5000377-74.2024.8.13.0625

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de São João del-Rei · Sentença

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA Nº 5000377-74.2024.8.13.0625/MG AUTOR: ORLANDO ANTONIO DA FONSECA ADVOGADO(A): ANA FLÁVIA PYRAMO ARAÚJO (OAB MG229290) ADVOGADO(A): MÁRIO DE LIMA RODRIGUES JÚNIOR (OAB MG142836) ADVOGADO(A): DIEGO AUGUSTO DE REZENDE BARBOSA (OAB MG142189) ADVOGADO(A): SAULO RICARDO ALBUQUERQUE REIS NETO (OAB MG142841) ADVOGADO(A): GUSTAVO OTHON MATOSINHOS VIEIRA (OAB MG212692) RÉU: FAUSTO REIS DE RESENDE JUNIOR ADVOGADO(A): RICARDO OLIVEIRA DE SOUZA (OAB MG106687) SENTENÇA Vistos. 1. RELATÓRIO ESPÓLIO DE ORLANDO ANTÔNIO DA FONSECA ajuizou a presente AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA em face de FAUSTO REIS DE RESENDE JÚNIOR, partes qualificadas. A parte autora alegou, em síntese, que as partes são coproprietárias do imóvel comercial situado em Lagoa Dourada, cabendo a cada uma delas 50% (cinquenta por cento) do bem, e que foi celebrado contrato de locação tendo por objeto a fração pertencente ao então locador. Afirmou que a locação teve início em 01/01/2015, com término inicialmente previsto para 31/12/2019, sendo posteriormente prorrogada por prazo indeterminado. Sustentou que a parte ré deixou de pagar os aluguéis vencidos entre fevereiro de 2023 e janeiro de 2024 e que, além disso, teria cedido parte do espaço locado a terceiro, em afronta à vedação contratual de sublocação, cessão ou empréstimo. Indicou débito, no ajuizamento, de R$ 196.972,15 (cento e noventa e seis mil, novecentos e setenta e dois reais e quinze centavos), já abrangida multa contratual pelo descumprimento do contrato, no valor histórico de R$ 37.435,80 (trinta e sete mil, quatrocentos e trinta e cinco reais e oitenta centavos), correspondente a três aluguéis. Ao final, pediu a rescisão contratual, o despejo, a condenação ao pagamento daquele débito, dos aluguéis e acessórios vincendos até a efetiva desocupação, dos juros desde os respectivos vencimentos e dos valores eventualmente gastos com a manutenção do imóvel. Juntou procuração e documentos (evento 1). A parte autora comprovou o pagamento das custas (evento 3). A parte ré compareceu posteriormente aos autos e questionou a validade de sua citação (evento 58). A decisão do evento 60 reconheceu a nulidade da citação, reputando-se, contudo, suprido o ato pelo comparecimento espontâneo da parte ré. Foi realizada audiência de conciliação (evento 79), na qual não houve acordo. A parte ré não compareceu, não constando registro quanto ao comparecimento de seu procurador. Posteriormente, a parte ré informou ter enfrentado problemas técnicos que impediram sua permanência no ato (evento 82), circunstância acolhida pela decisão do evento 84. Esta determinou nova tentativa conciliatória, deixando expressamente consignado, contudo, que a redesignação da audiência não reabriria o prazo para contestação. Transcorreu o prazo para contestação sem apresentação de defesa, conforme certificado no evento 86. A parte autora requereu o reconhecimento da revelia (evento 95) e, posteriormente, opôs embargos de declaração sobre a matéria (evento 103). Em decisão do evento 105, os respectivos embargos foram desacolhidos. No evento 115, a parte ré, acompanhando sua manifestação com a certidão de óbito de um de seus procuradores, requereu a devolução do prazo para apresentação da contestação. Foi realizada audiência de conciliação (Evento 116), sem que as partes alcançassem acordo, embora ambas tenham comparecido acompanhadas de seus respectivos procuradores. As partes, entretanto, reconheceram que a parte ré havia realizado pagamentos parciais de valores vencidos e vincendos, comprometendo-se a parte autora a atualizar o débito e amortizar os valores pagos. No Evento 125, a parte autora apresentou planilha atualizada do débito. No evento 134, a parte autora opôs embargos de declaração em face da decisão de saneamento (evento 127), sustentando omissão quanto à revelia. Os embargos foram acolhidos no evento 137, quando foi expressamente decretada a revelia da parte ré, ficando a definição dos respectivos efeitos reservada para a sentença. No evento 143, a parte autora requereu julgamento antecipado do mérito, reiterando os pedidos iniciais em consonância com os cálculos apresentados no evento 125 e ressalvando as parcelas vincendas até o efetivo despejo. Por fim, no evento 151, foi certificado o decurso do prazo sem manifestação da parte ré acerca da especificação de provas. Os autos vieram-me conclusos. É o relatório. 2. FUNDAMENTAÇÃO De início, antes de adentrar ao mérito, não passa despercebido que o pedido formulado pela parte ré no evento 115, de devolução do prazo para apresentação de contestação, não foi apreciado. Contudo, considerando que a representação processual não estava atribuída exclusivamente ao procurador falecido e que havia outro advogado regularmente constituído e atuante no feito, indefiro o pedido de restituição do prazo para apresentação de contestação. Posto isso, o processo encontra-se em ordem, inexistindo vícios e irregularidades que possam levar à sua nulidade, nem preliminares a serem analisadas, estando presentes os requisitos necessários para a análise do mérito. A lide deve ser julgada antecipadamente, na forma do art. 355, II, do CPC, tendo em vista que se operou a revelia. A revelia produziu seus efeitos, visto que a demanda versa sobre direitos disponíveis. Assim, há presunção de que os fatos narrados na inicial são verdadeiros, na forma do art. 344 do CPC. Entretanto, essa presunção não significa que o pedido da parte autora deverá, necessariamente, ser julgado procedente, pois o princípio do livre convencimento do juiz permite-lhe analisar as provas existentes nos autos sem que haja prévia fixação do seu valor probatório. Feitas essas considerações e, volvendo à realidade dos autos, observo que a origem da dívida encontra-se devidamente discriminada, sendo ela decorrente do inadimplemento dos aluguéis vencidos no período de fevereiro de 2023 a janeiro de 2024, totalizando o valor de R$ 196.972,15 (cento e noventa e seis mil, novecentos e setenta e dois reais e quinze centavos). Posteriormente, após o reconhecimento de pagamentos parciais realizados pela parte ré, a parte autora apresentou, no evento 125, nova planilha de atualização, na qual promoveu o abatimento dos valores que informou terem sido pagos e incluiu a multa contratual prevista na cláusula décima primeira, apurando, em setembro de 2025, o montante de R$ 338.851,22 (trezentos e trinta e oito mil, oitocentos e cinquenta e um reais e vinte e dois centavos). O presente caso deve guiar-se pela Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. O art. 23 da lei supramencionada dispõe sobre as obrigações dos locatários, entre elas, a obrigação de manter a pontualidade no pagamento dos aluguéis e dos encargos da locação. Vejamos: “Art. 23. O locatário é obrigado a: I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.” É certo que o instrumento escrito previa término em 31/12/2019. Isso, contudo, não significa que a relação contratual tenha deixado de existir no período objeto da cobrança. O art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 dispõe: “Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.” (grifei) No caso dos autos, a continuidade da relação locatícia após 2019 decorre da narrativa inicial, não impugnada, e é corroborada pelo próprio comportamento das partes, inclusive pelo reconhecimento bilateral, no evento 116, de obrigações locatícias vencidas e vincendas e da realização de pagamentos parciais. Dessa forma, sendo incontroversa a inadimplência, entendo que a parte autora faz jus ao recebimento dos aluguéis inadimplidos a partir de fevereiro de 2023, bem como daqueles que se venceram no curso da demanda e dos que vierem a vencer até a efetiva desocupação do imóvel, observados os abatimentos dos pagamentos reconhecidos pela parte autora. No que diz respeito ao valor dos aluguéis, o contrato estabeleceu originalmente a importância de R$ 6.000,00 (seis mil reais), com reajuste anual. A parte autora informou ter utilizado, em seus cálculos, critério de reajuste baseado no IGP-M, metodologia também refletida na planilha apresentada no evento 125. A ausência de impugnação específica da parte ré, decorrente de sua revelia, não torna vinculante, porém, o critério de cálculo unilateralmente empregado pela parte autora, sobretudo porque o índice não constou no contrato. Para fins de apuração do débito reconhecido nesta sentença, deverá ser utilizado o IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, apurado e divulgado pelo IBGE, em substituição ao índice utilizado na planilha apresentada pela parte autora. Assim, o aluguel originário de R$ 6.000,00 (seis mil reais) deverá ser reajustado pelo IPCA. No que diz respeito aos encargos, o contrato prevê, em sua cláusula 7ª, que as despesas de água, energia elétrica, esgoto e IPTU são de responsabilidade da parte ré. Vejamos: “Obriga-se o locatário além do pagamento de aluguel a satisfazer, ao pagamento, pôr sua conta exclusiva do consumo de água, luz, esgoto e do IPTU do imóvel acima referido”. À vista disso, a apuração de eventuais valores em aberto será realizada em fase de liquidação de sentença, mediante apresentação dos documentos comprobatórios pertinentes. Noutro giro, quanto à multa contratual, verifico que a cláusula 8ª, alínea “b”, do contrato dispõe o seguinte: “O locatário declara ter procedido à vistoria do imóvel locado, recebendo-o em perfeito estado e obrigando-se a: [...] b – Não transferir este contrato, não sublocar, não ceder ou emprestar, sob qualquer pretexto e, de igual forma, alterar a destinação da locação, não constituindo o decurso do tempo, por si só, na demora do locador a reprimir a infração, assentimento à mesma.” Por sua vez, a cláusula 11ª prevê multa correspondente a 03 (três) meses de aluguel para a hipótese de infração contratual. A parte autora alegou que a parte ré cedeu parte do espaço a terceiro para exploração do empreendimento denominado “Taberna da Zuis” e, para comprovar a assertiva, apresentou instrumento celebrado pela própria parte ré com terceiro. Desse modo, entendo caracterizada a infração contratual, fazendo jus a parte autora ao recebimento da multa equivalente a 03 (três) aluguéis. Quanto ao pedido de ressarcimento de eventuais gastos com a manutenção do imóvel, ele comporta acolhimento. O contrato impõe à parte ré o dever de conservação e restituição do bem. Assim, considerando que a parte autora requereu expressamente o ressarcimento dos valores eventualmente despendidos com a manutenção do imóvel, o respectivo quantum deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, mediante comprovação das despesas necessárias à restituição do bem nas condições contratualmente exigidas. Nesse contexto, havendo inadimplemento, fica autorizada a rescisão do contrato, o despejo e o pagamento dos aluguéis, acrescidos de correção monetária, juros e multa, conforme previsão contratual. 3. DISPOSITIVO Posto isso, no processo movido por ESPÓLIO DE ORLANDO ANTÔNIO DA FONSECA em desfavor de FAUSTO REIS DE RESENDE JÚNIOR, consoante o art. 487, inciso I, do CPC: a) JULGO PROCEDENTE o pedido de rescisão contratual, para RESCINDIR o contrato de locação celebrado entre as partes, referente à metade do imóvel urbano descrita no contrato; b) JULGO PROCEDENTE o pedido de despejo, para determinar que a parte ré desocupe a área objeto do contrato de locação no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 63, § 1º, alínea “b”, da Lei nº 8.245/1991, expedindo-se mandado de despejo caso não ocorra a desocupação voluntária; c) JULGO PROCEDENTE o pedido de cobrança para condenar a parte ré ao pagamento dos saldos dos aluguéis vencidos a partir de fevereiro de 2023, bem como daqueles vencidos no curso da ação e dos que vierem a vencer até a efetiva desocupação do imóvel, abatidos todos os pagamentos realizados, devendo o valor dos aluguéis ser apurado a partir da quantia originária de R$ 6.000,00 (seis mil reais), mediante reajuste anual pelo IPCA oficial divulgado pelo IBGE, calculado com base nas variações mensais correspondentes a cada período de 12 (doze) meses, cujo