5000602-83.2024.8.13.0079

Intimação

TJMG · 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem

1 PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Bitácula ou 40 Alqueires, Contagem - MG - CEP: 32010-375 PROCESSO Nº: 5000602-83.2024.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material] AUTOR: MARIA LIBERA CPF: 980.475.666-87 e outros RÉU: TOTTEN CONSTRUTORA LTDA CPF: 14.714.326/0001-95 SENTENÇA Cuida-se de ação de reparação por danos materiais ajuizada por GUNTER LIBERA e MARIA LIBERA em desfavor da TOTTEN CONSTRUTORA LTDA. Narraram que, em 04/07/2014, celebraram com a ré Contrato de Promessa de Permuta de Bem Imóvel com Torna, figurando como vendedores permutantes do lote 03 da quadra 495, bairro Centro, nesta Comarca, se comprometendo a ré a pagar-lhes a torna de R$142.725,53 e entregar sete unidades habitacionais autônomas, sendo cinco apartamentos do tipo padrão (unidades 601, 803, 1001, 1101 e 1201) e duas coberturas (unidades 1301 e 1303). Alegaram que a imissão na posse dos cinco apartamentos padrão ocorreu em 31/05/2023 e a posse das duas coberturas deu-se em 28/07/2023, sendo surpreendidos com cobranças e até execução de título extrajudicial movida pelo condomínio quanto a taxas condominiais vencidas anteriormente à posse, assim como foram cobrados pelo IPTU integral do exercício de 2023. Aduziram que, para evitarem constrições e para a regularização registral e cadastral dos bens, quitaram os débitos condominiais e tributários referentes ao período em que os imóveis permaneciam sob a posse direta e responsabilidade exclusiva da ré. Requereram a condenação da ré ao pagamento dos danos materiais, no montante atualizado de R$39.032,65, sendo R$31.256,96 pertinentes a taxas de condomínio e R$7.775,69 relativos ao IPTU proporcional do exercício de 2023 anterior à posse. Os autores recolheram as custas prévias no ID10148163751. Após diversas tentativas de citação da ré, foi realizada a citação por edital, com nomeação de curador especial (ID10583889191), que apresentou contestação no ID10617766303, por negativa geral. Salientou que as planilhas unilaterais, a contranotificação e a ata notarial, são insuficientes para comprovação do fato constitutivo do direito autoral. Destacou que houve indevida inclusão de valores posteriores à entrega da posse. Asseverou a falta comprovação integral do desembolso financeiro correspondente a todas as rubricas. Requereu a concessão da gratuidade de justiça, bem como, a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a limitação da condenação apenas aos valores efetivamente comprovados e aos períodos rigorosamente anteriores à entrega das chaves. Os autores impugnaram a contestação no ID10634995465. As partes requereram o julgamento da lide (ID’s 10646232914 e 10650220253). As partes apresentaram alegações finais (ID’s 10675348843 e 10694172953). É o relatório. Decido. Verifico que o processo tramitou de forma regular, estando presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Gratuidade de justiça requerida pela ré A concessão da gratuidade judiciária a pessoas jurídicas, com ou sem fins lucrativos, exige a efetiva comprovação de sua hipossuficiência financeira, não bastando a simples declaração ou a circunstância de ter sido citada fictamente e defendida por curador especial, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula nº 481 e no Tema Repetitivo 1424. Ressalto que a atuação do curador especial assegura a dispensa do recolhimento de preparo em eventual sede recursal para garantir o exercício do duplo grau de jurisdição, sem que isso implique a concessão irrestrita do benefício da gratuidade à sociedade empresária ré. Portanto, defiro o pedido de gratuidade de justiça formulado em favor da ré, apenas com relação às custas de ingresso e recursais, garantindo, assim, a ampla defesa, por estar representada por curador especial. Mérito No mérito, a controvérsia cinge-se em verificar a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio e do IPTU incidentes sobre as unidades imobiliárias permutadas, bem como a exata extensão do dever de ressarcimento perante o período em que a ré deteve a posse direta dos bens. No caso em tela, restou comprovada a celebração do Contrato de Promessa de Permuta de Bem Imóvel com Torna firmado entre as partes (ID10146739358). A Cláusula Trigésima Primeira do instrumento contratual estabeleceu, de maneira explícita, que todas as despesas relativas à manutenção da posse, impostos, taxas e contribuições fiscais incidentes sobre o imóvel até a definitiva transmissão da posse, correriam por conta exclusiva da compradora permutante, ora ré (ID10146739358 – Pág. 8). A imissão dos autores na posse direta dos imóveis ocorreu em duas datas distintas e incontroversas nos autos: a) em 31/05/2023, para os apartamentos 601, 803, 1001, 1101 e 1201, conforme termos de entrega de chaves (ID10146726626 – Pág. 7); e, b) em 28/07/2023, para as coberturas 1301 e 1303, consoante ata notarial de imissão na posse lavrada pelo serviço notarial competente (ID10146754582). A jurisprudência firmou a tese de que a responsabilidade pelas taxas condominiais e pelo IPTU somente é transferida ao adquirente a partir da sua efetiva imissão na posse do imóvel, momento em que passa a usufruir concretamente das utilidades do bem, cabendo à construtora/incorporadora suportar tais encargos durante todo o período anterior. Nesse sentido: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPÓTESE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. DESPESAS CONDOMINIAIS. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. NÃO IMISSÃO NA POSSE. COMPRADORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568/STJ. TEMA Nº 886/STJ. 1. Nos termos da orientação traçada no Tema nº 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. Aplicação da Súmula nº 568/STJ. 2. Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.095.488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024). MENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - CONSTRUTORA - RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. A despeito da natureza propter rem da obrigação condominial, que vincula o adquirente do imóvel, sua responsabilidade de pagamento das cotas condominiais somente se inicia a partir da entrega das chaves, momento em que efetivamente passa a ter o uso e gozo do bem, de modo que, acaso arcasse com o pagamento de taxas anteriores à sua imissão no imóvel, teria direito de regresso em face da construtora. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.180056-8/001, Relator(a): Des.(a) Rogério Medeiros , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/01/2023, publicação da súmula em 30/01/2023). No que tange à alegação de ausência de comprovação de pagamento dos encargos, verifica-se que os autores juntaram aos autos os boletos e demonstrativos condominiais emitidos pela administradora, as guias de IPTU expedidas pelo Município de Contagem e os respectivos comprovantes de quitação bancária e depósitos judiciais nos ID’s 10146749692, 10146730305, 10146734112, 10146732924, 10146742062 e 10146754335. Tendo os autores sido compelidos a arcar com os valores de condomínio e imposto referentes a período anterior à posse para evitar constrições patrimoniais em virtude de ação executiva já proposta, assiste-lhes pleno direito de regresso contra a ré, sob pena de enriquecimento sem causa, a teor do artigo 884 do Código Civil. Quanto à quantificação do débito, a ré sustenta que os autores incluíram meses posteriores à entrega da posse, notadamente as parcelas com vencimento em junho de 2023 para as unidades padrão e em julho e agosto de 2023 para as coberturas (ID10617766303 – Pág. 2 e 6/8). Todavia, a documentação demonstra que a cota condominial com vencimento em junho de 2023 refere-se, na dinâmica de competência da administração predial, às despesas ordinárias do mês de maio de 2023, período em que os imóveis permaneceram sob posse da construtora. De igual modo, em relação às coberturas recebidas em 28/07/2023, os autores discriminaram em suas memórias de cálculo o rateio estritamente proporcional aos 28 dias do mês em que a posse ainda pertencia à ré, descontando os valores a partir da efetiva imissão (ID’s 10146753084 e 10146730302). Idêntico critério foi observado para o IPTU do exercício de 2023. Foi apurado a fração de 5/12 para os apartamentos padrão (janeiro a maio de 2023) e de 7/12 para as coberturas (janeiro a julho de 2023), perfazendo o montante desembolsado e não ressarcido pela construtora (ID10146730302). Portanto, o montante pleiteado pelos autores, no importe total de R$39.032,65 (sendo R$31.256,96 referente a condomínio e R$7.775,69 ao IPTU proporcional), espelha o prejuízo suportado e deve ser integralmente ressarcido pela ré (artigos 186, 389, 395 e 927, todos do Código Civil). Por se tratar de responsabilidade decorrente de descumprimento de obrigação contratual sobre os valores deverão incidir correção monetária com incidência de SELIC, em cuja composição estão incluídos juros, a partir da data do efetivo desembolso de cada parcela. A partir de 30/08/2024 a correção monetária deve se dar pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo e juros de mora corresponderão à Taxa Legal, expurgada de qualquer índice de correção. Tudo em conformidade com a Resolução CMN nº 5.171, de 2024, divulgada pelo Banco Central do Brasil. Dispositivo Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar a ré no pagamento de indenização por danos materiais na quantia pertinente às taxas de condomínio e IPTU proporcional do exercício de 2023 anterior à posse, relativos aos cinco apartamentos do tipo padrão (unidades 601, 803, 1001, 1101 e 1201) e duas coberturas (unidades 1301 e 1303), conforme Contrato Particular de Promessa de Permuta de Bem Imóvel com Torna de ID10146739358. Deverá haver correção monetária e o acréscimo de juros de mora a partir da data do efetivo desembolso de cada parcela, conforme comprovantes de pagamentos de ID’s 10146749692, 10146730305, 10146734112, 10146732924 e 10146754335, devendo ser observados os seguintes critérios em estrita conformidade com a Resolução CMN nº 5.171, de 2024, divulgada pelo Banco Central do Brasil: Até 29 de agosto de 2024, os valores deverão ser corrigidos monetariamente mediante aplicação exclusiva da Taxa SELIC, a qual já contempla os juros de mora em sua composição. A partir de 30 de agosto de 2024, a correção monetária observará a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo. A partir de 30 de agosto de 2024, os juros de mora corresponderão à Taxa Legal, expurgada de qualquer índice de correção, na conformidade da Resolução CMN nº 5.171, de 2024, divulgada pelo Banco Central do Brasil. Condeno a ré no pagamento das custas, despesas processuais e honorários de sucumbência, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, o que faço nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. À Secretaria para retirar o sigilo sobre o presente processo. Após o trânsito em julgado, expeça-se certidão em favor do curador especial nomeado no ID10583889191, Dr. KELVIN DOUGLAS RODRIGUES QUEIROZ – OAB/MG 196.026, referente aos seus honorários advocatícios, que fixo na quantia de R$1.693,22 (Tabela de honorários de Advogados Aativos da OAB/MG em vigor no ano de 2026), devendo ser corrigido desde a publicação da tabela, o que faço nos termos do IRDR 1.0000.16.032808-4/002/TJMG. P. e I, arquivando-se oportunamente, com baixa. Contagem, data da assinatura eletrônica. MÁRCIA DE SOUSA VICTORIA Juiz(íza) de Direito 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem