2026-09-16 · TJMG
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Barão De Cocais / Juizado Especial da Comarca de Barão de Cocais Rua Névio Verdolin, 451, Vila Brandão, Barão De Cocais - MG - CEP: 35970-000 PROCESSO Nº: 5000398-46.2026.8.13.0054 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Cláusula Penal, Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral] AUTOR: VANESSA MORORO DE CARVALHO CPF: 118.652.147-36 RÉU: JORGE ADRIANO DA SILVA CPF: 032.950.246-85 Decisão de saneamento e organização do processo 1. Relatório Trata-se de Ação de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Restituição de Valores, Aplicação de Multa e Indenização por Danos Morais ajuizada por Vanessa Mororó de Carvalho em face de Jorge Adriano da Silva, partes devidamente qualificadas nos autos. Narra a parte autora que, em 12 de setembro de 2025, celebrou com o réu contrato de locação residencial do imóvel situado na Rua Braz Molina, nº 201, casa 01, Bairro São Miguel, nesta comarca, pelo prazo determinado de três meses, com término previsto para 12 de dezembro de 2025 e aluguel mensal fixado em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) (ID 10625793735 e ID 10625783608). Relata que, no ato da contratação, foi compelida a pagar quantia equivalente a um aluguel sob a rubrica de depósito de garantia (caução), prevista na cláusula 3.2 do instrumento (ID 10625783608 e ID 10625792140). Sustenta que o locador impôs concomitantemente a cobrança antecipada dos locativos mensais, caracterizando dupla garantia vedada pela legislação de regência (ID 10625793735). Afirma ainda que, durante a vigência do pacto, o imóvel apresentou problemas estruturais e de conservação, consubstanciados em entulhos, infiltrações, mofo e odores desagradáveis, além de pressões indevidas exercidas pelo locador na devolução das chaves e na exigência de prazo adicional de trinta dias para reformas (ID 10625793735 e ID 10625787901). Requereu a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça e, ao final, a declaração de nulidade da exigência de caução por duplicidade indevida de garantias; a condenação do requerido à restituição da quantia de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), com os consectários legais; a aplicação da penalidade civil prevista no art. 43, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 no importe de doze locativos; bem como a condenação do demandado ao pagamento de indenização por danos morais no importe sugerido de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Atribuiu à causa o valor de R$ 29.500,00 (vinte e nove mil e quinhentos reais) (ID 10625793735). Instruiu a exordial com procuração, declaração de hipossuficiência, demonstrativo de rendimentos, instrumento contratual, comprovantes de pagamento via PIX, recibos e mensagens eletrônicas (IDs 10625779860, 10625781626, 10625787045, 10625783608, 10625792140, 10625788852 e 10625787901). Realizada a triagem inicial pela Secretaria deste Juízo (ID 10632135232), foi designada audiência de conciliação e determinada a citação do requerido (IDs 10632159544 e 10632161245). O réu foi regularmente citado por mandado (ID 10641440278 e ID 10641415664) e constituiu procuradores aos autos (ID 10643330683 e ID 10643341481). O demandado apresentou contestação no ID 10644057293, acompanhada de fatura de prestação de serviços de saneamento (ID 10644037006). Em sede preliminar, arguiu a incompetência absoluta do Juizado Especial Cível ante a complexidade da matéria fática, aduzindo indispensável a realização de prova pericial de engenharia no imóvel para apuração das causas das infiltrações e problemas de manutenção descritos na peça vestibular (ID 10644057293). Suscitou igualmente a conexão da lide com a demanda autuada sob o nº 5000374-18.2026.8.13.0054, ajuizada pelo ora réu contra a Companhia de Saneamento de Minas Gerais – COPASA MG com o escopo de discutir vazamento hídrico na unidade residencial e buscar indenização (ID 10644057293). No mérito, refutou a ocorrência de dupla garantia locatícia, argumentando que o importe pago no início da locação correspondeu a aluguel antecipado como condição substitutiva à apresentação de fiador ou depósito garantidor, tendo os locativos posteriores obedecido a vencimentos mensais (ID 10644057293). Asseverou que a locatária vistoriou o imóvel e o aceitou expressamente no estado em que se encontrava, tendo o contestante