2026-09-16 · TJES
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Domingos Martins - 1ª Vara AV. PRESIDENTE VARGAS, 589, Fórum Guterres Vale, CENTRO, DOMINGOS MARTINS - ES - CEP: 29260-000 Telefone:(27) 32681436 PROCESSO Nº 5000630-18.2023.8.08.0017 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DEONIDES POTIN REU: JOSEVAN MARCIO FOLHA LOPES Advogado do(a) REU: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875 DECISÃO 1 – Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA ajuizada por DEONIDES POTIN em face de JOSEVAN MARCIO FOLHA LOPES, objetivando a condenação do requerido ao pagamento da quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais), acrescida de juros e correção monetária. Narra o autor, que vendeu ao requerido, em 25 de outubro de 2019, imóvel rural localizado em Alto Rio Ponte, Distrito de Paraju, Domingos Martins/ES, denominado Sítio Machado, com área aproximada de 10.000,00 m² (dez mil metros quadrados). Sustenta que o preço foi ajustado em parcelas, restando inadimplidas as três últimas, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) cada, correspondentes aos meses de junho, julho e agosto de 2020, representadas pelos cheques juntados aos autos. Requer, assim, a condenação do requerido ao pagamento do saldo de R$ 9.000,00 (nove mil reais), com os consectários legais. 2 – Regularmente citado, o requerido apresentou contestação no ID 40869918, sustentando, em síntese, que o imóvel foi adquirido pelo valor total de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), tendo sido expressamente indicada no contrato área de 10.000,00 m² (dez mil metros quadrados). Afirma, contudo, que levantamento topográfico posteriormente realizado teria apurado área de apenas 5.511,00 m² (cinco mil, quinhentos e onze metros quadrados). Argumenta que a metragem constituía elemento determinante para a celebração do negócio, porque pretendia somar o imóvel adquirido a outra área vizinha, de 20.000,00 m² (vinte mil metros quadrados), com o propósito de alcançar a extensão de 30.000,00 m² (trinta mil metros quadrados). Defende, por conseguinte, que a negociação ocorreu na modalidade ad mensuram, invocando o artigo 500 do Código Civil e sustentando fazer jus ao abatimento proporcional do preço. O requerido suscita, ainda, a exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil, sob o fundamento de que o autor não teria cumprido integralmente sua prestação, por ter entregue imóvel com dimensão substancialmente inferior à ajustada, circunstância que, segundo afirma, legitimaria a retenção das parcelas finais. Requereu, ao final, a improcedência dos pedidos e a produção de prova documental, testemunhal, pericial e depoimento pessoal do autor. Alegou a existência de conexão com o processo nº 5000352-51.2022.8.08.0017, afirmando que naquela demanda se discute o abatimento do preço decorrente da alegada diferença de área do mesmo negócio jurídico, requerendo o apensamento dos feitos para julgamento conjunto. 3 – Réplica, ID 74918645. 4 – Pelo Despacho ID 88315795, as partes foram intimadas para especificarem, justificadamente, as provas que pretendiam produzir. O autor, por meio da Defensoria Pública, apresentou manifestação ID 90717818, requerendo a designação de audiência de instrução e julgamento para oitiva das partes e testemunhas, sustentando a necessidade da prova oral para esclarecimento da realidade fática da negociação. É o relatório. Passa-se ao saneamento do feito. 5 – A relação processual encontra-se regularmente constituída, estando presentes os pressupostos processuais e as condições necessárias ao regular prosseguimento do feito. Não há nulidades pendentes de apreciação ou outras questões processuais que impeçam o exame do mérito. 6 – Quanto à conexão suscitada pelo requerido em relação ao processo nº 5000352-51.2022.8.08.0017, verifica-se que as demandas decorrem do mesmo contrato de compra e venda e envolvem questões diretamente relacionadas ao seu cumprimento: nestes autos, pretende-se a cobrança das parcelas finais do preço, enquanto, segundo informado pelas próprias partes, no processo indicado discute-se o abatimento do preço em decorrência da alegada divergência entre a área contratada e aquela efetivamente entregue. A solução de uma demanda apresenta, portanto, aptidão para repercutir diretamente sobre a outra, havendo risco concreto de decisões contraditórias caso julgadas isoladamente, incidindo o disposto no artigo 55, §§1º e 3º, do Código de Processo Civil. Ademais, ambas as partes manifestaram concordância quanto à reunião dos feitos. 7 – Superada essa questão, a controvérsia não se restringe à existência formal das três parcelas não pagas. A defesa sustenta fato impeditivo da exigibilidade do saldo, consistente no alegado inadimplemento anterior do vendedor, decorrente da entrega de imóvel com área substancialmente inferior àquela indicada no contrato. A definição acerca da natureza da compra e venda, se ad corpus ou ad mensuram, deverá ser realizada por ocasião do julgamento, a partir do conteúdo do instrumento contratual, das circunstâncias que envolveram a negociação e da prova produzida acerca da relevância atribuída pelas partes à extensão do imóvel. 8 – Nos termos do artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, impõe-se FIXAR como pontos controvertidos: i) se as três últimas parcelas do contrato de compra e venda, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) cada, permanecem inadimplidas e exigíveis; ii) se a área de 10.000,00 m² (dez mil metros quadrados) indicada no instrumento contratual constituiu elemento essencial e determinante para a formação do negócio ou mera referência enunciativa à dimensão do imóvel; iii) se a compra e venda celebrada entre as partes possui natureza ad mensuram ou ad corpus, para os fins do artigo 500 do Código Civil; iv) qual a efetiva área e delimitação do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes e se corresponde à área posteriormente submetida ao levantamento topográfico apresentado pelo requerido; v) se houve efetiva entrega de área inferior àquela ajustada entre as partes e, em caso positivo, qual a extensão da diferença; vi) se eventual diferença de área configura inadimplemento contratual imputável ao autor e se é apta a justificar a recusa do requerido ao pagamento das parcelas finais, nos termos do artigo 476 do Código Civil; vii) quais foram as condições e circunstâncias concretamente ajustadas durante as tratativas que antecederam a contratação, especialmente quanto à metragem do imóvel e à finalidade atribuída pelo requerido à aquisição; viii) se houve proposta do autor de restituição dos valores mediante devolução do imóvel, bem como as circunstâncias e eventual repercussão jurídica dessa manifestação. 9 – Faculto às partes, no prazo comum de 05 (cinco) dias, contado da intimação desta decisão, requerer esclarecimentos ou ajustes e sugerir, de forma fundamentada, outros pontos de fato ou de direito que entendam devam integrar o saneamento, nos termos do artigo 357, §1º, do Código de Processo Civil. 10 – Quanto ao ônus da prova, aplica-se a regra prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil. Incumbe ao autor, nos termos do inciso I, comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a celebração do contrato, o preço ajustado, o vencimento das parcelas cuja cobrança pretende e a ausência de pagamento. Ao requerido, na forma do inciso II, compete demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pelo autor, notadamente a alegada diferença entre a área contratada e aquela efetivamente entregue, a relevância da metragem para a contratação e os pressupostos fáticos da exceção do contrato não cumprido. 11 – No tocante às provas, a controvérsia acerca da extensão e da própria identificação física do imóvel não pode ser adequadamente solucionada apenas com o levantamento topográfico unilateral apresentado pelo requerido, especialmente porque o autor impugna expressamente a correspondência entre as confrontações nele consignadas e aquelas da área efetivamente negociada. A apuração da área real, dos limites e da correspondência entre o imóvel objeto do contrato e aquele submetido ao levantamento constitui questão de natureza eminentemente técnica, cuja solução demanda conhecimento especializado. 12 – Por essa razão, com fundamento nos artigos 370, 464 e seguintes do Código de Processo Civil, DEFIRO A PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL TOPOGRÁFICA, cuja realização mostra-se necessária ao julgamento da controvérsia. E, para tanto nomeio o Engenheiro de Agrimensura, Felipe Santos Fregonassi, email: felipefregonassi@gmail.com, cel 27999350568, o qual deverá ser intimado para dizer se aceita o encargo, estimando os seus honorários, e, em caso positivo, informar o dia e horário para realização dos trabalhos. 13 – A perícia deverá, especialmente, identificar, a partir do contrato e dos demais documentos constantes dos autos, a área objeto da negociação; indicar suas confrontações e limites; apurar sua extensão efetiva; esclarecer se a área representada no levantamento apresentado pelo requerido corresponde efetivamente ao imóvel negociado entre as partes; e apontar eventual diferença entre a metragem contratualmente indicada e aquela tecnicamente apurada. 14 – Defiro, igualmente, a produção de prova testemunhal, uma vez que as circunstâncias que envolveram as tratativas, a relevância atribuída à dimensão do imóvel, as informações prestadas antes da celebração do contrato e os fatos posteriores à negociação constituem matérias passíveis de esclarecimento por esse meio probatório. As partes deverão apresentar o respectivo rol de testemunhas no prazo comum de 15 (quinze) dias, observado o disposto no artigo 357, §§4º e 6º, do Código de Processo Civil. 15 – Defiro, ainda, o depoimento pessoal de ambas as partes, diante dos requerimentos formulados e da natureza eminentemente fática de parcela relevante da controvérsia, ficando desde logo advertidas quanto ao disposto no artigo 385, §1º, do Código de Processo Civil. 16 – A Audiência de Instrução será designada após a conclusão da prova pericial, oportunidade em que serão colhidos os depoimentos pessoais e a prova testemunhal, evitando-se a prática fragmentada dos atos de instrução e permitindo que a prova oral seja produzida à vista das conclusões técnicas. 17 – Intimar. DOMINGOS MARTINS-ES, 27 de agosto de 2026. Juiz(a) de Direito