da condenação ao pagamento dos valores do contrato de compra e venda de direitos possessórios. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A análise do conjunto probatório não sustenta a tese recursal da apelante, pois os vídeos presentes nos autos permitem verificar que, ao contrário do alegado, a apelante possui acesso ao imóvel por uma passagem que dá acesso à via pública. 2. A questão do acesso ao imóvel foi objeto de um contrato anterior, celebrado em 2012, entre o próprio apelado e a irmã da apelante, estabelecendo que a compradora deveria disponibilizar uma faixa de 1,5m para a travessia do apelado. 3. A inadimplência da apelante somente se concretizou após o pagamento de 22 parcelas, sendo que a própria apelante, em sua contestação, atribuiu o atraso no pagamento a dificuldades financeiras e à suspensão de benefício do INSS. 4. A alegação de que o imóvel seria encravado e a discussão sobre a suposta inexistência de passagem foram apresentadas apenas em janeiro de 2022, quando da oferta da contestação, demonstrando que a condição de acesso do imóvel não foi o motivo primário da inadimplência. 5. A exceção de contrato não cumprido pressupõe um descumprimento contratual significativo e contemporâneo da outra parte, não se sustentando a alegação de "imóvel encravado" como causa para a inadimplência diante do acesso existente e da previsão de passagem em contrato correlato. IV. DISPOSITIVO E TESE: 1. Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor atualizado da condenação, observada a gratuidade de justiça concedida à apelante. Tese de julgamento: 1. A exceção de contrato não cumprido exige prova robusta do descumprimento prévio da obrigação pela outra parte, não sendo aplicável quando a alegação de descumprimento é posterior à inadimplência e não se comprova o nexo causal entre ambos. ___________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 476; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível, Nº 50004554720188210143, Décima Nona Câmara Cível, Rel. Fabiana Zilles, j. 25-09-2025; TJRS, Recurso Inominado, Nº 50009561920238210048, Terceira Turma Recursal Cível, Rel. Giuliano Viero Giuliato, j. 04-07-2024 (fl. 170). Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 476 do Código Civil, no que concerne ao reconhecimento da exceção de contrato não cumprido, em razão de a posse do imóvel ter sido entregue sem acesso autônomo e desembaraçado, configurando encravamento e inadimplemento do vendedor, trazendo a seguinte argumentação: O acórdão recorrido incorreu em manifesta violação ao artigo 476 do Código Civil ao afastar a exceção de contrato não cumprido, sob a premissa de que a recorrente possuiria acesso ao imóvel. Todavia, a análise desta tese não demanda o reexame do conjunto probatório — vedado pela Súmula 7 deste Tribunal —, mas sim a revaloração jurídica dos fatos incontroversos descritos na própria decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. [...] Ao prever na Cláusula 5ª do contrato a entrega da posse plena, o vendedor vinculou-se à obrigação de garantir a fruição do bem sem embaraços. Se o acesso ao terreno depende da benevolência ou de ajustes feitos pela própria compradora junto a vizinhos, resta configurado o inadimplemento contratual do recorrido. A qualificação jurídica desses fatos demonstra que a posse entregue foi precária e incompleta. Portanto, aplica-se ao caso a regra da exceção de contrato não cumprido, prevista no diploma civil: […] A exigibilidade do preço está condicionada ao cumprimento integral das obrigações do vendedor. Enquanto o recorrido não garantir a entrega do imóvel com acesso livre e independente, conforme a boa-fé objetiva e os deveres anexos ao contrato de compra e venda, não pode exigir o pagamento das parcelas em atraso. O fato de a inadimplência ter origem em dificuldades financeiras não retira da compradora o direito de invocar o descumprimento prévio do vendedor como óbice à pretensão de cobrança, especialmente quando o vício de acesso torna a posse juridicamente imperfeita (fls. 177-178). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a q uo se manifestou nos seguintes termos: A análise do conjunto probatório não sustenta a tese recursal da apelante. Os vídeos presentes nos autos (evento 53, OUT2 a evento 53, OUT6) permitem verificar que, ao contrário do alegado, a apelante possui acesso ao imóvel, de forma conjunta com o apelado, por uma passagem que dá acesso à via pública. A questão do acesso ao imóvel foi objeto de um contrato anterior, celebrado em 2012, entre o próprio apelado e a irmã da apelante (evento 59, CONTR3). Neste documento, a Cláusula Primeira, Parágrafo Único, estabelecia que a compradora, no caso a irmã da apelante, deveria disponibilizar uma faixa de 1,5m para a travessia do apelado, que possuía um terreno nos fundos. Este fato demonstra que a existência e a necessidade de uma passagem para o acesso aos terrenos posteriores à via pública já era de conhecimento e estava regulada na localidade antes mesmo da aquisição do imóvel pela apelante. O contrato de compra e venda entre as partes ora litigantes foi firmado em abril de 2016. A inadimplência da apelante, contudo, somente veio a se concretizar após o pagamento de 22 parcelas, sendo que a própria apelante, em sua contestação, atribuiu o atraso no pagamento a dificuldades financeiras e à suspensão de benefício do INSS (evento 48, CONT1, p. 4). Ademais, a alegação de que o imóvel seria encravado e a discussão sobre a suposta inexistência de passagem foram apresentadas apenas em janeiro de 2022, quando da oferta da contestação. Esta linha temporal demonstra que a condição de acesso do imóvel não foi o motivo primário da inadimplência, mas sim uma justificativa posterior para o descumprimento contratual, que teve origem em outros fatores, conforme confessado pela própria apelante. Outrossim, a ciência da apelante quanto à situação do imóvel desde a assinatura do contrato é inferida pela sua inércia por prazo superior a 5 anos. Nesse sentido, a fim de evitar desnecessária tautologia, reproduzo trecho da sentença - de lavra do Juiz de Direito, Dr. DIEGO DEZORZI -, que transcreveu excertos importantes da prova testemunhal produzida em audiência: [...] Cumpre destacar que a questão relativa à cessão de faixa adicional de terreno para a passagem do apelado já foi devidamente enfrentada e resolvida no julgamento da reconvenção. A sentença de primeiro grau determinou o arbitramento de indenização correspondente à área adicional utilizada. Por fim, a exceção de contrato não cumprido pressupõe um descumprimento contratual significativo e contemporâneo da outra parte: [...] Na situação específica dos autos, a alegação de "imóvel encravado" como causa para a inadimplência não se sustenta diante do acesso existente, da previsão de passagem em contrato correlato e do fato de que a inadimplência precedeu em muito a formalização da queixa sobre o acesso (fls. 167-168). Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente LUIS FELIPE SALOMÃO