prestado auxílio no reparo de vazamento ocorrido na garagem (ID 10644057293). Defendeu a inocorrência de danos extrapatrimoniais indenizáveis, pugnando pelo acolhimento das preliminares ou pela improcedência dos pleitos iniciais, com a produção de provas documental, testemunhal e pericial (ID 10644057293). Em audiência conciliatória realizada perante o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania – CEJUSC, restou infrutífera a tentativa de composição amigável (ID 10645890503 e ID 10645889597). Naquela oportunidade, foi deferido prazo para apresentação de resposta à contestação e especificação justificada de provas (ID 10645889597). O réu formulou especificação de provas no ID 10657154328, pugnando pela admissão de prova documental superveniente consistente em declaração de vazamento oculto (ID 10657147450) e ata notarial com transcrição de conversas mantidas por aplicativo de mensagens (ID 10657132773); colheita do depoimento pessoal da autora; inquirição de três testemunhas; e confecção de laudo pericial formal de engenharia para inspeção das tubulações e verificação de eventuais vazamentos (ID 10657154328). A autora apresentou impugnação à contestação no ID 10658983249 e ID 10659002886. Rebateu as preliminares suscitadas, ressaltando que o litígio prescinde de exame pericial por versar primordialmente sobre ilicitude de cláusulas contratuais e comportamento abusivo, passíveis de demonstração pelos elementos documentais e orais já vindicados, bem como a ausência de liame conectivo com o processo envolvendo a concessionária de água (ID 10659002886). No mérito, ratificou os termos da petição inaugural e reiterou o pleito de integral procedência da demanda (ID 10659002886). Na petição de ID 10658986693, especificou prova oral consistente na tomada de depoimento pessoal do requerido sob pena de confissão (ID 10658986693). Vieram os autos conclusos. Eis o relato do necessário. Passa-se a decidir. 2. Fundamentação 2.1 Das questões preliminares Analisa-se, em primeiro lugar, a preliminar de incompetência do juízo calcada na suposta complexidade probatória e na necessidade de realização de perícia técnica formal de engenharia. A preliminar não comporta acolhimento. A controvérsia central vertida nos autos diz respeito à legalidade de cláusula inserta em contrato de locação residencial, atinente à exigência cumulada de depósito caucionário e pagamento antecipado de aluguéis, com reflexos de restituição patrimonial, imposição de penalidade civil e reparação de danos morais decorrentes do trato contratual entre locador e inquilina. A despeito da menção a desconfortos com umidade ou vazamentos no transcurso do liame obrigacional, tais circunstâncias integram o suporte fático da narrativa afeta ao dever do locador de manter o uso pacífico da coisa locada e à alegada lesão a direitos da personalidade. Constata-se que a vigência da avença findou no mês de dezembro de 2025, com a desocupação do bem, tendo o próprio requerido demonstrado documentalmente que os reparos na tubulação externa foram executados em outubro de 2025 (ID 10657147450). Nesse contexto, a produção de prova pericial de engenharia revela-se manifestamente inócua e impraticável para a composição do litígio, bastando a valoração dos elementos documentais e orais trazidos pelas partes. O juiz é o destinatário das provas e detém o poder-dever de indeferir as diligências inúteis ou protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, razão pela qual a desnecessidade de exame técnico formal afasta de pronto o argumento de complexidade da matéria. Rejeita-se, pois, a preliminar de incompetência. Passa-se ao exame da preliminar de conexão deduzida pelo réu com relação aos autos do processo nº 5000374-18.2026.8.13.0054, em trâmite perante este foro. Dispõe o art. 55 do Código de Processo Civil que se reputam conexas duas ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir, prevendo o seu § 3º a reunião de processos quando houver risco de decisões conflitantes ou contraditórias caso julgados de modo cindido. Na espécie, inexiste identidade quanto aos elementos objetivos das demandas. A presente ação repousa estritamente na relação contratual de locação firmada entre particulares, discutindo a validade de garantias contratuais, a restituição de quantia caucionada e a responsabilidade civil do locador perante a inquilina (ID 10625793735). De outro lado, a