2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Araraquara Avenida Padre Francisco Sales Colturato, 658, Centro, Araraquara - SP - CEP: 14802-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000563-46.2026.4.03.6120 AUTOR: ANA CAROLINE DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: GUILHERME TONIAZZO RUAS - SP496.929 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Vistos etc., Trata-se de rito Ordinário, com pedido de tutela, proposta por ANA CAROLINE DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL visando a declaração de nulidade da execução extrajudicial por ausência de notificação e nulidade da consolidação da propriedade. Foram deferidos os benefícios da justiça gratuita e deferida a liminar (577790470). A CEF contestou o feito afirmando que houve notificação da devedora e defendendo a validade do procedimento (583148205). Juntou documentos. Houve réplica (591362352). As partes não manifestaram interesse na produção de provas. É o relatório. D E C I D O: A parte autora vem a juízo pleitear a declaração de nulidade do procedimento e do leilão extrajudicial alegando que não houve notificação para purgação da mora e do leilão. Relata que firmou contrato de mútuo com alienação fiduciária no valor de R$101.230,99 e averbação na matrícula em 07/02/2023, que tentou negociar, mas que foi surpreendida ao descobrir que seu imóvel estava na lista de leilão da CEF e que houve consolidação da propriedade. Argumenta que após a inadimplência, a notificação é essencial e obrigatória, pois dá ao devedor a chance de quitar o débito antes que outras medidas sejam tomadas e que, sem a notificação, seu direito à purgação da mora foi subtraído. Instruiu o pedido com cópia da matrícula do imóvel (591362352) Av. Don Carlos Carmello nº 853, nesta cidade de Araraquara/SP, certidão de AR negativo (577291268), comprovante de AR negativo (577291272, 577291273), editais de citação para purgar a mora (577291274 e 577291276), certidão de decurso de prazo para purgar a mora (577291278) e contrato (582375815). A CEF, por sua vez, juntou matrícula com consolidação averbada (583148222) e histórico do imóvel no cadastramento de leilão (584082285). Pois bem. No caso, o contrato (582375815) foi firmado em 30/12/2021 entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, garantido por alienação fiduciária, conforme o art. 22 da Lei nº 9.514/97 que dispõe: "Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". Na forma prevista nos arts. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. Por outro lado, em se tratando de contrato firmado em 2021 (leia-se: na vigência da Lei 13.465, de 11/07/2017) embora realmente seja necessária a notificação do devedor, como já observado na liminar, não há que se falar em aplicação do Decreto-Lei 70/66, mas somente direito de preferência. Sem prejuízo, de fato é obrigatória a comunicação do devedor relativamente à purgação da mora e à promoção do leilão do imóvel após a consolidação da propriedade, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico: "Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (...) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a datada realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) No caso, embora as notificações tenham constado "mudou-se", em relação ao endereço do contrato e retornado AO REMETENTE, em relação ao endereço do imóvel (577291272 e 577291273), sendo depois intimado por edital (577291274 e 577291276), como o autor reside no imóvel objeto do contrato, não é verossímil o argumento de que não foi notificado da inadimplência que, evidentemente, era de seu conhecimento. Assim, quando assinou procuração para ajuizar esta demanda em março de 2026, e quando ajuizou esta demanda na data do primeiro leilão em 17/04/2026, já ciente da designação dos leilões extrajudiciais para 17 e 24 de abril, teve tempo hábil ao exercício do direito de preferência na aquisição do bem. Dessa maneira, não vislumbro ilegalidade que acarrete nulidade da notificação ou do procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal. Vale observar que embora o autor afirme que “buscou levantar valores junto aos familiares para regularizar as parcelas do financiamento que estavam em atraso, todavia, não logrou êxito, posto que o Requerido se manteve irredutível a qualquer tipo de renegociação.” e peça que lhe seja garantido o direito de purgar a mora, é certo que, ainda que comprovada a falha de notificação, houvesse efetiva intenção de purgar a mora, a parte autora poderia ter consignado o pagamento do débito. Em suma, em que pese se lamente a impossibilidade de cumprimento do contrato, não havendo real condições de fazê-lo o caminho menos oneroso para a mutuária era o distrato. Como o contrato é anterior à Lei 13.786, de 27/12/2018, resta a autora o direito a eventual valor que sobejar ao débito: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Ante o exposto, revogo a liminar e com base no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo IMPROCEDENTE o pedido da parte autora e a condeno ao pagamento de honorários no valor de 10% do valor da causa (art. 85, § 4º, III, CPC). Custas de lei. Diante da concessão da justiça gratuita, declaro suspensa a exigibilidade das custas e honorários devidos pelo autor, incumbindo à ré demonstrar que deixou a existir a situação de insuficiência de recursos, nos termos e prazos do artigo 98, § 3º, CPC. Sentença registrada no sistema. Publique-se. Intime-se. VERA CECILIA DE ARANTES FERNANDES COSTA Juíza Federal