quantum será apurado em liquidação de sentença, acrescido de juros de mora de 1% pela SELIC, a contar do vencimento de cada parcela. d) JULGO PROCEDENTE o pedido de cobrança dos encargos locatícios relativos a água, energia elétrica, esgoto e IPTU, cuja apuração fica relegada à fase de liquidação de sentença, mediante apresentação dos respectivos documentos comprobatórios. Sobre os valores apurados incidirão correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, ambos a partir do vencimento de cada obrigação, observando-se que, nos períodos em que houver incidência concomitante, o índice de correção monetária deverá ser deduzido da taxa SELIC, a fim de evitar dupla atualização. e) JULGO PROCEDENTE o pedido de aplicação da multa por infração contratual, para CONDENAR a parte ré ao pagamento de quantia correspondente a 3 (três) aluguéis. f) JULGO PROCEDENTE o pedido de ressarcimento dos valores eventualmente gastos com a manutenção do imóvel, para condenar a parte ré ao pagamento das despesas necessárias à restituição do bem nas condições contratualmente exigidas, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso regular, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, após a efetiva desocupação e mediante comprovação das respectivas despesas. Sobre os valores apurados incidirá correção monetária pelo IPCA, a partir de cada efetivo desembolso, acrescida de juros de mora pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, a partir da citação ou, quanto às despesas realizadas posteriormente a ela, do respectivo desembolso, observando-se que, nos períodos de incidência concomitante, o índice de correção monetária deverá ser deduzido da taxa SELIC, a fim de evitar dupla atualização. A parte ré arcará com o pagamento das custas, taxas e despesas processuais, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, em proveito do procurador da parte autora, tendo em conta o tempo de tramitação da demanda, a matéria debatida e o trabalho desenvolvido, cujo valor será corrigido monetariamente pelo IPCA, a contar da data do ajuizamento da ação (se arbitrado sobre o valor da causa) ou da publicação desta decisão (se fixados ou incidentes sobre o valor da condenação ou do proveito econômico), e acrescido de juros mensais de mora, com base na taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, deduzido o índice de correção monetária aplicado no período de concomitância (juros e correção). Por fim, saliento que os ônus de sucumbência serão distribuídos proporcionalmente a cada sucumbente, na hipótese de concorrerem diversos autores ou diversos réus, nos termos do art. 87 do CPC Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, § 1º, do CPC. Decorrido o prazo, com ou sem a apresentação de contrarrazões, certifique-se e remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, com as cautelas de praxe. A intimação para pagamento das custas finais não exige ciência pessoal da parte devedora. O art. 30 da Lei Estadual nº 14.939/2003 exige apenas a regular intimação para recolhimento do débito, ao passo que o art. 96 do Provimento Conjunto nº 75/2018 prevê a intimação para pagamento no prazo de 15 (quinze) dias e, transcorrido o prazo sem quitação, a expedição da Certidão de Não Pagamento de Despesas Processuais – CNPDP. Ademais, nos termos dos arts. 77, inciso V, e 274, parágrafo único, do Código de Processo Civil, presumem-se válidas as intimações dirigidas ao endereço constante dos autos quando eventual alteração não tiver sido comunicada ao juízo, regra que já constava do art. 238, parágrafo único, do Código de Processo Civil de 1973. Assim, afasto a aplicação da IPT nº 27 na parte em que condiciona a cobrança das custas finais à intimação pessoal, por se tratar de orientação administrativa incapaz de criar requisito não previsto em lei. Considerando válida a intimação realizada e transcorrido o prazo sem pagamento, determino a expedição da CNPDP, com a adoção das providências subsequentes cabíveis. Com o trânsito em julgado e pagas as custas, taxas e despesas processuais, arquivem-se os autos com baixa.