demanda paradigma mencionada pelo contestante envolve relação jurídica de prestação de serviços públicos de saneamento entre o locador e a concessionária COPASA MG, voltada ao questionamento do consumo registrado em hidrômetro e da exigibilidade de faturas emitidas pela concessionária. Eventual divergência tarifária ou ressarcimento perseguido pelo titular da unidade consumidora perante a prestadora do serviço essencial não vincula o dever do locador perante a locatária, inexistindo risco de comandos judiciais inconciliáveis que demande a reunião dos processos. Desse modo, ante a manifesta diversidade de causas de pedir e de pedidos, impõe-se a rejeição da preliminar de conexão. 2.2 Da legislação aplicável e da distribuição do ônus da prova Superadas as questões processuais pendentes, consigna-se que a relação jurídica estabelecida entre os litigantes é de natureza eminentemente cível e contratual, disciplinada pela legislação específica de locações prediais urbanas (Lei nº 8.245/1991) e, subsidiariamente, pelas normas gerais do Código Civil. Afasta-se, por conseguinte, a incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto o contrato de locação residencial não ostenta características de relação de consumo típica. A distribuição do ônus da prova obedece à regra ordinária prevista no art. 373 do Código de Processo Civil. Incumbe à parte autora a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito (art. 373, inciso I, do CPC), notadamente quanto à efetiva cumulação de garantias no pacto locatício e aos alegados abalos morais; ao passo que compete ao requerido a prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito postulado (art. 373, inciso II, do CPC), compreendendo a regularidade do pagamento efetuado no início da contratação e a conformidade das tratativas mantidas na rescisão. 2.3 Da delimitação das questões de fato e de direito sobre as quais recairá a atividade probatória Nos termos do art. 357, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, passa-se à fixação dos pontos controvertidos da lide. A controvérsia fática reside em averiguar: a) A natureza jurídica da quantia de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) despendida pela autora na data de 12 de setembro de 2025, apurando se consistiu em depósito caucionário autônomo com vencimento simultâneo dos locativos subsequentes ou em pagamento antecipado do primeiro mês de ocupação (ID 10625783608, ID 10625792140 e ID 10625788852); b) A ocorrência de cobrança de aluguéis em modalidade vincenda durante o curso da vigência contratual de três meses; c) As condições materiais de conservação do imóvel locado ao longo da vigência da locação, bem como o conhecimento e as providências adotadas pelos contratantes a respeito de vazamentos ou infiltrações na unidade (ID 10644057293, ID 10657147450 e ID 10657132773); d) O teor das tratativas havidas entre as partes no encerramento da locação, especificamente no tocante à restituição das chaves, vistoria e exigência de prazo para eventuais consertos (ID 10625787901 e ID 10657132773); e) A existência, a extensão e a demonstração de efetivo abalo a direitos da personalidade sofrido pela parte autora decorrente das condutas atribuídas ao locador. No tocante às questões de direito relevantes para o julgamento do mérito, destacam-se: a) A configuração de dupla garantia locatícia em afronta à vedação estatuída no art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, e as consequências jurídicas aplicáveis sobre a exigência do depósito de retenção; b) A incidência da hipótese autorizadora de cobrança de aluguel vincendo prescrita no art. 42 da Lei nº 8.245/1991; c) A subsunção da conduta imputada ao réu aos preceitos do art. 43, incisos II ou III, da Lei nº 8.245/1991, e o cabimento da penalidade civil de multa revertida em prol da locatária; d) A caracterização de conduta ilícita por violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e da garantia de habitabilidade pacífica da coisa locada (art. 22 da Lei nº 8.245/1991); e) A presença dos requisitos ensejadores da responsabilidade civil subjetiva e da obrigação de indenizar danos morais no âmbito locatício. 2.4 Dos meios de prova admitidos, preclusão e instrução da lide O magistrado é o destinatário da prova, incumbindo-lhe determinar as providências necessárias à instrução e indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, segundo os arts. 370 e 371 do Código de Processo Civil. Declara-se preclusa a oportunidade de juntada de novos documentos relativos à fase postulatória, ressalvada a ocorrência de documento novo estritamente enquadrado no art. 435 do Código de Processo Civil. Admitem-se os documentos apresentados pela parte autora com a petição inicial no ID 10625793735 (IDs 10625779860 a 10625787901) e os juntados pelo demandado com a contestação no ID 10644057293 (ID 10644037006), bem como a prova documental superveniente requerida pelo réu no petitório de especificação de provas de ID 10657154328 (IDs 10657147450 e 10657132773). A admissão dessa documentação justifica-se pela indispensabilidade de comprovação da relação locatícia, dos pagamentos realizados, da medição de consumo e das comunicações havidas entre as partes, assegurado o contraditório pela manifestação da demandante no ID 10659002886. Indefere-se o pleito de produção de prova pericial de engenharia formulado pelo réu na contestação (ID 10644057293) e na especificação de provas (ID 10657154328, pág. 3). A produção de prova pericial formal não é permitida no âmbito do Juizado Especial Cível, cujo procedimento é orientado pelos critérios da simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, comportando unicamente a inquirição de técnicos ou a apresentação de parecer, conforme o art. 35 da Lei nº 9.099/1995. Ademais, a realização de perícia no imóvel mostra-se inútil e impraticável, visto que a locação findou com a desocupação do bem em dezembro de 2025 e o conserto da tubulação hidráulica foi concluído em outubro de 2025, incidindo igualmente o comando do art. 464, § 1º, incisos II e III, do Código de Processo Civil. No que diz respeito à prova oral, indefere-se a produção de prova oral vindicada pelos litigantes, consistente nos depoimentos pessoais postulados pelo réu (ID 10657154328) e pela autora (ID 10658986693), bem como na inquirição das testemunhas arroladas na defesa (ID 10657154328). A realização de prova oral afigura-se desnecessária e protelatória. A solução dos pontos controvertidos prescinde de instrução em audiência, dependendo essencialmente do exame das estipulações contratuais e do acervo documental já carreado aos autos, a exemplo do instrumento de locação residencial (ID 10625783608), dos comprovantes de transferências bancárias (ID 10625792140), dos recibos de pagamento (ID 10625788852), dos diálogos transcritos em ata notarial dotada de fé pública (ID 10657132773) e da declaração de ocorrência de vazamento oculto (ID 10657147450). As teses das partes sobre a contratação, os pagamentos e as tratativas rescisórias já foram articuladas na petição inicial e na contestação, não se justificando a colheita de depoimentos e testemunhos para rediscutir fatos demonstrados ou refutados por documentos. Incide o poder-dever insculpido no art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, cumprindo ao magistrado indeferir as diligências inúteis ao deslinde do feito. Diante do indeferimento da prova pericial e da prova oral, bem como da preclusão da prova documental, declara-se encerrada a instrução probatória. 3. Das determinações Ante o exposto, na organização do processo (art. 357 do CPC), pontua-se: a) Rejeitam-se as preliminares de incompetência do juízo e de conexão arguidas pelo réu na peça de defesa; b) Fixam-se a legislação aplicável e a distribuição estática do ônus da prova nos termos do item 2.2 desta decisão; c) Delimitam-se as questões de fato controvertidas e as questões de direito relevantes na forma do item 2.3 deste pronunciamento; d) Indefere-se a realização de prova pericial no imóvel locado, mantendo-se a documentação admitida nos autos; e) Indefere-se a produção de prova oral (depoimentos pessoais e oitiva de testemunhas); f) Declara-se encerrada a fase de instrução probatória; Intimem-se as partes desta decisão de saneamento, facultando-lhes o prazo comum de 5 (cinco) dias para pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, nos moldes do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil. Transcorrido in albis o prazo legal de 5 (cinco) dias ou apreciados eventuais esclarecimentos, restará estabilizada a presente decisão saneadora, devendo retornar conclusos para sentença. Intimem-se. Cumpra-se. Barão de Cocais, data da assinatura eletrônica. LUCAS CARVALHO SOARES FREITAS Juiz de Direito Juizado Especial da Comarca de Barão de Cocais