Processo no TRF3
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PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Sorocaba Avenida Antônio Carlos Comitre, 295, Parque Campolim, Sorocaba - SP - CEP: 18047-620 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000470-50.2025.4.03.6110 AUTOR
: NATALINO DONIZETTI BERTIN ADVOGADO do(a) AUTOR: MARCOS ANGELO SOARES DE ANDRADE - SP252656 ADVOGADO do(a) AUTOR: ERICA GONCALVES MAGARIS UEMURA - SP328665 ADVOGADO do(a) AUTOR: SELMA ANDREIA DE SOUZA SANTOS - SP250191 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, J C MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO do(a) REU: INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA - RJ099589 ADVOGADO do(a) REU: MARCONI HOLANDA MENDES - SP111301 SENTENÇA Recebo a conclusão nesta data. Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por NATALINO DONIZETTI BERTIN em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI e J C MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com pedido de antecipação de tutela, objetivando a proteção do bem imóvel objeto da lide. Ao final, pretende o cancelamento da hipoteca. Alega o autor que firmou contrato de compromisso de compra e venda com a RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI, tendo quitado integralmente o valor pactuado de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) pela unidade autônoma de número 62, Torre A, do Condomínio Residencial Provence, conforme matrícula de n. 34.474 no Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos da comarca de Votorantim/SP. Aduz que foi surpreendido pela existência de uma hipoteca sobre o imóvel em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) decorrente do não cumprimento das obrigações pela construtora JC MORAIS ASSESSORIA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sendo que tal situação configura violação de seus direitos, eis que adquiriu o imóvel de boa-fé e já quitou integralmente o valor pactuado. Sustenta que a súmula 308 do STJ fixou a tese de que a obrigação do incorporador contraída diretamente com a instituição financeira não pode ser oponível ao terceiro adquirente de boa-fé. Com a inicial vieram documentos. Deferidas a gratuidade da justiça e a antecipação da tutela para suspender quaisquer atos constritivos sobre o imóvel objeto da lide.(ID 355250683). Contestação da CEF no ID 358875987 em que requer a improcedência. Decretada a revelia de RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e J C MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ID 433675200). No entanto, no ID 581749215 RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e J C MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA vêm aos autos manifestar concordância com a procedência da ação, com o que requerem que cada parte arque com os honorários de seus respectivos advogados. Réplica no ID 588740652 pela condenação solidária das corrés. Nova manifestação da CEF no ID 588997429. Pedido de julgamento antecipado do feito (ID 602419461). Por fim, RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e J C MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA pugnam pela improcedência (ID 602419461). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento e Decido. Descabe falar-se em ilegitimidade passiva, quer de Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários Ltda, quer de J C Morais Empreendimentos Imobiliários Ltda, tampouco da instituição financeira, vez que a ação visa à desconstituição de hipoteca ajustada entre elas como garantia ao empréstimo tendente a financiar a construção do empreendimento imobiliário Condomínio Residencial Provence. Tampouco se faz presente a falta de interesse de agir por ausência de lide resistida, vez que desnecessária a prévia composição das partes, em garantia ao acesso à justiça. A parte autora logrou êxito em comprovar que quitou em 2018 o contrato de venda e compra do imóvel apartamento número 62, Torre A, do Condomínio Residencial Provence, conforme matrícula de n. 34.474 do Cartório de Registro de Imóveis de Votorantim (ID 352905661). Outrossim, demonstra com a averbação na matrícula do imóvel que o empreendimento fora hipotecado em favor da Caixa Econômica Federal – CEF. Não obstante a Caixa Econômica Federal - CEF tenha firmado com a requerida contrato de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção de Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e Outras Avenças com o objetivo de financiar a construção do empreendimento Condomínio Residencial Provence, fato é que tal hipoteca, independentemente do momento em que pactuada, não gera efeito perante o adquirente do imóvel. Neste sentido dispõe a Súmula 308 Superior Tribunal de Justiça. Vejamos: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Nesse sentido, o seguinte excerto jurisprudencial: EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. SFH. HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A CONSTRUTORA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. INOPONIBILIDADE AO ADQUIRENTE DE UNIDADE AUTONÔMA. QUITAÇÃO. 1. Os efeitos da hipoteca, resultante de financiamento imobiliário, são ineficazes em relação à terceiro, visto que não participaram da avença entre a Instituição Financeira e a construtora/incorporadora. 2. Nos termos da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, seja anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 3. O terceiro adquirente é apenas responsável pelo pagamento do preço relativo à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora, ora executada, com a Caixa Econômica Federal. 4. Reformada a sentença para sustar os efeitos da hipoteca incidente sobre o imóvel indicado na inicial, bem como declarada a indisponibilidade da futura unidade imobiliária e respectivas vagas de garagem, a fim de evitar eventuais constrições nos autos da execução hipotecária - SFH (processo nº 5005264-61.2018.4.03.6110). 5. Apelação provida, com inversão do ônus da sucumbência. (APELAÇÃO CÍVEL - ApCiv 5004754-14.2019.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES, TRF3, 26/08/2022) Destarte, a responsabilidade do terceiro adquirente de bem imóvel construído mediante financiamento obtido pela construtora junto a instituição financeira, limita-se ao pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora J C Morais Empreendimentos Imobiliários Ltda. e incorporadora Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários EIRELI e por seus avalistas junto à financiadora e credora hipotecária Caixa Econômica Federal. Assim sendo, de rigor o levantamento do ônus da garantia real da hipoteca que recai sobre o bem. Ante o exposto, confirmo a tutela e julgo PROCEDENTE o pedido, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR a nulidade da hipoteca em relação à unidade número 62, Torre A, do Condomínio Residencial Provence, registrado na matrícula n. 34.474 junto ao Oficial de Registro de Imóveis de Votorantim/SP. Oficie-se ao Cartório de Registro de Imóveis de Votorantim/SP para que proceda à averbação na matrícula do referido imóvel. A Caixa Econômica Federal deve suportar os ônus da sucumbência pois, de acordo com o princípio da causalidade, deve arcar com as despesas processuais aquele que deu causa à instauração do processo. No caso em apreço, verifica-se que a parte ré requereu, nos autos da Execução Hipotecária n. 5005264-61.2018.4.03.6110, a penhora do imóvel hipotecado em sua integralidade, bem como a desocupação das unidades habitacionais integrantes do empreendimento Residencial Provence, em caso de eventual posse por terceiros e, ainda, que fossem intimados os executados a apresentar a completa relação de adquirentes, assim como a cópia dos correspondentes contratos particulares celebrados. Por sua vez, os requeridos Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários Ltda e J C Morais Empreendimentos Imobiliários Ltda tiveram a revelia decretada e, embora tenham comparecido a destempo manifestando concordância com a procedência do feito, por fim requerem a improcedência, pelo que também incorrem nos ônus sucumbenciais. Condeno os réus ao pagamento solidário das custas processuais, de eventuais custas cartorárias para cancelamento da hipoteca na matrícula do imóvel e de honorários advocatícios, que fixo com moderação em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil. Com o trânsito em julgado, observadas as formalidades legais, arquivem-se os autos. Publique-se. Intimem-se. Sorocaba/SP, data da assinatura eletrônica. MARGARETE MORALES SIMAO MARTINEZ SACRISTAN Juíza Federal
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Saiu uma publicação em 29/10/2026
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